西安高新区科技路城市综合体项目定位报告

科技路项目整体发展定位合富辉煌房地产（陕西）2007年12月8日

项目整体发展策划工作计划

市场调研关键参数研究及项目初步定位

第一阶段

第二阶段

第三阶段项目规划设计建议项目整体发展定位市场关键参数研究地块价值各类物业发展分析项目物业组合方式研讨规划的相关经济技术指标外部规划设计建议内部规划设计建议功能区规划设计建议商业布局及面积确定商业业态布局建议项目整体开发策略项目整体发展定位项目初步规划要素

11月5日提交第一阶段报告

双方沟通探讨，选择适合企业发展的物业组合形态11月23日提交第二阶段报告期间双方密切沟通交流12月8日提交第三阶段报告期间双方密切沟通交流

项目整体工作思路资源挖掘机会分析形象定位价格定位客户定位产品定位案例研究模式借鉴项目初步定位项目资源市场现状客户喜好项目规划建议项目发展定位西安宏观经济背景西安城市规划背景研究项目区域发展研究区域房地产市场分析市场研究项目界定项目价值挖掘物业组合探讨选择适合企业发展的物业组合形态初步定位规模相关经济技术指标外部规划设计建议内部规划设计建议功能区规划设计建议商业布局及面积确定商业业态布局建议项目整体开发策略项目整体发展定位

第一阶段重点解决

第二阶段重点解决

第三阶段重点解决第一部分｜工作阶段回顾第二部分｜发展策划基准第三部分｜项目价值分析第四部分｜市场关键点第五部分｜整体开发策略第六部分｜整体发展定位第七部分｜建筑规划建议第八部分｜收益测算第九部分｜方案比较报告构架第一部分：工作阶段回顾工作阶段回顾11月5日提交：市场调研报告

提报：第一阶段发展策划报告11月23日提报:

第二阶段发展策划报告提报：

项目整体发展策划报告主要成果：

1、认可市场研究

2、给出下阶段策划原则主要成果：

1、认可项目主题定位

2、提出经济测算依据设计院方案设计的指标进一步深化

3、提出针对精装修产品作专题研究

4、针对点式建筑的销售抗性作专题研究主要内容：依据项目规划以及前两次提报的结论性成果，进行项目整体发展策划12月5日第二部分：发展策划基准点发展策划基准点基点一：投入土地款后，开发商不再投入资金基点二：整体项目利润的2/3可以转化为持有物业，1/3利润以现金形式出现基点三：不持有商业物业第三部分：项目价值分析地段价值景观价值酒店价值商业价值项目价值项目的价值点写字楼价值客群吸纳价值近几年来，西安市房地产投资额与销售额逐年上升，其总体上处于一个平稳增长期相比较房地产投资额，其市场销售额高于投资额，西安房地产市场整体上体现“产出大于投入”，其总体发展非常健康．□西安房地产市场开发投资收支良好西安市商品房投资情况良好，竣工面积稳步提升。随着人均收入的提高，西安房屋销售逐年稳步提升。西安普通住宅价格一路上扬□西安市房地产持续稳定发展城北板块城内城西板块城东板块中档楼盘为主，吸引区域客户及西高新中端客户价格区间：3940元/m2整体区域形象差，楼盘相对集中，中档楼盘为主，城北及外来客户为主成交均价：3230元/m2老工业区形象，有大量企事业单位聚集；楼盘不多，中档为主，本区域客户为主成交均价：3150元/m2可用地少，主要发展商务商业成交价格：4270元/m2高新板块中高档楼盘为主，整体销售情况好，吸引全市客户成交价格：4090元/m2形象、配套好，高端物业集中成交均价：

4190元/m2(含曲江)城南板块形象、人文底蕴好，高端物业集中成交均价：

4740元/m2曲江板块以上数据为2007年9月份成交数据□西安市地产板块布局西高新、曲江形成高地；东部和北部房地产将逐渐升温本项目城市公园高尔夫软件园香格里拉商务区世纪金花通往二环唐延路项目地块周边情况住宅片区商务片区创业基地创意产业科技路商业带本项目地产高地中黄金三角的核心点项目地块属性地段价值具备区域型中心的发展潜力西安市中高档居住社区的集中地西安市现代化商务办公的代表地副城市级商业中心正在形成本项目城市公园高尔夫景观价值最具景观价值的地段之一居住价值中高端项目聚集地，居住价值凸显本项目香格里拉世纪金花金桥国际广场易初莲花枫林华府新西蓝唐南香榭米罗兰山中海华庭都市印象紫薇臻品商业价值二环路唐延路，中间为95米宽绿化带枫韵蓝湾2万平米超市（在建）易初莲花超市约1.6万平米爱家超市约8000平米科技路以中偏档餐饮为主高新路以餐饮、娱乐为主高档百货世纪金花、金鹰百货光华路以低档餐饮为主休闲、餐饮、娱乐一条街本项目随着高新区的发展，高新区商业逐步成熟，前景看好酒店价值高新区酒店物业稀缺商务客群云集项目靠近商务核心区，商务写字间饱和写字间价值新开发区，属移民区西安CBD，白领聚集客户吸纳价值具备较强的区域客群辐射能力项目价值分析结论地段价值具备区域型中心的发展潜力景观价值最具景观价值的地段之一客户吸纳价值具备较强的区域客群辐射能力商业价值随着高新区的发展，高新区商业逐步成熟，前景看好酒店价值高新区酒店物业稀缺商务客群云集项目靠近商务核心区，商务写字间饱和写字间价值居住价值中高端项目聚集地，居住价值凸显我们可以看出

在这里适合的业态涵盖了目前房地产市场的所有

哪种业态适合项目的发展呢?

我们必须了解高新房地产市场的关键点第四部分：市场关键点发展写字楼的关键点发展酒店的关键点市场关键点发展住宅的关键点发展商业的关键点市场关键点住宅商业写字楼酒店供求关系占位供应量稳步上升去化量明显加快高新区住宅供求关键点供应量、去化量较高是高新区的地产现状高新区目前市场供应状况高新区经过16年的发展，已经从原来规划的10余平方公里扩大到目前的52平方公里，本项目周边以开发成熟，先目前高新区供应量主要在高新区南部目前市场主要供应区域1期2期3期本项目所在区域土地资源稀缺，供应量少2006年高新区住宅销售，90-144平方米户型成交套数占到总量的54%；在成交的户型中，3室2厅的成交比例最大，其次是2室2厅的户型。高新区住宅市场去化情况我们提出此配比的依据主要从市场供给量和去化量分析，以及客户需求分析得出周边楼盘供应情况

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有户型数量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%周边楼盘去化情况

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售户型数量31220734396456742229946314销售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%以上数样是我司对紫薇臻品、都市印象、唐南香榭、新西蓝二期、高新枫林华府五个楼盘销售数据采集构成．

周边住宅市场供应及去化情况中小户型市场存在较强的刚性需求

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有户型数量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售户型数量31220734396456742229946314销售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%中小户型供求关键点南郊、高新生活及工作的人群是客群重点在高新及南郊工作的人群占到了58.8%在高新及南郊居住的人群占到了66.7%市场购房人群大多数会选择离自己工作区域近的地方购房客群关键点50-70平米户型所占的成交比例最大50-70平米户型

是成交主力50-70平米户型

是成交主力50-70平米户型

是成交主力中小户型户型关键点地段价值使得所有产品的市场去化速率较高项目年份成交价格成交量（平米）去化率高新水晶岛200550001307524%20064500177427%枫林绿洲2004347710185035%200535747780245%2006359514124063%中天花园2005年10月起33692620426%2006年38455759085%大华阳光曼哈顿2006年37002899932%2007年1-4月4000594738%高新区住宅平均年增长率达到5.44%，平均年增长速度高出全市普通住宅3.37%的增长速度。价格关键点对社区配套的要求集中在银行、教育、医疗和休闲娱乐设施等配套关键点从周边供应、去化以及市场的状况，我们得出住宅市场存在刚性需求供应量去化量高是市场共识其中中小户型的市场去化量较快是市场去化速率最快的产品也是本项目开发模式的关键住宅运作方向市场关键点住宅商业写字楼酒店供求关系占位项目三面临路，有规划路及中华世纪城入口从地块中间穿过，且地块呈狭长状，形成传统居住社区的价值受限地块条件理解周边楼盘供应情况

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有户型数量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%周边楼盘去化情况

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售户型数量31220734396456742229946314销售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%以上数样是我司对紫薇臻品、都市印象、唐南香榭、新西蓝二期、高新枫林华府五个楼盘销售数据采集构成．

舒适偏紧凑户型是本项目住宅的占位方向住宅占位方向一中小户型不存在去货压力项目年份成交价格成交量（平米）去化率高新水晶岛200550001307524%20064500177427%中天花园9号公寓2006年9月4232（9号公寓）973097%大华阳光曼哈顿2006年37002899932%2007年1-4月4000594738%中小户型成交量分析住宅占位方向二典型案例分析：宏府嘉会广场2007年10月认筹当日，推出项目B座300余套，均价6200元/平米，开盘当天即告售罄，现拟在12月15日推出A座，价格攀升至均价8000元/平米。该项目地处西安市中心钟楼北侧，主要是投资型客户购买，地段价值是客户第一看重因素。典型案例分析：高新枫尚2007年9月认筹当日，在项目总量900余套，一期推出300套的前提下，认筹量达到1600套，创下了高新区中小户型销售记录。“该项目在前期没有进行推广，只是在项目地块作部分围墙广告，即产生了如此之大的影响力。说明在高新区针对于中小户型市场的需求潜力巨大”高层一梯多户产品在去化上不存在问题市场关键点住宅商业写字楼酒店供求关系占位□西安市商业供求关键点在市场总体态势减弱的趋势下，06年商业用房总体供应量的大幅增长给市场带来了巨大的考验。市场供应量大、空置率高是整体现状高新区商业在2003年需求量达到顶峰，但是价格上涨致使从2004年开始空置量大于销售量。目前随着高新区商业的逐步成熟，销售情况逐年攀升，但空置率高的总体态势没有改变。□区域商业产品关键点片区商业区中，1-2层临街商铺最易去化项目名称商业面积面积区间（平米）销售价格去化率1层2层绿地世纪城

40000㎡100-2408566

16%枫林绿洲

36000㎡40-250

7264

7382

86%城市风景·夏日景色

29016㎡120-370

6238

48%高科新花园110-4007200100%紫薇臻品8000㎡90-300123791084848%枫叶新都市12000㎡8-2506000100%销售周期为5年商业能接受的进深多数为9-12米项目名称开间进深主要面积均价摩登BOBO8米10米293、100平米14000双威温馨花园6米10－15米147－205平米7500水晶国际7.5－10米20米最小300平米10000盛世华庭5米9米50平米无售价欣景苑4－5米9米50－100平米3800绿地10米自由分割7500城市风景12米6米100－1000平米6900□商业产品核心点世纪金花金鹰国际爱家超市高新路购物、餐饮集中区易初莲花向西临丈八路，沿线项目众多，大商业的发展空间大向东临高新路、科技路商业区的延伸带，发展空间大向南临发展中的商务区，商业的消费空间并成熟科技路购物、餐饮集中区创意产业区区域地块具备做大商业的发展空间□地段分析□经营分析大商业业态需开发商持有物业大商业的持有型经营与项目策划基点不符□区域商业产品关键点1、周边常驻人口超过20万人2、交通条件好3、周边有众多商务写字间4、科技路已经形成的商业氛围5、未来唐延路规划对商业配套的需求6、项目位置处于科技路与唐延路的交汇点具备做商业内街的条件□街铺价格与整体市场价格走势关键点2005成交量2005价格2006成交量2006价格20137427443686562005成交量2005价格2006成交量2006价格201616550106976979绿地世纪城2005成交量2005价格2006成交量2006价格13406104125556238枫林绿洲夏日景色商业用房的价格上升与街铺的增长销售相关综合以上商业市场关键点

我们的商业市场开发方向是200平米以下的铺位分割将会减小市场去化抗性□商