某地块项目房地产开发可行性DOC

【经典案例】：A市×××项目房地产开发可行性研究项目基本情况1.1项目概况1.1.1位置本项目位于A近郊××镇南部，濒临东江，西接增城沙浦镇和新塘镇，与东莞市中堂镇隔江相望。紧靠规划中的广园东二期瑶田出口约14公里。距离A市天河商业中心区约46公里，距离增城城区荔城约27公里。1.1.2用地规模与地块现状用地规模：首期用地包括广园东沿线和大洲岛约75万平方米（合约1200亩），可建筑面积34万平方米；整个地块约9500亩，包括仙村鹅桂洲，可建面积待定。地块现状：地块目前主要为耕地、工业用地及部分河滩地。首期用地中包括两个自然村，共200多户人口，其余为农田和水面。鹅桂洲与大洲岛均四面环水，江面最宽处达180米，周边视野开阔。大洲岛上有大量茂密的荔枝树，与水景一起构成良好的自然景观；项目所在地××镇之前的主要产业为水泥制造，目前用地周边仍遗留有为数不少的水泥厂，其中部分尚未完全停产。在地块的视线范围内，均可看见大小不等的烟囱，它们有的位于××镇，有的位于邻近的沙浦镇，有的则位于东莞市中堂镇。1.2项目主要技术经济指标（详细、见表14-1至14-6）连体别墅区用地平衡表表14-1项目计量单位数量所占比值用地总面积ha42居住区用地ha42100住宅用地ha2867公建用地ha38道路用地ha37公共绿地ha819连体别墅区经济技术指标表表14-2项目计量单位数量所占比值备注用地总面积ha42居住户（套）数户（套）884居住人数人3094户均人口人/ha4总建筑面积平方米22计算容积率建筑总总面积万平方米22100住宅建筑面积平方米20434094规划平方米204340保留平方米0公建面积平方米156606规划平方米15660保留平方米0人口密度人/ha74住宅容积率%50综合容积率53总建筑密度%30绿地率%40人均公共绿地面积积平方米/人26停车数个1000连体别墅区配套设施一览表表14-3项目符号设施名称建筑面积用地面积备注文化娱乐文化活动站50009000小计50009000教育幼儿园18002500小计18002500商业服务沿街商铺60006000饮食店800电讯营业所300300邮电所300300储蓄所200200肉菜分销店300中西药店300书店300小计85006800行政管理居委会200小计200公共设施变电房60变电房50公厕50小计180总计1566018300独立别墅区用地平衡表表14-4项目计量单位数值所占比值（%）用地总面积ha33居住区用地ha33100住宅用地ha2060公建用地ha26道路用地ha514公共绿地ha720独立别墅区经济技术指标表表14-5项目计量单位数值所占比重备注用地总面积Ha32居住户（套）数户（套）320居住人数人1280户均人口人/户4总建筑面积万平方米12计算容积率建筑总总面积万平方米12100住宅建筑面积平方米11510096规划平方米115100保留平方米1公建面积平方米49004规划平方米4900保留平方米0人口密度人/ha39住宅容积率％35综合容积率36总建筑密度％30绿地率％40人均公共绿地面积积平方米/人52停车数个370独立别墅区配套设施一览表表14-6项目符号设施名称建筑面积（平方米米）用地面积（平方米米）备注文化娱乐文化活动站30006000小计30006000教育幼儿园18002500小计18002500公共设施变电房50公厕50小计100490085001.3项目主要财务评价结果指标项目主要财务评价结果指标汇总表评价结果项目总投资（万元元）108288项目总销售收入（万万元）135270利润总额（万元）17324税后利润（万元）11606投资利润率10.72％税前全部投资FNNPV（万元）7259税后全部投资FNNPV（万元）2661税前全部投资FIIRR11.33％税后全部投资FIIRR8.61％税后自有资金FNNPV（万元）2824税后自有资金FIIRR9.85％盈亏平衡点销售率率86.21％项目开发宏观环境分析2.1A经济发掌状况（略）2.2A市经济发状趋势分析（略）2.3项目地块临近城市经济发展分析（略）2.4A市住宅市场分析2.4.1住宅市场供给情况分析（略）2.4.2住宅市场需求情况分析（略）2.5A市新兴住宅区域的分布分析（略）2.6项目开发宏观环境评价综上所述，本项目开发面临的宏观环境具有如下特点：2.6.1A市是目前中国经济发展最为迅速的地区之一。经济实力强,基础设施及交通环境日益改善，国民经济发展后劲足；居民收入高，生活水平不断提高，为当地房地产业尤其是住宅产业的发展奠定了有力的基础。2.6.2A市的住宅市场规模庞大，从总体上呈现过剩与短缺并存，挑战与机遇同在的局面。商品房空置高达600多万平方米，买方市场已经形成，各楼盘均面临巨大的价格与营销竞争压力，但适销对路，质量上乘。环境与品牌优势明显的楼盘仍然畅销无阻。2.6.3A市的住宅市场呈现如下基本特征：郊区化特征：随着城市交通环境的改善以及居民对居住环境质量要求的日益提高，城市近郊及部分远郊楼盘发展迅速。前几年是番禺洛溪一带，近年来向北（××板块），向南（华南板块）及向东（广园东板块）的发展引人注目。主题特征日益明显：住宅市场细分日益深化，各类具有明显主题特征的楼盘占具明显的市场优势。近年来，以体育运动，休闲度假，养老保健，旅游，教育为主题的项目各呈缤纷，吸引了众多的买家。品牌因素日益走强：历经10余年的A房地产业已形成了一些著名的品牌。如中海物业，合生创展，碧桂园，丽江花园等。这些品牌在消费者心中留下了深刻的印象，成为他们在购买商品房时首选的因素之一。A较大规模的商品住宅主要集中分布在番禺的洛溪及迎宾路一线、××区的南湖、××大道一线、广园东路一线。由于广园东二期工程的动工，广园东及其延长线一带的发展势头引人注目。A城市总体规划描述3.1A市2010年总体城市规划根据A市总体城市规划，至2010年A城区将从1992年的187平方公里（指建成面积），扩张为555平方公里，即比目前城区大一倍。2000年9月评审通过的《A城市建设总体战略概念规划纲要》，确定了A市都会区空间布局的基本取向为：南拓、北优、东进、西联。新规划中将A市原有区、番禺大部分和增城新塘、永和一带，确定为A市主要的城市发展密集地区，“东进”中明确提出：未来A市特别是旧城区的传统产业主要向黄埔－新塘一线集中转移，利用A市经济技术开发区的基础和港口条件，形成密集的产业发展带。A市城区的城市中心大组团、城市东翼大组团（天河新城市中心）、城市北翼大组团叁打板块之间将由环城高速公路，两条半环高速公路向东和北三条放射状快速或高速路以及地铁、轻轨等联系起来。3.2A市发展战略目标A市城市发展的战略目标是充分发挥中心城市政治、文化、商贸、资讯中心和交通枢纽等城市功能，坚持实施可持续发展战略，实现资源开发利用和环境保护相协调，巩固、提高A市作为华南地区的中心城市和全国的经济、文化中心城市之一的地位与作用，使A市在21世纪发展成为:一个繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市；一个适宜创业发展、又适宜居住生活的山水型生态城市。3.3总体发展战略3.3.1城市与区域珠江三角洲城市群以东岸广深（香港）城市带、西岸广珠（澳门）城市带作为区域发展主轴，构造了一个“人”字形的发展构架。应当共同发展为开放式的“区域组合城市”，城市之间优势互补，保持经济优势与发展潜力。A市正处于珠江三角洲发展主轴的交汇点，在“人”字的焦点上，同时还是7条拓展轴的辐射源。3.3.2A市域A市城市发展规划将全市划分为都会区、花都片区、从化片区、增城片区、南沙片区等五个片区。（详见表14-8）A市各片区概况表14－8序号片区土地面积（平方公里）备注1都会区2342.0包括A市辖八区、永和镇镇、新塘镇以以及番禺沙湾湾水道、东涌涌镇以北地区区2花都961.1花都区行政范围3增城1572.0增城市域扣除永和和镇、新塘地地区4从化1974.55南沙584.8番禺区扣除沙湾水水道以北、东东涌镇的地区区都会区：原城市规划发展区，增城的新塘和永和两镇，番禺沙湾水道、东涌镇以北的广大建设用地规划控制区称都会区。花都、从化、增城、南沙等城镇与中心城区的空间距离相对较远，在规划结构上明确其各自的相对独立性，形成有相当规模的综合发展区－片区，但强化了它们在区域内的优势和功能。南沙片区，依托深水港建设临港工业区，主要发展高科技工业和资金密集型对外加工业，适当发展重工业，协调发展商业、旅游业和转口贸易业。规划将本区域建成一个以港口产业、外向型加工业和三高农业为主的片区。增城片区，广汕公路以南的城镇以发展外向型工业为主，以北的城镇以发展三高农业和生态旅游为主。行政区划整合可以将国家与地方扶持A市经济技术开发区的优惠政策、效应扩散到增城，从而推动增城地区外向型经济的发展。花都片区,交通区位优势显得十分突出。可以依托新机场发展成为A市地区的物流中心和航空交通联系紧密的高新技术产业和服务业基地。从化片区，具有良好的农业发展条件和优越的旅游资源。可利用其独有的环境及旅游自有优势，发展旅游业和三高农业。二十一世纪的A确立了“生态优先”的建设战略思想，寻求一种既能应对发展挑战又能解决环境问题的城市发展模式。以A市丰富的地形地貌，“山、城、田、海”并存的自然基础，构建“山水城市”的框架，最大限度的降低开发与资源保护的冲突，减低对自然生态体系的冲击。构筑生态廊道，保护“云山珠水”，营造“青山、名城、良田、碧海”的山水城市。3.3.3都会区规划布局3.3.3.1概念规划传统的城市格局使A市空间发展捉襟见肘，目前环境、交通、土地存量等方面存在的问题严重制约了城市未来的发展潜力。行政区划调整解决了城市向南发展的政策门槛，使A有可能从传统的“云山珠水”的自然格局跃升为具有“山、城、田、海”特色的大山大海格局，为建设生态安全的国际性区域中心城市提供了历史性的机遇。A市发展存在的问题只有在发展中通过控制和引导解决，要采用有机疏散、开辟新区、拉开建设的措施，力争优化结构，保护名城，形成具有岭南特色的城市形象。规划确定东、南部为都会区发展的主要方向，确定都会区空间布局的基本取向为：南拓、北优、东进、西联。南拓：南部地区具有广阔的发展空间，未来大量基于知识经济和资讯社会发展的新兴产业、会议展览中心、生态岛、大学园区、A新城等将布置在都会区南部地区，使之成为完善城市功能结构，强化区域中心城市地位的重要区域。北优：北部是A市主要的水源涵养地，将优化地区功能布局与空间结构，由于新××国际机场在花都，在保证贯彻“机场控制区”规划的前提下，将适当发展临港的“机场带动区”，，建设客流中心，物流中心。东进：以A市21世纪中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，将旧城区的传统产业向黄埔－新塘－线转移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带。西联：西部直接毗邻A市直接吸引区－佛山、南海等城市，将加强A市通这些城市的联系与协调发展，加强广佛都市圈的建设，同时对西部旧城区进行内部结构的优化调整，保护名城，促进人口和产业的疏解。3.3.3.2城市结构A市未来城市空间结构为：以山、城、田、海的自然格局为基础，沿珠江水系发展的多中心组团式网路型城市结构。两条城市功能拓展轴东进轴：规划以珠江新城和天河中心商务区拉动城市商务中心功能东移，形成自中心城区、珠江新城、黄埔工业带向新塘方向的传统产业“东进轴”。该区目前尚有200平方公里的土地储备，有良好的交通及基础设施条件，产业开发已经有相当的基础。南拓轴：地铁四号线和京珠高速公路的定线，串连了一批基于知识经济和资讯产业的新兴产业区，从A科学城、琶洲国际会展中心、A生物岛、A大学城到A新城、南沙经济技术开发区、南沙新港，可以提供约200平方公里区位优良的城市用地储备。规划确定该发展轴线为“南拓轴”。三条沿江城市发展带结合A城市沿江发展独特景观，重塑珠江“母亲河”形象，形成“江城一体”的适宜人居住的富有滨江城市特色的山水人情城市。规划设置三条沿江发展带。沿珠江前航道发展带，约432平方公里；沿珠江后航道发展带，约163平方公里；沿沙湾水道发展带，约184平方公里。两个转移带：××山西侧“北部转移带”，是A市旧城传统商业贸易功能疏解和发展的继续，必须采用严格控制下的低强度开发。作为旧城功能的补充，发展全市性的商贸物流中心，开发低强度的居住区。海珠区－市桥“南部转移带”，市旧城人口的主要疏散地区。由于传统的商贸功能仍旧要依赖旧城发展，因为城市传统的两个增长方向仍然会有一定的发展惯性。3.4项目开发规划环境评价综上所述，项目开发所面临的城市规划环境具备如下特点：3.4.1A市正在致力于建设一个“繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市”与“既适宜创业发展、又适宜居住生活的山水型生态城市”，以迎接入世后新一轮的国际产业转移。3.4.2A市城市建设概念规划所明确的战略发展目标是“南拓、北优、东进、西联”，其中“东进”的内涵为：A市区将往东部推进到增城的新塘、永和一线。项目所在地的增城片区将是未来A市对外加工汽车配件、化工、转口贸易、出口加工的基地，当地的经济将有较快发展。3.4.3A市新规定的城市结构以“山、城、田、海”的自然格局为基础，沿珠江水系发展的多中心组团式网络型城市结构。项目所临近的新塘镇、荔城镇将形成具有一定规模的区域中心。4项目所在地区域环境分析4.1区域定义本项目位于A东部××镇，未来可由广园东路延长线直接与A市区相连，鉴于区域交通特点及已经逐步形成的广园东房地产开发板块，现将区域定义为广园东快速路全线，西起沙河立交，穿A市区天河、黄埔，过增城新塘、永和、沙铺到仙村项目所在地，兼顾荔城，现对本区域内有关规划及房地产开发供应状况作分析如下。4.2现状与规则4.2.1现状所研究区域跨A两个区（天河区、黄埔区）与增城的四个镇（新塘镇，永和镇，沙铺镇和××镇）。其中天河区珠江新城与天河北一带已经成长为A市新的中心商务区，新的城市中轴线穿越其中。黄埔区历来是A石化等产业基地，黄埔港也是A目前主要深水港口；位于黄埔区内的A经济技术开发区是国家首批经济技术开发区，经过十多年快速发展，已经形成高科技产业基地，经济规模巨大。增城新塘以服装工业闻名中外，服务业等多种产业也有很大发展。在A经济技术开发区与新塘的影响和带动下，永和、沙镇等地也建立了许多工业园区。由于九运会主场馆的落成和基础设施的日趋完善，本区域目前已成为地产投资的热点地区。4.2.2区域规划发展方向、本项目分析的广远东快速路板块可属于两个片区，即沙河至增城新塘、永和的都会区，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片区。前者属于城市“东进拓展轴”，位于A着力打造的东翼大组团产业发展带，其发展方向是建设为A制造业的基地、高新技术开发和生产中心和A21世纪经济增长的核心区域之一。而项目所在的增城片区南部，依托东翼大组团，以外向型工业为主要发展方向，正逐步引进国家与地方扶持A经济技术开发区的优惠政策、效应，来推动地区外向型经济的发展。4.2.3交通目前该地区与A的交通主要依靠广园东快速路和107国道。广园东快速路已通到新塘，按照计划，2003年底将实现全线通车，届时，作为A“东进”战略重要交通线的广园东快速路将一直延伸至东莞中堂镇，从A至东莞的路途也将由目前的一个半小时缩短至45分钟。另广深铁路已获得国家开发银行一项为期5年、上限为28亿元贷款（授信额度），主要用于兴建从A至新塘的城市列车线路，并可能在年内动工。如果这一计划实施，将大大增强增城与A市区之间的快速集体运输能力。可以预见未来两三年，除了现有的广深高速、广深公路、广园东快速路、广深铁路、广汕公路外，还有广惠高速、A北三环和广园东快速路三期等道路经过增城，这些道路设施将增城与珠三角连成一片，驱车1个半小时内可到达珠三角任何城市。这些设施的投建，将直接为区域内，尤其是道路沿线楼盘带来升值空间。4.3房地产开发供应量区域内广园东路一线，随着各种设施日益完备，近一、两年来已成为继华南板块后的又一开发热点地区。较大的楼盘就有：位于天河区的汇景新城、华景新城、中海康城；位于增城新塘镇的碧桂园凤凰城、新世界花园、新康花园、紫云山庄。位于增城市内的荔城碧桂园等。另据悉香江集团、雅居乐集团和合生创展等大开发商亦在新塘一带划取大片土地，积极入市，其中香江集团开发的广园东锦绣香江项目预计年底上市，供应量在可预见的未来将进一步放大。同质楼盘供应量大，价格竞争将不可避免。由于新塘与本项目距离近，可以认为项目的投建受此影响最大，特列出未来三年内新塘地区供应量预测表（表14-9）：新塘地区供应量预测表表14-9开发商名称地块面积（公顷）总建筑面积（万平平方米）投放市场时间香江集团锦绣香江5742502002年底碧桂园碧桂园凤凰城6673302002年初香港新世界新世界花园28.3422002年中罗兰德地产紫云山庄约10080已建成雅居乐增城雅居乐2001202004年合生创展266约1302004年新康地产新康花园30约50已落成几期合计186610025.项目开发条件分析5.1地块概况本项目地块濒临东江，位于××镇南部，首期征地1200亩，可发展用地9600亩，距荔城27公里，距A城区46公里，西接沙铺镇和新塘镇，与东莞市中堂镇隔江相望，目前主要为村落，农田和少量厂房。地块属南亚热带季风气候，年平均气温21.6℃，1月平均气温13.3℃，七月平均气温28.3℃，年平均降水量1869毫米，7～9月份的降水量可达600～700毫米，无霜期为360天左右。地下水较丰富，东江流经地块南缘。5.2地块所在区域城市规划2002年《A市政府工作报告》中指出：东部地区应以天河区中央商务区建设拉动城市重心向东拓展，将旧城区的加工工业向黄埔至新塘一线转移，利用港口条件，重整东翼产业组团，形成东部密集的产业发展带。同时《A市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出，黄埔－新塘－荔城地区发展东翼大组团，强化制造业基地功能；以A经济技术开发区为依托，以黄埔和增城为腹地，积极吸引高新技术产业，在加强对饮用水保护的前提下，继续发展工业、港口运输业、仓储业以及休闲观光和特色农业，拟规划面积约200平方公里，由增城南部的新塘、永和、沙铺、宁西、仙村及周边镇组成。目前已规划“新塘工业园区”60平方公里。《增城市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出把增城建设成为“区域性重要物流中心”。由此可知，增城仙村镇及临近地区未来将发展成为以工业、物流业为主导的A市新的工业中心。5.3交通5.3.1公路广深公路（107国道）、广深高速公路出入口离仙村镇约8公里。广惠高速公路（A－惠州）设置了仙村出入口。地块目前靠辅道接驳A广园东路快速干线。A北三环高速公路（荔城－花都机场）、增莞深高速公路（增城－东莞－深圳）和新坪公路（新塘至从化太坪场），正在规划兴建。未来两三年，将有广深、广惠、A北三环和广园东等高速及快速路经过增城，目前已通车的A至新塘广园东快速路，将连接增城南部诸镇，延伸至东莞中堂镇。广园东路全长14公里的广园东路延长线已于2002年八月中旬动工，建成后A至东莞的车程只需45分钟。据了解，目前广园东路一期工程沙河立交至黄埔丰乐立交路段已纳入年票制收费范围，二期工程丰乐立交至增城新塘荔新路段至今仍未实施收费。但广园东路是国家批准立项、省政府同意收取车辆通行费的城市快速路。有关部门负责人表示，为乐偿还贷款，广园东路必须实行收费，在广园东路一、二期工程报批时有关部门就确定了收费方案，并已上报市物价局。真正实行收费时，广园东路一期工程仍可能纳入年票制度统一收费，但会允许相关部门从中提成；二、三期则可能会采取封闭式设点收费的方式。广园东路延长线与已建成通车的广园东路一期和二期相接，总长度为47公里，14公里的延长线从增城市新塘镇荔城新路开始，经该镇塘美村向南跨越广深铁路，穿过沙头、瓜岭、上坪地、沙铺水厂、刘安等地，向东至仙村镇后折向南跨过仙村涌，经十字窖岛，跨过东江北干流后，接入东莞市中堂镇潢涌工业区的潢涌工业大道，止于潢涌工业大道与北王公路交点。5.3.2铁路广九铁路在地块所在镇设有车站，以货运为主，每天只有对开两班往返穗深的客车停靠站，对人流输送并未产生实质作用。但根据《A市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》，在十五期间，计划利用广深铁路线开通中心城区经黄埔至增城方向的“穗新线”城市列车，终点站设在新塘。据悉，这一计划已得到有关部门的初步同意，国家开发银行也已向广深铁路发放一项为期五年，授信额度为28亿元的贷款。虽然城市列车并未直达仙村，但可通过短距离的公路交通与之相连，相信必对改善该地区交通，尤其是联系A市区的交通有正面影响。码头地块南临东江北支流，水面较开阔，少波浪，有若干装卸货物的码头，但没有客运码头。综上所述：目前出入该地块必须穿越××镇区，交通仍十分不便，到天河中心区需50分钟车程，这主要是由于广园快速路的延长工程尚未完成，没有直达道路所致。估计到2003年底，广园快速路延长工程完成后，本地块将与珠三角将建成一片，1个半小时可到达珠三角任何一个城市。5.4地块周边环境地块所在的××镇是远近闻名的“水泥镇”。由于靠近铁路运输线，附近石灰石资源又很丰富，发展水泥行业的条件得天独厚。改革开放后，仙村的水泥厂如雨後春笋般涌现，高峰时达有100多家，增城市水泥厂也设于此。水泥厂的年生产能力从几千吨到十几万吨不等，水泥行业在该镇财政收入中的比重一度达到7成。然而，众多水泥厂大量喷吐的粉尘严重危害着当地的环境质量，水泥粉尘可造成土壤板结，影响植物生长，对人体长期刺激还可能引起结膜炎、鼻炎、咽炎、扁桃体炎、湿疹、消化道溃疡乃至职业病“尘肺”。由于水泥厂严重污染了环境，上世纪90年代中以来，在环保呼声日益高涨的情况下，各级政府部门加大治理力度，限制其过度发展。增城市人大曾制订方案，对年生产4万吨以上的水泥厂实行限期整改，要求其破碎机、生料机、熟料机、立窑卸料口、包装机、立窑配备收尘设施、粉料运输带和提升机密闭传输，除尘率要达到90％以上，1998年底前完成30％，1999年底前完成50％，到2000年底前全部治理完毕。2000年9月，增城市政府更决定关闭年产4万吨（含4万吨，按机组设计能力界定）以下的水泥厂，收缴营业执照，停止供水供电。目前，××镇已关闭了近百家规模小或不符合环保要求的水泥厂，当地的水泥粉尘污染得到很大缓解。但由于水泥厂是当地财政收入的主要来源，短期内全部关闭地块周边所有的水泥厂可能性不大。虽然经过整治后，空气质量有所改善，但对于建设大型居住区来说，仍然是一大隐患。地块邻近新塘大墩，是印染洗水布行业较集中的地区。印染业排放的污水曾一度严重威胁东江水质。A市目前大力加强重点区域的水污染防治工作，全面整治新塘一带的印染洗水布行业，仙村、新塘地区的河涌和东江河段的水质明显改善。而目前该地区洗漂印染企业通过二期治理工程达标一批、停产一批、关闭一批后，水环境质量有了明显变化。该地块有沿江景观的优势，但若不能彻底解决水污染的问题，这一优势也可能变成一个劣势。地块隔江与东莞中堂镇相望，该镇岸边的水泥厂和造纸厂也对地块环境和景观构成一定威胁。5.5该地块建设大型住宅区 分析5.5.1优势(S)5.5.1.1发展商注重文化氛围、打造精品的开发理念有利于树立别具一格的项目形象，以较低成本迅速占领市场。前房地产市场豪强林立，有些开发商以很快的速度实施扩张，但往往容易使消费者产生“粗制滥造”的印象，本项目发展商与之恰成鲜明对比。十年用心经营一个项目的专注，文学社区、精品住宅的口碑，都为公司积累了巨大的品牌知名度，如继续延用公司已成功的品牌开发，较易打动目标消费群，并能给他们产生物业可以保值增值的期望，可帮助贵集团以较低推广费用支出迅速占领市场，并有力地支援项目在长期开发中地保持较优价格。水道环境，自然景色优美本项目地块为东江支流环抱，河网纵横，水面开阔，大洲和鹅桂洲上界果树成林，自然条件好。可根据地块原始地貌特征与沿江的地理特点规划布置住宅组团，充分利用景观优势，迎合A市人“乐水”“好林”的居住习惯，打造以水为特色，水上运动，水上娱乐，水上风景为卖点的住宅区，形成别具一格的竞争优势。“临水而居”也恰恰是目前广园东各住宅楼盘欠缺的卖点。5.5.1.3土地面积较大，是增城南部诸镇所不可多得的；项目投资巨大，对地方经济促进较大，也更容易获得政府优惠和支援。由于新塘、永和、沙铺等镇大量用地已划作工业区，很难找到自然条件优良、面积又具规模，适合大型住宅区建设的用地。项目首期征地1200亩，可征地面积近9600亩，面积之巨，是增城南部诸镇所不可多得的。项目投资额高，本研究报告初步估算，仅首期1200亩用地的开发，即需投入逾10亿资金，吸引数千中高收入居民迁入，对于吸引投资、解决就业、带旺一方经济都有不可估量的作用。而且项目所在的镇随着传统的水泥产业萎缩，也正积极寻求新的地方经济支撑产业。参考附近大型住宅项目（碧桂园凤凰城与锦绣香江等）的开发经验，相信项目的投建，也能获得地方政府在地价、税收等方面的优惠与支援。5.5.1.4该地区是开发商尚未涉足的处女地，未来发展潜力较大。目前广园东板块楼盘也仅发展到新塘，项目所在地还属于大规模住区开发的处女地，因此具有较大的未来发展潜力。5.5.1.5该地块位于A市城市发展“东进”战略轴线，按照发展目标，该地块临近的新塘、荔城两镇将发展成重要的工业基地，从而带动本地区经济的快速发展。5.5.2劣势（Weakness）据《A城市建设总体战略概念规划》，新塘和永和两镇并入都会区，而地块所在的××镇则归入增城片区，不作为都市未来重点发展区域。如前面已经论述，新塘和永和两镇并入都会区，作为都市边缘区域发展，在基础设施等的配建上将逐步与都市看齐；而地块所在的镇则归入增城片区，规划上主要以外向型加工工业为主，基础设施（尤其是A都会区交通设施）的建设上都将与新塘、永和两镇进一步拉大差距，“穗新线”城市轨道只开通到新塘即使表现之一。5.5.2.2随着开发商圈地情况的增多，“圈地现象”已引起立法部门及各级政府的高度重视，大面积征地作为土地储备的做法面临较大的政策风险。由于A省尤其是A市区周边开发商大面积圈地的情况愈演愈烈，省人大已关注到这一问题,正考虑立例规范管理。省国土资源厅亦将采取措施，如制定和执行房地产业供地计划，经营性房地产用地实行总量控制，进一步完善经营性房地产项目用地公开交易制度；建立土地收购储备制度，建立健全用地资讯服务体系，规范土地供应市场。增城市政府已于2000年10月颁布实施《增城市闲置土地处理暂行规定》。该规定明确提出：对用于房地产开发地土地，在取得土地使用权后，未按土地出让合同规定地动工开发日期动工建设满一年地，征收每平方米2元地土地闲置费；对于两年未动工建设的，可依法无偿收回。尽管到目前为止，还未有一块土地被收回，但据我们了解，处理闲置土地将是该市国土部门今后工作的一个重点。可以预见，集团希望以较低成本圈下大块土地作为储备的经营模式，将面临较大的政策风险。5.5.2.3项目所在区域经济欠发达，目前生活配套很不完善，离A市区相对较远。项目地处仙村镇，生活配套不完善，镇区的购物、娱乐、医疗、教育、金融等各种设施都不能满足大型住宅区的需要，加大了项目配建设施的压力。由于远离A市区，大城市完善的生活配套对本项目几乎不能起到任何的弥补作用。一切依靠项目自己建设，开发成本将有所提高。5.5.2.4目前交通条件尚不尽人意，与新塘附近的楼盘相比有一定差距。由于广园东路目前只修建到新塘，地块对外交通还要穿过××镇区，接驳荔新路，出入不便。即使明年全线通车，由将出台的《广园东路分级收费方案》看，从A市区到××的收费要比到新塘的高一级，路程也远了一截。即将动工兴建的“穗新线”城市列车，也只能开通到新塘。与新塘等地的竞争对手相比，本项目在交通条件上尚有一定不足之处。5.5.2.5项目地块临近珠江，堤岸整治及地块地基防洪、防潮处理成本费用较高。地块临近东江，地势低洼，大洲和鹅桂洲四面环水，且未筑堤岸，一旦遇到洪水，水位上涨，将会淹没部分土地。所以项目开发，堤岸整治和填土垫高是必不可少的工作，这样将带来大量土石方工程费用的支出。同时由于土质松软，进行大型公建施工时，地基处理也将是一笔不能避免的开支。这些都增加了项目的开发建设成本。5.5.2.6镇区面貌比较落后，影响项目形象。由于当地经济欠发达，××镇的镇区镇貌相对落后，将会影响项目形象。5.5.2.7污染源依然存在，水环境及空气环境质量有待提高，景观亦受到一定影响。虽说水泥厂等污染源已关停了大半，但仍有一些在生产，空气中的粉尘还很多，环境质量有待提高。而属于××镇的海景、沙湾水泥厂，东莞中堂镇的纸厂和水泥厂等，由于临近地块，其高耸的烟囱、生产时排出的烟尘，还直接影响到项目的景观5.5.2.8历史上有名的“水泥镇”，使附近潜在消费者心存顾虑。××镇为远近闻名的“水泥镇”，空气环境境及水环境受受到一定影响响，尽管正在在治理整治之之中，但人们们印象较深，短短期内会对知知情者产生不不利影响。5.5.3发展机机会（Oppportunnity）5.5.3.1地地块位于“A－东莞－深深圳－香港”经济走廊中中部，区域辐辐射潜力大，开开发得当，能能吸引当地、A市区、经济济技术开发区区以及东莞、深深圳乃至香港港的买家。5.5.3.2政政府环境保护护力度必会进进一步加强，解解决现有水泥泥厂污染问题题的前景比较较乐观。据了解，增城市政政府对整治水水泥厂污染态态度很明确，所所有水泥厂发发出拍照的有有效期都只到到2005年6月，以后不不再续牌。即即是说，到2005年中，基本本上可以解决决水泥厂由于于生产粉尘污污染的问题。5.5.3.3有有历史文化资资源和旅游资资源可供整合合利用，利于于休闲渡假项项目开发。××镇有比较深厚的历历史文化资源源，南朝宋元元嘉中起设立立县治，距今今1000多年，相传传晋代葛洪在在此得道成仙仙，镇内现存存有驸马祠等等古迹，××镇农产丰富富，出产得丝丝苗米、荔枝枝等都是佳品品。项目附近近还有占地1500亩的仙村国国际高尔夫球球场。这些都都是休闲度假假型项目开发发投资可利用用资源。5.5.3.4广广园东路延长长线直抵项目目地块，将使使本项目的交交通条件大大大改善。5.5.4面临临的威胁(T)5.5.4.4邻近地区住住宅供应量大大，面临严峻峻的价格竞争争。5.5.4.2A市住宅空置置量居高不下下，面临市场场营销压力。5.5.4.3投投资期长，前前期投入大，受受政策和市场场影响大，融融资风险和市市场风险较大大。5.5.4.4在在郊外大盘越越开越多的同同时，基于各各种考虑，购购房者回迁市市区有所增多多。6项目开发竞争对手手分析6.1区域内竞争争对手及竞争争性楼盘分析析（略）6.2其他区域竞竞争对手及竞竞争性楼盘分分析（略）6.3项目开发竞竞争对手评价价本项目开发面临的的或潜在的竞竞争对手具有有如下特征：：6.3.1.1规规模大，价格格低；广园东东“碧桂园”、“凤凰城”占地面积500万平方米；“紫云山庄”占地100万平方米，“中海康城”占地25万平方米........均是大规模模或超大规模模项目，其销销售价格都在在3000元/平方米左右右；依靠优质质低价吸引了了大批顾客。6.3.1.2开开发商实力雄雄厚，具有强强大的竞争力力，位于广园园东路板块的的物业发展商商，均是具备备强大实力的的强手。6.3.1.3品品牌效应强，环环境建设力度度大，众多开开发商在多年年的经营过程程中已经创建建了自己良好好的社会形象象和品牌。在在项目建设中中非常重视环环境建设。6.3.1.4售售后服务及物物业管理到位位。6.3.2项目开开发面临的竞竞争对手评价价6.3.2.1本本项目最重要要的竞争对手手是位于广园园东延长线一一带的大型物物业。6.3.2.2本本项目面临的的最大竞争压压力是环境建建设及营销价价格。如果本本项目不在环环境建设上独独树一帜，开开创自己的特特点，不在价价格上占优势势地位，将面面临较为严峻峻的市场风险险。7.市场需求分析项目虽地处××镇镇，目标客户户应包括当地地、新塘等地地企业和富裕裕居民，但作作为用地面积积达9000亩的大盘，要要想持续消化化掉所有产品品，必须依托托一个更大的的市场，这个个市场只能是是A。为此，A市潜在购房房者的基本情情况值得我们们关注。通过对相关市场需需求问卷调查查，我们得到到本项目的市市场需求分析析报告如下。7.1基础数据分分析（略）7.2数据分析结结论从上述统计数据中中，我们可以以把握到郊区区楼盘潜在购购买者的一些些特征，作为为目标市场定定位及产品设设计的参考，如如：7.2.1年轻的的购房者占的的比重大，项项目开发中应应充分研究这这一消费群体体的生活习惯惯与需要，如如果适当增加加休闲娱乐设设施与运动设设施。7.2.2购房者者普遍受教育育程度高，对对居住文化有有自己独到的的见解，属于于“行为积极”型消费者，为为他们设计住住宅产品时，可可沿用集团过过往项目成功功的开发模式式，注重射去去文化的营造造，分期分批批开发，实现现产品差异化化和精品化，迎迎合不同品味味的需求。7.2.3郊区购购房者中外地地到穗发展的的人口比重较较大，没有老老城区情绪，在在产品设计中中应关注“异乡人”的心理需求求和家庭结构构特征；在针针对这一群体体做营销时应应尽量少使用用方言等。7.2.4企业管管理人员购房房比例高，他他们收入较高高而又相对稳稳定，能承受受中等偏上的的楼价，并且且更乐于采用用“供楼”的付款方式式。这类客户户往往在市区区有固定的工工作地点，对对通勤的便捷捷性要求较高高。往返市区区的屋村巴士士等交通设施施必须在项目目推出初期就就配备。7.2.5在目前前郊区住宅消消费市场来看看，仍以自住住为主，以投投资为目的购购置住房的比比重只有1％，说明消消费者对投资资物业升值的的期望低。故故在进行产品品设计时，应应以自买家自自用为基础，突突出“方便”、“舒适”等使用者关关心的元素。7.2.6用作“休闲度假”的比例只占8％，较去年年同期的27％有了较大大的回落，差差异如此巨大大，可能与同同时推出的项项目类型或调调查选取的样样本特征有关关。但如果贵贵集团拟开发发此类物业，建建议对市场需需求作进一步步的研究。7.2.7从“影影响购买因素素”统计结果反反映消费者对对“楼宇质量”、“物业管理与与服务”及“周边环境及及景观”的最关注，体体现了业主重重视居住质量量的特点。建建议项目的建建设与管理交交由知名的大大公司进行，这这样利于尽早早取得购房者者的认同。“对楼盘主题的偏好好”统计反映出出现在的购房房者最重视生生态与园林，这这一需求恰与与项目自然风风貌很契合。建建议在项目开开发中，尽可可能保护大洲洲岛上的原生生树木，保留留自然生态。同同时，购房者者对“江景”、“湖景”和“运动”的喜好度也也很高，正可可充分利用项项目临近东江江的独特优势势，开发堤岸岸，改善景观观，发展水上上运动，将“水”的主题与“动”的元素有机机结合，甚至至建立游艇俱俱乐部，从整整体上提高项项目品味。8.本地块住宅开发市市场定位8.1目标客户确确定主要客户设定为当当地与东莞的的富裕人群，在A市经济技术开发区工作的高级白领及管理人员，进而开拓A市区、深圳等周边地区市场。由于当地加工工业业发达，产生生大批富裕的的企业主，这这些人的居住住观念发生了了很大变化，不不再满足于自自建房屋居住住，转而倾向向于有完善的的生活配套，精精致的园林绿绿化景观，优优秀的物业管管理住宅区，更更重要的是他他们也以能拥拥有知名楼盘盘的物业感到到荣耀。A市区，经济济技术开发区区等地的高级级白领及管理理人员收入较较高且稳定，只只要产品设计计具有品味，价价格吸引，交交通条件能为为他们所接受受（一般以单单程通勤时间间不超过一小小时为限），相相信可以吸引引一定数量的的买家。8.2项目概念定定位项目远离市区，珠珠水环抱，又又可资利用的的历史文化资资源，在概念念选择上，“水”的主题不可可或缺，从“有位佳人，在在水一方”引申出“有我小镇，在在水一方”的概念定位位，尽可能拉拉大与同区域域竞争对手定定位概念上的的差距，强化化高贵而典雅雅项目形象。如如果按集团设设想在鹅桂洲洲兴建高尔夫夫球场，则概概念的选择应应更重于休闲闲、娱乐、度度假等主题。在在项目规划设设计上亦应大大大突出水的的地位，如修修建环岛林荫荫道（仿珠海海情侣路），建建设游艇码头头等水上运动动设施。以水水上运动，水水上风光为主主题，作为项项目卖点。8.3项目产品设设计建议8.3.1以独立立别墅和联排排别墅为主的的低密度住宅宅8.3.2配精装装修，尽量减减少二次施工工8.3.3利用“近水而居”的特点，打打好水景牌。如如修建江堤观观景道、码头头，建游艇俱俱乐部等，提提高项目档次次。8.3.4整合丽丽江文化地产产概念，提供供优质住宅社社区和倡导新新的生活方式式。8.4价格建设“项目销售均价的确确定”）9.项目开发投资分析析与财务评价价9.1项目的总开开发成本9.1.1项目工工程进度估算算本项目的开发周期期为6年，共分四四期建设，其其中第一期建建设连体别墅墅，第一年内内地施工完毕毕，在第二年年开始销售；；第二期建设设独立别墅，第第二年内施工工完毕，在第第三年开始销销售；第三期期建设连体别别墅，第三年年内施工完毕毕，在第四年年开始销售，第第四期建设独独立别墅，第第四年内施工工完毕，在第第五年开始销销售。整个销销售活动在第第六年内完成成。详见工程程进度表（表表14-10）工程进度表表14-100本项目的土地使用用权年限为70年，计算时时间设定为半半年一个计算算期，各期成成本费用按当当期的支出计计算，雷击到到期末。9．1．2项目总投资与成本本估算(以下数据使用“大大大房地产项项目投资可行行性研究与分分析系统”计算而来)项目参数设定引用代码名称数据备注_TDPMJJ“土地成本”多方案案比较每次加加价1000.0000(金额单位)_ZJZMJ总建筑面积220000.0000平方米_JZSYL年基准(期望)收收益率7.000%,年_TDLY土地来源(1-土土地拍卖2-其它)1(1-土地拍卖2-其它)_JSQ项目分成几个计算算期12最大200,单位:按按计算期单位位_JSQDW计算期单位(1--年2-半年3-季4-月)2(1-年2-半半年3-季4-月)_JSQQSNFF第1个计算期所在年份份2005(4位数的完整年份))_JSQQSXHH第1个计算期是该年的的第几半年/季/月?1自动判断单位。当当_JSQDDW为年时不起起作用_TDMJ土地面积20000.0000平方米_YYSSL营业税税率5.000%,(计算基数::经营收入)_CJSSL城市维护建设费税税率7.000%,(计算基数::营业税)_JYFFJSLL教育费附加税率3.000%,(计算基数::营业税)_FHGCFSLL防洪工程维护税税税率0.090%,(计算基数::经营收入)_YHSSL交易印花税税率0.050%,(计算基数::经营收入)_JYFWFSLL交易服务管理费税税率0.500%,(计算基数::销售收入)_FCSSL房产税税率12.000%,(计算基数::租赁收入)_ZZSJSFSS增值税计算方式((1-国家规定2-综合税率)2(1-按国家规定定2-按综合税率)_ZZSZHSLL增值税综合税率((计算基数:销售收入)1.000%,(增值税=销销售收入×综合税率)_QYSDSSLL企业所得税税率33.000%,(计算基数::税前利润)_GJJBFB公积金百分比10.000%,(计算基数：：税后利润)_JYZJLL经营资金年利率15.000%_ZYZZLL自有资金年利率6.800%_JDKLL默认借款年利率((可在借款还还本付息中设设定)5.803%,年_HDBFB当按每期经营收入入的n%还贷时,n等于多少?50%,期_TDQSSL土地契税税率(契契税应并在“土地成本”中)3.000%_WYGLFFLL物业管理费1.500元/平方米_ZYZJBFBB自有资金比例(仅仅供参考用)-1.000%,填入负数则按实际际大小_CZBDFS当投资额发生变动动时,默认变动的的筹资内容2.0001-自有资金2-借借款资金3-经营收入再再投入9．1．2．1开发成本估算A土地成本：本项目目地块需投入入16，440万元。详见见表14-111土地成本编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注1土地拍卖价块1.00015961.00000159612土地契税块1.000479.00000479土地拍卖价×3%%TOTAL合计16440B前期工程费：2，373万元，详见见表14-122前期工程费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注1规划及设计费_JAGCF*00.03项5000000000.00000.03001472取建安工程费×33%2水文、地质、勘探探费_JAGCF*00.00155项5000000000.00000.010074取建安工程费×00.15%3筹建开办、市场调调研费_JAGCF*00.025项5000000000.00000.15001226取建安工程费×22.5%4可行性研究费_JAGCF*00.00155项5000000000.00000.050074取建安工程费×00.15%5FGJFGJGFFJ-393.00001.0000-393TOTAL合计2453C建安工程费:477,460万元。详见见表14-133①连体别墅建安工程程费=14300*20.4434=299221（万元）②独立别墅建安工程程费=16300*11.551=187761（万元）③商铺建安工程费==1265**0.85==1075（万元）总建安工程费=①①+②+③=490557（万元）建安工程费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注1一、项目地块A158501.11、基础工程平方米100000.00000.00505001.22、土建工程平方米100000.00000.080080001.33、内装修工程平方米100000.00000.050050001.44、安装工程平方米100000.00000.010010001.55、消防工程平方米100000.00000.00606001.66、电话入网平方米100000.00000.00252501.77、智能化系统平方米100000.00000.00505002二、项目地块B126802.11、基础工程平方米80000.00000.00504002.22、土建工程平方米80000.00000.080064002.33、内装修工程平方米80000.00000.050040002.44、安装工程平方米80000.00000.01008002.55、消防工程平方米80000.00000.00604802.66、电话入网平方米80000.00000.00252002.77、智能化系统平方米80000.00000.00504003其他20527.00001.000020527TOTAL合计49057D基础设施费（红线线内外工程费费）：12011万元。详见见表14-144基础设施费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注1供电平方米180000.00000.00254502供水平方米180000.00000.006010803绿化工程平方米180000.00000.010018004道路工程平方米180000.00000.00509005煤气接入平方米180000.00000.00152706桥梁平方米180000.00000.00183247三通一平平方米180000.00000.00509008其他平方米111.0000.011119HHH6286.00001.00006286TOTAL合计12011e.公建配套设施费：：3096万元。详见见表14-15。公共设施配套费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注1项目地块A14521.1文化活动室项1.000500.000005001.2幼儿园项1.000100.000001001.3居委会项1.000800.000008001.4球场项1.00010.0000101.5游泳池个1.00030.0000301.6变电所项1.00010.0000101.7厕所项1.0002.000022项目地块B13522.1文化活动室项1.000500.000005002.2幼儿园项1.000800.000008002.3球场项1.00010.0000102.4游泳池个1.00030.0000302.5变电所项1.00010.0000102.6厕所项1.0002.000023FGHFGHFGGH292.0001.0000292TOTAL合计3096f.开发期间税费：44148万元。详见见表14-166开发期间税费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注1配套设施建设费_JAGCF*00.055元3000.00000.06002698建安工程费×5..5%2质量安全监督费_JAGCF*00.004元3000.0000196建安工程费×0..4%3供电用电负荷费8*(_ZJZMMJ/1000)*0.00400项1.000500000.00000576商业：8千伏/1100平方米,400元/千伏4招标活动费_JAGCF*00.002元3000.000098建安工程费×0..2%5监理费_JAGCF*00.013元3000.00000.0100638建安工程费×1..3%6物业管理基金_JAGCF*00.02元981(用户指定计算公式式)7其他_JAGCF*00.01元3000.00000.0100491建安工程费×1%%8YYYYYYYYYYYYYYY-1530.00001.0000-1530TOTAL合计4148G不可见预见费。44227万元，取以以上a~f6项之和的5%。不可预见费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注1不可预见费(_TDCB+_QQQGCF++_JAGCCF+_JCCSSF+__GGSSPPTF+_KKFQJSFF)*0.005项12000000000.00000.05004360可预见开发成本××5%2YYYYYYYYYYYYYYYTOTAL合计4360开发成本。916656万元，以上a~g7项合计。9.1.2.2开开发费用估算算。a管理费用：26116万元，取以以上9.1.22.1中a~f6项之和的3%。管理费用编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注1管理费用(_TDCB+_QQQGCF++_JAGCCF+_JCCSSF+__GGSSPPTF+_KKFQJSFF)*0.003元500000000.0000.03002616可预见开发成本××3%2AAAAAAAAAAAAATOTAL合计2616B经营费用：87993万元.经营费用编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注1广告宣传及市场推推广_XSSR*0..05项50000.00000.05006764销售收入×5%2销售代理费_XSSR*0..02项2705(用户指定计算公式式)3其他摊消费用_XSSR*0..015项50000.00000.02002029销售收入×1.55%4AAAAAAAAAAAAAAAA-2705.00001.0000-2705TOTAL合计8793C财务费用：53114万元，详见见《贷款还本本付息表》。开发费用：167722万元，前面1~3项之和。9.1.2.3总总成本费用详详见总成本费费用估算汇总总表（表14-18）。总成本费用估算汇汇总表表14-188序号项目合计（万元）得房成本（米/㎡㎡）连体别墅独立别墅商铺一开发成本915652685301523591土地成本164405015015012前期工程费24537282633建安工程费490571430163012654基础设施费120113503993105公共设施配套费3096841216开发期间税费41481211381077不可预见费4360127145112二开发费用167224875564311管理费用26167687672销售费用87932562922273财务费用5314155177138合计108288317235712791项目投资与资金筹筹措计划和项项目贷款计划划9.1.3.1资资金筹措与投投资计划本项目开发投资的的资金来源有有三个渠道：：一是企业自自有资金，二二是银行贷款款，三是销售售房收入用于于投资部分。本本项目开发商商投入自有资资金32987万元作为启启动资金，另另需向银行贷贷款23000万元用于投投资，剩余部部分49413万元由销售售收入补充，总总投资为1082888万元，其中104699.7万元的银行行贷款利息从从住宅的销售售收入中支付付。详细投资计划表（第1张/共2张）编号名称实际小计12005年上半年年22005年下半年年32006年上半年年42006年下半年年52007年上半年年62007年下半年年1开发成本估算91565214881425916689103467117104021.1土地成本16440914972911.2建安工程费490576060908937525628605990891.3基础设施费1201130033003300230031.4公共设施配套费30968548546946941.5前期工程费2453136510881.6开发期间税费41485127683174765137681.7不可预见费43605455455455455455452开发费用估算1140910501355564644112414552.1管理费用26162593881602402593882.2销售费用87937919674044048651067TOTAL合计10297422538156141725310990824111857详细投资计划表（第2张/共2张）编号名称实际小计72008年上半年年82008年下半年年92009年上半年年102009年下半年年112010年上半年年122010年下半年年1开发成本估算91565461566491.1土地成本164401.2建安工程费49057375256281.3基础设施费120111.4公共设施配套费30961.5前期工程费24531.6开发期间税费41483184761.7不可预见费43605455452开发费用估算11409111511949487456076082.1管理费用26161602401311301301312.2销售费用8793955954817615477477TOTAL合计10297457307843948745607608投资计划与资金筹筹措表（第1张/共2张）编号名称实际小计12005年上半年年22005年下半年年32006年上半年年42006年下半年年52007年上半年年62007年下半年年1投资总额(不含借借款利息)102974225381561417253109908240118571.1建设投资102974225381561417253109908240118572资金筹措102974225381561417253109908240118572.1自有资金32077145389614505917961289422.2借款资金2300080006000600030002.3经营收入再投入4789761946194811210915投资计划与资金筹筹措表（第2张/共2张）编号名称实际小计72008年上半年年82008年下半年年92009年上半年年102009年下半年年112010年上半年年122010年下半年年1投资总额(不含借借款利息)102974572978439487466086081.1建设投资102974572978439487466086082资金筹措102974572978439487466086082.1自有资金320772.2借款资金230002.3经营收入再投入47897572978439487466086089.1.3.2贷贷款本金的偿偿还及利息支支付根据建设期每年投投资额估算，本本项目需向银银行贷款23000万元用于投投资，在第一一年和第二年年分四期分别别向银行贷款款8000万元、6000万元和3000万元。银行贷款还本付息息方式采用等等额还本付息息，从第三年年开始还本付付息，第六年年还清。根据据中国人民银银行2002年2月调整后的的利率，五年年以上的贷款款年利率为5.76％。目前A市房地产开开发贷款利率率通常为中国国人民银行公公布的贷款利利率乘以1.1的系数，即即本项目当前前融资成本为为：年利率：：5.76％*1.1＝5.803％本项目合计需支付付利息5314万元。借款还本付息表（第1张/共2张）编号名称合计12005年上半年年22005年下半年年32006年上半年年42006年下半年年52007年上半年年62007年下半年年1期初已借款累计8232146452124424948221322期初再借款230008000600060003000(参数)---还款方式::2222(参数)---开始还款计计算期:5555(参数)---分几期进行行还款:8888(参数)---借款利率((%,年):5.8035.8035.8035.8033期末应计利息53142324135997037246424期末还本付息28312353935395期末剩余借款累计82321464521244249482213219235(“还款方式”说明：：1-利息照付、一一次还本2-等额还本付付息3-利息照付、等等额还本4-取借款开始始后的每期经经营收入的50.0000%,直到还清所所有本息)借款还本付息表（第2张/共2张）编号名称合计72008年上半年年82008年下半年年92009年上半年年102009年下半年年112010年上半年年122010年下半年年1期初已借款累计19235162541318710030678234392期初再借款23000(参数)---还款方式::(参数)---开始还款计计算期:(参数)---分几期进行行还款:(参数)---借款利率((%,年):3期末应计利息53145584723832911971004期末还本付息283123539353935393539353935395期末剩余借款累计16254131871003067823439(“还款方式”说明：：1-利息照付、一一次还本2-等额还本付付息3-利息照付、等等额还本4-取借款开始始后的每期经经营收入的50.0000%,直到还清所所有本息)9.1.4项目的的销售均价9.1.4.1用用市场比较法法确定销售价价格的上限（平平均价格）（详详见表14-23至14-26）连排别墅本项目连体别墅售售价市场比较较法综合修正正系数表表14-233项目名称修正因素素估价对象碧桂园凤凰城锦绣香江华南碧桂园成交均价（米/㎡㎡）420055004600交易情况修正1111交易时间修正10.981.061.06区域因素修正11.081.251.25个别因素修正10.981.10.96本项目的相对价格格（米/㎡）404933743616本项目连体别墅销销售状况权重重系数修正表表表14-244项目名称碧桂园凤凰城锦绣香江华南碧桂园相对价格392937743616权重0.50.250.25加权后的相对价格格2025943904本项目的销售价格格3872独立别墅本项目独立别墅售售价市场比较较法综合修正正系数表表14-255项目名称修正因素素估价对象碧桂园凤凰城紫云山庄华南碧桂园成交均价（米/㎡㎡）530043006200交易情况修正1111交易时间修正10.980.980.98区域因素修正11.081.061.25个别因素修正11.030.961本项目的相对价格格（米/㎡）486243125061本项目独立别墅销销售状况权重重系数修正表表表14-266项目名称碧桂园凤凰城紫云山庄华南碧桂园相对价格486243125061权重0.40.40.2加权后的相对价格格194517251012本项目的销售价格格4682经比较计算得本项项目住宅销售售单价为：连连体别墅均价价约为3872元/㎡；独立别别墅均价约为为4682元/㎡。9.1.4.2用用成本法确定定销售价格得得下限（平均均价格）。连体别墅销售单价价：2685*（1+10％）＝2954元/㎡独立别墅销售单价价：3015*（1+10％）＝3317元/㎡9.1.4.3建建议销售单价价：连体别墅销售单价价：3800元/㎡独立别墅销售单价价：4600元/㎡商铺销售单价：55500元/㎡9.1.5项目的的销售收入根据成本估算及计计划的工程进进度，整个销销售过程按四四个组团分四四批进行，确确定连体别墅墅部分从建设设经营期的第第二年开始出出售，均价为为3800元/㎡；独立别别墅部分从建建设经营期的的第三年开始始出售，均价价为4600元/㎡；商铺部部分从建设经经营期的第二二年开始出售售，均价为5500元/㎡；预计建建设经营期的的第六年全部部售出。按照照上述确定的的每年出售比比例和销售单单价，计算实实际的销售总总收入。销售收入（第1张张/共2张）编号名称备注收入小计12005年上半年年22005年下半年年32006年上半年年42006年下半年年52007年上半年年62007年下半年年第2年上半年连体别墅10%77657765独立别墅商铺第2年下半年连体别墅10%77657765独立别墅商铺第3年上半年连体别墅10%77657765独立别墅15%79427942商铺20%935935第3年下半年连体别墅15%1164711647独立别墅15%79427942商铺20%935935第4年上半年连体别墅15%11647独立别墅10%5295商铺30%1402第4年下半年连体别墅15%11647独立别墅10%5295商铺30%1403第5年上半年连体别墅10%7765独立别墅15%7942商铺第5年下半年连体别墅5%3882独立别墅15%7942商铺第6年上半年连体别墅5%3882独立别墅10%5295商铺第6年下半年连体别墅5%3882独立别墅10%5295商铺TOTAL合计135270776577651664220524销售收入（第2张张/共2张）编号名称备注收入小计72008年上半年年82008年下半年年92009年上半年年102009年下半年年112010年上半年年122010年下半年年第2年上半年连体别墅10%7765独立别墅商铺第2年下半年连体别墅10%7765独立别墅商铺第3年上半年连体别墅10%7765独立别墅15%7942商铺20%935第3年下半年连体别墅15%11647独立别墅15%7942商铺20%935第4年上半年连体别墅15%1164711647独立别墅10%52955295商铺30%14021402第4年下半年连体别墅15%1164711647独立别墅10%52955295商铺30%14031403第5年上半年连体别墅10%77657765独立别墅15%79427942商铺第5年下半年连体别墅5%38823882独立别墅15%79427942商铺第6年上半年连体别墅5%38823882独立别墅10%52955295商铺第6年下半年连体别墅5%38823882独立别墅10%52955295商铺TOTAL合计13527018344183451570711824917791779.1.6项目的的经营税费与与所得税经营税金及附加（第1张/共2张）编号名称合计12005年上半年年22005年下半年年32006年上半年年42006年下半年年52007年上半年年62007年下半年年1销售收入1352707765776516642205242销售税金及附加8308477477102112602.1营业税676238838883210262.2城市维护建设税472272758722.3教育费附加206121225312.4防洪工程维护费1227715182.5交易印花税68448102.6交易管理费6783939831032.7fgjhgjghhjgh12.9ghjghjghhjghjggh3租赁收入4租赁税金及附加4.1营业税4.2城市维护建设税4.3教育费附加4.4防洪工程维护费4.5交易印花税4.6房产税4.7ddddddddddddddddd11115土地增值税135378781662056VVVVVVVVVVVVV8所得税5716328328704868TOTAL可运用资金119892688268821475118191经营税金及附加（第2张/共2张）编号名称合计72008年上半年年82008年下半年年92009年上半年年102009年下半年年112010年上半年年122010年下半年年1销售收入13527018344183451570711824917791772销售税金及附加8308112711279657265645642.1营业税67629179177855914594592.2城市维护建设税4726464554132322.3教育费附加2062828241814142.4防洪工程维护费12217171411882.5交易印花税689986552.6交易管理费6789292795946462.7fgjhgjghhjgh12.9ghjghjghhjghjggh3租赁收入4租赁税金及附加4.1营业税4.2城市维护建设税4.3教育费附加4.4防洪工程维护费4.5交易印花税4.6房产税4.7ddddddddddddddddd11115土地增值税135318318315711892926VVVVVVVVVVVVV8所得税5716775775664500388388TOTAL可运用资金11989216259162601392110480813381339.2项目的财务务评价与不确确定性分析9.2.1项目的的财务评价9.2.1.1损损益表与静态态盈利能力a全部投资的所得税税后投资利润润率＝（所得得税后利润总总额/总投资额）*100%＝10.72％b全部投资的所得税税前投资利润润率＝（所得得税前利润总总额/总投资额）*100%＝16.00％按目前房地产开发发行业的平均均投资利润率率10％的水平，本本项目的静态态盈利能力是是可以接受的的。损益表（第1张//共2张）编号名称合计12005年上半年年22005年下半年年32006年上半年年42006年下半年年52007年上半年年62007年下半年年1销售收入1352707765776516642205242租赁收入3总成本费用(包括括借款利息)1082866216621613322164304销售税金及附加8308477477102112605租赁税金及附加6土地增值税135278781662057VVVVVVVVVVVVV8所得税57183283287048689税后利润116066666661429176110盈余公积金1161676714317611可分配利润1044459959912861585税前全部投资:投资利利润率(%)16税后全部投资:投资利利润率(%)10.72全部投资:投资利利税率(%)24.92损益表（第2张//共2张）编号名称合计72008年上半年年82008年下半年年92009年上半年年102009年下半年年112010年上半年年122010年下半年年1销售收入13527018344183451570711824917791772租赁收入3总成本费用(包括括借款利息)1082861468514686125749465734673464销售税金及附加8308112711279657265645645租赁税金及附加6土地增值税135218318315711892927VVVVVVVVVVVVV8所得税57187757756645003883889税后利润11606157415741347101578778710盈余公积金1161157157135101797911可分配利润10444141714171212913708708税前全部投资:投资利利润率(%)16税后全部投资:投资利利润率(%)10.72全部投资:投资利利税率(%)24.92资金来源与运用表表（第1张/共2张）编号名称合计12005年上半年