第二章地租理论

思考与练习本章教学要求本章主要内容不动产经济学【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解古典经济学地租理论，熟悉新古典经济学地租理论和城市地租理论，掌握马克思的地租理论。【教学重点及难点】资本主义地租的实质；级差地租、绝对地租、垄断地租等的涵义、产生的条件、来源等。【教学内容与时间】

（5学时）

。【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以课堂讨论和学生自学。首页第二章地租理论第一节古典经济学的地租理论第二节马克思的地租理论第三节新古典经济学的地租理论第四节城市地租理论首页第二章地租理论资产阶级古典政治经济学的早期地租理论古典经济学时期流行的地租理论是地租剩余理论。起源于威廉·配第和亚当·斯密之间的时期。该时期的地租特点是，地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余，剩余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地位置和肥沃程度。较完整的地租理论剩余理论产生于詹姆斯·安德森和大卫·李嘉图之间的时期。第一节古典经济学的地租理论资产阶级古典政治经济学的早期地租理论杜尔阁：从地租与土地所有权的关系出发，指出地租是由农业劳动者用自己的劳动向土地取得的财富，但却被土地所有者占有的部分。威廉.配第：地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入；由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，以及产地距市场远近的不同，地租也不同第一节古典经济学的地租理论斯密、李嘉图、安得森与屠能的地租理论亚当.斯密:地租是因使用土地而支付给地主阶级的代价,其来源是工人的无偿劳动,是“一种垄断价格”.大卫.李嘉图:地租是农业经营者从利润中扣除并付给土地所有者的部分.詹姆斯.安得森屠能:从地租与土地位置关系出发，提出了区位地租。目录第二节马克思的地租理论一、资本主义地租的实质马克思的地租理论，是马克思和恩格斯在对古典政治经济学家的地租理论批判性地继承的基础上建立和发展起来的。马克思的地租理论主要研究了资本主义农业地租，对城市地租也有涉及。

资本主义地租，是租地农场主为取得土地使用权，而支付给土地所有者的超过平均利润的那部分剩余价值。土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权得以实现的经济形式。土地所有者、农场主（资本家）与劳动工人区别：平均利润地租工资应注意四个方面的区别：1、土地资本利息与（真正）地租的区别2、土地租金与（真正）地租的区别3、地租与一般剩余产品的区别4、地租与借贷资本利息如何学习地租理论？真正地租与投入土地的固定资本的利息的区别：为改良而进行的土地资本投入所支付的利息，可能形成地租的一部分，但并不构成真正的地租使用土地物质本身而支付的报酬真正地租与土地租金的区别：租地农场主为使用土地及其附属物支付给所有者的全部代价为土地租金。真正地租只是土地租金的一部分地租与一般剩余产品的区别：在本质上，资本主义地租是超额利润的转化形式；在量上，资本主义地租只是剩余产品的一部分，不是全部。地租与借贷资本利息的区别：土地的购买价格实质是土地所提供地租的购买价格。二、级差地租三、绝对地租四、垄断地租五、矿山地租和建筑地段地租第二节马克思的地租理论目录第三节新古典经济学的地租理论新古典经济学时期流行的地租理论是地租的边际生产力理论。一般认为，杜能是这一理论的先驱，他在《孤立国》一书中应用边际生产力概念分析了地租理论，并建立了区域地租理论。新古典经济学地租理论否定了古典经济学中把生产要素分为土地、劳动、资本的方法，认为各生产要素的价值由它的边际生产力决定，从而否认地租是一种剩余。瓦尔拉斯质问：“为什么英国学派要用劳动和资本服务的使用量来确定地租，而不愿用土地服务的使用量来确定工资和利息？”瓦尔拉斯认为，“地租、工资、利息、产品价格和生产系数都是在同一问题以内的未知量；它们始终必须共同地被确定，不能单独地被确定”。一、边际生产力地租理论二、稀有地租和极差地租三、城市地租四、准地租五、地租与土地产品价格的关系第三节新古典经济学的地租理论目录城市级差地租区位区位区位城市土地不是利用其自然生产能力，而是将其作为生产和生活的场所的空间，土地的肥沃程度对城市地租没有影响。但“区位”是土地级差地租的主要影响因素，是级差地租产生的条件。第四节城市地租理论基础设施集聚效益规模效益繁华度、环境交通条件区位效益由城市土地价值各影响要素综合形成城市地租理论第四节城市地租理论1、城市土地级差地租产生的来源分析：（1）工业用地的级差地租产生的来源。

——工业级差地租产生的条件“交通条件”（2）住宅用地的级差地租产生的来源。

——住宅用地级差地租产生的条件主要是“交通、繁华度、环境”（3）商业用地的级差地租产生的来源。

——商业用地的级差地租产生的条件是“聚集效应和繁华度”第四节城市地租理论一、城市极差地租个别生产价格和社会生产价格的差劳动者工资收入的转移超额销售量的超额利润第四节城市地租理论一、城市极差地租2、城市级差地租类型（1）城市极差地租Ⅰ的形成：由于土地位置引起的相对较高的利润，在一定条件下，会转化为地租，就是城市级差地租Ⅰ。（2）城市极差地租Ⅱ的形成：在城市一定面积的某土地上，在投资界限范围内连续追加投资，建筑面积由小到大，建筑产品总价值增加。连续投资直到建筑边际，由此产生的建筑产品总价值与总建筑生产成本之间的差额，构成业主的超额利润。这种超额利润转化成的地租就是城市极差地租Ⅱ。

土地周围城市基础设施的建设，会改变该土地的经济地理位置，提高该土地上的城市极差地租Ⅰ，同时，也会扩大该土地上的投资界限，提高土地的可利用强度，从而提高城市极差地租Ⅱ。城市极差地租Ⅱ不仅和土地的地基承载力有关，也和经济地理位置、规划容积率限制、建筑产品的市场供求有关。绝对地租产生的来源、原因和条件：城市绝对地租是在土地使用权和土地所有权分离的条件下，所有土地使用者都必须缴纳的地租，即城市土地使用者所必须缴纳的最低限度的地租。城市地租是使用一个城市最边缘的土地或位置、地基等方面最差的土地所必须缴纳的地租。在对土地利用完全不作限制的情况下，土地用途的选择取决于不同用途下的地租支付能力，因而城市最边缘土地作非农业利用时，所缴纳的地租额不得低于农业利用时的地租额，也就是说，城市绝对地租量至少等于与最边缘城市土地相邻农地上的农业地租。

城市绝对地租产生的原因是所有权的垄断。

由于城市最差土地只能提供平均利润，而不能提供超额利润用以支付绝对地租，因而城市绝对地租只能是对平均利润的扣除。对城市物质生产部门来讲，绝对地租来自于该部门工人创造的剩余价值；城市中非物质生产部门、非营利性的部门、居民个人所支付的绝对地租，只能是对他们所得到的国民收入的扣除。二、城市绝对地租由于土地所有者对供不应求的稀缺土地的垄断而产生的超额利润转化为垄断地租。由于优越的位置或特别的建筑物而带来的超额利润转化的地租，为垄断地租。垄断地租来自于优越位置所带来的极高营业额或地上建筑物的特别高的垄断价格。第四节城市地租理论三、城市垄断地租目录资本主义级差地租1、级差地租概念2、资本主义级差地租产生的条件与原因3、极差地租形式（1）级差地租Ⅰ（是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的）土地肥力的差异是形成级差地租Ⅰ的条件之一土地位置（距市场远近）差异也是形成级差地租Ⅰ的条件之一（2）级差地租Ⅱ（是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。）（见表）；4、级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系5、最坏耕地也有级差地租返回产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额。资本主义绝对地租1、绝对地租概念：

不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租2、资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因3、影响资本主义绝对地租量的因素4、现代资本主义农业绝对地租的来源

资本主义垄断地租1、含义：由产品的真正垄断价格带来的超额利润转化成的地租。2、真正的垄断价格是由购买者的购买欲和支付能力决定。而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。3、垄断地租分为两种：（1）由于土地所有权垄断，不付地租在未耕地上进行投资受到限制，以致土地产品按照高于他们价值的垄断价格出售，由此而形成超额利润转化为垄断地租；这种地租实质是农业资本有机构成较高情况下的绝对地租，是由于地租的存在而产生垄断价格。（2）由于某一土地独特的自然特性，所生产出的产品具有较好的口味或其他质量特征，以至于能够超出价值基础的垄断价格出售，由这种垄断价格产生的超额利润转化为垄断地租。这种垄断地租实质是极差地租。资本主义矿山地租和建筑地段地租1、矿山地租：级差地租、绝对地租、垄断地租2、建筑地段地租土地位置对级差地租量起着决定性的影响在土地上的固定资本的投入必然会提高建筑地段的地租。垄断地租是建筑地段地租的主体部分詹姆斯.安得森的地租理论同一的市场价格是形成地租的前提土地肥沃程度不同形成级差地租Ⅰ努力程度的不同形成了级差地租Ⅱ返回资本主义级差地租产生的条件与原因条件：自然力或者优越的自然条件原因：土地有限而产生的资本主义经营垄断土地等级所耗资本（元）平均利润（元）产量（kg）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租Ⅰ（元）全部产品每公斤产品每公斤产品全部产品劣等100202001200.60.61200中等100202501200.480.615030优等100203001200.40.618060级差地租Ⅰ的形成及地租量

（一）级差地租Ⅰ的形成及地租量

（二）地块距市场里程（km）生产资本投入（元）运输费用（元）资本总支出（元）平均利润（按20%计）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租（元）甲101005105211261326乙151007.5107.521.51291323丙2010010110221321320级差地租

ⅠⅡ的形成及地租量

单位：元土地等级所耗资本平均利润产量（kg）个别生产价格社会生产价格级差地租ⅠⅡ全部产品每公斤产品每公斤产品全部产品劣等地100202001200.60.6120优等地100203001200.40.618060Ⅰ在优等地上追加投资100203501200.340.621090Ⅱ级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系两者实质一致，都是由个别生产价格与社会生产价格之间的差额所产生的超额利润转化而成的.

级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。（1）从历史上看，级差地租Ⅰ的产生先于级差地租Ⅱ，反映农业由粗放经营到集约经营两个不同阶段。（2）从形成过程来看，级差地租Ⅰ是由于土地的优越自然力为前提，而级差地租Ⅱ是以同一块地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ都是极差地租的表现形式，他们都是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。最坏耕地也有级差地租由于在较好的耕地上连续追加投资的劳动生产率降低由于社会对农产品需求增加，有更坏的耕地投入耕作在最坏耕地上追加投资由于劳动生产率的不同最坏耕地也有级差地租

（平均利润率为20%）土地投入资本（元）平均利润（元）产量（kg）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租Ⅱ（元）全部产品每公斤产品每公斤产品全部产品最坏耕地501050601.22.412060最坏耕地追加501025602.42.460条件：土地所有权与使用权的分离来源：农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成而产生的农产品价值高于生产价格的差额形成的超额利润（图）原因：土地私有权的垄断资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因绝对地租的形成及地租量生产部门资本有机构成剩余价值（元）商品价值（元）利润率（%）平均利润率（%）生产价格（元）绝对地租（元）工业食品纺织机械70c+30v80c+20v90c+10v30201013012011030202020

1020120120120农业60c+40v40140402012020绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断所取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化形成的地租。绝对地租量小于等于差额（商品价值与生产价格之间的差额）转化为绝对地租的量完全取决于市场供求情况和新耕种的土地面积。无论差额有多大，，在正常条件下，绝对地租也只能是微小的。土地肥沃程度逐渐递增单产价格价值社会（一般）生产价格个别生产价格绝对地租极差地租市场价格农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现程度农业资本有机构成的相对水平农业投资的总量影响资本主义绝对地租量的因素前面分析的结论——农产品价值高于社会生产价格的余额（农业资本有机构成低于工业）在农业资本有机构成等于甚至高于工业资本有机构成时——“只能来自市场价格超过价值和生产价格的余额，……来自产品的垄断价格”现代资本主义农业绝对地租的来源一、边际生产力地租理论报酬量资本和劳动投入量a′ab0dcefgh边际生产力地租的形成二、稀有地租和极差地租从某种意义上说，所有的地租都是稀有地租，也都是极差地租。如果地租被看做土地服务总价值，超过所有土地在按照边际利用时所提供的总服务价值的差额时，地租就是极差地租。

如果把每块土地充分利用到它能被有利使用的程度，也就是说，使用程度达到这样的边际，以致其产品只能以一种价格出售，这种价格刚好等于边际产品的生产成本，而不对土地的使用提供任何剩余。这样，土地所提供的服务（产品）的价格，必然由于服务（产品）总量的自然稀缺性和对这些服务的需求即供求来决定，而地租则最容易被看成这种稀缺价格总量和产品生产成本总量之差。因此，它一般又被视为稀有地租。三、城市地租四、准地租城市地租等于位置地租＋农业地租。准地租是指从人类制造出来的特定生产工具中获得的收入。因准地租是租用固定性耐久生产设备(如建筑物、大型设备机器等)，付给占有者租赁费(租金)，其实质亦系超额利润，类似地租，故称准地租。五、地租与土地产品价格的关系地租是不是决定价格的成本，取决于我们是从一个企业、一个小的行业，还是从一个大的行业或整个经济范围的角度来看问题。后者是对土地产品的需求决定地租大小；前者是地租影响土地产品价格的成本。注意：地租与地价的区别：从本质上讲，地价同地租都是土地所有权为土地所有者带来的经济收入，地租按年支付，而地价一次性全部支付。1．资本主义级差地租产生的基础条件是（）

A、国家力B、社会力C、自然力D、人为产生2．级差地租II是因为（）产生的

A、自然力B、投入不变C、人为D、劳动生产率3．绝对对租的来源是（）

A、毛收入B、土地肥力C、土地位置

D、农产品价值高于生产价格的差额形成的超额利润4．级差地租I产生的条件是（）

A、肥力B、投入C、土地位置D、生产率E、人