别墅项目报告基本架构

XX别墅项目整体定位与发展战略研究谨呈：XX开发商2/4/2023版权声明：本项目是深圳市□□□房地产有限公司与众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向

我们的目标首期回收资金/实现土地价格提升土地价值,建立区域品牌项目背景及约束条件项目背景地块规模:容积率:取地成本:约束条件启动资金限制:开发周期限制:项目研究工作的阶段划分工作最终成果区域（城市及周边区域）宏观经济背景研究城市土地市场、房地产市场调研对政府官员、专家及消费者深度访谈目标消费者问卷调查项目的优劣势分析和价值判断项目的经济测算城市房地产市场调查分析结果项目的市场定位与发展战略（中稿）提交整体报告（终稿）根据客户建议深化研究，完善报告2004/09/21至今工作第一阶段（中期）项目整体定位与发展战略第一阶段（终期）提交终稿2004/08/122004/09/15第二阶段启动区策略第三阶段营销战略项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目和地区背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化项目周边及地块勘察城市宏观经济情况城市发展现状城市总体规划城市房地产市场状况5位政府官员具体分属机构：市规划局、国土局、房产交易中心及镇国土科、规划科、工行地块解析和界定宏观经济背景分析各区域房地产供求情况分析消费者支付能力分析消费者投资趋势分析44份目标消费者问卷调查各区域住宅市场情况地产专业人士5位房产销售主管4位目标消费者深度访谈20位调查各区域重点楼盘30个目标市场的竞争性供给分析终端消费者价值取向和置业倾向的分析项目整体实现的机会点分析案例借鉴地块价值分析的结果经济效益分析最优容积率与物业配比定价的市场支撑条件发展战略与定位项目界定区域属性:城市所属区位及地位城市区域发展方向地块周边资源及环境特征项目属性:地块现状及四至规划及经济技术指标区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法属性诠释区位属性位于经济发达地区都市圈中心城郊旅游度假区距离城中区较远经济相对落后的城镇中心区项目属性当地城郊一定规模的开发项目可达性好、交通便捷周边生活配套档次较低地块周边一般性资源条件较多但缺少稀缺性自然景观资源问题界定和结构化分析制定战略发展方向案例借鉴和模式选择客户定位和需求分析市场竞争分析经济技术指标分析一期经济测算思维导图项目定位我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2S：情境（situation）

——项目背景事实（项目、客户、市场）规模较大地价相对较高/低处于(XX行政)区划资源条件较好/一般区域尚待开发…………….R1：非期望结果

——按常规发展的可能结果从置业选择上从区域价值上从竞争上R2：期望结果

——我们的期望目标从销售力上从价格体系上从竞争上C：矛盾或冲突（complication）

——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突R1R2Q：提出问题（question）

——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题1.本项目需要怎样的定位，才能吸引人气，突破__城市消费人群心理界限，实现项目热销？2.本项目如何逼近价格上限，实现区域/版块现有价格体系的突破？3.本项目资源应以怎样的次序整合，才能形成城市发展热点区域的差异化竞争？问题界定和结构化分析制定战略发展方向案例借鉴和模式选择客户定位和需求分析市场竞争分析经济技术指标分析一期经济测算项目定位区域价值是否是本项目核心竞争力？我们从规划和事实的角度回答四个问题官方的城市规划中是否已明确本区域的价值定位？政府的城镇配套建设是否已促成了区域价值的提升？民间的投资建设事实上是否已确认了本区域的价值定位？在消费者的心目中对本区域的价值认同感又是怎样？总结：项目总体的战略发展方向有效利用项目资源，充分发掘产品价值，打造项目的核心竞争力问题界定和结构化分析制定战略发展方向案例借鉴和模式选择客户定位和需求分析市场竞争分析经济技术指标分析一期经济测算项目定位本部分将回答3个主要问题1.本项目的目标客户是谁？2.目标客户的置业需求是怎样的？3.本项目面向需求的市场机会点在哪里？目标客户群描述客户构成外部特征描述核心客户年龄：职业：房产与交通：家庭结构：生活：重要客户年龄：职业：房产与交通：家庭结构：生活：游离客户年龄：职业：房产与交通：家庭结构：生活：XX城市中高端客户置业需求分析1.XX市中高端客户购买力和投资力分析2.XX区域目标客户投资潜力分析3.XX市中高端消费者置业需求倾向分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向案例借鉴和模式选择客户定位和需求分析市场竞争分析经济技术指标分析一期经济测算项目定位市场竞争分析主要内容1。XX镇的竞争分析2。市区类别墅高档物业的竞争分析3。市区大规模新兴住宅社区分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向案例借鉴和模式选择客户定位和需求分析市场竞争分析经济技术指标分析一期经济测算项目定位案例适用性分析XX项目与本项目相似点：XX项目与本项目相似点：滨海或滨湖物业，缺乏稀缺资源属郊区&旅游区物业距离城市中心较远，交通不便，区域内配套一般或缺乏项目所在区域交通在未来会得到改善社区规模较大，目标是以休闲度假、投资为主的高品质社区定位及目标客户群相似——中高端客户群开发商知名度与品牌效应政府对该区域区的重视与宣传，XX区域的人气深圳与XX城市不同的人口结构与消费倾向性XX项目自然资源和周边配套要略优于本项目案例借鉴分析1.树立滨海生活新形象，辅以生活配套来弱化区域陌生感2.在规划和设计上展示海岸社区主题3.针对度假客户，从度假氛围上尽力营造社区氛围

4.针对投资客户，从”升值、低总价和稀缺性”上做足文章通过案例启示和对标分析，找到了本项目的成功之道------打造另一极举措1举措2在客户定位基础上的功能复合举措3启动期以低总价打投资度假客举措3低开高走的营利模式问题界定和结构化分析制定战略发展方向案例借鉴和模式选择客户定位和需求分析市场竞争分析经济技术指标分析一期经济测算项目定位项目定位国际化的、开放的高尚人文社区，长三角的第三地尖峰人士理想的终极生活社区

舒适实用、继往开来的房子

充满人文关怀的社区______绝色美景游刃有余的自在人生问题界定和结构化分析制定战略发展方向案例借鉴和模式选择客户定位和需求分析市场竞争分析经济技术指标分析一期经济测算项目定位根据当地住宅市场情况,不同容积率下产品的可能售价范围容积率联排价格叠拼与多层价格小高层价格0.60.80.911.11.21.4通过构建模型，计算不同容积率下的最优物业类型配比计算条件：纯联排别墅容积率0.8纯多层容积率1.2纯小高层容积率1.5占地面积S，容积率R联排、多层和小高层占地比例为X,Y,Z构建模型X+Y+Z=10.8S+1.2SY+1.5SZ=RS最后根据各种物业类型占地面积比例，计算不同容积率下的建筑面积根据市场调查情况，在容积率较低的情况下，将小高层的占地比例设置为零。容积率超过1之后，有少部分的小高层出现问题界定和结构化分析制定战略发展方向案例借鉴和模式选择客户定位和需求分析市场竞争分析经济技术指标分析一期经济测算项目定位组合式项目数值基本情况容积率总建筑