主导产业选择与产业地产规划设计策略1024-1

产业园区规划设计策略报告人：李阎魁博士后

优秀规划设计如何促进产业园区的发展产业规划的核心产业地产的内涵核心议题壹产业地产的内涵产业地产将产业运营、地产开发和城市发展相结合的地产开发模式。产业地产城市产业地产的内涵产业地产与其它地产开发模式比较：地产开发模式住宅地产商业地产产业地产价值体现居住保值升值商业经营物业升值产业发展自身增值成败的关键做好产品目标群体商业定位经营招商产业定位产业集聚产业地产的内涵贰产业规划的核心

主导产业是针对产业在国民经济产业结构体系中的功能地位和发展阶段不同，进行分类时产生的一个概念。产业规划的核心/主导产业产业规划的核心/主导产业主体性外向性关联性创新性比重较大（大于5—8%），综合效益好；阶段性满足不断增长的市场需求，能够带动整个区域或国家的经济发展；关联度强，主导产业与其辅助和配套产业共同形成主导产业群；技术先进，能够迅速，有效地吸收创新成果；在发展阶段，能够获得较高和持续的发展速度，并推动产业结构升级；主导产业的特性4.主导产业的发展规律——三次产业结构的演变规律第一产业的发展规律（1）以种植业为主导(经济发展的初级阶段)（2）以牧、渔、林比例不断上升(经济快速发展阶段)（3）农业功能拓展和产业延伸(经济发展成熟阶段)第二产业的发展规律（1）工业化主导产业演变规律：轻纺工业→基础工业→重化工业→高附加值组装型→信息产业等高新技术产业。（2）轻、重工业演变规律：在工业内部，对于工业化初中期轻、重工业的发展大体符合霍夫曼定理。（3）重工业内部演化规律：采掘工业→原材料工业→加工制造工业。（4）轻工业内部演化规律：农产品为原料的轻工业→以工业品为原料的轻工业（5）产业要素的演变规律：劳动密集型→资本密集型→技术密集型第三产业的发展规律（1）第三产业发展的一般规律（2）发达国家第三产业内部结构的演变规律（3）发展中国家第三产业内部结构的演变规律（4）新兴国家第三产业内部结构的演变规律产业规划的设计核心/主导产业的发展规律产业结构的发展的主要基础理论三次产业结构间的演变纺织工业→煤炭工业→钢铁工业→机械工业(含造船业)→汽车→化学→航空、高技术工业等新兴产业。纺织工业→电力工业→钢铁→机械→化学工业→汽车→家电工业→电子工业等高技术产业。轻工业进口替代产品→轻工业产品出口导向为主→重化工业出口主导型→技术密集型工业等发展阶段。农业→轻纺工业→交通运输业→机械工业（汽车、钢铁）→建筑→信息服务为主的高新技术产业。主导产业发展趋势轻纺工业→基础工业→重化工业→高附加值组装型→信息产业等高新技术产业比较分析产业规划的核心美国英国韩国日本中国主导产业发展趋势重工业(机械工业、冶金工业、石油化工）→商业、饮食业→家电→基础工业→重化工业（钢铁、化工）→房地产、汽车→电子通讯。基本指标前工业化阶段（1）后工业化阶段（5）工业化初期（2）工业化中期（3）工业化后期（4）主要指标1964年人均GDP100-200200-400400-800800-15001500以上2008年人均GDP720-14401440-28802880-57605760-1081010810以上人口城市化率30%以下30-50%50-60%60-75%75%以上产业结构生产要素结构资源密集型劳动密集型资本密集型资本-技术密集型技术-知识密集型产品价值农业低附加值工业中等附加值工业较高等附加值工业高附加值工业三次产值结构一二三一>二二一三一>20%，且一<二二三一一<20%，且二>三二三一一<10%，且二>三三二一一<10%，且三<二农业就业结构60%以上45-60%30-45%10-30%10%以下产业结构农业为主原材料工业为主初级加工工业为主高级加工工业为主服务业为主第一产业主导产业粮食作物种植业牧业、渔业林业农业功能拓展第二产业主导产业纺织工业、冶炼工业、采煤工业钢铁工业、采煤工业、造船工业、纺织工业、电力工业、电器工业、机械制造业、化学工业、汽车工业耐用消费品工业、计算机工业、合成材料工业高新技术产业第三产业主导产业个人服务、家庭服务公共设施：如商业、交通、通信业等金融、保险、流通等信息业：如咨询、广告等社团和个人服务业区域布局布局模式低水平均衡模式极核式空间模式点轴式空间模式网络式空间模式区域空间模式布局特征经济发展缓慢，相互之间联系弱，孤立分散的地方中心，初级均衡分布结构。区域经济增长中心集聚，形成明显的核心—边缘二元空间结构。分工联系弱。区域经济不均衡发展，中心集聚-扩散。点与轴分为若干等级，形成规模、等级结构。区域内经济达到一体化，各中心彼此联系十分密切，形成高级均衡网络结构。区域间与区域内一体化，集聚和扩散相伴产生，区域经济表现为等级“块状”结构。产业规划的核心/产业选择一般认为，中国工业化早已经进入中期阶段，目前已经进入工业化中后期阶段。中国内地版图内包括了工业化进程的所有阶段。从西部到东部游历中国各个地区，就可以体验到往往需要上百年时间演进的整个工业化历程。阶段四大经济板块31省市区后工业化阶段（5）上海（100）、北京（100）工业化后期（4）后半阶段天津（94）前半阶段东部（72）广东（77）、浙江（75）、江苏（73）工业化中期（3）后半阶段山东（51）前半阶段全国（42）、东北（41）辽宁（49）、福建（47）、山西（44）、吉林（40）、黑龙江（36）、河北（34）工业化初期（2）后半阶段中部（24）、西部（20）内蒙古（33）、宁夏（32）、湖北（31）、重庆（28）、陕西（28）、青海（22）、新疆（22）、云南（22）、湖南（22）、河南（22）、甘肃（20）、江西（19）、安徽（19）、四川（18）海南（17）前半阶段广西（13）、贵州（11）前工业化阶段（1）西藏（0）资料来源:国家发展和改革委员会.网址/fzgh/ghwb/default.htm产业规划的核心/产业选择叁优秀规划设计如何促进产业园区的发展产业地产产业发展主导产业功能特征主体性外向性关联性创新性阶段性1.主导产业2-4个；政府开发企业规划对策2.不仅是本园区公共设施，还得关注区域的经济配套3.全价值链（产业地产规划—配套地产开发—商务服务跟进—园区物业发展4.制定创新激励机制与保障机制5.与产业发展规律相协调市场开发企业规划对策1.目标定位、园区规模2.城市等级、园区前景、主导产业3空间布局、弹性高效4.建筑环境设计、营销模式5.分期建设用地代码用地名称1R居住用地2A公共管理与公共服务用地其中行政办公用地文化设施用地教育科研用地体育用地医疗卫生用地社会福利设施用地文物古迹用地外事用地宗教设施用地3B商业服务业设施用地其中商业设施用地商务设施用地娱乐康体用地其它4M工业用地5W物流仓储用地6S交通设施用地7U公用设施用地8G绿地其中公园绿地防护绿地B10商业用地商业及餐饮、旅馆等服务业用地B11零售商业用地以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等用地B12批发市场用地以批发功能为主的市场用地B13餐饮用地饭店、餐厅、酒吧等用地B14旅馆用地宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地B2商务用地金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地B21金融保险用地银行、证券期货交易所、保险公司等用地B22艺术传媒用地文艺团体、影视制作、广告传媒等用地B29其他商务用地贸易、设计、咨询等技术服务办公用地（包括商业性办公的企业管理机构"如企业总部“和非事业科研设计机构用地）M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地M1一类对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地M2二类对居住和公共环境有一定干扰、污染和圈圈隐患的工业用地M3三类对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地W物流仓储用地物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地W1一类对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地W2二类对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地W3三类易燃、易爆和剧毒等危险品的专用物流仓储用地城市建设用地分类分为8大类，35中类、42小类城市建设用地平衡表/用地分类

控制性指标引导性指标代码用地行业名称容积率建筑密度建筑系数固定资产投资强度（一类土地）(万元/公顷)绿地率行政办公及生活服务设施用地所占比重土地产出率（万元/公顷）控制值推荐值推荐值控制值控制值推荐值13农副食品加工业0.91.2≥30%≥35%≥3100≥15%≤20%≤7%6200845014食品制造业11.4≥30%≥35%≥3300≥15%≤20%≤7%7500990015酒、饮料和精制茶制造业0.91.2≥30%≥35%≥3500≥15%≤20%≤7%6100860016烟草制品业1.82≥30%≥35%≥8800≥15%≤20%≤7%87001160017纺织业11.4≥30%≥35%≥3100≥15%≤20%≤7%5000730018纺织服装、服饰业11.5≥30%≥35%≥3100≥15%≤20%≤7%5500800019皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业11.4≥30%≥35%≥3100≥15%≤20%≤7%6600940020木材加工和木、竹、藤、棕、草制品业11.4≥30%≥35%≥3100≥15%≤20%≤7%4500700021家具制造业11.4≥30%≥35%≥3100≥15%≤20%≤7%6300890022造纸和纸制品业11.3≥30%≥35%3100≥15%≤20%≤7%65008500

物流仓储

1通用仓储类0.81≥35%≥40%≥1800≥15%≤20%≤7%180022002保温冷藏类0.60.7≥35%≥40%3800≥15%≤20%≤7%160022003冷冻类0.60.8≥35%≥40%≥3800≥15%≤20%≤7%160022004化学危险品类0.60.8≥35%≥40%≥2200≥15%≤20%≤7%180023005城市配送类0.60.8≥35%≥40%≥3400≥15%≤20%≤7%370045006农副产品类0.60.8≥30%≥40%≥2200≥15%≤20%≤7%80010007堆场类0.30.5—≥40%≥600≥15%≤20%≤7%12001500

标准厂房

1标准厂房11.5≥35%≥35%≥2000≥15%≤20%—40006000

研发总部类

1研发总部类1.21.8≥25≥25%≥3500≥25%≤35%—1000012000控规中分行业控制指标体系（上海部分行业标准）/用地指标发展阶段主导动力增长机制园区开发企业作用产业状况功能定位规划对策初创期政府主导要素聚集服务管理（优惠政策：1.税收;2.土地使用；3.劳动力）企业集中企业聚集地基础设施、公共设施成长期政府和市场产业主导商务服务产业集群工业园价值链产业链区域经济配套成熟期市场主导创新突破园区物业发展关联性产业集群多功能区产城一体衰退期（更新期）优胜劣淘区域生产衰退重新定位企业迁出改造地区园区更新功能特征主体性外向性关联性创新性阶段性1.主导产业2-4个；政府开发企业规划对策2.不仅是本园区公共设施，还得关注区域的经济配套3.全价值链（产业地产规划—配套地产开发—商务服务跟进—园区物业发展4.制定创新激励机制与保障机制5.与产业发展规律相协调产业地产产业发展主导产业功能特征主体性外向性关联性创新性阶段性1.主导产业2-4个；政府开发企业规划对策2.不仅是本园区公共设施，还得关注区域的经济配套3.全价值链（产业地产规划—配套地产开发—商务服务跟进—园区物业发展4.制定创新激励机制与保障机制5.与产业发展规律相协调市场开发企业规划对策1.目标定位、园区规模2.城市等级、园区前景、主导产业3空间布局、弹性高效4.建筑环境设计、营销模式5.分期建设中小企业划分为中型、小型、微型三种类型，具体标准根据企业从业人员、营业收入、资产总额等指标，结合行业特点制定（中小企业划型标准规定）。（2011版）工业中型营业额500万-2亿，人数300-1000人。工业小型营业额50万-500万，人数20-300人。进开发区对中小企业的要求:1.国家级开发区固定资产规模小于2000万元人民币的项目鼓励进入标准厂房和研发楼宇。2.省级开发区固定资产规模小于1000万元、用地少于10亩的工业性项目鼓励进入标准厂房和研发楼宇。标准厂房需求面积：主要集中在1200～2500平米，部分企业需要面积在3000～5000平米，超过6000平米的较少。一.目标客户：中小企业/工业地产1.城市等级（合肥售价3500元/平方米，襄阳2500元/平方米，枣阳1500元/平方米）2.园区前景据国际权威机构预测：全球GDP每增加2%，

便会产生5亿平方英尺的工业地产需求。3.主导产业

东部地区：研发类园区需求旺盛

中部地区：生产性园区需求较强

西部地区：工业地产需求较弱土地费用建安成本基础设施其它费用合计总成本估算售价估算利润省会城市225645210365144535002055地级市75645210365129525001205县级市3064521036512501500250二.项目选址/工业地产等级综合性园区专业性园区一级（国家级）2000亩以上1000至2000亩二级（省会级）1000至2000亩500至1000亩三级（地级市）1000亩以下500亩以下1.园区规模截止目前，国家级经济技术开发区共有215家，国家级高新技术产业开发区共有115家。中国开发区的规模平均为634.5公顷，最大为6316公顷，最小为7.2公顷。

2.配套标准厂房区规模（拿多少地，分期开发）一般标准厂房配套规模为园区的10-20%，国家级开发区平均配套标准厂房区为65公顷-130公顷（1000-2000亩）。标准厂房建设规模最小占地要达到100亩以上。3.分期建设（分3-4期）一期100亩-300亩。三.项目规模/工业地产1.卖地：购地自建厂房。缺点利润最薄；优点是回款最快，容易启动