高端住宅(公寓类)ok

高端住宅（公寓类）设计研究

上海尤埃建筑设计有限公司︱UA国际︱上海尤安建筑设计事务所目录前言 一. 总则 二. 定位理念篇 三. 规划建筑篇 四. 景观设计篇（另详） 五. 精装设计篇 （另详）六. 机电设计篇 （另详）七. 结构设计篇 （另详）结语 前言

为了指导UA豪宅产品设计，特此研究高端住宅产品设计，本研究主要针对除别墅外的公寓类高端住宅，UA设计的高端住宅项目应参照本研究进行设计，其他住宅项目可选择性参考。本文中的基本项适用于所有高端住宅项目，优选项适用于顶级高端住宅项目。一、总则

1.1.我们对高端住宅进行定义，即：面向城市高端人群，价格数倍于城市平均房价，具有稀缺性、高品质、独特性、高科技、精细化和人性化的住宅产品，包括有形的产品和无形的服务、品牌，并且在城市中享有较高的声誉和知名度。1.2.高端住宅依据产品档次分为顶级高端住宅和普通高端住宅两类，顶级高端住宅指位于上海、北京等一线城市核心地段、预期售价远高于当地平均房价的住宅项目，普通高端住宅指除一线城市核心地段以外预期售价超过一万以上并且数倍于当地平均房价的住宅项目。二、定位理念篇

2.1.产品定位UA高端住宅产品设计定位于量产高端住宅，注重营造健康、舒适、环保的生活方式，整合各类资源，提供高附加值一体化产品，包括实体产品、物业服务、高端配套等，在产品定位时应将以上内容整合在一起。2.2.产品特质奢侈品因其稀缺而珍贵，同样高端住宅也因其稀缺而具有高溢价。高端住宅产品首先应充分利用高端资源，包括城市资源、自然资源、文化资源、生活资源等；其次，产品应做到某种极致，创造若干具有差异化、超越一般思维想象的卖点，形成产品独特引领性和核心竞争力，从而成为具有极大溢价空间的稀缺产品。产品注重主题创造，体现卓越、专属、创新、人文的高附加值产品特质，跳脱一般居住功能的基本框架而定位于高端生活方式的提供者。

高端住宅会所——高端生活方式的象征2.3.产品分类及特征分析2.3.1.产品分类高端住宅对高端稀缺资源的占有，首先应集中体现在其区位选址的稀缺性，这是豪宅社区在定位前所必备的潜力基础。城市稀缺区位主要定义在城市综合设施环境的稀缺、城市文化价值认同的稀缺、区域优势自然景观的稀缺、城市规划发展潜力的稀缺四个特征基础之上，根据其在城市的空间分布和占据资源的不同，可划分为城市核心地段、传统高尚地段、城市新兴发展地段、自然人文资源地段四类高端住宅。2.3.2.特征分析：2.3.2.1.城市核心地段高端住宅：区位特征：位于城市商业金融核心地段，是全体城市居民认同的城市核心区域，区域价值极高，是城市的经济文化中心。地块通常毗邻标志性城市景观和公共活动中心，如上海陆家嘴地区、外滩沿岸，具备完善的交通、生活、休闲配套资源，一般地块面积较小。例如汤臣一品、翠湖天地。规划特征：设计地块面积较小、高容积率、多采用围合式布局；产品特征：产品形态为高层甚至超高层，产品定位于或超越五星级酒店，挖掘和利用城市标志性景观优势，彰显和表达城市文化价值认同；生活配套依托区域既有资源。城市核心区域——陆家嘴的高端住宅2.3.2.2.传统高尚地段高端住宅：区域特征：位于城市中心或成熟区域，如毗邻历史文化街区、城市传统商业区、商贸保税区、名校、高等级医院等，在城市长期历史发展中已经形成了稳定、优越的社区居住大环境，如老徐汇、长宁、卢湾、静安等传统高尚地区，区域价值很高。一般用地较小，周边建筑密度大，综合配套设施齐全，人文环境好。例如上海香山丽舍、御华山。规划特征：设计地块面积小，容积率高，注重与城市之间密切关系；产品特征：产品形态为高层或超高层，产品定位贴近五星级酒店，生活配套依托区域既有资源。城市传统高尚区域豪宅——香山丽舍2.3.2.3.城市新兴发展地段高端住宅：区域特征：城市规划中确定的城市发展主轴和新城中心区及城市生长过程中的经济活力潜力区，有着明晰的区域产业定位和发展动力，并伴随有近期重大基础性、服务性设施的建设，规划起点高，设施配套全，发展前景好，区域升值空间大。例如位于浦东新区的星河湾。规划特征：地块面积较大，空间尺度宽裕，规划商业、酒店、教育等配套设施；产品特征：产品形态为高层或低层、高层混合，由于用地面积大，产品在景观上有较大塑造空间，同时通过公共部位、户型装饰、内部高端服务设施配置来塑造高端形象。城市新兴区域高端住宅——上海星河湾2.3.2.4.自然人文资源地段高端住宅：区域特征：距离城市中心较远，拥有优势显著、特征突出的自然人文资源，易于形成高端居住氛围，综合配套设施有待完善。例如17英里、大连星海湾。规划特征：设计地块规模较大、较低容积率、较低密度，区域规划各类高端设置产品特征：依托优越自然人文环境进行社区打造和产品塑造，全面提升周边道路、水系等基础环境，配备高端会所，产品形态为高层、或低层、高层混合，加强周边高端服务设施的配置，如五星级酒店等。占据优越自然资源的高端住宅2.4.价值定位从产品价值角度分析，一般来讲高端住宅目标客户对产品的景观环境、公共部位、建筑立面、户型精装、空间尺度、设施配置感受最为直接，因此也最为敏感。在这几方面，产品应尽量做到极致，以形成产品核心竞争力，为提高产品溢价空间提供重要元素。如华侨城波托菲诺结合自然水景成功打造极富魅力的意大利小镇异域风情、星河湾以世外桃源般景观、豪华装修和超大尺度空间感受塑造了豪宅标杆；万科17英里以无可替代的绝版资源——山地海景打造稀缺豪宅产品；上海御华山双层幕墙、自由分隔大空间创造豪宅新理念，这些产品在不同方面、不同程度做到了某种极致，从而具有了稀缺性和高价值。下列的产品价值树划分了三个价值等级，根据客户的敏感度对产品各价值点进行定位。产品价值分析树备注；标准线指品质要求需达到高端住宅产品平均线，标杆线指品质需达到一定极致从而能引领高端住宅产品。标准线标杆线2.5.设计理念要从普通住宅设计思维上彻底转变，自始至终立足于高品质产品定位目标不动摇，；要打破价格的限制，必须打破思维的限制，先做好产品，再合理控制造价，将产品做到某些方面的极致性，如景观、尺度等，才能形成产品的稀缺性，而这必将为业主带来丰厚的溢价回报。2.6.服务理念高端住宅产品由硬件和软件组成，物业服务质量决定了产品品质的完美延续。高端住宅产品应提供五星级宾馆般细致周到服务，严密的安保措施，引入高端物业公司或五星级酒店管理公司进行管理，提供个性化高端服务，如个人金融服务等。三、规划建筑篇

3.1.区域规划3.1.1整合或提升区域内外各类资源3.1.1.1充分挖掘利用区位选址的优势和特征，如周边有景观资源则应让尽可能多的住户享受到，将周边景观资源作为本项目的背景；有历史人文资源则可保留作为社区的组成部分；占据独特自然资源

3.1.1.2配置高端设施如会所、名校、商业配套、五星酒店等，营造区域高端阶层生活方式，打造区域高端生活场景；3.1.2.3优化设计地块外环境，如全面提升项目周边道路、河道景观质量，打造优美的区域基础环境

配备高端会所

优化周边道路景观，创造优美社区环境3.2.规划理念3.2.1.注重产品主题精神的挖掘打造，规划有生命力的社区前期定位应确定社区规划主题，规划、景观、建筑都要围绕主题展开设计，并在保证基本品质基础上突出契合主题的产品特质，如17英里突出滨海生活产品特质、北京MOMA突出源于欧洲的高科技产品特质、汤臣一品突出滨江金融核心的产品特质。3.2.2.创造高品质的邻里生活交流平台，为营造社区活力提供设施场所在设计上，通过四维设计来创造高品质的邻里生活交流平台。四维设计是跳脱传统三维空间设计概念，将规划、景观、建筑整合一体，针对人们的生活方式进行设计,将第四维——时间融入空间设计，把焦点关注在人们是怎么使用和感知他们所处的环境。3.2.3.创造行人的社区,为人的尺度而设计的社区为行人设计的社区，满足其步行的功能和便捷，考虑到老人和孩子的活动场所，配套服务设施应在步行距离范围内。3.2.4.空间渗透理念，减少呆板单一化的空间建筑与景观互为界面互相渗透，景观以建筑为背景，建筑以景观为衬托，通过空间渗透、对景借景，减少空间呆板单一化。3.2.5.合理多样化的社区建筑及景观环境在空间层次、造型和材料上丰富多元化，提供人们精神层次上的享受；活动的灵活性、多样性必须贯穿于环境设计的各个角落。建筑及环境设计所追求的境界就是使多元的因素秩序化，形成有机统一和谐共存的整体，从而产生美的享受。3.2.6.为未来而设计，设计永久的社区以前瞻规划发展视角来作为规划原则，通过空间环境的舒适度和人性化、设施材料的先进性和高品质、绿色环保的可持续性、设计实施的精细化来实现面向未来、具有长久生命力的社区。3.3.规划设计策略——基本项3.3.1.整体规划布局应有统一性、系统性，同时注重层次感，并重点处理过渡部位空间节点。3.3.1.1.规划布局应首先具有统一、完整的结构。如结构分类上主要有自由式和礼仪式两类。采用自由式布局，应重点营造庭院深深、世外桃源般景观体验，体现低调、内敛的风格特征；采用礼仪式布局，应重点控制轴线的设置，建筑与景观序列的组合关系与尺度配合，全面彰显空间的庄重与尊贵。优美室外景观3.3.1.2规划层级设置：规划形成小区——组团——单元多级体系，组团出入口设组团大堂，并综合考虑私家车、步行、出租、访客多种交通方式的进出；对应的景观院落形成既隔断又联系的整体，形成小（庭院、花园、社区）到大（庭院、花园、社区）的有机结合；组团大堂的设计3.3.2.从进入小区开始，塑造宜人尊贵的规划尺度，小区入口应有标志性，并有效遮挡外界视线，注重私人住宅的隐秘性。3.3.3.场地条件允许的话，地块标高尽量抬高，从区域向外看有俯瞰的感觉，产生高贵的感觉，同时也便于形成高低错落的景观、开放式环境优美的车库、顺畅的排水系统；3.3.4.组团内实行人车分流，车辆全部进入组团地下车库，车库应整洁明亮，采用下沉庭院或采光天窗将绿化园林还有阳光延伸至地下室，停车位比例大于每户1.5辆轿车，车库净高应考虑家具搬运车辆通行，同时考虑适当比例的访客停车位；车库的下沉绿化

从车库看室外下沉绿化

3.3.5.室外环境充分考虑人性化尺度，设置步行道、老人和儿童活动场所，结合多级物管体系营造层次化景观空间；3.3.6.设置泛会所设施如室外泳池、活动健身场所等，有条件应尽可能设置大型水景，活跃社区气氛，营造优美环境。如设置室外泳池与金鱼池，中间以透明有机玻璃隔断，形成人鱼共泳的奇特感受，营造优美环境、活跃社区气氛；高低错落的水景优选项3.3.7.小区空间私有化,公寓别墅化，每栋公寓可设置独享的私家花园、游泳池和私属的“领地”，每栋楼设置尊贵的独立出入口设计；3.3.8.可考虑全组团设风雨长廊，从组团大堂连接各单元入户大堂，形成全天候室外步行空间；3.3.9.条件允许，可考虑预留直升机停机坪。3.4.建筑设计理念尽可能创造产品差异化，创造超越一般想象的设计元素，增加产品对高端客户的吸引力，如新加坡乌节路小高层豪宅可以让客户的豪华车开到楼层家庭车库；大户型设计不是简单地把小户型的图纸放大，户型设计要兼顾各种功能，除去纯居住外，体现社交、显贵的高端生活方式，应该细致考虑到每个空间的变化和感受，功能分布细化，一个房间或者一个空间只有一种功能；室内交通流线应注重多流线、多通道设计，满足不同生活空间相互联系的便捷性和各部分的相对独立性，同时增加了空间的层次感；室内空间打破传统户型布局，注重空间的流动性或仪式感，拥有良好宽广的视野；室内尺度放大，如某些区域的面积、高度及空间超出客户的预期，不计算常规住宅的指标，如得房率等；

3.5.平面布置和设计原则基本项3.5.1.每栋楼设酒店式门廊出入口和五星级酒店式大堂，有专人服务，车库大堂与首层大堂联通，强调地下室的人性化设计，同时所有电梯直达地下；3.5.2.一层空间可作为泛会所功能设置，尽可能不布置住户，如确实要安排住户，可参照叠加别墅设置室外花园；挑高的豪华首层大堂

采光良好、环境优美的地下室电梯大堂

3.5.3.大户型的电梯配置为一梯一户，电梯直接入户；电梯厅创新设计，每户相对独立或完全独立，具有较高的私密性与使用性；配备楼层智能控制系统，通过智能卡控制电梯达到楼层，进一步保证了业主的私密性与安全性。另外，须配置工作电梯一台，用于家庭后勤人员出入和货运及应急使用，可搬运沙发、钢琴等大型物品等。3.5.4.户型功能分区应清晰，大户型由最私密的主人起居空间、次位生活及起居空间、公共的生活空间、后勤配套及服务空间组成；主仆活动流线应加以区分，会客区和私密区分区设计；主人起居空间应注意功能分区清晰、奢华配置，体现套中套的感觉；客人用房独立设置，生活流线避免与主人相互间的干扰；3.5.5.大户型室内布局体现仪式感，例如可以圆厅加十字轴线布局形式，这种布局使主人感到一种主宰四方之感，如下图所示：3.5.6.大户型室內空间注重流动性，例如可设计循环动线让整个建筑平面变得流畅,人可以在室內自由环绕。室內环绕所产生的动线距离,让参观者经由步伐感知房子的大尺度空间。如下图所示：后勤区主卧私密区：观景设计交通区：独立电梯厅公共会客区圆厅十字轴线次位生活起居空间3.5.7.户型设计原则避免门户相对设计原则:原则上设置独立入户电梯厅，如公用电梯厅，户门不宜相对而设，应适当隔离视线；入门设置卫生间：宜在靠近入门处设置公用卫生间，使到访客人方便寻找；多套房配备原则：每户卧室均配置独立卫生间；独立书房设计原则：书房均独立设计，避免干扰；在套房的卧室、更衣、洗浴三大空间的比例分配上，与普通住宅有明显的不同，即更衣、洗浴房间的面积较大。室内尺度要求：层高3.4米以上，大户型可以考虑局部挑高,室内空间应宽裕舒适，房间面积、走廊宽度等尺度应比普通住宅放大，观景窗应尽量增大开窗面积，减少分隔，使户内最大限度享用景观及视线；挑空房型设计：开阔的视野、良好的光线户内拥有宽广的视野优选项户内宜设置家庭保险库，并做到恒温恒湿、通风通讯；设置中西厨房和早餐厅；主人房可设独立起居空间，分设男女主人独立的宽敞储衣空间，卫生间结合健身设施统一设计，如各种健身器械、桑拿房、蒸气房等；考虑为即将成年的主人子女设置高标准次主卧，配置独立卫生间、衣帽间、书房等；可以考虑设置豪华宽敞的空中花园或泳池，营造别墅般居住空间；大户型设置双工人房。设置空中泳池3.6.高端住宅房型设计要求3.6.1.A类顶级高端住宅的房型要求功能空间：●—Y/—No○－Y/N编号可销售面积㎡200-300300-400400-600>600备注1主卧室(开间≥5100)●●●●含独用卫生间2第二卧室(开间≥4500)/○●●3小卧室(开间≥3600)○●●●4主卧衣帽室延长米＞10000●●●●5第二卧室衣帽室延长米＞5000/○●●6小卧室衣帽室延长米＞3000●●●●7门厅●●●●

8厨房1●●●●中式/西式9厨房2/○●●西式/中式10客厅1(开间≥6300)●●●●含化妆间11客厅2/○○●可与13合并12餐厅1(开间≥4500)●●●●

13餐厅2//○●可与11合并14书房1○●●●

15书房2/○●●含于主卧室内16多功能室1//●●

17多功能室2///○

18内部楼梯///○只适用错跃层19内部电梯///○

20独立储藏室●●●●

21服务人员卧室0-111-2＞2含独用卫生间22工作房/○○●

23保险(避难)室//●●

24设备房●●●●

备注：200平方米以下房型根据具体情况确定。3.6.高端住宅房型设计要求3.6.2.B类顶级高端住宅的房型要求功能空间：●—Y/—No○－Y/N备注：200平方米以下房型根据具体情况确定。编号可销售面积㎡200-300300-400400-600>600备注1主卧室(开间≥4200)●●●●含独用卫生间2第二卧室(开间≥3900)/○●●3小卧室(开间≥3600)○●●●4主卧衣帽室延长米＞6000●●●●5第二卧室衣帽室延长米＞4000/○●●6小卧室衣帽室延长米＞4000●●●●7门厅●●●●

8厨房1●●●●中式/西式9厨房2/○●●西式/中式10客厅1(开间≥5000)●●●●含化妆间11客厅2/○○●可与13合并12餐厅1(开间≥4200)●●●●

13餐厅2//○●可与11合并14书房1○●●●

15书房2/○●●含于主卧室内16多功能室1//●●

17多功能室2///○

18内部楼梯///○只适用错跃层19内部电梯///○

20独立储藏室●●●●

21服务人员卧室0-111-2＞2含独用卫生间22工作房/○○●

23保险(避难)室//●●

24设备房●●●●

3.7.建筑造型3.7.1.立面造型应有标识性，采用精致的现代风格立面或具有价值感的新古典主义立面，注重材质的匹配、细部的塑造；具有标志性的现代风格经典的传统风格3.7.2.注重夜间形象设计，配置泛光和LED照明，采取公建化夜景效果；3.8.建筑部品建筑部品是建筑的细节体现，从多个方面影响品质，如材料、工艺、品牌、细节、性能等，部品部件的各项技术指标达到国家《住宅性能评定标准》3A级性能要求。各种材料以高档的形式以及精密的实施呈现在客户面前，出现多种高端建材；建筑部品要求材料高质：高端住宅和最贵的材料无必然联系，重要的是整体感觉的永恒、有品质和耐久，用材既要彰显品质，也要经久耐用，打造百年传承的高端住宅；建筑部品用材的品质感工艺考究：手工工艺的艺术，安装工艺的“零”误差，机械加工的线条，处处体现着细节的考究和工艺的精益求精，这既是与豪宅用户价值观吻合又能体现其价值。如栏杆选用铸铁、锻铁或不锈钢玻璃等材质，仿石材窗套或线脚采用预制的保温板或GRC制作，工厂化制作，现场装配。细节关怀：建筑实施的细节各个部品、节点都应充分考虑，每个洞口、每个预埋件、都经过各专业的确认，通过细节的设计保证房屋的各项性能的高标准；如卫生间的穿管洞口预埋专用的防水套管，提高了防渗漏等级等。性能卓越：部品的性能的提高，对用户的使用感受有很大的改善。如在喧嚣的市区，采用隔声性能高的门窗、进户门、楼板和分户墙，使用户远离噪音干扰。3.9.绿色宜居绿色节能是未来住宅的发展方向，提供健康环境是对用户的贴心关护，通过引入国际领先的LEED认证或绿色建筑标准认证，按照UA宜居住宅标准建造，提供给居住者绿色、健康、舒适、科技的生活空间。健康舒适：产品注重居住空间以及社区空间的健康与舒适，居住环境健康舒适性包括住区环境、住宅空间、空气环境、热环境、声环境、光环境、水环境、绿化环境和环境卫生等方面，社会环境健康舒适性包括住区社会功能、住区心理环境、健身保健体系、公共卫生体系、文化养育体系、社会保障体系、健康行动和健康物业管理等方面。绿色节能：节约资源和保护环境，考虑产品设计与居住环境、社会环境相协调，采用环保建材，以绿色建筑星级标准建设，使绿色节能最大程度贴近居住者。人性科技：以人性科技的技术手段和设计管理理念，提高住宅高新技术的含量和居住环境水平，满足居民现代居住生活的需求和对未来生活的向往与体验。子项序号技术措施实施方法备注（必选/可选）选址用地1-1远离污染源，避免和有效控制水体、空气、噪声、电磁辐射等污染根据环评报告评议●气候状况1-2当地空气质量条件良好根据专项报告评议●布局13人员活动区域、建筑遮挡、阴影分布情况良好需进行住区阴影遮挡分析○1-4住栋布置满足住区风环境要求根据专项报告评议○需进行住区通风分析道路交通1-5住区内道路路面及便道选材和构造合理选用透水地面技术50%面积采用○1-6自行车停车位隐蔽、使用方便根据具体情况评议○1-7人员至车库、停车位距离合理，取用方便距离＜100m○室外噪声1-8等效噪声级设计合理白天≤55dB(A)；黑夜≤45dB(A)●需进行专项检测1-9黑夜偶然噪声级设计合理≤55dB(A)●需进行专项检测空气污染控制1-10无排放性污染源或虽有局部污染源但经过除尘脱硫处理根据专项报告评议●1-11无溢出性局部污染源，住区内的公共饮食餐厅等加工过程设有污染防治措施根据专项报告评议●1-12空气污染物控制指标日平均浓度不超过标准值（mg/m3）：飘尘为0.30、SO2为0.15、NOx为0.10、CO为4.0根据专项报告评议●需进行专项检测绿色宜居住宅技术措施表（一）场地选择及规划子项序号技术措施实施方法备注（●必选/○可选）房型2-1起居室（厅）、卧室有自然通风和采光，无明显视线干扰和采光遮挡，窗地面积比不小于1/7（修改）根据专项报告评议●需进行详细的套型自然采光通风分析围护结构保温隔热2-2合理设计围护结构节能率，保证每个房间的热环境均匀性围护结构节能优化●需进行能耗分析2-3合理考虑外窗遮阳根据具体情况评议●需进行模拟分析合适的气流组织2-4气流分布满足室内舒适的要求，生活或工作区3/4以上有气流通过根据专项报告评议○需进行模拟分析无障碍设施（公共区域）2-57层及以上住宅，每单元至少设一部可容纳担架的电梯，且为无障碍电梯根据具体情况评议○室外照明2-6有较好的室外灯光效果，避免对居住生活造成眩光等干扰根据专项报告评议●设备管网布置2-7竖向干管集中外移、横向支管不穿楼板根据具体情况评议○（二）建筑设计隔声性能（设备）2-8水泵、风机、空调等设备采取了减震、消声和隔声措施根据专项报告评议●可进行专项检测采暖空调系统2-9积极采用地源热泵系统等运行效率和能效比符合相应区域节能设计标准要求根据专项报告评议○空调器种类2-10达到能效等级标准要求达到国家空调器能效等级标准中2级以上；○室外机的位置2-111，隐蔽整齐安装，避免其噪声对环境影响2，满足通风要求，且不易受到阳光直射根据具体情况评议●新风系统设计2-12普通设有组织的新风系统，新风经过滤处理。新风量≥每人每小时30m3●2-13设有组织的新风系统，新风经过滤、加热加湿（冬季）或冷却去湿（夏季）等处理后送入室内，新风量≥每人每小时30m3。室内湿度夏季≤70％，冬季≥30％○可再生能源利用2-14创造条件积极利用太阳