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综合体规划相关基础知识华南资源中心10.05.2013城市综合体的物业类型普遍特殊美术馆博物馆小型主题公园

小型体育馆……

办公：总部大楼、出租、出售商业：ShoppingMall、专卖店、主力店、传统百货、街铺商业街（室内\室外）高级住宅(公寓)：城市豪宅、住宅式公寓(商业产权式)、投资型小户型星级酒店(公寓)：星级酒店、酒店式公寓(高端)城市综合体的物业类型普遍商业：ShoppingMall、专卖店、主力店、传统百货、街铺商业街（室内\室外）城市综合体的物业类型普遍

办公：总部大楼、出租、出售城市综合体的物业类型普遍星级酒店(公寓)：星级酒店、酒店式公寓(高端)城市综合体的物业类型普遍高级住宅(公寓)：

城市豪宅、住宅式公寓(商业产权式)、投资型小户型城市综合体的物业类型特殊美术馆博物馆小型主题公园

小型体育馆……各种类型物业的规划原则商业办公酒店(公寓)

住宅(公寓)以价值导向界定商业布局重点优先排序

易于人流导入（行人的方向：地铁、公交、天桥……）各种类型物业的规划原则商业布局重点优先排序各种类型物业的规划原则

易于疏散商业布局重点优先排序各种类型物业的规划原则

昭示性强商业布局重点优先排序各种类型物业的规划原则

场地利于布置车行的出入和的士的上落客区商业布局重点优先排序

商业街(室内\室外)

各种类型物业的规划原则办公布局重点优先排序各种类型物业的规划原则

昭示性强

拥有景观资源或者视线开阔办公布局重点优先排序各种类型物业的规划原则

易于疏散人流办公布局重点优先排序各种类型物业的规划原则

利于人车分流办公布局重点优先排序各种类型物业的规划原则

场地利于布置车库出入口和的士上落客区各种类型物业的规划原则办公布局重点优先排序酒店(公寓)布局重点优先排序

昭示性与可达性并重各种类型物业的规划原则

拥有景观资源或者视线开阔各种类型物业的规划原则酒店(公寓)布局重点优先排序

场地利于布置酒店自有的独立群房（如大堂、会议宴会厅、餐饮、商业、俱乐部等）各种类型物业的规划原则酒店(公寓)布局重点优先排序

场地利于布置各种功能出入口各种类型物业的规划原则酒店(公寓)布局重点优先排序

人车分流各种类型物业的规划原则酒店(公寓)布局重点优先排序

景观资源、开阔视线

各种类型物业的规划原则酒店(公寓)布局重点优先排序

独立性、私秘性，干扰尽量减少各种类型物业的规划原则酒店(公寓)布局重点优先排序

独立大堂、电梯各种类型物业的规划原则酒店(公寓)布局重点优先排序基本原则设计原则：店铺开设于步行交通流量最大的动线上，吸引最大人流，避免重复，并形成回路。顾客心理：一次性逛完所有店铺不走重复路线（回头路）方向清晰明确商业内部动线设计动线组织根据商业建筑规模分类商业内部动线设计主街根据商业建筑规模分类以一条商业街贯穿整个建筑，商铺被串联在商业街两侧。曲线和直线布局，而通常曲线更易于带动商业氛围。动线组织商业内部动线设计传统“一”字型美国某商业街区街道+广场“一”字型优点：购物流线简单商铺具有均好性，不易产生死角通过广场与街道的收放设计形成节奏韵律，增强趣味性缺点：店铺可展示面较少设计要点：通过直线变曲线或折线的方式增加商铺展示面通常于直线两端设置主要出入口，以保证简单流线的引导旧金山渔人码头树型设计要点：副街不宜过多，且不宜太长副街宜呈现不同的建筑形态，或设置商业地标，以增加其辩识度北京三里屯商业中心优点：店铺可展示面多副街可以呈现多变的风格与情趣缺点：流线复杂迂回，可选择性太多副街相似度高，极易造成迷失感副街远端铺位人气较低环型优点：店铺可展示面较多缺点：部分铺位人气较低流线存在选择复杂性2-4层商业只要依赖餐饮设计要点：环形边长不宜过长套环不宜过多上海大宁国际主街根据商业建筑规模分类以一条商业街贯穿整个建筑，商铺被串联在商业街两侧。曲线和直线布局，而通常曲线更易于带动商业氛围。动线组织商业内部动线设计主副街主街根据商业建筑规模分类在一条主街不能达到激活所有商铺的条件下，以两条商业街同时组织整个建筑，非交叉排布，局部通过支路连通。以一条商业街贯穿整个建筑，商铺被串联在商业街两侧。曲线和直线布局，而通常曲线更易于带动商业氛围。动线组织商业内部动线设计主副街主街根据商业建筑规模分类在一条主街不能达到激活所有商铺的条件下，以两条商业街同时组织整个建筑，非交叉排布，局部通过支路连通。以一条商业街贯穿整个建筑，商铺被串联在商业街两侧。曲线和直线布局，而通常曲线更易于带动商业氛围。动线组织商业内部动线设计主副街主街根据商业建筑规模分类在商业规模较大时，为了带动每一个商业区域，需要通过纵横多条商业街来划分内部空间，组织引导人流。网状商业街在一条主街不能达到激活所有商铺的条件下，以两条商业街同时组织整个建筑，非交叉排布，局部通过支路连通。以一条商业街贯穿整个建筑，商铺被串联在商业街两侧。曲线和直线布局，而通常曲线更易于带动商业氛围。动线组织商业内部动线设计主副街主街根据商业建筑规模分类在商业规模较大时，为了带动每一个商业区域，需要通过纵横多条商业街来划分内部空间，组织引导人流。网状商业街在一条主街不能达到激活所有商铺的条件下，以两条商业街同时组织整个建筑，非交叉排布，局部通过支路连通。以一条商业街贯穿整个建筑，商铺被串联在商业街两侧。曲线和直线布局，而通常曲线更易于带动商业氛围。动线组织商业内部动线设计根据路径模式分类动线组织商业内部动线设计闭合式根据路径模式分类主商业街道完全在商业体量内部动线组织商业内部动线设计闭合型——内部自行“闭合”商业内部动线设计闭合型——群体“闭合”商业内部动线设计垂直与水平交通互不干扰洋流理论——通过连廊形成交通环流闭合型

——“购物流线简单化”青岛大拇指广场概念方案设计闭合式穿越式根据路径模式分类主商业街道完全在商业体量内部商业街贯穿商业体量动线组织商业内部动线设计闭合式穿越式根据路径模式分类主商业街道完全在商业体量内部商业街贯穿商业体量动线组织商业内部动线设计闭合式穿越式根据路径模式分类主商业街道完全在商业体量内部前提：街道两端有具有足够吸引力的场所，带动人流的双向移动。商业街贯穿商业体量动线组织商业内部动线设计闭合式穿越式根据路径模式分类主商业街道完全在商业体量内部前提：街道两端有具有足够吸引力的场所，带动人流的双向移动。外因：城市环境中的因素。比如地铁站与商业体的结合。商业街贯穿商业体量动线组织商业内部动线设计闭合式穿越式根据路径模式分类主商业街道完全在商业体量内部前提：街道两端有具有足够吸引力的场所，带动人流的双向移动。外因：城市环境中的因素。比如地铁站与商业体的结合。内因：项目自身设计的需求。比如在商业体中同时设计有特色主力店，大型百货，电影院等，引导人流在多个目的地之间穿越，同时带动沿线的商铺。商业街贯穿商业体量动线组织商业内部动线设计节点空间

——中庭，入口大厅动线组织商业内部动线设计节点空间

——中庭，入口大厅增加楼层垂直可见性。要人们能看见商铺，看见其他人的活动，使人置身于浓郁的商业氛围中。同时从下往上逐层后退的做法，视线开阔，比从下往上逐层挑出的做法更利于人的视线沟通。动线组织商业内部动线设计节点空间

——中庭，入口大厅增加楼层垂直可见性。要人们能看见商铺，看见其他人的活动，使人置身于浓郁的商业氛围中。同时从下往上逐层后退的做法，视线开阔，比从下往上逐层挑出的做法更利于人的视线沟通。动线组织商业内部动线设计节点空间

——中庭，入口大厅增加楼层垂直可见性。要人们能看见商铺，看见其他人的活动，使人置身于浓郁的商业氛围中。同时从下往上逐层后退的做法，视线开阔，比从下往上逐层挑出的做法更利于人的视线沟通。垂直交通中枢。人在看见其他商铺或者是其他人的行为之后，被激发的好奇心引导的行为是到达，在一个节点空间中简单快速地解决不同楼层的交通问题，使人快速直接到达目的地。动线组织商业内部动线设计节点空间

——中庭，入口大厅增加楼层垂直可见性。要人们能看见商铺，看见其他人的活动，使人置身于浓郁的商业氛围中。同时从下往上逐层后退的做法，视线开阔，比从下往上逐层挑出的做法更利于人的视线沟通。垂直交通中枢。人在看见其他商铺或者是其他人的行为之后，被激发的好奇心引导的行为是到达，在一个节点空间中简单快速地解决不同楼层的交通问题，使人快速直接到达目的地。动线组织商业内部动线设计节点空间

——中庭，入口大厅动线组织商业内部动线设计节点空间

——中庭，入口大厅转变平面空间感受。节点空间打破商业流线中的平铺直叙，调节顾客情绪，带来新鲜感，同时提供停留和休息的空间，环节疲劳。动线组织商业内部动线设计节点空间

——中庭，入口大厅

天桥和扶梯的设计极具引导性，能够带动人流在商业动线上分流和行进。转变平面空间感受。节点空间打破商业流线中的平铺直叙，调节顾客情绪，带来新鲜感，同时提供停留和休息的空间，环节疲劳。动线组织商业内部动线设计节点空间

——中庭，入口大厅

天桥和扶梯的设计极具引导性，能够带动人流在商业动线上分流和行进。

表演和展示。为商业活动提供展示的空间，提升商业文化内涵和品牌形象。转变平面空间感受。节点空间打破商业流线中的平铺直叙，调节顾客情绪，带来新鲜感，同时提供停留和休息的空间，环节疲劳。动线组织商业内部动线设计价值提升最佳组合——寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例

最佳业态比例——使商业价值得到最佳发挥

招商流程——通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场

。让对项目收益贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。主题文化的创新——提升整个物业的品味和价值

视觉形象提升——做好视觉形象与装修设计的衔接工作，提升整个项目的商业价值

五、高层办公建筑的设计标准（DesignStandards）首层大堂为办公塔楼的主要地面出入口，有时兼具地下商业，餐厅、地铁等人流的集散地，其疏散分流作用不可估量。1.首层大堂两侧或以上设较宽（一般8~12米）的直接出入口，2.配有与地铁通道相连通的自动扶梯，3.一二层候梯大厅之间的自动扶梯，4.地库转换电梯以及商务配套等辅助用房。2.大堂的设计标准层平面进深及跨度与建筑高度关系应兼顾结构抗风、抗震和侧移控制要求。标准层平面应近于方形或矩形，繁杂的变化，致使外墙维护长度加大，会增加热损失，因而形状的规则性具有公认的节能潜力,同时规则的形状在提供现代化办公场所方面具有较强的优势。①办公楼的进深需要考虑走道的影响，走道净宽一般需要1.6～1.8m。②为了满足国内的日照需要，一般南北进深略大于东西

3.标准层平面的设计标准-01办公楼标准层面积最好接近2000平方米（一个防火分区的上限），尽量不少于1500平方米。大于300米高度的超高层：低区部分约为3000～3500平米左右，高区部分为2000平米左右，对于高度200米左右或以下的塔楼，2000平米的面积最为合适。3.标准层平面的设计标准-02——面积和柱距框筒结构以9米为宜，束筒结构以3米为宜，同时为了考虑四角的景观，建议位于四角不设柱柱距取300毫米为模数较易于与幕墙的划分对应柱距的排布需考虑与核心筒的关系柱距也应考虑地下停车及裙房布置的需求3.标准层平面的设计标准-02——面积和柱距核心筒呈方形或矩形，形状应尽量规则，一般置于标准层中心，以利于结构及房间布局，核心筒为办公建筑设计的核心问题，关系到使用效率、交通、品质、租售、投资、运营等多方面。标准层平面的设计标准-03-核心筒1.方形标准层平面的设计标准-03-核心筒（按平面形状分类）2.梭形标准层平面的设计标准-03-核心筒（按平面形状分类）2.梭形变体标准层平面的设计标准-03-核心筒（按平面形状分类）4.圆形标准层平面的设计标准-03-核心筒（按平面形状分类）5.三角形标准层平面的设计标准-03-核心筒（按平面形状分类）6.多边形标准层平面的设计标准-03-核心筒（按平面形状分类）6.类半圆形标准层平面的设计标准-03-核心筒（按平面形状分类）1.居中核心筒标准层平面的设计标准-03-核心筒（按位置分类）2.偏心筒——示例1标准层平面的设计标准-03-核心筒（按位置分类）2.偏心筒——示例2标准层平面的设计标准-03-核心筒（按位置分类）1.H型标准层平面的设计标准-03-核心筒电梯厅布局（按平面流线分类）2.双H型标准层平面的设计标准-03-核心筒电梯厅布局（按平面流线分类）3.十字型标准层平面的设计标准-03-核心筒电梯厅布局（按平面流线分类）3.三角型标准层平面的设计标准-03-核心筒电梯厅布局（按平面流线分类）1.单筒标准层平面的设计标准-03-核心筒（按核心筒数量分类）2.双筒标准层平面的设计标准-03-核心筒（按核心筒数量分类）C值=100%-标准层使用率=标准层核心筒建筑面积/标准层建筑面积C值是体现标准层使用效率的一个参考数值，一般情况下C值各项指标如下：一般服务空间占标准层面积3-5%，洗手间，用具设备占标准层面积3-5%，设备机房占8-12%，即C值在14-22%，公共走道占标准层12-18%，净功能面积即使用率60-74%；整层的使用率（扣除核心筒）根据楼层变化有相应的变化；大于40层的高层综合体，相对楼层数较少的办公楼，C值有明显的升高趋势，其低区部分一般在30%左右或略高，高区会由于电梯缩减等原因C值略有减少。3.标准层平面的设计标准-04-得方率低层平面中层平面高层平面智能化办公楼为了满足高标准使用要求，往往需要布置高出普通办公楼许多倍的管线，为了保持良好的观瞻，并起到保护作用,管线需隐藏在地板或吊顶之内，这就意味着只有通过提高层高加大空间才能满足要求，但如果层高加大10%，造价就增加2-4%.4.智能化办公楼层高与净高的关系a最低使用要求：普通办公空间净高为2.7m左右，酒店房间净高为2.8m左右.b吊顶灯具对层高的影响c智能化布线及其它管线的要求d生理心理要求：面积及进深不同，人们对净高要求也不一样。4.智能化办公楼层高与净高的关系合理的布线方式对净高影响较大，结构化布线方式是目前最优化的布线方式。a结构梁所占高度：9m柱网一般为800左右。b消防喷淋管：200高，但建议穿梁。c电缆桥架高度：200高，与空调管错位布置。d空调风管500×300，贴梁底。4.智能化办公楼层高与净高的关系层高：4.2米，结构设备高度：800+200+200+300=1.5米净高：4.2-1.5=2.7米a.避难层（间）设置范围：层数在25层以上或建筑高度在100m的高层公共建筑应设置避难层（间）。b.设置避难层（间）的起始高度和相隔楼层数：避难层设置自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，通常为10～15层。c.避难层（间）的形式选择：避难层的形式有专用避难层和避难区域与设备层相结合两种。专用避难层核心体部位的设备和垂直交通设施，必须用耐火极限不低于1h的墙围护起来，避难间人均停留面积5人/㎡。5.避难层的设计与建筑竖向分区避难层避难层避难层避难层广州西塔d.分区方式举例：300m以下建筑：高区，中高区，中区，中低区，低区共五区。大于300米高度的项目以转换式与分区式两种方式结合，籍此降低运行时间，电梯速度，井道数量，通常标准层垂直交通共分高中低三区，高、中区通过穿梭电梯至达空中大堂，由空中大堂向本区电梯转换，低区直接由一层进入本区电梯到达，其中本区电梯划分为：低区一般为三区，中高区各分为二区，人流通过本区电梯抵达各标准层。分区位置与避难层宜结合。5.避难层的设计与建筑竖向分区5.避难层的设计与建筑竖向分区地下室至首层大堂：转换式：转换电梯单轿箱；