某集团与国际房地产标杆企业SG比较

**集团与国际房地产标杆企业SGPP比较来源：中国指数研究院TOP10研究组中国的房地产市场目前正处于由高度分散走向集中的阶段，中国房地产企业的集中度也在不断提高。在长三角、珠三角、环渤海及北京、上海等重点市场，由于竞争的加剧，主流的开发商已进入以企业品牌加项目品牌为主导的精细化竞争状态。与此同时，随着中国经济的高速发展，以及对人民币升值的预期不减，全球资本加速流向中国的房地产市场，并以直接投资（如美国Hines汉斯集团）、参股开发企业母公司或项目公司等形式，逐渐渗入中国房地产市场，参与到与本土房地产企业的激烈竞争中来。可以预见，未来的中国房地产市场，除了本土企业间的竞争外，与国际房地产企业的直接较量也指日可待。为此，我们选取美国PulteHomesInc.（简称PHM）、日本MitsubishiEstateGroup（简称三菱地所）、新加坡CapitaLandLimited（简称嘉德置地）、香港长江实业(集团)有限公司（简称长江实业）共4家国际房地产企业标杆，在国际层面与**集团进行规模性（Scale）、成长性（Growth）、盈利性（Profitability）及发展潜力（Potential）方面的比较，力求帮助**集团深入了解优秀房地产企业标杆的经营情况，在未来企业战略的制定、业务的开拓、绩效的评估等方面以资借鉴。报告所用数据来自**集团填报的“2007中国房地产百强企业研究数据信息表”。国际房地产标杆企业简介（1）美国：PulteHomesInc.(NYSE:PHM)PulteHomes,Inc.,(NYSE:PHM)是万科的标杆企业。该公司1956年在美国密歇根州成立，从事住宅开发及相关金融服务，在27个州52个市场中运营，是在纽约证券交易所上市的财富150公司。其直属子公司包括PulteDiversifiedCompanies,Inc.,DelWebbCorporation(“DelWebb”)和其他从事住宅开发的子公司。同时，PHM还拥有一家抵押贷款公司——PulteMortgageLLC。住宅开发是PHM的核心业务，其运营部门按经济和地域特征分成东北部、东南部、佛罗里达、中西部、中部、西南及加利福利亚七大部分，分别管辖相关各州业务。名下品牌包括PulteHomes,DelWebb和DiVosta，为初次置业者、初次换房者、二次换房者及活跃成年人置业者提供广泛的住宅产品。2006年PHM共销售41487套住宅，在其50余年的发展历程中，共销售了近50万套住宅。（2）日本：MitsubishiEstateGroup三菱地所三菱地所成立于1937年11月，其历史最早可追溯到1890年。1953年，三菱地所股票在东京和大阪证券交易所同步上市；1972年，三菱地所纽约分公司成立，拉开了公司跨地域、国际化发展序幕。1989年，三菱地产以8.46亿美元的价格收购洛克菲勒集团（RGI,TheRockefellerGroupInc.）51%的股权，并在1990和1991年继续增资，成功获得纽约标志性建筑洛克菲勒中心（RockefellerCenter）控制权，是三菱地所进军海外地产的标志性事件。三菱地所长期致力于房地产投资开发等业务，目前已发展成为房地产投资开发为主，业务涵盖客户定制、建筑设计、房地产咨询、城市开发管理、酒店、停车场、物业管理等的跨地域综合性地产集团。2005年以来，随着公司三年计划的逐步实施，三菱地所的业务收入与利润均取得了较高的增长速度。随着日本经济持续复苏，日本的房地产业也在稳定增长中，截至2006年末，三菱地所的主营业务收入达到76.6亿美元，创下了新的纪录。（3）新加坡：CapitaLandLimited嘉德置地集团（C31.SI）嘉德置地集团由PidemcoLand和DBSLand在2000年11月合并而成，并于同年11月21日在新加坡证券交易所主板上市，是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。它的核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融，业务遍布亚太、欧洲和中东地区的主要城市。其房地产及服务公寓网络遍布全球近20个国家90多个城市。嘉德置地上市的子公司和合资公司包括雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁服务公寓信托、嘉茂中国信托、桂嘉信托及澳洲置地。在资本市场上，嘉德置地非常活跃，旗下系列上市公司为其提供了雄厚的资本，促使嘉德置地快速进行企业规模扩张。凯德置地是嘉德置地集团在华的全资子公司，致力于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。自1994年进入中国以来，在华总开发业绩已超过400亿人民币，在上海、北京、广州、杭州、宁波、重庆等近30个城市开展业务。凯德置地拥有一批能将国际理念和本地经验相结合的专业团队，通过整合其在房地产各领域的综合优势，积极参与中国的房地产建设。（4）香港：长江实业(集团)有限公司（HK:0001）长江实业是香港长江集团的旗舰公司。长江集团规模庞大，实力雄厚，截至2007年3月21日，长江集团旗下的香港上市公司的联合市值为7930亿港元。长江实业1972年11月1日在香港上市，其后经过多次收购、合并及重组，如1979年收购和记黄埔有限公司和青州英泥有限公司，1985年收购香港电灯有限公司等，企业规模逐渐壮大。目前长江实业为香港规模最大的地产发展商之一，在国内和香港拥有一系列的住宅及工商物业。2006年长江实业地产业务持续增长，在香港完成海景酒店、四季豪园等项目；在国内有广州的珊瑚湾畔、北京的逸翠园、上海的四季雅苑等多个突出项目。2006年长江实业实现物业销售营业额137.96亿港币，物业租务营业额6.24亿港币，酒店服务营业额7.29亿港币，经营业绩持续增长。业务构成比较在全面比较**集团与国内外房地产标杆企业的重要经营指标之前，我们首先分析一下这5家企业的不同业务构成，以便更好地理解各企业的经营指标及其差异。各公司的业务分类及占收入的比重如下所示：长江实业的业务构成不包含共同发展公司（集团摊占的物业销售收入除外）和上市及非上市的联营公司的营业额。五家企业按业务构成大致可以分为三类2：第一类是PHM、**集团，专注于住宅开发和销售，住宅开发销售收入占整体比重为分别为98.6%和97.9%。第二类是嘉德置地、长江实业，其业务收入也以房屋销售收入为主，但除普通住宅外，还同时开发并经营写字楼、酒店、公寓等物业类型。具体来看，嘉德置地住宅销售收入占总收入比重为74.20%，服务式公寓占总收入比重为15.10%。长江实业比较类似，其物业销售收入占总收入比重为89.9%，物业租赁、酒店、物业管理等业务收入分别占总收入的4.07%、4.75%、1.28%。第三类是三菱地所，其业务特点是以租赁业务为主。2006年，三菱地所持有物业收入占总收入的比重为38.03%，住宅开发业务收入所占比重为25.7%。特别的是，三菱地所还拥有客户定制、城市开发及投资管理、建筑设计及工程等业务，相对于其他几家企业，三菱地所的业务细分十分明显。公司自2001年起将其业务细分为办公楼、住宅、酒店等不同类型，2005年又将城市开发与投资管理业务单独列出，形成了针对不同业务类型和客户群体的业务模式，因而更能满足客户需求。规模性（Scale）比较与国际行业龙头公司相比，**集团总资产规模仍有较大差距，但资产增长速度领先于国际优秀企业。**集团要获得更快发展速度，仍面临土地和资金的制约。在中国房地产行业，**集团的负债水平属于稳健状态，负债水平也与一些国际企业持平。2以上国际企业业务收入构成来自于各公司年报，由于不同企业对其业务分类标准不一致，因此不同企业业务比例数据之间可能并不具有可比性。（1）资产状况总资产规模是反映企业经营实力的重要指标。与国际性标杆企业相比，**集团在资产规模方面仍有较大差距，但在增长速度方面名列前茅。5家公司当中，长江实业总资产位居第一，2006年达2498亿港元，折合美元3213亿，同比增长19.44%，增速为长江实业2004年来最高水平。其次是三菱地所（约281亿美元，同比增长1.21%）、嘉德置地（206亿美元，同比增长13.55%）、PHM（132亿美元，同比小幅增长0.89%）和**集团（约5.26亿美元，大幅增长52.22%）。**集团总资产的快速增长，很大程度得益于中国房地产市场行情的活跃，企业盈利转增资本金带来资产规模快速增长，同时，**集团也通过发行优先票据及可转换债券筹资增强了资本实力。资产绝对量的差距虽然存在，但从另一角度来说，也意味着**集团的发展还大有空间，如果能抓住目前行业整合加剧的有利时机加速发展，**集团有望跻身国内综合实力TOP10。（2）负债状况企业资产源于股东投资及举债。对房地产开发公司来说，项目建设及土地储备需要大量的资金支持，融资能力至关重要。分析这5家公司的资产结构可知，**集团三年加权5资产负债率为59.50%，2006年为59.91%；与之形成鲜明对比的是长江实业，资产负债率近三年一直稳定在15%以下，远低于其他企业50%以上的水平。这种超低资产负债率的情况在香港房地产企业中极为普遍，除企业资产多年积累基数较大之外，香港对房屋预售收入的不同会计处理是造成此种现象的重要原因。按照中国大陆的会计准则，房产完工并验收合格、签定了销售合同、收到销售合同金额20%或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排，方能确认销售收入的实现。预售业务中，无论是否向购买者收齐全额房款，均只能作为预收房款，记入“预收账款”（流动负债科目）。而按照香港会计准则，物业预售收入在买卖协议达成后，即可按完工比例进行确认；确认的周期可以是每月、每年，也可以是每季度。因此长江实业的负债比例极低，此处不宜作为参照标准，但其资产负债率的稳定特性值得借鉴。再看其他企业，近年来三菱地所、嘉德置地和PHM资产负债率持续缓慢下调，嘉德置地与PHM2006年资产负债率分别为52.25%和52.23%，三菱地所2006年降低到64.93%，仍处于较高水平，但相对2004年已下降4.63个百分点。与这三家企业资产负债率近三年的下降趋势不同，**集团在快速发展中资产负债率只是围绕60%上下小幅波动。企业在经营过程中，应合理利用财务杠杆增加企业收益，同时保持适宜的资产负债率以降低资本成本，减少财务风险。结合前面的百强企业宏观分析，研究组认为，对中国的房地产企业来说，60%左右的资产负债率在现阶段可作为一个稳健水平的参考。**集团在快速发展中将资产负债率保持在60%左右表明了企业财务的稳健性。规模性（Scale）比较与国际行业龙头公司相比，**集团总资产规模仍有较大差距，但资产增长速度领先于国际优秀企业。**集团要获得更快发展速度，仍面临土地和资金的制约。在中国房地产行业，**集团的负债水平属于稳健状态，负债水平也与一些国际企业持平。2以上国际企业业务收入构成来自于各公司年报，由于不同企业对其业务分类标准不一致，因此不同企业业务比例数据之间可能并不具有可比性。（1）资产状况总资产规模是反映企业经营实力的重要指标。与国际性标杆企业相比，**集团在资产规模方面仍有较大差距，但在增长速度方面名列前茅。5家公司当中，长江实业总资产位居第一，2006年达2498亿港元，折合美元3213亿，同比增长19.44%，增速为长江实业2004年来最高水平。其次是三菱地所（约281亿美元，同比增长1.21%）、嘉德置地（206亿美元，同比增长13.55%）、PHM（132亿美元，同比小幅增长0.89%）和**集团（约5.26亿美元，大幅增长52.22%）。**集团总资产的快速增长，很大程度得益于中国房地产市场行情的活跃，企业盈利转增资本金带来资产规模快速增长，同时，**集团也通过发行优先票据及可转换债券筹资增强了资本实力。资产绝对量的差距虽然存在，但从另一角度来说，也意味着**集团的发展还大有空间，如果能抓住目前行业整合加剧的有利时机加速发展，**集团有望跻身国内综合实力TOP10。（2）负债状况企业资产源于股东投资及举债。对房地产开发公司来说，项目建设及土地储备需要大量的资金支持，融资能力至关重要。分析这5家公司的资产结构可知，**集团三年加权5资产负债率为59.50%，2006年为59.91%；与之形成鲜明对比的是长江实业，资产负债率近三年一直稳定在15%以下，远低于其他企业50%以上的水平。这种超低资产负债率的情况在香港房地产企业中极为普遍，除企业资产多年积累基数较大之外，香港对房屋预售收入的不同会计处理是造成此种现象的重要原因。按照中国大陆的会计准则，房产完工并验收合格、签定了销售合同、收到销售合同金额20%或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排，方能确认销售收入的实现。预售业务中，无论是否向购买者收齐全额房款，均只能作为预收房款，记入“预收账款”（流动负债科目）。而按照香港会计准则，物业预售收入在买卖协议达成后，即可按完工比例进行确认；确认的周期可以是每月、每年，也可以是每季度。因此长江实业的负债比例极低，此处不宜作为参照标准，但其资产负债率的稳定特性值得借鉴。再看其他企业，近年来三菱地所、嘉德置地和PHM资产负债率持续缓慢下调，嘉德置地与PHM2006年资产负债率分别为52.25%和52.23%，三菱地所2006年降低到64.93%，仍处于较高水平，但相对2004年已下降4.63个百分点。与这三家企业资产负债率近三年的下降趋势不同，**集团在快速发展中资产负债率只是围绕60%上下小幅波动。企业在经营过程中，应合理利用财务杠杆增加企业收益，同时保持适宜的资产负债率以降低资本成本，减少财务风险。结合前面的百强企业宏观分析，研究组认为，对中国的房地产企业来说，60%左右的资产负债率在现阶段可作为一个稳健水平的参考。**集团在快速发展中将资产负债率保持在60%左右表明了企业财务的稳健性。成长性（Growth）比较**集团近三年的主营业务收入和净利润的增长率与国际企业相比优势明显，显示出强劲的增长态势，具有成长性房地产企业的特征。（1）主营业务收入增长率

2006年PHM主营业务收入为142.7亿美元，尽管同比小幅下降2.86%，但在5家企业中收入总量仍遥遥领先。其次是三菱地所，主营业务收入为76.6亿美元，同比增长7.14%。嘉德置地2006年主营业务收入为31.5亿美元，同比下降18.15%，而2005年主营业务收入的激增，来自将部分物业销售给AustralandWholesalePropertyTrustNo.4.（澳洲置地4号批发房地产信托）的一次性收入，这种收入不具有可延续性，造成2006年收入的负增长。两家中国企业中，长江实业主营业务收入折合19.7亿美元，同比增长6.88%，值得注意的是，长江实业主营业务收入没有包括共同发展公司（集团摊占之物业销售收入除外）及上市与非上市联营公司的业务收入，如果把这些公司的应摊占部分计入的话，长江实业的收入应有所提升。在增长率方面，**集团远远超过其他企业，**集团2006年主营业务收入为25.5亿元，总额虽然远低于其他国际企业，但同比增长52.69%，近三年平均增速高达84%，在所有企业中最高，增长势头良好，表明企业仍处于快速发展阶段。由于**集团房地产项目广泛分布于华北、华南、华中、东北和华东五大区域，因此**集团可以抵御宏观调控政策对局部地区房地产市场景气的不利影响，也确保了主营业务收入在2006年仍能继续保持快速增长态势。（2）净利润增长率

表：2004-2006年PHM等企业净利润增长情况

近三年，**集团的净利润保持了较快的增长势头。很显然，**集团净利润增长得益于中国上涨的房地产行情。三菱地所近两年的净利润增长速度较快,住宅项目销售的强劲是收入与利润增加的主要因素。嘉德置地近三年净利润持续增长，但增幅趋缓。PHM是5家企业中唯一一家净利润出现负增长的公司。PHM的主要业务收入来源于住宅销售，而美国住宅市场受利率上升及需求不畅影响呈现衰退，造成PHM的净利润继2004-2005年连续两年增速超过50%后大幅下滑，市场环境变化带来的经营风险由此可见一斑。盈利性（Profitability）比较受规模所限，**集团的盈利能力与标杆企业相比差距较大，但净利润持续较快增长，净资产收益率与国际企业相比也具有一定的相对优势。（1）净利润净利润规模方面，2006年，长江实业实现净利润182.8亿港币（23.4亿美元），在所有企业中最高，其净利润除来源于旗下地产业务外，还包括摊占联营公司（和记黄埔、长江生命科技等）总计约102.11亿港币，净利润增幅为28.68%，同样位居前列，显示出强劲的增长势头。嘉德置地实现净利润12.9亿美元，仅次于长江实业，同比增长9.78%。PHM2006年净利润为6.87亿美元，同比大幅下降53.9%，是六家企业里唯一一家下降的企业。三菱地所2006年净利润为4.75亿美元，同比增长27.2%。**集团近三年净利润持续快速增长，2006年达到3.05亿元。（2）净资产收益率（ROE）净资产收益率是衡量上市公司盈利能力的重要指标，该指标越高，说明投资带来的收益越高。由上图可以看出，近三年来，这5家房地产标杆企业的净资产收益率表现差异明显，其中PHM净资产收益率近三年大起大落，由2005年的25.04%降至2005年的10.45%；嘉德置地净资产收益率在2005年提高近7个百分点，达到13.02%，2006年小幅上升至13.57%。三菱地所、长江实业净资产收益率近三年小幅上升，但在2006年均未突破10%。回报与风险息息相关。值得借鉴的是嘉德置地对投资风险的管理，其风险管理过程不是力求风险最小化，而是力求风险优化，即承担适当的风险并获得相应回报。正是在这一思想的指导下，嘉德置地近年来积极对外拓展，业务也围绕房地产多元延伸。其核心业务部门——住宅，商业和综合开发，零售，金融，以及服务式公寓——2006年取得了极好的收益，利润与股东回报都创造了历史最好水平，ROE达到13.57%。相形之下，三菱地所与长江实业的ROE均处于较低水平。**集团近三年来净资产收益率较为稳定，2006年小幅上升至18.48%，在5家企业中处于第一的位置，净资产收益率具有一定的优势。发展潜力（Potential）比较通过对房地产市场、资金实力、项目或土地储备情况的分析我们可以看出，中国目前的房地产市场大势向好，宏观调控又带来了企业兼并收购的时机，对像**集团这样具备一定经营能力及项目、品牌积累的企业来说，应是一个积极拓展业务、增强资产实力的好时机，如果**集团能进一步打破资金和土地上的制约，将更具发展潜力。（1）美国、日本、新加坡及中国的房地产市场现状美国：美国的房地产市场目前正在经历经济衰退周期。大多数地区的房地产市场出现显著降温，主要表现在居民住房价格下跌、待售房屋积压增多以及房屋销售不振等。由于贷款利率上升和需求下降，新房开工量2006年下跌12.9%。同时反映未来市场走向的新房建筑许可证发放量在2007年2月份下降了2.5%，这是该指标在过去13个月中的第12次下降，表明陷入困境的美国房地产市场今年仍难摆脱萧条。伴随房地产市场的衰退，美国的次级房贷市场及房地产就业市场危机不断。美国房地产市场的持续降温，使得开发商的信心普遍下降。日本：与美国房地产市场的走势不同，日本的房地产市场在经历了漫长的低迷后，目前正逐步复苏。日本的股市和楼市泡沫在20世纪80年代破灭，日本政府相继通过三大改革措施来复苏房地产市场：一是增加国债发行，筹资建设公共配套项目；二是刺激经济，放松对金融行业的诸多限制；三是调整建筑标准以便于房地产项目开发。这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金，增强了活力，减少了再开发的难度，使日本的房地产业在二十一世纪迈入了新一轮的上升周期。新加坡：在新加坡强劲经济增长和不断攀高的股市带动下，新加坡房地产市场交易活跃，吸引来自美国、香港及中东等多个国家与地区的外国投资者的兴趣。据估计，2006年新加坡房地产市场的投资交易价值达到54亿新元，比2004年的9亿新元增加了5倍。在新加坡，国家发展部根据居民的不同收入水平设计不同的住宅，并由建屋发展商负责住房供应。供给普通收入者的经济适用房以高层住宅为主，而对于高收入居民，购置住宅完全实行商品化。香港：2006年香港宏观经济表现良好，全年生产总值增长达6.8%，内部需求及贸易出口同步增长。受益于失业率的下降、薪金水平提高及金融业兴旺等利好因素，消费及投资显著提升。虽然2006年上半年香港房地产市场受加息及开发商延缓推盘影响，整体交投平淡，但成交量在下半年即见回升，市场气氛大为改善。鉴于现有借贷利率水平将维持稳定，香港经济前景保持乐观，预计置业信心将进一步增强，楼价将平稳上升，楼市整体向好。中国大陆：近年来，中国宏观经济一直平稳快速增长，预计2007年国民经济仍能保持良好发展态势。受益于中国经济的强劲发展，中国城市尤其是长三角、珠三角、环渤海等**开放城市的房地产市场，也将延续目前的景气状态，有着较大的发展空间。虽然政府为抑制泡沫，对房地产业的宏观调控在2007年仍将延续，但城市化进程的加快与国民财富的增加所带来的强劲需求，对房地产市场尤其是住宅市场将起到有力的支撑作用。（2）企业资金实力企业的资金实力很大程度取决于自有资本金的多少。我们在此将对PHM等企业的股东权益（净资产）进行比较。总资产规模最高、资产负债率最低的长江实业毫无悬念占据股东权益第一的位置。2006年，公司股东权益达2057亿港元，折合264亿美元，同比增长8.3%，增幅为近三年来最高，而负债仅为股东权益的21.45%，表明长江实业负债水平维持在极低水平，财务风险较小。2006年，三菱地所、嘉德置地、PHM等三家企业的股东权益分别为102亿美元、95亿美元、66亿美元，而负债占股东权益的比重分别为180.95%、117.05%、100.34%，其中三菱地所债务比重最高，债权人保障程度相对较低。

**集团2006年股东权益为16.5亿元，负债占股东权益的比重基本维持在150%左右，高于PHM和嘉德置地，但低于三菱地所。（3）土地储备就全球而言，可用于房地产开发的土地属于稀缺资源，土地储备是房地产企业持续发展的基础，同时土地储备也会占用房地产企业大量资金，下面就各企业土地储备进行分析。PHM：截至2006年末，PHM控制有232200块地，其中158800