亲爱的广告悦城-两房这回事(亲爱的)

两房这件事儿~第一次开盘数据分析户型66两房82两房74两房87-89三房93-94三房102三房推出套数64542001326854去化率78%39%62%86%91%96%剩余套数1433761862占比9%22%51%12%4%1%数据截止至11月4日关于两房，首先知己：即将推出产品配比66两房74两房82两房89三房95三房102三房合计13657033539824627219577%29%17%20%13%14%100%从本案来看，在不销控的情况下，两房与三房形成较大内部竞争。B.74、82两大户型也形成互相抢客的情况。——长期来看，在自然消化的情况下，两房是一个必须群策群力思考解决的问题。序号项目名称预计推售时间推售户型数量占比1佳兆业金域天下2013年11月底77㎡二房6023%89㎡三房13452%108㎡三房6625%2华润紫云府2013年11月底72㎡两房13622%75㎡两房6811%89㎡三房20433%90㎡三房10217%114㎡三房10217%3清能清江锦城2013年11月23日89㎡三房13250%89㎡三房13250%4万科金色城市2013年12月约78-85㎡两房33629%约80-81㎡两房24922%约86㎡两房837%约92-93㎡三房16014%约90-92㎡三房19417%约118㎡三房13211%知彼：2014年，预计竞品项目推出2房将保持同等的比例。从本区域来看，白沙洲项目的竞争火力集中在两房，明年的竞争将会更加激烈。两房的问题并非无可解决，可以学习其他项目以销控的方式解决。从长远来看，表面上是两房单点的竞争，实际却是各大项目核心竞争力的较量。结论：两房这件事，不是营销或推广单方面可以解决的问题，悦城作为首个打响两房这一战的项目，需要一个从营销到推广的体系化全方位解决方案。得出战略：转换思维，像电商一样行动营销上：短、平、快打包某类主力产品，集中推售。推广上：配合营销，一波一波新鲜主题包装，

持续刺激市场。资金货量销控促销说辞战术打法——营销激励五大营销手段a.复地阳光购房计划：例如，某业主向复地借首付买房，0利息，2年后开始还款。b.针对特殊户型如——2房74客户的某种特惠分期还款方式。c.可结合保德信，为业主出理财计划服务（规避风险，彰显

复地实力）。1.资金1.控制每一次加推的2房与3房的占比。2.控制每一次加推的户型种类，简化客户的选择类型。3.多频次、少量、打包某种户型进行特卖或团购等优惠活动。2.货量销控小步快跑丰富两房的促销方式，以旅游券、蜜月券、新年大礼包等优惠形式吸引客户。2.增加客户对两房优惠方式的选择，电商或电信套餐一样，

选择不同的优惠套餐。3.促销方式结合促销方式和资金计划，引导客户从对房型的选择，转移注意力到优惠方式的选择，从而从中控制二房的销售。4.说辞5.激励随着阶段推出产品不同，对销售人员的激励手段也相应倾斜。战术打法——推广人为的把项目未推出的产品中同类或近似的户型，打包为不同主题。形成主题+产品+人群+渠道的针对性传播类别一：感性与理性诉求——配套带来的优越2房生活针对产品——66㎡针对人群——比较实在，对于空间和价格都比较精打细算的青年宣传效果——划算、精品的项目认知主题1.悦生活2

——给取悦自己的生活来个平方1个好户型X1个好配套>1个好生活主题2.2倍享玩计划——全武汉最享受生活的2房不降低生活品质，轻松置业。针对此类人群必杀技——样板房里的烛光晚餐：价值1288元的悦生活2体验券——运动会所独家体验活动：1688元男神女神塑身券针对产品——74㎡针对人群——在片区内游离与选择的2房客户宣传作用——PK之王，打响悦城两房的知名度类别二：理性主张——全方位解析2房优劣势主题1.全武汉最具竞争力2房从各方面都胜人一筹的2房：品牌、配套、品质、价格、空间等等竞争力值分析。主题2.白沙洲十佳2房之星从各方面都胜人一筹的2房：品牌、配套、品质、价格、空间等等竞争力值分析。针对此类人群必杀技——PK王——营销现场展板展现2房优势大PK，具有“临门一脚”的左右——PK武汉最佳户型等活动——武汉2房PK王的网络专题炒作不能少针对产品——82㎡针对人群——纯享受生活，取悦自己的小清新宣传作用——事件营销大炒作，提升整个悦城的调性和知名度类别三：感性主张——悦城的2房让你成为一个什么样的人主题1.独立宣言——全武汉最适合独立的房子独立置业：品质好、总价低。独立生活：wifi社区、运动社区、妈妈厨房。独立社交：大客厅、大卧室（比竞品都大）……最适合独立的房子。主题2.逃跑计划——让你从繁琐生活中逃跑的房子逃离沉重的首付，9万起轻松置业。逃离锁喉般的月供，轻轻松松逃离一般人的噩梦。品质好，生活放心。Wifi流畅，妈妈厨房美味，一切都如私奔般美好。主题3.幸福快车道（幸福任意门）——让你先人一步的房子1.地段领先——既是二环首站，交通发达；又是价格洼地，升值潜力巨大2.品质领先——既是总价控制，置业压力小，得房率又高，未来生活品质有保障3.配套领先——既是海派精工满足现代青年人的审美需求；又非常实用，满足他们

生活的实际需求小清新必杀技：网络事件炒作“像悦城一样独立”事件炒作、“像悦