赢房中国-成都美美力诚地块项目投资评估报告

成都美美力诚地块项目

投资评估报告项目区位本案项目概况宗地位置：项目宗地位于成都市新城发展的核心位置，在高新区天府大道北段以东、名都大道以西、亲民东街以南、锦晖东街以北，地块对面即为成都市政府新办公大楼（俗称：莲花瓣大楼）。宗地面积及形状：宗地面积42.9781亩，呈比较规整的长方形，四面临街，西临成都市政中心和天府大道，南临新益州市政公园（市政景观公园），北临旺旺集团项目，东临城市绿化公园，区位优势属不可多得的中心政务区绝版位置，整体形象展示面极佳。现状：宗地规划为商业金融用地性质，航空限高70米，容积率不超过4.0，建筑密度不超过45%。项目区位本案项目区位本案项目区位

本项目宗地位于南延线天府新城的核心，科创中心对面（成都市的市政府新大楼），比邻新益州公园，是南延线不可多得的稀缺地块，具有很高的商业价值和居住价值。根据成都市城市重点向南发展的总体规划，南城将建设成为“城南副中心”。在“城市新中心、现代化新城区”的发展总目标之下，又分为建设成都市“行政办公中心”、“创新研发中心”、“区域总部基地”、“现代服务基地”以及“宜居人文住区”五大规划子目标，旨在打造成都市的“浦东新区、滨海新区”。项目远景未来的南延线将是成都的一座高标准、现代化人居新城项目交通项目交通公路交通：以天府大道为中轴线，站华路、元华路、红星路南延线共同构成南北走向的纵向交通网络，将市中心和南部新城紧密的联系在一起，更是很大程度的缩短了人们的心理距离。三环路、武侯大道东延线、孵化园北干道、四环路、迎宾大道等共同构成了南部新城的横向交通体系，交通网络可谓是四通八达，奠定城南发展的基础。地铁交通：城南副中心规划贯穿的地铁路线有两条：1号线和5号线，1号线是最先建设和最先通车的，将于2010年贯通，按照规划1号线在南延线一共规划了七个站口：南三环站、新益州站、孵化园站、世纪城站、科技园站、府河站和华阳广都站。2010年开通后，成都地铁经济时代正式到来，必将极大的推动南延线房地产市场的发展。项目配套项目配套

随着城南房地产市场的快速发展，相应的各种生活配套：商业、酒店、公园、文化娱乐、医疗、学校等等也在逐步建立和完善。未来城南副中心延伸出来的考察、接待、会展、旅游等功能，加上比邻航空港等先天优势，未来南延线将是成都五星级酒店最为集中的片区之一，除了目前在营的世纪城洲际酒店、世纪城假日酒店，还有多个五星级酒店处于规划建设中，如希尔顿酒店、万豪酒店、誉峰的W酒店等，一些在建的甲级写字楼和大型住宅项目也规划有五星级酒店，如：天府国际广场、河畔新世界、雅居乐花园等。

项目配套世纪城洲际酒店世纪城假日酒店希尔顿酒店万豪大酒店巨龙五星级大酒店誉峰W酒店项目规划指标宗地面积42.9781亩（占地28652.06平米）宗地规划为商业金融用地性质航空限高70米容积率不超过4.0（规划方案批准的是不超过4.61）建筑密度不超过45%绿地率15%停车位1010辆建筑总面积181928平米其中，地上面积133211平米（132051计入容积率）地下面积48952平米项目现状本案新政府大楼新益州公园

项目转让方提供的资料公司营业执照复印件公司与国土局签署的土地出让合同项目国土地使用证方案及概念设计已经通过规划部门批准项目的概念性设计方案项目市场调研项目的组团定位及地段价值：

站南组团发展片区是指在火车南站以南，四环路以北，依托于天府大道发展的区域，规划面积为12平方公里，站南组团将是城南副中心的核心区域，该中心主要由科技商务区、科技博览区两大园区构成，规划用途是行政中心，以办公、金融、文化和居住为主，规划人口15.6万，是继华阳之后的最多人口的组团。站南组团紧接主城区，交通、城市配套等相对完善，目前已经吸引了大量的品牌开发商进驻，如中海、和记黄埔、九龙仓、深长城、合景泰富等，开发的项目大多数是定位较高的品质楼盘，如中海城南1号、南城都汇、天府长城、誉峰、天府长城、华敏世家等，价格普遍偏高。还有特拉各斯、理想中心、城南科技广场、中国水电大厦、拉德方斯等高档写字楼项目。目前此片区已经形成密集发展之势，土地日益稀缺，增值潜力巨大。

项目市场调研区域写字楼市场调查：南延线作为未来的城市新中心，在建和规划中的区域总部写字楼和其他商业写字楼项目众多，这些写字楼规划起点高，主要以甲级写字楼为主，因此本身硬件配置比较高，销售均价多在15000元/㎡以上。如新希望大厦、四川水电大厦、拉.德方斯大厦。

项目市场调研区域住宅市场调查：品牌企业多、项目品质高、价格走势高、置业客户素质高城南“副中心”作为成都城市发展的重大战略规划，未来几十年的发展潜力不可限量，吸引了大量的国内一线开发商、港资大鳄、国际品牌在此进驻，如龙湖、中海、雅居乐、华润、和记黄埔、九龙仓、新世界地产、新鸿基、希尔顿集团等。从调查的实际情况看，从三环路开始沿着南延线的物业价格高，从三环路到世纪城片区的楼盘价格比较高，普通高层电梯公寓一般是8000—16000元/㎡（建面）；别墅的价格一般在10000—30000元/㎡。南延线作为规划发展的城市新区，总部办公人群、国家公务员、高新技术白领、企业老板等中高收入者成为了购房的主流，在城南豪宅市场也活跃着不少外籍人士的身影。

项目市场调研南城区域电梯豪宅市场调查：楼盘紫檀首座华敏世家誉峰城南1号世纪峰景开发商千和物业招商蛇口地产华敏置业合景泰富中海地产龙湖地产地址人民南路四段38号人民南路四段48号高新区天泰路265号南部新城仁和片区新益州大道199号世纪城路418号总占地56亩40亩20亩280亩约173亩72亩总建面28000㎡170000㎡83726㎡约37万㎡约33000㎡58万㎡容积率3.95.04.821.92.859.8建筑形态高层高层高层高层高层超高层总户数160694户86户1期246户2049户1740面积区间280-295㎡73-340㎡289-346㎡170-380㎡158—240㎡280-380销售价格15000元/㎡12000-15000元/㎡13000元/㎡17000-21000元/㎡均价15000元/㎡13000-15000元/㎡开盘时间2007年12月2006年9月2008年9月2009年11月底2008年8月2008年11月项目市场调研南城区域近期土地成交市场调查：本案1385万/亩1100万/亩970万/亩1195万/亩1265万/亩1370万/亩980万/亩项目市场调研项目SWOT分析：项目优势（S）核心地段优势片区规划起点高高尚公园住宅价值交通发达，辐射面广地铁经济带来巨大商业价值综合稀缺性高项目劣势（W）周边常住人口目前较少，有待提升项目规划体量有限项目市场调研项目SWOT分析：项目机会（O）美美力诚商业旗舰的领航未来60万城市精英人口消费力

项目威胁（T）中国房地产市场进入调整期，对商业制约较大南延线的商业市场竞争激烈项目定位本案应该是兼顾商业和居住功能高端城市综合体定位的释义分解：

1、从概念上说，是定义成都新的奢侈消费模式，为城市贵胄量身打造的国际化新奢区。

2、从档次上说，是成都乃至西南地区首屈一指的，开历史先河的高端消费体。

3、从功能上说，是城市综合体，具有居住、购物、休闲、娱乐、美食、美视等一站式高档国际化消费区。

4、从效应上说，是以美美力诚旗舰店为龙头，带动的各种高层次商业消费和居住，具有强大的联动和聚合效应，将项目整体提升到一个新高度。

5、从价格上说，将开创南延线商业和住宅价格水平的新高度，形成强大的市场影响力。项目定位总体规划布局：

1、美美力诚旗舰店作为整个商业的龙头，也代表项目形象，沿天府大道独立式设计，保证本身的形象展示面，发挥形象领航作用。

2、其余商业部分独自成体，放弃大型购物商场模式，采取开放式Block街区式设计，BLOCK街区即Block，B-Business（商业）、L-Lie

fallow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（亲和）。

3、住宅部分保持相对的私密性，放置在临新益州公园一侧，保证高档住宅面向公园的视野景观和生活气息，与BLOCK商业街区采取绿化带进行一定程度的隔离，保持相对独立性。

4、空间尺度的层次处理在水平向空间层次上，形成“动区+中介区+静区”布局，临路为动态商业街区，包括美美力诚旗舰店和BLOCK院街商业；内侧临新益州公园为静区，高层住宅临湖相望，中间绿化相隔。项目设计方案更多关于本项目的规划、设计方案另见附件文件参照项目价格调查本项目誉峰项目，住宅，精装，均价2万元/平米城南1号项目，住宅，清水，均价1.7万元/平米华敏世家，住宅，清水，均价1.6万元/平米新城核心区新希望大厦项目，写字楼，清水，均价1.6万元/平米首座项目，公寓，清水，均价1.8万元/平米项目经济指标成都美美项目主要技术经济指标表序号项目数量单位1建设用地面积28652.6平方米2规划总建筑面积180943平方米3地上建筑面积132011平方米4

零售商业面积14051平方米5

美美力诚建筑面积30968平方米6

住宅建筑面积26147平方米7

酒店建筑面积28037平方米8

办公建筑面积31648平方米9首层、五层架空面积（不计算容积率）1160平方米10地下建筑面积48932平方米11容积率4.61平方米12建筑密度44.17%

13绿地面积4297平方米14绿地率15.00%

15机动车位1010平方米16地下车库993平方米17地面非机动车车位450平方米项目总体定位集商业、居住功能为一体的高端城市综合体定位的释义分解：

1、从概念上说，是定义成都新的奢侈消费模式，为城市贵胄量身打造的国际化新奢区。

2、从档次上说，是成都乃至西南地区首屈一指的，开历史先河的高端消费体。

3、从功能上说，是城市综合体，具有居住、购物、休闲、娱乐、美食、美视等一站式高档国际化消费区。

4、从效应上说，是以美美力诚旗舰店为龙头，带动的各种高层次商业消费和居住，具有强大的联动和聚合效应，将项目整体提升到一个新高度。

5、从价格上说，将开创南延线商业和住宅价格水平的新高度，形成强大的市场影响力。项目总体定位酒店式公寓28000平米公寓式住宅26000平米独栋式商业14000平米美美力诚百货31000平米公寓式写字楼32000平米项目销售、租赁物业配比序号物业类型建筑面积完全销售部分资产持有部分备注(㎡)(㎡)(㎡)1

零售商业建筑面积14051

140512

美美力诚百货建筑面积3096830968该部分物业作为资产持有，暂不销售3

高档住宅建筑面积2614726147

4

酒店公寓建筑面积2803728037

5

公寓写字楼建筑面积3264832648

6

地下建筑面积4895248952该部分物业作为资产持有，暂不销售

小

计

10088379920

合计180803项目营销策略定位将13万平米物业细分成5个不同功能、不同业态、不同客户购买的小众投资的精品物业总体量18万平米可销售部分10万平米不可销售部分8万平米独栋商业公寓住宅酒店式公寓美美百货商业地下商业、车库公寓写字楼项目各物业功能定位销售部分物业----零售商业部分

物业体量：14051平米。物业形态：5、6栋单栋面积为2000—3000平米的独栋商业体。销售对象：国际顶级汽车专卖店（如劳斯莱斯、阿斯顿·马丁、迈巴赫、法拉利、宾利、玛莎拉蒂）、国际一线品牌专卖店（LV、Gucci、Prada、Hermès）市场现状：目前，在成都市人南路二段美美百货商场对面，国际一线品牌LV独立租赁了约2000多平米的独立店铺作为品牌专卖店，月租金水平在180—200元/平米，按国际惯例的租金售价比折算过来，物业的销售均价不低于36000元/平米。销售状况：成都是中国西南地区顶级品牌、奢侈品、高端商品的聚集地。GUCCI品牌在成都的日最高营业额超过70万元，众多国际一线品牌的商品纷纷落地成都，选址开店，为本项目独栋零售商业的销售聚集的大量的优质潜在客户，本项目独栋商业的销售市场非常紧俏。项目各物业功能定位可销售物业----高档公寓住宅部分

物业体量：26147平米。物业形态：以150平米2房2厅、200平米3房2厅户型打主力的大户型都市豪宅产品。销售对象：高端都市豪宅产品。市场现状：据调查，目前在成都市城南高新区，以誉峰、城南一号为代表的高端住宅物业成为成都市高档住宅产品的标杆和代表。以誉峰为代表的精装修物业，销售均价20000元/平米；以城南一号为代表的清水房物业，销售均价16000元/平米。而该区域高档公寓住宅的租金价格达100—120元/平米/月，涉外租赁需求，租赁市场成交旺盛。销售状况：据实地调查，誉峰项目09年11月正式开盘销售，推出300多套总价在300—500万的大户型豪宅产品，2009年12月底已销售超过90%比例；中海城南一号项目2008年8月开盘，销售比例更是超过95%比例，目前已开始推二期项目。项目各物业功能定位可销售物业----万豪公寓部分

物业体量：28037平米。物业形态：依托万豪酒店的品牌号召力打造的都市中小户型公寓住宅产品。销售对象：美美百货的消费客户、使领馆客户、都市金领人群。市场现状：由于在成都市领馆区南移到本项目所在高新区，本项目所在区域成为高端酒店式公寓的聚集地。区域内精装公寓的租金价格达80—100元/平米/月，如果有国际品牌酒店的管理，公寓的租金价格平均增加20—30元/平米。据调查，首座项目精装公寓，一套型170平米的户型，月租金达到17000—20000元/月，租赁市场需求、交易都很旺盛。销售状况：目前，本项目区域暂无精装酒店式公寓推出和销售，因此，无可参考和对比的项目。但是，参考人南路首座、紫檀等已交房的公寓项目，其租金水平一般在100—120元/平米/月，折算倒推回来物业的销售价格在18000—22000元/平米。项目各物业功能定位可销售物业----公寓写字楼部分

物业体量：32648平米。物业形态：智能SOHO、既可居家又可办公的公寓式写字楼。销售对象：美美百货的商家客户、中介、法律等中小型创业客群。市场现状：对本项目写字楼定价最具参考的项目位于人南路四段附近的新希望大厦写字楼，销售均价16000--18000元/平米，项目区域内的拉．德方斯大厦，销售均价16000--17000元/平米。除此以外，该区域还有水电大厦、中石油大厦、联通大厦、国电大厦、中信广场等写字楼项目，销售均价都不低于15000元/平米。销售状况：区域内写字楼市场成交也非常火爆，2009年12月底调查数据显示，新希望大厦销售几近告磬，目前仅仅只剩下14层楼一层还未销售。拉．德方斯大厦的销售已全部完成，09年5月已交房。成都城南高新片区的商务写字楼的需求量大，而本项目区别于其他纯商务甲级写字楼项目的公寓式写字楼产品，在区域内更是非常稀缺的物业产品。项目各物业功能定位物业销售价格与租金水平对比分析

项目物业产品区域同类可比项目销售价格区域内同类物业租金水平以租金反推物业的销售价格物业售价租金比本项目物业定价基准测算价格独栋商业/180—200元/平米/月32500—36000元/平米160—18025000元/平米公寓住宅16000—20000元/平米16000元/平米酒店式公寓/100—120元/平米/月18000—21600元/平米150—18016000元/平米公寓式写字楼16000—18000元/平米16000元/平米单位：建筑面积平米项目各物业功能定位不销售物业----美美百货部分

物业体量：30968平米。物业形态：中国西南区高端奢侈品、精品百货卖场。租赁对象：国际一线化妆品、服装、皮具品牌，全球奢侈品牌。市场现状：美美百货是目前成都三大奢侈品百货之一，同时也是业绩最好的一家高端百货商场。位于人南路二段，分川信店、天一店两个卖场，总营业面积14000平方米，2008年创造了16亿元的营业额神话。其中，Gucci一个品牌的日最高营业额达70万元。本部分租金收益状况：鉴于美美百货与本项目签署有战略合作协议，本项目裙楼部分是专门为美美百货“定制”的商业物业。美美百货将在本项目规划打造中国西南区规模最大、档次最高的精品、奢侈品旗舰店卖场。一般而言，物业的租金采取保底扣点的方式收取，扣点从商场营业总额提取15—25%比例。美美百货入驻本项目后，卖场面积得以扩张，装修档次得到提升，如按150—200元/平米的租金价格，每年可获得5400—7200万元的物业租金收益。项目各物业功能定位不销售物业----地下商业及车库部分

物业体量：48952平米。物业形态：高档超市、家居卖场、室内停车库。租赁对象：品牌连锁超市、与美美百货互补的商业业态。市场现状：有美美百货旗舰店的吸引和号召力，本项目地下负一层24000多平米的面积可招商出租给品牌连锁超市、家居大卖场、书刊音像商城等，不但可以填补商业业态上的空缺，还可以为区域作配套。负二层24000多平米作为车库，解决美美商场、住宅、公寓、写字楼的停车。本部分租金收益状况：以本项目所处区域位置，以及和美美百货搭配的功能定位，负一层商场的租金水平按市场行情可定位在50—80元/平米的价格区间，每年可获得1400—2300万元的物业租金收益。此外，负二层24000平米的车库部分可规划出约500个车位，每年可获得的停车费收益不低于300万元。项目成本分析预测序号成本科目公式工程量单价合计(万元)单项(万元)

建筑面积180943

（一）土地获得价款

180943304055000

1购买项目、获取土地

155000

55000（二）开发前期工程费

1809433275916

1设计费

18094350

9052景观设计费15元/平方米1476515

223地勘测绘费6*6米方格一个点，每孔8米，110元/米5459110

603报批报建费

180943268

48495临时设施费

1400000

40项目成本分析预测----续上表(三)主体建安及装修工程费

180943276550038

1基础工程(筏板基础)170元/平方米（含平基土石方）180943170

30762结构及粗装修工程按照无梁楼板计算1809431250

226183外墙及门窗工程

180943570

10312

门窗工程窗户、入户门及防火门18094340

724

幕墙工程塔楼以上（6~28层）386531500

5798

裙楼外立面精装修地上1-5层315841200

37904公共部位精装修地上建筑面积的20%公摊进行精装修36189800

28955户内精装修

0

6主体设备及安装工程费

180943615

11137（1）室内给排水户内给水工程18094330

543（2）室内采暖

0（3）室内燃气

0（4）室内电气工程表后电气工程18094340

724（5）消防

18094370

1267（6）通风空调及其安装费地上部分设置中央空调132011300

3960（7）电梯及安装费30层站20450000

900

低层电梯6层/6站，原设计4台，增加4台8200000

160

扶梯及安装费暂估算30台30350000

1050（8）弱电系统智能化及弱电工程18094350

905（9）其它设备及安装工程费地热等设备工程18094390

1628项目成本分析预测----续上表（四）基础设施费

1809431452621

1供电工程费一户一表前公用电力及专用配电（含各配电箱）180943120

21712室外给水系统

18094322

3983室外排水系统

04室外燃气系统

1383750

525室外智能化系统

6区内行车道路工程费

（五）环境景观工程费

环境景观工程费350元/平方米14765350

517（六）配套设施费

（七）工程相关费用（含）售楼部监理、造价咨/p>

（八）大修基金建筑安装1100*3.5%18094338.5697

开发成本

1809430115548

（九）期间费用

180943133124087

1财务费用

400008.0%

32002管理费用

1740581.0%

17413销售费用

1740583.0%

5222

税金

1740588.00%

13925项目总投资

139635

项目销售收入测算----按市场公允价格测算项目物业销售收入测算：序号物业类型建筑面积市场公允基准价格可直接销售部分本项目全部物业资产价值（万元）(㎡)(元/㎡)(万元)1

零售商业建筑面积14051

25000351272

美美力诚百货建筑面积3096825000/774203

高档公寓住宅建筑面积261471600041835

4

酒店式公寓建筑面积280371600044859

5

公寓式写字楼建筑面积326481600052237

6

地下商场、车库建筑面积489525000/

24476

小

计

174058101896

合计275954

在物业销售基准价格按目前市场公允条件下，如本项目所开发的物业资产总价值为275954万元；如果扣除美美百货部分及地下商业、车库部分不销售的物业，本项目可售物业的收入为174058万元，减去项目总投资后有34423万元的税前利润。项目敏感度分析---在市场公允价格基础上浮20%序号物业类型建筑面积市场评估基价在基价上浮20%项目可销售收入/物业资产总收入（万元）(㎡)(元/㎡)(元/㎡)1

零售商业建筑面积14051

250003000042153421532

美美力诚百货建筑面积309682500030000929043

高档公寓住宅建筑面积26147160001920050202502024

酒店式公寓建筑面积28037160001920053831538315

公寓式写字楼建筑面积32648160001920062684626846

地下商场、车库建筑面积489525000600029371

小

计

208870合计331145

在项目物业销售基准价格上浮20%的条件下，如本项目所开发的物业资产总价值为331145万元；如果扣除美美百货部分及地下商业、车库部分不销售的物业，本项目可售物业的收入减去项目总投资后有69235万元的税前利润。此外，每年还可获取物业租金收益不低于7100万元。项目敏感度分析---在市场公允价格基础下调20%序号物业类型建筑面积市场评估基价在基价下调20%项目可销售收入/物业资产总收入（万元）(㎡)(元/㎡)(元/㎡)1

零售商业建筑面积14051

250002000028102281022

美美力诚百货建筑面积309682500020000619363

高档公寓住宅建筑面积26147160001280033468334684

酒店式公寓建筑面积28037160001280035887358875

公寓式写字楼建筑面积32648160001280041789417896

地下商场、车库建筑面积489525000400019581

小

计

139246合计220763

在项目物业销售基准价格下调20%的条件下，如本项目所开发的物业资产总价值为220763万元；如果扣除美美百货部分及地下商业、车库部分不销售的物业，本项目可售物业的收入减去项目总投资后的税前利润为—389万元。但是，在项目的实际开发运作中，开发商完全可以通过以管理提升、成本控制等办法，将净现金流调整转变为正数，实现项目的无风险投资、运营。仁安投资本项目将得到什么？本项目位于成都市政府新区所在地最核心的地段，项目一旦建成将成为成都市的标志性建筑、标杆参照项目。这将给仁安的企业知名度带来极大的提升，让仁安的品牌在成都