南京房地产区位价值

南京市主城区房地产

区位价值与空间价格分析

ResearchonRealEstateLocationValue&Space

PriceModelforNanjingCity

110102132杨炀

南京市主城区范围内划分的市级商服中心三个

新街口商圈、山西路（湖南路）商圈、夫子庙商服中心；区级商服中心10个：中央门、瑞金路、迈皋桥、热河路、龙江商业区、中保、江东门、安德门、石门坎、孝陵卫。

交通通达度分析经过统计分析南京市主城区现有道路中：混合型主干道19条（占所有道路的12.46%），生活型主干道有32条（占20.38%），交通型主干道有45条（占29.01%），生活型次干道29条（占18.7%），交通型次干道有13条（占8.28%），其余为支路（占11.37%）。快速道路采取高架与地面相结合，交叉口全部采用立交形式。形成主城“经五纬八”的主干道系统，主干道的平均间距为2公里。南京市主城区商服中心分级表南京主城区主干道一览表

南京主城区次干道一览表

经过调查，南京市主城区共有153条公交线路。

其中旅游线路5条，夜间线路18条，连接主城区和郊区的线路8条，其余122条线路均为主城区内部线路。上述公交线路共有583个公交站点

从行为感应地理角度分析，公交站点的辐射半径大于500m时，居民乘行出车就感觉不方便，因此将公交站点的最大影响半径定为500m。

从公交线路的密度来看，公交线路密集的街道主要有中山东路、中山南路、中山北路、龙蟠路、龙蟠中路、北京东路和珠江路等。

从公交站点的分布情况来看，老城区（城墙、秦淮河以内）公交站点较密集，共有250个，占公交总数的42.88%。南京市主城区房地产区位价值空间分布特征

第一：总体上，城市发展符合E.W.伯吉斯的“同心圆”模型。从图3-6可以看出，以新街口为圆心，南京市主城区的房地产区位价值随着距离的增加而逐步降低，具体表现为区位价值分值的降低。图中的黑色区域是新街口和珠江路一带，该区域是南京市的商业中心区，完善的商业配套，便捷的交通，优越的学区，使该区域的房地产区位价值分值在90分左右；

红色区域主要是山西路、鼓楼、夫子庙、中央门的部分地区，该区域的分值在80～90分之间；蓝色区域主要是玄武区、鼓楼区及白下区的部分区域，该区域的房地产区位价值分值在70～80分之间；房地产区位价值分值在60～70分之间的区域主要有中央门、中山北路、岗子村、鼓楼的龙江地区、夫子庙、月牙湖地区等区域，该区域的主要特点是交通方便，但离新街口CBD有一定距离，区域环境较好，南京市的公园景点一般位于该区域；房地产区位价值分值在50～60分之间的区域主要有迈皋桥、晓庄广场、大桥南路、热河南路、江东北路沿线、雨花区、秦淮区和白下区的部分区域；

第二：商业用地区域不尽合理，就总量而言，市区商业网点的数量与现有经济的发展水平是相适应的，但是随着经济的发展，南京市老城区的拆迁改造，必将有大量的人口外迁，而从图5-5可以看出，南京市主城区外围商业服务业繁华度作用分值普遍偏低，例如玄武区沿紫金山一线虽然有便捷的交通、优美的环境，但是该区域的商服繁华度作用分值仅有30分左右；主城区的商服繁华度作用分值随着距离CBD的增加而迅速减少，但由于南京市主城区道路网的密集，交通发达，因此，南京市主城区房地产区位价值的分值并没有随着距离(CBD)的增加而迅速衰减，而是缓慢地减少，这给城