某土地一级开发项目实施方案

土地一级开发项目实施方案(部分)项目名称：bj市yq县yq镇xt村西南地块土地一级开发项目实施方案委托编制方：bj市土地整理储备中心yq分中心受托编制方：bj佰地工程项目管理有限责任公司编制日期：2006年11月10日至2006年11月12日第一章项目基本情况第一节项目概述1.1项目名称项目名称：bj市yq县**家园一期1.2区域位置本项目位于yq县沈家营镇镇中心地区，地处八峪公路、延琉公路和沈韩公路的三角交汇处，近临八达岭高速公路。向东接近永宁古城，向北三公里同bj旅游风景名胜区“龙庆峡”相通，向西靠近yq县城，正南方是古河“女为河，本项目北边界隔规划路为**家园二期主题公园，东边界为沈韩公路西侧及**家园二期教育用地、医疗用地西侧，南边边界隔**家园二期公建及医疗用地为延琉公路北侧，西边界为八峪公路东侧，项目位置如下图所示：1.3宗地的自然特征(1)气候本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，雨量丰富，秋季天高气爽，冬季气候寒冷、干燥，降雨量小、蒸发量大。据不完全统计，本地区气温最高达42.6℃（1942年8月15日），最低气温为－22.8℃（1951年1月13日），最高月平均气温约为30.0~32.5℃（8月），最低月平均气温为－3～5℃（1月）。年平均降雨量为354.4mm，最大降雨量为1115.7mm(1956年），bj5～9月降雨量占全年降雨量为9%以上。年蒸发量在1500mm左右，潮湿系数K=0.50～0.75。空气湿度，1月份最低，相对湿度约为0.46,8月份最高，相对湿度约为0.83,属较潮湿地区。全年以北风、西北风最多，平均风速3.4米/秒，是bj市总体规划中确定的五个风沙治理地区之一，年日照时数为2813小时，年日照百分率为62％。无霜期为156天。（2）河流水系yq县沈家营镇地处山前地带，临近“女为河”，地下水含量丰富，资源主要分布在镇域平原东西两出口，地下水含量丰富，地下水开采量未达到100%，北部水体主要用于灌溉。（3）地形地貌本项目位于yq县中心地域，地处yq盆地，主要是河谷、平原，海拔500米左右。建设地段位抬升期切割冲洪积平原，西部局部微洪积扇。（4）工程地质根据《bj市工程地质、地震地质资料》，本项目用地范围内的工程地质属于III类地区，山地河谷平原，地势平坦，破读1－5％局部有少量不甚发育冲沟，III类区地下8米左右为褐色棕黄色含少量碎石具湿陷性砂粘土，可进行工程改造，但须注意不均匀沉降问题和大孔土的处理问题。根据国家地震局1999年公布的《中国地震烈度区划图》，该镇所在地区属于地震基本烈度区划7度，镇内无断裂带分布。1.4项目交通情况本项目道路骨架=城市公路＋规划道路＋小区支路。项目周边县级公路有沈韩公路：路面宽6米；八峪公路：路面宽7米；延琉公路：路面宽7米。小区内规划道路东至沈韩公路西侧，西至八峪公路东侧，长477.59米，红线宽15米，路面宽9米。并且本项目近临八达岭高速公路，交通比较便利。第二节项目土地利用现状情况

2.1土地利用情况分析

通过调查，本项目用地现状均为集体用地，用地土地权归属yq县沈家营镇集体。现状用地情况见下表1-1:现状用地情况一览表表1-1总用地面积（平方米）土地类别（平方米）荒地临时建筑物199994159494405002.2现状地上物状况通过实际调查，本项目用地范围内主要为临时建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆迁，临时建筑物为九栋已封顶还未全部完工的居住楼。地上无树木、古树、文物。第三节项目规划情况依据《yq沈家营镇镇区详细规划》，本项目用地性质为居住用地。主要指标如下：(1）总用地面积：199994平方米其中：建设用地面积：157936平方米代征道路用地面积：4558平方米代征绿化用地面积：37500平方米(2）容积率：0.9。(3）总建筑面积：138413平方米其中：居住建筑面积：128369平方米商业建筑面积：5044平方米配套建筑面积：5000平方米(4）建筑密度：21%-26%(5）绿地率：43.6%-50%第二章编制依据1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）2、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）3、bj市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市（2005)540号）4、bj市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法（京国土市（2005〕302号）5、bj市建设征地补偿安置办法（bj市人民政府令第148号）6、bj市集体土地房屋拆迁管理办法（bj市人民政府令第124号）7、bj市人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的通知（京政办发〔2004〕141号）8、bj市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用(2005)533号）9、bj市土地一级开发实施方案编制和审核办法（征求意见稿2006-7-22)10、《yq县沈家营镇镇区详细规划》11、bj市yq县沈家营镇镇区道路改造工程初步设计（BJ-2006-19)12、bj市工程地质、地震地质资料；13、其他内部资料。第三章项目市场分析第一节bj市土地市场分析1.1市场环境情况现土地市场政策明朗，《bj市土地利用总体规划》（1997-2010年）、《2006年bj市土地供应计划》、《2006年bj市土地供应计划安排使用方案》、《bj市土地储备和一级开发管理办法》等文件规定都明确了这样的信息：一是政府将有计划地稳定供应土地；二是土地交易实行市场化运作模式。实现土地的稳定供应和房地产业的健康发展。(1）市场状况之一：房地产交易成交量有所收缩，但成交价格继续上扬统计数据显示：2005年bj房地产开发投资继续增长，但增幅低于2004年同期；商品房买卖成交套数和面积均呈现同比下降态势，其中现房买卖成交继续保持旺盛趋势，但期房买卖成交有所萎缩；各类商品房的买卖成交价格均呈增长状态。具体数据如下：2005年，全市商品住宅期房预售平均价格6725元／平方米，比上年上涨了1083元／平方米，涨幅为19.2%；其中普通商品住宅6721元／平方米，比上年增长10.9％。]2005年，全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，预售单价低于7000元／平方米的占商品住宅成交总套数69%；其中低于5000元／平方米的占36.1％。2005年，全市存量住房买卖平均价格4286元／平方米，比上年增长9.2％。其中，二手商品住宅买卖平均价格4608元／平方米，比上年增长8.3%；已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格4157元／平方米，比上年增长9.8％。(2）市场状况之二：土地成交价格稳步上涨2005年1-9月，bj市土地供应总量为1906公顷。其中，出让土地面积为1236公顷；划拨用地面积为670公顷。住宅供地为533公顷，规划建筑面积756万平方米。其中，出让住宅用地336公顷，规划建筑面积434万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地197公顷，规划建筑面积322万平方米。国土资源部公布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》（以下简称《城市地价监测报告》）显示，京津两地地价继续处于高位，综合地价水平为2009元／平方米，远高于全国平均的1198元／平方米，其中商业、住宅用地地价分别为3875元／平方米、1746元／平方米，但京津两市综合地价增长率为5.76%，基本与全国6.08％的平均增长率持平。影响地价的主要因素中，社会经济发展持续向好，投资与需求强劲仍然是地价上涨的主要动力。1.2土地供应情况依据发布的bj2006年土地供应计划，2006年在土地供应政策导向方面，将优化土地供应结构，保持住宅商品房用地、经济适用住房用地的平稳供应，并向普通住宅商品房倾斜，促进房价稳定，抑制房地产投资过度惯性回落。今年bj土地供应计划安排供应总量为6500公顷，其中：经济适用住房用地300公顷，住宅商品房用地1600公顷；新增建设用地3900公顷，存量建设用地2600公顷；城八区指标约占40%，向朝阳、海淀、丰台区倾斜，远郊10个区县指标约占60%，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。此外，今年还将优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；鼓励节能节地节材型住宅项目建设用地供应；鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应；限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应。这是政府主管部门首次通过土地供应来调控普通商品房的供应。相比2005年土地供应计划，今年的住宅商品房用地供应量比去年减少了150公顷，而经济适用房的供应量则比去年增加了100公顷。2005年bj土地供应计划中，住宅土地供应用地和经济适用房用地总量为1950公顷，而实际供应则为880公顷，按照今年的土地供应计划，2006年bj住宅商品房和经济适用房的供应量达到1900公顷，而2005年全市商品住宅期房批准预售面积为2205万平方米，预售成交面积为2152万平方米。据bj市国土资源局有关官员表示，2005年bj已经通过预审的土地项目达到1225个，其中部分土地已经在2005年进入市场，还有一部分则在2006年进入土地市场。此外，2004年通过“8·31”土地大限的可继续协议出让的项目共288个，土地面积2300多公顷，其中去年已经开始进行开发并入市的土地面积达到1300多公顷。若正常的话，今年将有其剩下的1000多公顷进入市场。从土地供应计划可以看出，bj2006年放量的土地质量和数量都比去年有所提升，开发商对土地市场的信心将有所改变，土地供应形成良好循环，对于未来地价过快上扬将有明显抑制作用。第二节bj市房地产市场分析2.12005年房地产状况(l）房地产开发投资完成情况及住宅用地供应情况2005年，全市房地产开发投资完成1525亿元，比上年增长3.5%，低于04年19个百分点；占全社会固定资产投资的比重为53.9%，低于04年4.4个百分点。其中，商品住宅开发投资完成779.5亿元，比上年增长0.5％。2005年，全市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米。其中，出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地295公顷，规划建筑面积517万平方米。(2)2005年住宅供销情况分析2005年，全市住宅买卖成交4079.2万平方米，同比下降4.1％。其中，商品住宅现房买卖成交1214.7万平方米，比上年增长20.2%；商品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下降18.7%；存量住房买卖成交712.5万平方米，比上年增长19.9％。2.22006年1季度房地产状况(1)2006年1-2月官方统计数据2006年1-2月，全市房地产开发投资完成120.5亿元，比上年同期增长28.3%，同比增幅提高10.2个百分点；占全社会固定资产投资的比重为57.4%，高于上年同期3.4个百分点。其中，商品住宅开发投资完成61.2亿元，增长86％。2006年1-2月，全市住宅供地为237.62公顷，规划建筑面积314.18万平方米。其中，经济适用房用地200.49公顷，规划建筑面积268.55万平方米；普通商品房用地37.13公顷，规划建筑面积45.63万平方米。2006年1-2月，全市商品住宅现房交易面积117.3万平方米，比上年同期下降24.5%;1-2月，全市商品住宅批准预售面积243.3万平方米，比上年同期增长13.3%，预售成交面积268.2万平方米，下降7%；存量住房交易9558套，比上年同期增长16％。2.32005年1月至2006年3月供销趋势分析市场经济最基本的一个条件就是供求关系来决定价格。2005年1月至2006年3月期间，bj市商品住宅期房供应总面积约2416万平方米，成交总面积约2238万平方米，供求基本平衡。但从各月的供求关系来看，2005年前三季大部分月份供应面积大于成交面积，从2005年第四季开始，此种供求关系急转直下，大部分月份供应面积远低于销售面积，出现供不应求的新局面，尤其是今年2、3月份的供给下降较大，销供比超过1.5。bj商品住宅这种供不应求的态势有力地支撑了房价的快速上涨。对商品住宅期房自2005年1月至2006年3月的供应及销售情况进行分析，并以图表形式表示：商品住宅期房各月供应及成交面积走势图2.42006年1季度新增住宅供应分析(l）供应总量较去年同期稳中略增，全新项目批准上市量约占四成，从2005年-2006年bj市1季度商品住宅市场新增供应对比表来看，1季度bj市新批准上市商品住宅26844套，332.28万平方米，较05年1季度的26196套，325.77万平方米略有增长。其中，全新项目批准上市11201套，119,63万平方米，约占新增供应的40%。从上市的时间分布来看，1月是本季度商品住宅上市高峰期。2005-006年第一季度bj市商品住宅市场新增供应对比表表3-2上市套数（套）上市面积（万平方米）2005年2006年2005年2006年合计2619626844325.77332.281月1037815237127.66197.542月6470255179.6831.443月93489056118.43103.30(2）城市功能拓展区依旧是新增住宅供应的绝对主体，住宅郊区化趋势比较明显。由2005-2006年1季度bj市商品住宅市场新增供应区域分布对比表（注：中心城区包括东城、西城、崇文、宣武；城市功能拓展区包括朝阳、丰台、海淀、石景山；近郊区包括通州、昌平、大兴、开发区；远郊区县包括顺义、怀柔、密云、房山、门头沟、yq。）可以看出，城市功能拓展区依旧是新增住宅供应的绝对主体，朝阳、丰台、海淀、石景山新上市量占全市的比例在70％以上。同时，住宅郊区化趋势明显。06年1季度，中心城区、城市功能拓展区新增住宅供应出现不同程度的下滑。中心城区下滑趋势最为明显，下降幅度在20％以上；城市功能拓展区也出现轻微下滑。郊区住宅新增供应增长明显，其中，近郊区较去年同期增长1倍，占全市新增供应的比例达到16%。2.5宏观政策导向中国人民银行公布从2006年4月28日起全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行贷款基准利率由6.12％上调至6.39％。本次调息是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。2006年一季度bj房地产市场一手房价格涨幅过快，背离了国家宏观调控的轨道。但从目前bj市场来看，购房需求仍然呈现刚性，自住需求占到80%以上，投资需求仅占20％左右。此次加息反映国家的调控步伐也趋向稳健，更加明确了金融方面己经进入“升息通道”，但短期内对于抑制投资需求、平抑房价方面，影响程度并不会太高。建设部等九部委于五月二十九日颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，是继2004年12月首次调高房贷利率起，特别是去年“国八条”的出台后，一次对全国房地产市场的全面具体的宏观调控政策。对比去年宏观调控，“国六条”在调控思路和措施上呈现适度转变：首先强调的是“科学确定房地产开发土地供应规模”，调控思路由过去的控制供给转变为现在的适度放松供给及合理引导需求尤其是减小被动需求的双向调控；其次，对于结构性供应调整有所加强；第三，强调完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。新政为各级政府主管部门提出了具体的要求，六项措施从全局的高度，结合我国房地产业发展实际，提出了有效的政策措施。政府更多地承担起了引导和促进房地产业健康发展的责任，更多地关注低收入家庭的住房困难，更多地从完善和规范市场的角度入手，积极引导房地产业稳定、健康、可持续发展。六项措施，完全是以科学发展观为指导，以可持续发展为原则，以政府责任为核心，全面科学地对房地产业的发展指出了明确的方向，提出了具体的要求。如果各级政府和相关部门真正贯彻落实这六项措施，一定会引导和促进我国房地产业持续稳定健康发展。第三节yq县房地产市场分析yq县位于bj地区的最北端，四周环山，形成yq盆地。该区域属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，夏季炎热多雨，雨量丰富，冬季气候寒冷、干燥，降雨量小、蒸发量大。地表水系众多，有bj三大水库之一的官厅水库和众多的河流。生态环境宜人，是理想的居住地区。随着yq县“十一五”计划的逐步实施，yq县将构筑“一轴一川一环一山”的产业发展格局，并将建设一条生态产业区，建立起可持续发展的生态经济体系，把生态产业区建设成为bj市乃至全国特点鲜明、水平一流、经济类型先进、发展水平较高、社会文明进步、生态环境优良、资源持续利用的生态区域；全县经济社会总体发展水平达到郊区县中等水平；区域经济结构优化、产业布局合理；建立起生态农业、生态工业、生态旅游、旅游商业、绿色房地产业等具有较强竞争力和科技水平的生态产业体系；实现生态产品生产、加工、销售、消费与生态环境承载力之间的动态平衡；生态资源显著增值，生态环境质量达到国内一流水平，全县社会文明程度、居民综合素质等达到较高水平，实现经济、社会与生态环境协调发展。优秀的环境质量及良好的交通条件，使得yq县成为bj市较为适宜开发居住及商业配套项目的区域，因此该项目在一定程度上促进改善了该地区的整体形象，加快了区域目标的实现，进一步盘活了存量土地，符合该区域整体发展的需要，推动该区域的经济发展，提高经济效益。近年来，随着改革的深入，yq县区域内的房地产迅速发展，尤其是2002年以来，商品房市场价格增长幅度较大。县城内新建商品住宅价格已由三年前的1200元／平方米涨至3600元／平方米，周边乡镇也增至1500-3000元／平方米。根据本项目规划，日后楼盘住宅均价预测为2700元／平方米左右。第四章项目实施进度第一节项目一级开发实施的主要内容该项目土地一级开发实施的主要内容包括：前期手续的办理、征地拆除的实施、市政方案的咨询与市政建设、验收、入市交易及相关后续事项。第二节项目一级开发实施的进度安排考虑办理各种手续的顺序、时间与可能性，本项目土地一级开发进度初步安排如下图所示：前期准备工作征地及地上物拆除实施市政咨询建设验收入市交易及后续事项地质灾害危险性评估办理环境影响评价办理交通影响评价办理规划批复办理项目核准手续签定征地安置补偿协议区国土局初审市国土局审核上会报批交费、取得用地批复安置补偿用地规划许可证征地结案拆除及土地平整市政工程方案咨询市政方案综合委托市政施工图设计与市政口签定接用协议招投标确定施工单位市政建设一级开发验收地价评估上会确定土地出让价格挂牌文件制定挂牌出让、确定中标人各方签定合同资金回收第五章征地拆除工作方案第一节征用土地现现状本项目用地位于yyq县沈家营营镇镇中心，四四至为：北至至：隔规划路路为**家园二期期主题公园；；东至：沈韩韩公路西侧及及**家园二期期教育用地西西侧；南至：：隔**家园二期期公建及医疗疗用地为延琉琉公路北侧，西西至八峪公路路东侧。规划划总用地面积积为1999994平方米米，均为沈家家营镇集体用用地。通过前前期实际调查查，本项目用用地范围内主主要为临时建建筑物及荒地地，不涉及居居民居住房屋屋拆迁，临时时建筑物为九九栋已封顶还还未全部完工工的居住楼。因因此，该项目目地上物的拆拆除工作随同同征地计划一一同进行。第二节征地补偿方方案2.1征地补偿偿内容及标准准依据《bjj市建设征地地补偿安置办办法》（即“bj市人民政政府令第1448号，):①征地补偿费包括土土地补偿费、安安置补助费。涉涉及青苗和其其他土地附着着物的，还应应当向所有权权人支付青苗苗补偿费和其其他土地附着着物补偿费。②征地补偿费实施bbj市最低保保护标准。征征地补偿费最最低保护标准准由市土地行行政主管部门门以乡镇为单单位结合被征征地地区居民民的生活水平平、工农业产产值、土地区区位以及本办办法规定的人人员安置费等等综合因素确确定，报市人人民政府批准准后公布执行行。③征地补偿费用于人人员安置后再再扣除地上物物补偿部分，其其余部分作为为土地补偿费费支付给被征征地的镇集体体经济组织或或者镇政府，用用于居民生产产生活。2.2征地补偿方方案本项目征征地采用货币币补偿方式。本项目征用yq县县沈家营镇集集体土地1999994平平方米，征地地补偿费由土土地补偿费、地地上附着物补补偿费、安置置补助费及相相关税费构成成，确定补偿偿标准时，除除不低于最低低保护标准外外，还要满足足支付安置补补助费的要求求。2.3征地费用支支付方式本项目征地补偿费费用在一级开开发实施单位位与集体土地地所有权人签签订补偿协议议后分期支付付。2.4征地计划划根据bj市关于集集体土地征用用报批的相关关规定及流程程，结合本项项目宗地的基基础资料，拟拟定于20007年2月取得征地地批复，20007年4月底前征地地结案。详细细进度安排见见第四章。2.5征地补偿偿费用测算根据前期与yq县县沈家营镇政政府达成的初初步意向和有有关评估意见见，需支付的的征地补偿费费（包含土地地补偿费及人人员安置补助助费等）为每每亩n万元。本次次测算暂按每每亩n万元考虑，满满足安置补助助费支付要求求。第六章大市政建设设实施方案本项目所在镇区内内没有完善成成体系的给水水、排水设施施，目前镇内内给水水源主主要是抽取地地下水，通过过水塔形成高高水位，供给给镇区自来水水。天然气管管线、电线管管线、电视光光缆管道等市市政管线仍未未建设。本项目市政管线配配套工程，主主要包括道路路工程、给水水工程、排水水工程、供电电工程、电信信、燃气工程程、热力工程程。本项目采用整体开开发模式，大大市政建设和和地块开发同同步实施。坚坚持道路与管管线同步实施施的原则，避避免开发过程程中的反复，以以保证整体开开发的理念，有有效控制土地地开发成本，最最终以设计、规规划部门批准准的市政配套套建设方案为为准。本项目目要实施的道道路建设是沈沈家营镇规划划的重要组成成部分，按规规划实施后将将有效的改善善镇区交通、市市政设施条件件，提高出行行率。而且符符合改镇总体体规划要求。第一节道路工程本项目规划道路为为规划II号路西段段，设计起点点为八峪公路路，路线全长长303.993M，规划划红线宽度115M，道路路面积45558平方米。道路路等级为城市市支路，设计计时速20kkm/h，双双向4车道。1.1道路自然情情况(1）地质情况沈家营镇属于工程程地质IIII类地区，山山地河谷平原原，地势平坦坦，地基计算算强度一般为为1-1.55MPa，可可进行工程施施工，但须注注意不均匀沉沉降问题和大大孔土问题，不不存在影响建建筑场地稳定定性的特殊不不良地基土层层。(2）震基本烈度沈家营镇所在地区区属于地震基基本烈度划77度，镇内无无断裂带分布布。(3）规划道路沿线情情况规划III号路位于本本项目中心，贯贯穿整个项目目，连接八峪峪公路和沈韩韩公路，是本本项目东西向向的主要道路路。(4）规划道路附近现现有道路情况况沈韩公路：路面宽宽度6M，为过境境公路。八峪峪公路路面宽宽度爪，为过过境公路。1.2建设期本项目道路预测年年限为15年，20066年开工建设设，20077年建成，建建设期1年。第二节照明、电信信管线工程2.1设计依据《城市道路照明设设计标准》CCJJ45--1991《城市道路设计规规范》CJJJ37-900《城市居住区规划划设计规范》CB50180-932.2设计范围及及内容沈家营II号路道道路照明设计计、防雷接地地设计、电信信管线设计。

2.3照明本工程道路照明采采用太阳能路路灯，在灯杆杆顶端设太阳阳能板，路灯灯底部的蓄电电池充电，夜夜间太阳能路路灯由蓄电池池供电照明时时间为8~110小时。阴阴雨天气，通通过蓄电池储储存的能量提提供的正常照照明时间为33~5天。2.4电信管线设设计电信管线是道路设设计路段敷设设范围内电讯讯管线和电视视光缆管道敷敷设预置通道道。规划III号路道路电电讯管线及电电视光缆管道道敷设于道路路南侧人行横横道下，管线线采用直埋方方式敷设2根6xΦ80电信专用用高密度聚乙乙烯HDPEE梅花管及2根电视光缆缆专用Φ32高密度聚聚乙烯HDPPE管。在施工中电气及电电信管线出现现与其它管线线平行或垂直直敷设，敷设设距离应符合合国家现行《城城市居住区规规划设计规范范》GB500180-993中第10管线综合合的距离要求求。第三节供水规划3.1设计原则则充分考虑沈家营的的实际用水情情况和管网运运转情况并结结合总体规划划的要求，贯贯彻节约用水水的原则，合合理确定工程程规模，满足足用水量和用用水水压需求求。工程项目目的目标值应应符合国家有有关标准和地地方供水规划划的要求，工工程设计执行行国家规范和和标准。根据各类规划用地地和建设面积积及规划生活活用水水平标标准，预测该该地区的需求求水。住宅用用水标准为66.5升／（平方米米．日）。经经计算，地区区生活需水量量每日为8668.99立立方米。3.2设计方案依据规范要求给水水管线敷设在在道路下方，平平行与道路中中心线布置，管管中心线距离离道路中心线线1.0M。管材根据市场供应应情况可采用用国内CN200mmm以上给水水管按材料分分类主要有球球墨铸铁管、硬硬聚氯乙烯（UPVC）、聚乙烯（PE）管等。本次工程拟建给水管道是主要道路下主干管，管径较大，使用年限长，对管道的耐久性要求高，确定本次设计给水管道采用球墨铸铁管，管到连接采用T型胶圈接口。管道基础采用砂基基础，管道防防腐为内衬水水泥砂浆，外外喷锌涂沥青青。管线附属属设施包括排排气井、泄水水井、阀门及及消火栓。第四节排水规划4.1污水管线1、设计原则管线沿道路布置，以以发挥管道最最大效用。采采用完全分流流制，降低工工程投资。管管道的平面位位置和高程，根根据地形、道道路建筑情况况、土质、地地下水位，施施工条件等因因素综合考虑虑，降低施工工费用，缩短短工期及减少少日后养护工工作的困难。同同直径及不通通直径管道在在检查井内连连接采用管顶顶平接。2、设计方案(l）规划标准公建及及居住区1550立方米／（公公顷．日）绿地20立方米／／（公顷．日日）(2）管线设计污水管管在设计充满满度下，最小小设计流速为为0.6m/ss，最大设计计流速为5mm/s。管材D毛60Olnnm采用高密密度聚乙烯双双壁波纹管，D>600mm管道采用钢筋硅管。管道基础采用砂基础。污水管线根据规范要求及实际情况设置污水检查井，根据《bj市建筑节能管理规定》的要求，污水管道附属构筑物用砖禁止使用“薪土实心砖”，本工程采用粉煤灰实心砖替代。4.2雨水管线1、设计原则管线沿道路布置，以以发挥管道最最大效用。采采用完全分流流制。道的平平面位置和高高程，根据地地形、道路建建筑情况、土土质、地下水水位，施工条条件等因素综综合考虑，降降低施工费用用，缩短工期期及减少日后后养护工作的的困难。同直直径及不通直直径管道在检检查井内连接接采用管顶平平接。2、设计方案雨水管管在漫流时最最小设计流速速为0.755m/s，最大设设计流速为55m/s。管布置置于道路中央央，严道路中中心线北侧布布置，自东向向西收集道路路两侧雨水。管管材D<600mmm采用高密度聚聚乙烯双壁波波纹管，D≥60ommm管道采用钢钢筋硅管。管管道基础采用用砂基础。雨雨水管线根据据规范要求及及实际情况设设置雨水检查查井，根据《bj市建筑节能管理规定》的要求，雨水附属构筑物用砖禁止使用“薪土实心砖”，本工程采用粉煤灰实心砖替代。第五节电力规划本项目电力依据《yq县沈家营镇总体规划》要求，需在现有农业用电基础上增容使用。小区内设变电站一座以解决供电问题。第六节燃气规划6.1设计依据本项目燃气工程设设计遵循《城城镇燃气设计计规范》、《输输气管道工程程设计规范》，同同时应符合镇镇区总体规划划及项目规划划要求，满足足项目需要。6.2设计方案本项目中为中压管管线，设置一一座地热井，燃燃气管道采用用直埋敷设，管管顶浮土1..2M，管道道采用砂基础础。直埋管道道应使用无缝缝钢管，管道道采用焊接方方式。直埋管管道系统固定定墩的设置应应符合本设计计的要求，固固定墩采用钢钢筋砼结构。第七节绿化工程本项目绿化工程主主要应遵循景景观舒适性、生生态适应性、经经济实用性原原则。植物种种植方式采取取自然式与规规则式相结合合的方式，再再现植物自然然生态结构。植植物赖以生长长的基础是土土地，肥沃的的土地可增强强植物的生长长势，而美好好的绿化景观观效果是由一一株株个体植植物所组成的的群落体现的的，因此适宜宜的土质，是是保证植物生生长、景观充充分再现的根根本保障。道道路建设过程程中必须清除除建筑废弃物物，运客土填填土，施底肥肥，改善土壤壤质地，提高高土壤肥力，满满足植物生长长发育的要求求。代征绿化用地面积积：375000平方米。第八节管线工程本项目道路集中敷敷设给水、排排水、电力、燃燃气、电信、热热力等市政综综合管线，各各类管线总长长度约103301米。详见表。综合管线一览表序号管线名称管线线分类管线长长度（m)1给水管线给水1665322排水管线污水（工工业和民用）、雨雨水165533电力管线配电线路路315444电信管线电信110755燃气管线天然气16536热力管道138336合计103011第九节综合管线道道路布管原则则及投资估算算给水管布置在道路路南侧人行道道下；污水管管布置在道路路北侧人行道道下；雨水管管一般布置在在道路中心，电电力电缆沟布布置在道路北北侧人行道下下；电信电缆缆沟布置在道道路南侧人行行道下；燃气气管布置在道道路北侧绿化化带下。管线竖向设计按照照管线综合规规范进行，若若局部不能满满足竖向净距距要求的，做做单独处理，管管线自上而下下原则上安排排为电信电缆缆、电力电缆缆、燃气管、热热力管、给水管、雨水管、污污水管。遇到到管线在竖向向高程安排上上有矛盾处，主主要考虑按有有压管让无压压管，小管让让大管，支管管让干管，可可弯曲管线让让不可弯曲管管线的原则进进行处理。根据市政咨询综合合方案，各管管线投资估算算费用见下表表：市政建设投资构成成表单位：万万元序号项目投资额备备注1工程费用23443.391.1绿化2944.38337500mm21.1道路4600.7944558m221.2综合室外管管网115888.23103011m给水管线229..2916653m污水管线181..8316653m热力管线3911.1111383m电信管线75..4710075m电力管线5522.8233154m燃气管线157..7213383m2其他工程费用2772.322.1前期工程费费50.000按计价价格［19999]12883号计2.2勘察、设计计费93..74按建筑筑工程费4..0计2.3工程监理费费58.588按建筑工工程费2.55％计2.4建设单位管管理费700.00按财财建〔20002)3944号计。3预备费1044.63．按按（工程费用用＋其他费用用）的4%4合计27220.34第十节实施要求10.1开发与协协调本项目建设要坚持持合理配置原原则，尽可能能的提高工作作效率、节约约投资。各市政专业投资建建设进度取决决于与各专业业部门的协调调结果。争取取提前与各专专业管理口接接洽，做到同同步实施，如如果无法做到到同步实施，应应在规划设计计中，充分考考虑此因素，实实施过程中，应应尽量避免重重复“破路”现象的出现现。10.2方案深化化以上各单项市政工工程的实施计计划是初步咨咨询结果，一一级开发实施施单位还需协协调各专业管管理口并制定定市政规划方方案。第七章土地供应方方案第一节土地供应模模式根据bj市出让国国有土地使用用权招标拍卖卖挂牌办法（京京国土市〔22005)3302号），本本项目在完成成土地一级开开发的征地、拆拆迁、规划、大大市政等各项项工作后，通通过土地公开开市场方式（招招标、拍卖或或挂牌）供应应。第二节土地供应计计划本项目拟出让用地地面积为1999994平平方米。根据据土地一级开开发及招拍挂挂出让流程，结结合已制定的的征地、拆迁迁、市政工程程的开发建设设计划，本项项目预计在22006年10月开始进进入一级开发发工作程序，于于2007年7月开始入市市准备工作，于于8月底前上市市公开交易。第三节土地一级开开发深度本项目完成土地一一级开发时的的市政基础设设施条件达到到“七通一平”的状态，即即宗地红线外外上水通、下下水通、雨污污水通、配电电通、燃气通通、电讯通、道道路通，宗地地内场地平整整。第四节市政设施的的接用本项目可利用的市市政基础设施施条件一般。需需要进行详尽尽的市政方案案咨询、落实实施工图设计计及管线综合合等工程细节节，以保证市市政工程的顺顺利接用。目前暂以预测的二二级开发建设设进度，确定定各市政基础础设施的接用用计划。本项项目拟于20007年8月供地，至至2007年第第四季度开始始进行红线内内的市政配套套设施施工，至至2008年第第二季度，项项目将对市政政配套设施的的源口进行接接用。因此需需要在此前完完成与各个市市政专业管理理部门谈判协协商、签订市市政接用和建建设协议等工工作，以保证证二级开发的的顺利进行。第五节供地时点开开发状态及开开发成本支付付情况至预计供地时点22007年8月，本项目目可达到设定定的“七通一平”的开发条件件。市政基础础设施建设投投资至供地时时点20077年8月，全部支支付完毕。第六节一级开发成成本及挂牌底底价的确定（一）土地储备开开发成本包括括：1、征地补偿费及有有关税费；2、收购、收回和置置换过程中发发生的有关补补偿费用；3、市政基础设施建建设有关费用用；4、招标、拍卖和挂挂牌交易中发发生的费用；；5、贷款利息；6、土地储备开发供供应过程中发发生的审计、律律师、工程监监理等费用，不不可预见费以以及经同级财财政和土地主主管部门核准准的其它支出出。（二）招标拍卖挂挂牌出让底价价按照以下程程序确定：1、由有资质的评估估机构根据评评估期日的正正常土地市场场价格，对出出让地块的出出让底价进行行评估并出具具评估报告。2、市国土局和市发发展和改革委委员会根据估估价结果，结结合政府产业业政策提出招招标、拍卖、挂挂牌出让底价价初步建议。3、市国土局就招标标、拍卖、挂挂牌出让底价价会同市发展展改革、规划划、建设、财财政等相关部部门审议。4、市国土局会同市市发展和改革革委员会根据据审议意见确确定最终底价价，特殊情况况与市发展和和改革委员会会共同报市政政府批准。第第七节资金回回收计划土地地整理储备中中心将通过制制订科学的挂挂牌工作方案案和合同条件件，保障土地地一级开发建建设投资的顺顺利回收，初初步拟定于22007年11月能够收收回资金。第八章投资方案第一节项目一级开开发总投资估估算本土地一级开发项项目直接投资资主要包括征征地补偿费、拆拆除补偿费、前前期工程费、基基础设施建设设费等，经计计算为71552.4万元元，折合到建建设用地（2237亩），约约为30万元／亩亩；折合到建建筑面积（11384133平方米）约为为517元乒平平方米。间接接投资主要为为建设期利息息、一级开发发收益、税金金等，合人民民币11466.7万元。总总投资为直接接投资与间接接投资之和，为为8299..1万元，折折合到建设用用地（2377亩）约为355万元／亩，折折合到建筑面面积约为6000元/平方米。具具体投资估算算详见下表：：序号项目金额（万元）备备注（一）前期费用121.991.1至至1.8项之和和1.1测绘费6.3以以建设用地面面积为基数，按按0.4元／平平方米计算1.2办理规划划手续费55.5以规规划建筑面积积为基数，按按0.4元／平平方米计算1.3钉桩钉线线费12..6以建设设用地面积为为基数，按00.8元/平方米计算算1.4地质灾害害评估200根据市场场行情，结合合收费标准，暂暂定为20万元1.5委托可研研费20根据市场行行情，暂定为为20万元1.6出让评估估费15根据市场行行情，结合收收费标准，暂暂定为15万元1.8环评费20根据据《国家计委委、国家环境境保护总局关关于规范环境境影响咨询收收费有关问题题的通知》，取取20万元1.8挂牌交易易费22..51亿以以内22.55万元，1亿以上0.55%o(二)征地拆除费用用39699.92..1至2.3项之和和2.1征地补偿偿费3300011万万元／亩（包包含土地补偿偿费及人员安安置补助费）2.2地上物拆拆除补偿费270以以现状地上楼楼栋为基数，按按每栋30万计算2.3防洪费399.99《bj市征收防防洪工程建设设维护管理费费暂行规定》(市政府令[1994]第21号)、《关于取消和调整建设项目收费的通知》20元／平方米（三）市政工程程费用27200.0详见第六章章（四）不可预见见费340..6按照前三项项和的5%（五）项目直接接投资71522.4前四项之和和（六）建设期利利息131..360%%银行贷款（七）收益5582.7项目直接投投资的8%（八）税金4432.75.5%营业税合计8299.1项目直接投投资+利息+收益+税金根据第六章项目整整体开发进度度安排，制定定如下投资计计划，详见下下表：一级开开发投资计划划进度表，以以及下图：一一级开发投资资累计示意图图。一级开发投资累计计示意图表8-2一级开发投资计划划进度表表8-3序号项目合计第一个季度第二二个季度第三个季度第四个季度度1前期费用1211.9611.0600.92征地、拆除补偿费费39699.919984.919853市政配套费用22720.0090790799064不可预见费3440.6337.6115315505建设期利息1331.3443.7443.7443.96一级开发利润5582.7582.777税金432.74432.7合计8299.11049..331449.533084.9910155.4第二节土地出让金金估算项目规划总用地面面积1999994平方米米，规划总建建筑面积1338413平平方米，其中中住宅建筑面面积1283369平方米米，商业建筑筑面积50444平方米，配套套建筑面积55000平方方米，容积率率0.9。该项项目所在区域域处于bj市住宅用用途基准地价价八级地价区区，根据该区区域类似项目目的住宅、综综合的地价水水平情况，结结合项目自身身实际情况，本本项目地价水水平按照住宅宅楼面出让金金单价1200元／平方米米、商业用途途出让金单价价210元/平方米、综综合楼面出让让金单价1550元／平方方米进行估算算，出让金计计算过程如下下：住宅用途出让金总总价=拟建的住宅宅建筑面积×楼面单价=11283699×120==1540..4（万元）商业用途出让金总总价=拟建的商业业建筑面积xx楼面单价=55044×210==105.99（万元）综合用途出让金总总价=教育配套建建筑面积×楼面单价=55000×150==75.0（万万元）项目总出让金为以以上三项之和和，即17221.3万元元。第三节挂牌底价估估算挂牌底价为一级开开发综合成本本与土地出让让金之和。一一级开发综合合成本为项目目总投资成本本（包括一级级开发的开发发商利润），即即8299..1万元，土土地出让金总总价为17221.3万元元，本项目挂挂牌底价估算算为100220.4万元元。项目土地一级开发发挂牌底价估估算表表8--4序号项目金额（万万元）备注一土地一级开发成成本82999.1数数据来自项目目土地一级开开发投资估算算明细表二土地出让金11721.33住宅、商商业及综合用用途楼面出让让金分别为1120元/平方米、2110元/平方米、1550元/平方米三项目挂牌底价100200.4一+二第四节土地销售收收入估算本处主要采用假设设开发法来确确定项目经过过一级开发后后预计能实现现的土地销售售收入，以此此来考察本项项目在市场上上的经济实现现能力。4.1项目二级开开发完成后可可以实现的销销售收入根据项目区域市场场调查分析，考考虑区域市场场价格水平和和市场发展趋趋势，确定在在本项目建成成后，住宅及及商业可以达达到的销售均均价分别为22700元／／平方米、33000元／／平方米。因因此，项目二二级开发完成成后可以实现现的销售收入入计算如下：：销售总收入=住宅宅建筑面积×销售均价=11283699×27000+50444×30000=361772.8（万万元）4.2项目二级开开发成本及开开发商利润项目二级开发成本本及开发商利利润总计为119266..9万元，包包括建安综合合成本、销售售费用、开发发商利润，具具体估算过程程如下：(1）建安综合成本根据现行《bj市市建设工程概概算定额》，并并综合考虑各各用途房地产产的建筑结构构及装修状况况及其区位等等因素影响，测测算项目二级级开发建安综综合成本为162155.9万元，详见见下表。(2）销售税金及销售售费用根据bbj市有关税税收规定和一一般销售费用用水平确定销销售税金及销销售费用，本本项目销售税税金及销售费费用合计为2712..9万元，如下下表所示：(3）二级开发的开发发商利润本项目物业类型为为居住、商业业，二级开发发的开发期为为2年，根据项项目实际情况况和房地产开开发一般利润润水平，二级级开发的开发发商利润按照照建安综合成成本（不含利利息）的2既进行测算算，如下所示示：二级开发的开发商商利润=155254.88×20%==3051..0（万元）4.3熟地地价熟地地价=（项目目二级开发的的销售收入－－项目二级开开发成本一开开发商利润一一销售税费）÷[（1＋利率）2--1+利润率率＋l〕=(36172..8一162155.9一3051..0一2712..9）÷｛[(l+66.3%）2-1]++20%+11}=106671.7（万万元）第五节现金流量和和财务指标分分析5.1项目土地开开发销售期根据项目开发进度度、上市时间间及相关手续续办理周期，确确定开发期为为2006年10月到20077年8月。5.2基准收益率率的确定基准收益率等于安安全利率加风风险报酬率，安安全利率取三三年定期存款款利率3.224%，风险险报酬率一般般范围在4%%-10%，考考虑到本项目目主要为住宅宅，综合bjj市房地产开开发一般收益益情况，确定定基准收益率率为10％。5.3财务指标分分析(1）经计算，项目财财务净现值（ic=10%）为203名万元；项目财务内部收益率（FIRR）为14.8％。(2）经计算，项目静静态投资回收收期为1.221年，动态态投资回收期期为1.233年（自20006年10月起开始始计算）。第九章项目管理方方案第一节建设计划管管理土地一级开发建设设是在一个统统一的开发计计划下同时实实施多个子项项目的建设。第二节项目的进度度计划管理项目建设总体进度度计划的编制制应基于项目目各阶段，其其中的每一部部分相互连接接，前后呼应应，彼此的关关系也应紧密密相关。这样样当一个环节节发生了变化化，对此后工工作的影响就就会反映出来来。一级开发发承建主体应应对前期手续续办理、征地地补偿阶段和和市政设施建建设工作计划划进行严格的的控制，尤其其是对关键路路线的工期进进度进行适时时跟踪。以上三部分按下列列方式相互重重叠相互联系系，如下图所所示：第三节项目管理本项目管理方案为为概要性方案案，承建单位位须制定严格格的项目管理理制度，这些些制度包括但但不限于项目目设计管理、项项目成本管理理、项目质量量管理、项目目财务管理、项项目安全管理理、项目进度度管理、项目目经营管理等等等。这些管管理制度的建建立及执行将将确保土地一一级开发工作作的质量和效效率。第十章结论与建议议第一节结论随着bj城市总体体规划的修编编，yq县区位优优势已经得到到明显提高，凸现巨巨大的发展潜潜力。本项目目的建设符合合国家法规政政策，符合bbj市城市总总体规划，符符合yq新城规划划，将形成yyq新的特色色产业进而提提升yq的知名度度，创造更多多的发展机遇遇，促进yqq县城乡社会会经济的发展展，同时形成成bj市独具特特色的建筑创创意产业园区区。第二节建议本方案编制的数据据依据是项目目前期开发成成果及对现状状市政条件的的初步咨询分分析，具有一一定的不确定定性。因此，一一级开发实施施单位应立即即开展以下重重点工作：1、规划设计是项目目开展的基础础和前提，应应立即开展大大市政规划咨咨询、设计工工作，须尽快快与相关部门门确定方案。2、无论是从工作量量，还是投资资比重以及资资金运用与投投资效益方面面，征地工作作是土地一级级开发工作的的重点。应立立即展开调查查摸底工作，为为顺利展开征征地拆除进行行准备。3、方案调整由于调查深度所限限，本实施方方案尚不完善善。一级开发发实施单位应应进一步对实实施方案进行行细化研究，使使实施方案成成为整个土地地一级开发的的技术、经济济的指导性、纲纲领性文件，从从而确保本项项目按期、顺顺利地完成开开发建设工作作。附件本项目地形图《yq县沈家营镇镇镇区详细规划划》规划设计说明一、现状概况l－地理位置本项目位于yq县县沈家营镇镇镇中心，地处处八峪公路、延延琉公路和沈沈韩公路的三三角交汇处，近近临八达岭高高速公路。向向东连接永宁宁古城，向北北三公里同bj旅游风景景名胜区“龙庆峡”相通，向西西靠近yq县城，正正南方是古河河“伪河”。2一用地环境周围自然、地理环环境良好，市市政设施基本本完善；教育育设施优良，拥拥有当地区域域内最好的中中小学；外围围主要是以副副食品加工业业、现代农业业和种植磷pp组成的绿色色产业；医疗疗设施较为完完备；交通便便捷，与多条条高速、快速速路及国道相相邻。3—规划范围以沈家营镇总体规规划为依据，对对沈家营镇中中心35公顷的部分进进行可行性详详细规划。二、规划原则1-生态原则剖析地块中存在的的所有矛盾特特点给予解决决，挖掘适合合于绿色纯净净小城镇的主主题创造成分分，促使本地地区工作、居居住、休闲构构物为特色的的形成趋于完完善，塑造人人心理和行为为上的舒适和和安全，创造造条件使规划划区功能有序序和健康运作作，强调自然然景观与地块块环境设计有有机结合，充充分利用本地地多水的优势势创造人工水水环境，调整整林木创造更更多的绿色景景观，组织建建立商业金融融区、居住区区、教育和医医疗环境的整整体性及连续续性，体现以以人为本与环环境、经济和和社会效益的的统一协调。2-经济原则在用地布局、建筑筑和开发控制制等方面充分分考虑到经济济性。首先尽尽可能进行合合理的总体布布局，解决遗遗留的土地问问题，其次在在保证生态、体体现镇中心特特点建设和居居住者生活正正常展开的前前提下，适当当提高土地利利用率，进行行不同的开发发项目，确保保充足的土地地收益以更好好的进一步建建设。为bjj西北地区住住房开发建设设提供用地，满满足城乡居民民消费需要，创创造当地人相相应的就业机机会，增加地地方税收，带带动本区域及及周边经济发发展。3-生活原则村镇开发不同于一一