广元锦颐地产南河项目沟通稿

中国·四川·广元2012年10月广元市锦颐地产南河项目开发战略定位沟通稿呈：广元市锦颐建设有限公司

通过与贵公司前期的初步沟通，同锐地产本着对项目发展前景及整体开发运营的综合考研，结合本项目的地理位置及地块属性和现有商业市场情况，将与贵公司在开发战略、产品规划思路及投资回报上做进一步沟通。下面主要就区域的地产市场、消费者、项目定位、产品规划及物业选型、财务测算等对项目开发推导出较佳的发展思路。报告说明21核心导读432区域商业市场分析结论Factor3区域商业市场分析财务测算及产品规划3第一部分:宏观市场研究市场背景MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我们需要理解在广元市房地产的大背景下，项目面临的区域竞争形势是怎样的，从而为本案定位提供依据。目录房地产市场分析未来走势研判第二部分:区域市场分析第四部分:财务测算及规划第三部分:竞争个案分析中心城区土地市场分析商品房施、竣工面积分析商品房销售量价分析……未来政策展望未来房地产形势展望……城市概要政策状况宏观经济环境……4第五部分:结论市场背景/城市概要/城市简介广元位于川陕甘三省交汇处，为四川的北大门出川的咽喉重地。是国家三线建设军工基地、四川第五个国家级开发区、“国家优秀旅游城市”。是一个以工业为主要支柱的三线城市。

广元市位于四川省北部，地理座标在北纬31゜31′至32゜56′，东经104゜36′，至106゜45′之间，北与甘肃省武都县、文县、陕西省宁强县、南郑县交界；南与南充市的南部县、阆中市为邻；西与绵阳市的平武县、江油市、梓潼县相连；东与巴中市的南江县、巴州区接壤。幅员面积16314平方公里。

1985年经国务院批准成立地级市，辖利州、元坝、朝天3区和青川、旺苍、剑阁、苍溪4县。2010年第六次全国人口普查显示，全市常住人口为248.4万人，城市人口规模为45万人，预计到2020年城市人口将发展到60万人.15市场背景/城市概要/城市总体特征新一轮城市总体规划将广元的城市性质定位为连接我国西北、西南地区的综合交通枢纽，以发展工业、物流和旅游为主的川、陕、甘结合部地区的区域性中心城市，最宜人居的生态园林城市和历史文化名城。2020年用地规模达到61.2平方公里。构建以中心片区为心，元坝片区为东翼、宝昭片区为西翼的“一心两翼”的“人”字形带状组团结构。广元中心城区作为广元异地安置重点区域，使得周边区县受灾人口大量迁入。地处川、陕、甘结合部，宜居的城市环境吸引了部分的陕、甘的外地客群。城市总体定位：综合交通枢纽、区域性中心城市、

最宜人居的生态园林城市和历史文化名城。6市场背景/城市概要/城市规划发展研究

万源组团、南河组团、东坝组团是中心片区定位最高的居住区

这三个重要区域都拥有得天独厚的生态自然环境，及城市重要的区域地理位置，都有起着优化城市区域与整体协调发展和提升的效应，以及进一步优化外来资本投资广元的效益。无论是“南河组团”、“万源组团”还是“东坝组团”的规划，都注重生态、人文高品质人居环境的营造，生态、低碳因此也成为了城市发展的重要导向规划区域包含组团规划定位中心片区东坝组团行政、金融商贸、文化科研教育中心，城市高质量居住区南河组团商贸、居住综合区嘉陵组团商贸、居住综合区上西组团交通、物流仓储区综合区下西组团工业、仓储、商贸物流、居住综合区袁家坝组团工业区来雁组团工业区万源组团行政办公区及高品质生态住宅区盘龙组团工业居住综合区大石组团居住区工农组团居住区宝昭片区宝轮院组团商贸、物流、行政、文教、居住综合区石龙坝组团工业居住综合区罗家沟组团工业区曲回坝组团工业居住综合区元坝片区元坝组团行政、商贸、物流、文教、居住综合区泉坝组团工业居住综合区荣山组团荣山煤矿的后勤保障基地中心片区宝昭片区元坝片区7市场背景/城市概要/城市交通体系日益完善的交通体系将为广元导入外来客群，对川东北区域辐射能力也越来越强。公路、铁路、航空系统完备

公路系统规划增建京昆高速公路（城区段）二线，新建广陕—广巴城北连接线，形成以城市为核心，绵广、广陕、广巴、广南、广甘为射线的高速公路网。规划以国道202、108线，广旺铁路城区段路基、现状京昆高速城区段为基础，分阶段实施贯通城市的X形城市快速交通通道。广元火车站是国家一等站，可通往全国22个城市。广元盘龙机场按4D级规划、4C级建设。2009年复航后，可起降B737、TU-154、空客A320等300座以下飞机飞行。

这些都为导入全国性客源成为可能。规划建成四川第三大港口——广元港新增河运系统，填补水运系统空缺。81月1月26日，新国八条2月3月18日，国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案3月4月4月13日,住建部要求加快保障房建设遏制房价过快上涨4月15日，新国十条4月17日国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷4月21日二套房以住房套数界定不再以贷款为准5月2日，央行年内第三次上调存款准备金率5月7月8月7月21日，四川下发通知坚决制止违法违规强制征地拆迁5月19日，国税总局颁布《关于土地增值税清算有关问题的通知》9月9月29日新政，二次调控正式颁布，“新国十条”升级10月10月1日,对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税2011年多次重申土地增值税问题政策注重具体执行层面加息1月2月3月4月4月29日，限地价、竞公租房面积1月26日新国八条出台，1月28，重庆、上海房产税开始试点7月7月12日，新国五条实行宽严有别、收放并举的房地产调控政策国务院出台《国十条》新政，更大力度遏制房价过快上涨调控进入观察期，具体执行层面更加细化调控政策轮番出台二、三线城市调控收紧市场背景/政策状况/宏观政策目前房地产调控进入稳步消化期，房价快速上涨的势头得到明显遏制，房地产市场重心明显向二三线城市转移。4月19日，住建部要求商品住房严格实行购房实名制；未获预售许可开发商不得收取定金政策力度加大9市场背景/政策状况/广元市当地政策限购限贷限价保障房首套房首付4成，利率上浮10%二套房首付6成，利率上浮20%三套房停贷三套房还可以一次性付款购买三套以上即使是一次性也不能备案购房者必须是广元当地人非当地人必须提供1年社保或纳税证明2011年城区开工建设任务：廉租房500套经济适用房1050套公租房1300套限价商品房250套房价控制目标：新建住房平均价格至年底上涨幅度总体控制在年度GDP预计增长速度以内，具体增长幅度不超过10%

。金域华府事件后，统一规定房价不超过7000元/平米。2011年5月1日起，商品房销售实行“一房一标”

广元当地房地产政策更加严厉，市场规范。10市场背景/宏观经济环境/

国内生产总值2005-2010年GDP走势情况分析广元市的国民生产总值呈现良好的增长态势，经济发展形式良好。政府目标是到2015年GDP到底600亿元，2020年达到1400亿元。

经省统计局审定，2011年，全市地区生产总值（GDP）突破400亿元，达403.54亿元，比2007年接近翻一番。2011年全市经济（GDP）增长15.6%，增幅比全国平均水平高6.4个百分点，比全省高0.6个百分点，增速居全省第4位。其中，第一产业实现增加值83.80亿元，增长4.4％，增速居全省第4位；第二产业实现增加值180.16亿元，增长26.2％，增速居全省第2位；第三产业实现增加值139.58亿元，增长11.6％，增速居全省第7位。2011年各项经济指标名称产值增涨值GDP403.54亿25.37％第一产业83.8亿4.50%第二产业180.16亿26.30%第三产业139.58亿11.60%工业增加值155.79亿29.4％固定资产投资500.37亿6.6％11市场背景/宏观经济环境/人民生活2005-2010年人均可支配收入支出情况收入整体呈现增长态势：从06年起，居民可支配收入增长幅度超过11％，之后便始终保持在13％-20％之间的增长态势2011年全年城镇居民人均可支配收入达到21810元，增长14.1%；人均消费支出10796元，增长18.5%。农民人均纯收入6977元，增长17.9%；人均生活消费支出6705元，增长8%。随着城市经济的不断发展，居民收入也不断得到提高，提高了城镇居民的购房积极性12作为一个三线城市，广元宏观经济呈现出良好的发展态势，人民的生活水平也获得了长足的提高和进步，其灾后重建的特殊性决定了大量的市区周边人口的导入。因此，无论是固定资产的投资还是个人购房，都具备了一定的经济基础，广元的经济大环境是积极向上的。政府预测在2015年第二产业占比达到56%，2020年占比达到63%，政府加大第二产业的发展力度，势必为广元导入更多工业产业园企业客户。严厉的调控使得消费者的购房门槛不断提升，购买需求抑制明显，购房者处于心理焦灼期，一方面，调控1年多，房价不跌反升，另外一方面又期望调控使得房价下行。两种矛盾的心理加剧了客群购房信心未来的不确定性。房地产行业将越来越来向理性和健康的方向发展，去泡沫化也越来越明显。未来走势研判/未来房地产形势展望未来相当长一段时间内房地产市场将仍是政策主导型13第一部分:宏观市场研究区域情况概述MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我们需要理解在广元市房地产的大背景下，项目面临的区域竞争形势是怎样的，从而为本案定位提供依据。目录区域住宅市场分析区域商业市场分析第二部分:区域市场分析第四部分:财务测算及规划第三部分:竞争个案分析竞争板块分析南河片区VS东坝片区……片区商业现状其他区域商业概况小结……区域环境概述区域规划区域空间结构定位……区域市场结论未来发展预测14区域住宅市场分析2万源片区、东坝片区、南河片区、嘉陵片区从现有的城市格局看，以及城市自身发展角度看，新旧城区界限较为明晰，四个区域紧密连接又相互有各自的整，本项目躲在区域在南河片区，主要就下面四个片区进行分析：万源片区南河片区嘉陵片区东坝片区15区域住宅市场分析/竞争板块分析/各区远期用地布局图区域竞争片区定位中心区域万源片区行政办公区及高品质生态住宅区东坝片区行政、金融商贸、文化科研教育中心，城市高质量居住区南河片区商贸、居住综合区嘉陵片区商贸、居住综合区16区域住宅市场分析/竞争板块分析/各区域基本状况评价评价指标区位优势、地理优势、自然环境、基础设施、政府导向和未来发展共六个指标各指标定义区位优势：由于自身的条件在社会经济发展中所占据的有利条件；地理优势：由于地理位置在城市发展中所获得的利益；自然环境：相对于社会环境而言，指天然之形成的环境；基础设施：指市政基础设施，主要指道路、电、水、煤等；政府导向：政府以及各区政府在该区发展的过程中所起的积极作用的大小；未来发展：主要是各区域以及城市所确定的未来发展规划。评分等级最好、较好、一般、较差和差5个等级评分标准各评估因素的标准是比较每个区的现实状况，某一区域某一指标在所有区域中最好，则该区域在该指标的评价上是最好，依此类推则最差的为最差，另外三个等级与上述两个等级比较后获得。表达方式★★★★★：最好★★★★：较好★★★：一般★★：较差★：差17区域竞争片区区位优势地理优势自然环境基础设施政府导向未来发展综合得分中心区域万源片区★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★22东坝片区★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★25南河片区★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★22嘉陵片区★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★21区域住宅市场分析/竞争板块分析/各区域基本状况评价>>>南河片区在自然环境、政府导向、未来发展前景三方面都是各片区中较好，随着片区基础设施的完善和成熟，当前基础设施较差的现状将得到改变，其宜居性将超越其他三个区域。18区域住宅市场分析/竞争板块分析/各区域市场机会在对各区域的基本状况和商品住宅发展的基本条件分析和评价的基础上，对各区域商品地产投资的市场机会进行分析。按照商品住宅现状和潜在市场机会两个方面对各区进行分析，分析结果如表所示。区域竞争片区商品住宅现状潜在市场机会中心区域东坝片区当前开发热点区域，有高层、小高层、多层各种类型产品同时在售，住宅产品档次差异较大，价差较大。当前最高品质及最高售价的项目均在本区域。可供开发的土地较多，但地段较好的用地已经非常稀缺。住宅供应增长迅速，受土地成本大幅增长的因素，开发利润趋低，可建造规模化住宅社区降低开发风险从而获利。南河片区片区以小高层、高层项目为主，当前在售项目品相不高，售价也不高。品质较高项目主要集中在滨河路沿线。住宅供应增长迅速，受土地成本大幅增长的因素，开发利润趋低，可建造规模化住宅社区降低开发风险从而获利。万源片区当前仅有南岸阳光一个小高层项目在售，项目产品品质不高片区可供开发的土地较多，且具有一定规模，升值潜力较大。商品住宅用地规划有高层、多层、低层区，住宅产品类型将最为丰富，随着区域的成熟和交通体系的延伸，将成为广元的高档住宅区，别墅、类别墅类产品将填补广元当前市场空白嘉陵片区以小高层、高层高密度住宅类型为主，均价最高，但最高价住宅低于东坝片区的最高价。老城区拥有良好的医疗卫生和教育设施，商务地位突出，住宅开发可能面临更为严格的政府规划和控制；交通系统发达，但道路拥堵情况较严重，交通成本较高；土地拆迁成本高且稀少、面积不大，价格高昂，其过高的销售价格也成为开发风险之一。19区域属性：待调整的老城区，商贸、居住综合区。区域优势：配套完善、交通通达性好，滨河南路是该区域当前开发热点，项目开发水平有所提升。区域劣势：产业结构复杂，居住环境较差，现有居民普遍素质不高；房地产项目开发整体水平不高；区域可供开发用地少，难以形成集中开发的市场形势。主要项目：金域香江等目前市场价格：5200元/平米左右购房者描述：商业规划亟待调整提升，住宅以宜居环境导入客户为主区域住宅市场分析/竞争板块分析/南河片区区域属性：新兴的行政、金融商贸、文化科研教育中心，区域发展成熟度较高的高品质住区区域优势：当前开发的热点区域；客群认知度、认可度较高；片区规划起点较高，生活配套基本完善；土地供给充沛，未来将有大盘出现；河景资源丰富区域劣势：房地产项目档次参差不齐；住宅售价最高项目所在的区域，对客户购买力要求高；目前可用于高端项目开发的用地有限。主要项目：御锦湾、金域华府等目前市场价格：4000-7297元/平米购房者描述：主要来自两大区域，一是中心城区分流客，二是周边区县客源。在中心城区分流客中还有一部分政府机关、企事业单位客源区域住宅市场分析/竞争板块分析/东坝片区给本案的启示和借鉴：本案最强有力的竞争板块，老城区的客源在向东分流时，考虑到配套和交通便利度的问题，可能会优先考虑南河或者东坝片区。21区域属性：传统的市中心区域，新旧混杂的商业居住混合区域；该片区房产发展主要依靠广元本地经济、人口增长而逐渐成型，人口稠密、交通发达、配套完善；商业环境自然形成，具有良好的自我生存能力区域优势：生活配套完善，市内交通便捷；商业发达、市政配套完善区域劣势：新旧建筑混杂，区域可塑性不高；土地供给不规整，体量小，现代的品质楼盘开发受阻；交通通达性较差，时间成本较大；土地价格造成开发成本提升主要项目：翠江半岛等目前市场价格：4200-6000元/平米购房者描述：主要来自老城区客户，少量来自周边区县。给本案的启示和借鉴：由于本案很大一部分客源将会从该片区导入，因此该板块也成为了竞争板块。嘉陵片区购房的动机行为基本上能在本案得到满足，即改善居住，本案如能利用好两个板块之间的差价效应，突出万源片区的高品质居住性，解决客户关心的交通便利度、配套完善度等问题便能从中捕获不少客源区域住宅市场分析/竞争板块分析/嘉陵片区22区域商业市场分析/万源片区商业现状3南岸阳光沿街商铺——万源1号街体量：约8000平米面积区间：40-800平米建筑形态：沿街底商，1-2F，层高3.9-4.5米主要业态：休闲、服务、餐饮、文化等租售价格：售价8500-180000元/平米

目前状况：预售中，2011年9月1日开盘，截止到9月10日，43套房源预售3套，预定9套。目前板块内当期唯一一个预售商业项目，均属于社区配套型,满足小区居民的日常生活需求为主。客户看好该区域的未来发展潜力，预售情况较佳。商业刚刚起步，未来发展潜力较大23区域商业市场分析/其他区域商业概况/嘉陵片区嘉陵片区老城商业中心地位无法取代永隆百货体量：约4万平米建筑形态：小高层综合商业体主要业态：

1-4楼为百货类，5-6楼餐饮娱乐，7-13层酒店租售价格：商场不出租，以联营方式和租户合作摩尔天成体量：商场4.5万平米（另有五星级涉外酒店4.4万平米）建筑形态：综合商业体主要业态：百货、超市、精品家私、品牌专卖店、餐饮、娱乐租售价格：租赁价格20-150元/平米/月步行街一带商业体量：较大建筑形态：商业街主要业态：餐饮、剧场、百货、酒店、超市、服饰租售价格：租赁价格30-150元/平米/月嘉陵片区，因其悠久的历史传承，以及地处三片区中心的独特地理位置，仍理所当然地成为广元的商业中心。另外一方面由于广元消费习惯，导致人气、商业氛围在此区域非常集中，特别是永隆百货一带的区域。24区域商业市场分析/其他区域商业概况/东坝片区双羽凤凰城精品家私广场体量：不详建筑形态：商业街主要业态：综合百货、超市、娱乐、家居、西餐租售价格：租赁价格外街70-90元/平米/月，内街15-50元/平米/月售价外街10000-20000元/平米，内街7000元/平米城市花园三期临河商业街体量：约2万平米建筑形态：商业街主要业态：餐饮、娱乐、零售租售价格：租赁价格35-65元/平米/月东坝片区的主要商业是依托住宅项目开发的生活配套及区域配套独立商业体。25区域商业市场分析/其他区域商业概况/南河片区南河车站商业体量：不详建筑形态：3层零星商业主要业态：酒店、旅馆、休闲娱乐、餐饮租售价格：租赁价格40-150元/平米/月南河片区的商业多集中在车站附近以服务旅客的酒店、旅馆、餐饮及零售商铺为主。26供应量：目前广元商业整体存量及即将上市的产品总量不大，消化难度较大。业态规划：百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合商业体。租售方式：社区配套型商业以销售为主，区域辐射型商业以租赁为主，有联营形式。租售价格：商铺价格在5000—40000元/平米之间，租金水平在20—200元/平米/月之间。物业建议：规划体量较小商业街，以高端餐饮、娱乐等生活配套提升区域商业氛围和人气，为项目生活配套做支撑。发展预期：2012上市商业面积不是很大，但消化难度也不小，所以在商业的上市和销售过程中，一定得把握好时机和营销策略。居民消费习惯难以短时间改变，区域商业氛围的形成还有待时日，商业规划时应注意控制体量和业态区域商业市场分析/小结27南河片区属于传统老城区，已经不能够满足现有的消费市场，提高区域商业档次其辐射能力及现实意义重大。

从近期几个重要地块可以看出，本项目所承受的地价较高，如东坝片区当前地价约400万元/亩，2010年4月30，都江堰市佳美实业有限公司拍得广元市利州区东坝办事处万源东部安置点西侧商住用地（即是现在的南岸阳光项目）约48.7亩，楼面地价为1068元/平米。同时，广元市瑞达实业有限责任公司拍得万源规划大桥南侧约85亩商服、住宅开发用地，成交单价约205万元/亩，楼面地价为1025元/平米。同年8月，雪峰办事处万源新区（万源大桥桥头西侧）地块以单价约346万元/亩的价格被广元市宏图建设有限公司竞得，楼面地价为1298元/平米。从前期交流可知，本项目楼盘价将达到2800元/平米以上，高处一大截。区域未来对商业需求量较大，高端业态的规划和品牌主力商家的引入将决定商业开发经营的成败

南河片区除了满足区域内外，还对整个城区的辐射计新区的辐射很高，所以对商业的需求也相应较高，广元消费习惯还是在老城区，要想区域内的人群积聚在本项目，将其他区域的人群被吸引到南河消费，必须有一个超强吸引人气的商业复合形态。4区域市场结论未来发展预测28第一部分:宏观市场研究主要竞争个案分布和界定MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我们需要理解在广元市房地产的大背景下，项目面临的区域竞争形势是怎样的，从而为本案定位提供依据。目录项目基本情况分析重点竞争个案详析第二部分:区域市场分析第四部分:财务测算及规划第三部分:重点个案分析产品分析平层布局分析主力面积分析南岸阳光御锦湾金域华府……29第五部分:结论见专题市调报告第一部分:宏观市场研究项目定位MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我们需要理解在广元市房地产的大背景下，项目自身特点及财务测算设置一个合理的利润空间下，为本案定位提供依据。目录财务测算产品规划及物业选型第二部分:区域市场分析第四部分:财务测算及规划第三部分:竞争个案分析产品分析项目定位财务预算投资回报测算物业选型

商家选型30311SWOT分析项目优势→Strength1、项目处于南河区域，城市中心地带、市政及基础设施配套较为完善；2、项目紧邻南山公园、大区域河流环抱，既到达性强且又自成体系，尊享城市半岛的环境优势，被城市高度认同，商业对外辐射强；3、区域房地产市场连年稳步上涨，入驻人口和企业越来越多，本项目作为一个升级换代的商业综合体，恰好满足其需求，有效的降低了区域消费市场的挤出效应；4、本项目可能是城市广场型的复合型项目，功能多样，可成为传统的南河区域地标性建筑；5、交通便捷，辐射作用明显；6、可商业、酒店、写字楼联动开发，便于为区域打造综合配套设施，提升楼盘品质；321SWOT分析项目开发劣势→Weakness如果是综合性物业开发，且需要在周边2公里内吸引本区域的常住人口的消费习惯，则需要一定的时间来培育市场区，因此前期有一定的经营压力，整个商业体对该地区经济增长极对外辐射力有一定依赖性。应对策略：1、以消费目的地位初步定为，对主营店的选择非常重要，主营店对联营物业的业态及附加值影响巨大，且对物业的销售价格影响至关重要；2、加强营销力度，树立区域市场的知名度；3、做好项产品设计与项目定位，优化项目策划方案并保证有效的策划执行，充分把握市场需求，以利项目建成后的销售；4、加强招商策划、宣传和执行工作，争取吸引成熟的，有品牌号召力的企业入驻，从而打开后续市场；5、对办公采用灵活的运作方式，如租售并举，带租约销售等，化解只售而销售乏力的风险。331SWOT分析机会点→Opportunity1、区域具备居住、商务、休闲娱乐中心的先天性条件；2、中心城区及区域房地产市场供需平衡购销两旺，价格平稳增长，前景看好；3、旧城改造力度加大及农村人口城镇化加速，房地产市场需求将迅速增加；4、老城区商业市场的滞后及区域旺盛的购买力为项目商业提供了土壤；5、区域可借区域休闲经济及旅游、会务经济东风，集聚商业人气及填补中高档酒店市场及办公市场空白；341SWOT分析威胁点→Threat1、政策形成房地产行业系统性风险，对投资类客户心理因素影响较大；2、地块形状及内部交通组织将是规划上的难题、比有如酒店、办公及主营店讲对口岸位置的争夺可能，且周边已有大型商业项目及规划中的商业体，竞争较为激烈；3、应对策略：差异化经营、领先的规划设计、一流的配套及服务来吸引消费，通过定制性消费来拉动高端消费群体。352规划初步设想地块分析地块指标1、地块红线长边约80米，短边约50米；2、除去退距后，长边约60-65米，短边约35-40米；3、限高100米；4、容积率7-8；5、其它指标及要求：暂无。6、用地面积约6.9亩，约4亩用于建设，即覆盖率55%左右；（未提供标准的红线图，上述数据为与贵公司交流得出及假定设想）362规划初步设想地块分析1、项目呈东西状，东南面均为城市干道，展示面良好，北与住宅区接壤；2、在东南面展示性好的位置，应当尽量形成开放式广场，且在造型上要有空间立体感觉，利于打造大型商业、写字楼，且酒店以标志性建筑呈现有必要性；3、在步行街的部分，应当尽量营造内街的感觉，建议把现有的零散小型批发市场的门店做整体整合，提升其形象并整合其业态，起到整体打造的目的。N城市干道城市干道步行街强化十字路口，突出路口广场，展示视觉效果，吸引人气，凝聚商气步行街，起到分流和缓冲作用，为购物、酒店、写字楼消费提供提供便捷通道，同时建议整体打造。373概念初步设想1、设计设想（1）以酒店为拔高项目整体品质为核心，酒店处在两处快速通道交汇最近的位置，通过十字路口、20米以上的绿化退距、广场来弱化局促感，通过酒店的大体量，绚丽的外立面，结合写字楼及商业联动，实现体量的宏伟和高尚品质；（2）临街主街两面尽量做到简洁大方，广场为酒店服务并在减弱局促感同时提升品质，写字楼和内部商业尽量通过地块东北面的规划道路实现交通立体组织；（3）裙楼内部通过立体交通与酒店写字楼互动，形成相互配套联动的目的；2、呈现形式（1）准五星级酒店一座+裙楼商业；（2）写字楼可以与酒店合并，或者用A-B区分开；（3）一栋塔楼（公寓）；说明：竖直向上的高层塔楼以南北朝向排布，有机融入周围的城市纹理，把部分塔楼的大厅形成于塔楼和商场之间，有效的形成一个视觉缓冲；通过精致的小品景观形成一种强烈的空间感，把广元及川东北人的消费习惯融入建筑设计和空间布局中。公寓写字楼酒店公寓写字楼酒店（方案1）（方案2）384物业初步定位项目产品定位：项目整体定位为具现代时尚风格，集商业、酒店、居住、休闲、娱乐为一体的多业态的综合商业居住区。（一）商业定位：1、总体定位：区域级、复合型、都市化、消费中心、体验中心、购物中心。（1）以鲜明都市特色定向商业和生活配套升级商业为功能核心，形成具有跨区域辐射能力的、复合型生活消费中心、体验中心；（2）满足城市家庭全方位全时段的生活、休闲、娱乐、文化、运动、购物、饮食等多元化体验性生活消费需求；（3）升级为南河片区来至整个广元市区的全新的消费级，支撑都市生活的动力枢纽。394物业初步定位典型案例：上海大宁国际广场（1）基本情况：25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。地面20万平方米建筑面积主要为：商务酒店：30,000平方米，办公楼：39,000平方米，商业零售：50,000平方米，餐饮/娱乐/生活/文化：60,000平方米，停车场和公共区域：21,000平方米地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。（2）商业功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。（3）可借鉴之处：业态规划明确，功能分区明显；组团产品设计，合理引导人流；招商工作到位，迅速积聚人气；细节体现关怀，充分考虑需求。建议商业卖场采取主力店+次主力店+专业店+零售的模式，主力卖场首选对区域价值提升较快的一线商超引爆市场，积聚人气，其余业态主要涵盖零售购物、餐饮服务、文化娱乐及附属设施——生活超市的范畴。404物业初步定位酒店定位酒店定位：准五星级酒店，起到填补空缺及提升项目形象的目的，南河片区乃至整个城东南高尚人群提供消费体验消费的场所；但酒店的运营将对公司的管理要求较高，需要提前筹备管理人才。414物业初步定位住宅产品定位1、产品品质诉求（1）追求高性价比：与同类项目相比，在品质不输的条件下控制产品总价，使项目与竞争对手在总价方面具有一定市场竞争力；（2）宜居：通过新材料、新工艺的合理运用表现现代、新颖、时尚的都市化建筑形象，满足目标客群都市化的归属感需要，形成差异化；同时着力于公共区域的精装化、智能化系统的选择性运用来体现品质感。（3）装修档次比肩区域内同等电梯公寓；2、保证整体的舒适性：保证项目整体空间舒适度，通过适当超前的处理原则形成对竞争项目的差异化，在满足目标客群舒适度产品的需求的同时增强产品竞争力。增加住宅底层的景观舒适度（在商业的顶层实施）424物业初步定位住宅产品定位4、星级酒店式入户大堂（1）豪华入户大堂挑高，通过现代简约科技营造奢华。（2）入户大堂可从地下车库开始，形成地下与地上三重豪华的入户厅堂。（3）入户大堂挑高6米。5、宜居性高品位型生活形态营造

项目创新手段选择需围绕增强项目宜居的高品位生活形象而展开。通过建筑立面、公共空间打造、新材料运用及智能系统选择性运用等多种手法塑造具有浓郁生活品位的居住环境和生活空间6、智能化系统运用：新风系统、刷卡式电梯、同层排水系统、直饮水系统等智能化系统的合理利用。435项目目标客户定位（一）商业区目标客户1、以商务办公及酒店带来的高端人群，为其定做消费和奢侈消费与体验的场所；2、来此观光、运动、休闲、娱乐的广元及外地客户来此会务、商务、旅游的游客。（二）酒店目标客户1、国际（内）商务、政务人员来此会议、旅游、休闲客户；2、来此区域附近专业市场及商贸区商务谈判客户；（三）住宅目标客户1、本地中、高收入阶层首次置业者；2、看好本片区的广元、川东北、三州、西藏等地购房者；3、热爱繁华都是的年轻职业者；4、房地产投资者和多次置业者。第一部分:宏观市场研究项目定位MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我们需要理解在广元市房地产的大背景下，项目自身特点及财务测算设置一个合理的利润空间下，为本案定位提供依据。目录财务测算产品规划及物业选型第二部分:区域市场分析第四部分:财务测算及规划第三部分:竞争个案分析产品分析项目定位财务预算投资回报测算物业选型

商家选型44451地块经济指标界定总用地面积容积率覆盖率限高基底面积4600㎡7.860%以内100米2600㎡（未提供标准的红线图，上述数据为与贵公司交流所得）462以资产为导向的规划及经济测算物业类型裙楼商业酒店写字楼计容面积总体量体量13000110001200036000面积36.11%30.56%33.33%100.00%层数51010

（1）物业配比（2）说明

尽量做大裙楼纯商业经营部分的面积，拟定5层的规划，达到13000平方米的体量；

酒店按照中等四星级200个房间配置，标间按照建筑面积32-35平方米，套房按照50-60平方米设想，通道满足1.8-2米设计，客房部分面积约8000平方米，其余为配套使用，面积暂按11000平方米初算；剩下的写字楼部分约12000平方米。2以资产为导向的规划及经济测算（详见现金流量表）物业类别建筑面积(㎡)销售价格(元/㎡)单项价值销售金额(万元)销售率酒店式公寓（清水）0.0060000.000.00100%裙楼商业13000.001300016900.008450.0050%五星级酒店（清水）11000.0070007700.000.00自持甲级写字楼12000.0075009000.009000.00100%地下车库（可售部分暂估100个）10080000元/个800.00800.00100%项目总产值34400.0实现销售部分产值18250公司持有部分16150.00公司持有部分资产估值16150.0建安、报建、设计费用12870土地费用（不含税费）10350投入总成本23219.7现金流量-4969.7483以现金流为导向