长泰商业广场分析报告

长泰商业广场（草拟）目录一、项目概况二、SWOT分析三、项目定位四、项目建议五、附件前言根据目前长泰商业广场的实际情况，通过对株洲市场的了解及对商业项目的操盘经验，故对该项目提出以下拙见（仅供参考）：物业定位：立足株洲，辐射全省、中南地区的现代化、大规模、多功能、多媒体布（辅）料展贸交易中心形象定位：湖南首家赎回式保险基金类商场株地区首条室内立体商业广场详情分析如下：一、项目概况1.区域市场介绍株洲位于湖南省南部，是湖南省的工业大市和第二大经济城市，是中南地区最大的铁路交通枢纽，京广线、湘黔线、浙赣线等铁路交通干线在此汇集。株洲市场商业潜力巨大，物流批发市场十分发达，特别是服装行业已经成为株洲的重要经济支柱，芦淞批发市场是全国五大服装批发市场之一，全市有大小服装批发市场26个，近5万家铺面。随着长株潭一体化趋势的发展，株洲将形成更大的批发市场群。但株洲市传统的服装批发市场在专业化、智能化、营销理念和销售手法上已经相对落后，档次相对较低，品牌意识缺乏，这些因素成为制约株洲市场向更大、更强发展的瓶颈。而株洲布市更面临着莫大的契机，长泰商业广场以其独特的地理优势、规模优势及定位填补了株洲乃至整个中南地区布（辅）料市场分散的格局。2．竞争楼盘分析详情见后期市场调查分析报告项目情况简介略二，SWOT分析S：优势分析☆地理交通优势市场消费优势规模规划优势政策扶持优势周边产业配套优势物流配套优势投资方式优势付款方式优势经营定位优势商业推广优势W：劣势分析（针对目前状况）治安环境差相关物流配套尚未成熟项目销售周期过长招商力度欠缺广告推广无针对性☆对本地市场了解不深入O：机会点分析☆株洲作为全国五大服装批发市场之一，行业市场发育已经十分成熟，但目前本市还没有一个规划完善、档次较高、功能齐全的大型布（辅）料集散中心，这为本项目提供了良好的契机。☆项目处于合泰服装加工基地中心部位。☆现有布（辅）料市场因交通瓶颈、物流不便、环境杂乱、防火设施差等因素而使其暗藏隐患，其相对滞后的硬件条件已经不适合现代化商业发展的需要，本项目可借此机会取而代之。☆本项目可凭借较低的价位推向市场，形成巨大的升值表象，吸引本地客商、外来生产厂家及投资者。☆周边地区长沙、湘潭、邵东等地的投资、经营人士众多，这使本项目拥有广大的目标客户群。☆由于受本地经济大环境的影响，本市居民投资等方面意识还较为薄弱，易于受舆论导向、媒体宣传影响，这意味着对本项目来讲，推广造势十分重要。「威胁点分析☆现有市场已有成熟的客户网络，因此对本项目的招商工作带来一定阻力☆株洲市整体商业环境过于饱和，本地人投资意识相对理性，大部分经营人士已有店铺，手头资金多用于货物流通，无意识二次购铺。部分投资经营者对今后在此工作的生活、自然环境存在一定抗性。本项目因前期对外推广已产生一定负面影响。三．项目定位1．物业定位立足株洲，辐射全省、中南地区的现代化、规模化、多功能、多媒体布（辅）料展贸交易中心诠释：☆立足株洲，辐射全省、中南地区的☆现代化服饰展贸交易中心配备高标准的商业设施，设有自动扶梯、等系统，以及照明、消防、保安、水电、通讯等全方位现代化设施。☆规模化布（辅）料展贸交易中心株洲规模最大、集展贸、材料等交易于一体。☆多功能布（辅）料展贸交易中心托运中心、搬运中心、银行、电信、餐饮、大型仓储区、商务中心、会议室、洽谈室、经营管理办公室及布（辅）料品牌推广中心等。☆多媒体服饰展贸交易中心建立网站；网站建设分三步走，一是配合招商,提高广场的知名度；二是在开业之后，将企业资料集中在网站上，帮助企业扩大影响；三是联合银行和相关单位，协助进驻商家，走电子商务之路，实现网上远程交易。2．形象定位中国首家赎回式保险基金类商城中南地区首条室内立体商业步行街诠释：☆基金类：将金融领域中基金的概念引入商场销售。众所周知基金是以份为单位的，大部分基金都是每份1元钱，最低认购为1000个单位，即1000元。作为一种大众投资手段，投资者在购买基金时简便易算而且投资额度小，极大的满足了人们投资的愿望。针对本项目来说，我们认为没有必要也不应采取所有权和经营权相分离的销售方法。原因有二：一、以本项目的低售价，既使是两权不分离也完全可以达到低总价、低首期的降低置业门槛的效果；二、通过对市场的了解，目标客户群中有相当比重是买来自用或是自用、投资皆宜，投资客中也有相当部分是追求稳定的返租回报和转手费收益的，往往转手费的收益要远远大于返租回报。因此，我们认为只要可营业的铺位面积足够小一样能达到“产权式商铺”的效果。我们建议，以小面积铺位作为本项目的主力铺位，在《置业计划》中列出其总价、首期等指标，将其作为一种基金单位按份进行推广和销售，这样既可以降低置业门槛，又简便易购，即使投资者需求大面积，则可购买多份。投资者买的不再是“平方米”，而是“份”，强化其投资概念，也利于包装宣传。☆保险：保险分为2种，一是分红型保险，一是一般险。这里提到的保险是指具备保险业务特点的商铺投资。分红型保险方兴未艾，如今是投资界的宠儿，究其原因，不外乎三点:理资的低风险（即相对于证券、企业债、金融债、期货的稳定收益性）；额外收益（有疾病险、意外险等满足人们安全需求的收益）；分红。我们认为完全可以使本项目具备相对分红型保险的优越性。为满足投资者获得稳定收益的需求，可以通过宣传市场容量、发展商的雄厚实力、入驻大商家的优良业绩等来实现；远远高于保险公司（信托公司）每年2〜5%的分红，8%的高回报率能满足投资者好的收益的需求；我们建议，与保险（或者信托）公司建立战略联盟关系并出资为业主投保一般险（花费很少），使业主同样享有额外收益，也有利于宣传推广。满足了此3点，本项目即是一种相对于分红型保险来说较好的投资手段（而且不考虑商铺增值因素）。☆赎回式_:类似于开放式基金的赎回模式，不同之处在于必须等到返租期满方可由发展商按照购买时的原价回购。如此计算，投资者可以在牺牲铺位增值可能的基础上得到180%的回报（假设10年期每年8%返租）。该概念的提出是为了应对“返租期满怎么办?”的疑问，同样可提供的选择还有：A.按市场价格继续回租；B.与长泰商业广场管理公司合作经营；加入长泰商业广场管理公司股份；D.可自营（服从统一管理）。小结：若依上文操作，则本项目铺位当是集保险（分红型和一般型）、基金、原始股（商铺的低价位造就高增值的可能）、证券、房地产优势于一体的投资方式。3．市场定位根据初步了解，我们认为本项目的市场重点是在株洲做生意的商人和本地的购铺者，外地的购铺者大部分将来自长沙、邵东、湘潭等地及株洲下属县市的潜在市场。同时，鉴于投资者行为的两维性（自用与投资并重；稳定回报与顶手费收益兼得）和依据我们对批发行业的认识，我们认为：本地与外地的购铺者的比例约为：8：24．客户群体定位经营商定位布(辅)料批发商服饰原材料批发商为商城内批发商服务的商务配套商银行、电信、餐饮、超市等投资者定位☆本市有较强经济实力的居民其主要特征是：A.对芦淞、合泰的商业发展趋势非常熟悉，有较深的了解及感情，区域内的商铺会是他们的第一选择B.大部分已组成家庭，并有了下一代C有稳定的经济收入，手头上有闲钱D.对投资的可行性的综合判断往往较模糊，有购买的冲动E.期望资金回报高于银行存款、债券及购买住宅F.对品牌经营商的认知度非常高G.一般自己不经营，故对投资保障要求较高H对商场返租的年限并不要求太长，主要看重项目以后的升值潜力。.首先考虑投资物业的总价，再考虑商铺的楼层、形伏、间隔等这部分人多具备较强的经济能力，因无合适的投资途径，投资铺位对他们来说风险不高又相对简单，不需太多专业知识，因此只要有包装出色、前景广阔的商铺推出，他们会有强烈的兴趣。☆专业的商铺投资客该部分客户的特征是：对株洲市的商业环境非常熟悉曾成功地进行过商铺投资，是老道的投资者手头资金相当充裕非常看重投资物业地段，希望在商业氛围浓的地段进行投资非常关注物业的升值潜力P.会考虑商场的规划布局、商铺的间隔、形状等因素G.对品牌经营商非常认同，品牌经营商的进驻将对他们的投资起到极大的促进作用。对是否由知名品牌的经营商来经营管理十分看重。☆实际用家该部分客户比较重视：周边商业气氛：具体为商铺所处位置人流量是否畅旺，商业气氛是否浓郁，是否已成行成市等物业自身素质：具体为物业规模、内部规划设施、物业管理、配套设施等价格：实际用家将收集多方资料，权衡周边同类物业的价格水平与经营预测，经过精密详细的预算后，再决定是否购买D.铺位形状、间隔是否实用：实际用家非常关心铺形是否方正、实用，门面是否宽敞，进深是否适合等E.商场是否能如期开业：实际用家将非常关心所购商场是否能按预定开业时间使用，因为这直接关系到其经营获利、回收成本的时间长短。☆实际用家和投资客之间的游离阶层这部分有闲钱投资者可能购铺的目的不同，或是想置一份固定资产以防不测、养老，或是为下一代留下点产业，或是感觉生意不好做没有投资途径等。在包装推广过程中，须各个击破，促使其下决心投资，尤其需注意“创业”、“为下一代留产业”概念的炒作。5.价格定位（略）6.功能定位（略）项目建议1、商场规划建议（略）1）总体规划布置建议2）内部交通通道设置建议3）铺位形式建议2.商场管理建议（略）五、附件：（例）城中布料辅料市场地理位置：人民路与建设路交汇处商场规模：主体二层，单层面积约6900平米，总面积近13800平米。共有铺位数335个左右，其中一楼共有铺位166家，二楼共有铺位169家；经营模式：独立式铺位经营，一楼主力铺位使用面积2-3平米左右，通道2.4M二楼主力铺位使用面积12.96平米，通道2.6M；各楼层经营定位及租金水平（以使用面积计算）：楼层经营定位租金水平（元/m2■月）一楼布料50-150元二楼布料、辅料120-200元注：其它费用•管理费：450元/月・工商：110元/月•国税：150元/月各楼层经营品种及商户数：楼层经营品种商户数商户总数一楼布料166家166家二楼布料88家169家辅料81家商场经营品种比例一览表：

商城配套：硬件配套：中央空调装修过的二楼增设了中央空调，一楼仍无中央空调扶梯无升降梯无停车位无规划停车位货运、快递配套无餐饮配套无银行配套中国银行营业时间4：00-16：00推广方式：定期推广无市场专刊无网络推广无立面广告无服装交易会无电子滚屏广告无辅料布料76%