房地产开发与经营概论

房地产开发与经营RealEstateD﹠M

第一章房地产开发与经营概述主要内容第一节房地产开发的涵义和特点第二节房地产开发的程序第三节房地产开发模式第四节房地产开发企业第五节房地产开发法律体系第六节房地产开发业的形成与发展重点房地产的含义及其理解房地产开发的涵义及其主要内容房地产开发与经营的关系房地产开发程序房地产开发的特点房地产开发四类企业及其资质要求房地产的概念房地产开发的涵义房地产开发特点房地产开发分类房地产开发对城市建设的作用第一节房地产开发的涵义和特点房地产（realestate或property）是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。是实物、权益和区位三者的综合体。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又是国家、机构或组织以及家庭资产（财富）的重要组成部分又被称为不动产房地产可以有三种存在形态：即（单独）土地、（单独）建筑物(包括在建工程)、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。一、房地产的概念及其理解土地的理解

土地是地球的表面及其上下一定范围内的空间具体包括三个方面：（1）地面；（2）地面以上一定范围内的空间；（3）地面以下一定范围内的空间土地之所以具有价值，一方面是因为人们可以直接在土地上从事生产活动产生收益；另一方面可以通过在土地上投资建造的建筑物等设施从事生产获得收益或为人类提供生活空间土地以下的矿产资源或不能确定所有权的埋藏物则因国家而异。我国都是属于国家所有，土地私有制国家则区别对待土地的价值与区位房地产开发与经营中的区位有广义和狭义之分。狭义区位是某一开发项目在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。广义区位不仅包含地理位置，还包括所处的社会、经济、自然环境；以及进行投资所须支付的成本和面临的竞争关系。土地的价值与其所处的位置（即区位）有着紧密的联系。一般交通便利、商业繁华、人口密集、经济发达等地方的土地价值越高，而人烟稀少、土地荒芜等地方则土地价值越低。总的来说，房地产区位因素在相当大的程度上决定了房地产开发投资项目的成本、需求与竞争，乃至于未来发展预期。

土地的价值产生-简单的极差地租原理地租就是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入。或者说地租是土地作为一种生产要素而应获得的报酬。它是地价的资本化。极差地租Ⅰ和极差地租Ⅱ极差地租Ⅰ是由于自然因素导致的土地收益差异，是肥沃程度较高或位置较好的土地上创造的超额利润转化为的地租；极差地租Ⅱ是由于人为追加劳动或投资产生的收益差异；即不同的劳动生产率而产生。D地A地B地C地市场10KM100KM80KM50KM由于不同土地距离交易市场的距离不同从而使得运输费用不同，在其他条件相同的情况下，距离较近的土地会产生多余的收益(运输费用的节省)就是级差地租。

极差地租Ⅰ（因距离不同）A地块B地块C地块由于不同土地肥力不同，在其他条件相同的情况下，土壤肥沃的土地会产生多余的收益就是级差地租。产出1产出2产出3

极差地租Ⅰ（因土壤肥力不同）

土地所有权农村集体所有国家所有宅基地、农田、菜地等可以使用，但不能直接开发进入市场小产权房？国家征用，变更支付一定的补偿金出让土地使用权，拍卖或挂牌划拨房地产企业开发企业生产或经营用地事业单位等用地我国的土地所有权与使用权根据土地的使用状况或开发程度，可以有以下几种称谓生地：不具备城市基础设施的土地。如荒地、农地毛地：具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁的建筑物

的土地。如城中村、旧城改造等熟地：具有完善的城市基础设施，具备“三通一平”或

“五通一平”等，可以在其上进行房屋建设的土地当前我国把“生地”或“毛地”转化为“熟地”的工作主要由政府或政府委托的相应机构来完成。这一转化过程就是土地一级市场。把“熟地”挂牌出让给具有相应资质的房地产开发企业进行商业开发称为土地二级市场。房地产开发中的土地称呼

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物。其中房屋是人类可以直接进行生产生活等活动的工程建筑物，而构筑物是指除房屋以外的工程建筑物，人们一般不能在内进行生产生活活动。

其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但分离不经济或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或使建筑物的价值明显受到损害的物。主要包括如为提高土地或建筑物使用价值或功能而种植的树木、花草，地上建造的花园、假山、围墙以及埋设在地下的管线、设施等。

建筑物与其他地上定着物综合：由于地上定着物可以看着是土地或建筑物的组成或附属部分，因此房地产又可以视为包括土地和建筑物两大部分

“房地产”。可单独指土地；也可单独指建筑物；也可以指土地与建筑物的合成体。“房地”。专指土地与建筑物的合成体“土地”。仅指土地，不包含建筑物“建筑物”。仅指建筑物“不动产”。强调财产、权益属性。泛指土地以及房屋以及附着其中的河流、泉水、树木等定着物。可等同于“房地产”

我国香港对房地产的称呼较多，如“物业”、“地产”、“楼宇”等词混用，使用较为广泛的是—物业。二、我国房地产中的几种称谓及含义国外房地产中常用“realestate”、“realproperty”表示房地产，二者一般可通用，但严格来说有区别

realestate

指land加上永久定着其上、其中、其下的人工改良物，如构筑物和房屋。体现实物或产业（real）property

是指realestate加上与其有关的各种利益，包括权利、利益和收益。体现法律、财务、财产等层次。三、国外对于房地产的几种称谓房地产开发是房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上依据城市规划的要求进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发企业开发出的产品一般用于市场销售，也可自用，因此开发活动实质是经营行为（活动）；房地产开发需要大量的资金投入，又是一种投资行为（活动）。故实际中房地产开发必然与经营相联系，二者不能分割，是一个有机的整体。四、房地产开发的涵义需要注意的是：开发主要是过程，经营则是目的，故开发者天然是经营者，但房地产经营者未必是开发者。

广义上的房地产开发本质上等同于房地产经营

广义上的房地产开发是一种以土地为载体的一种经营活动。开发是指通过一定的努力使房地产改变用途或价值并因此而获利，它强调了获利的方式；经营则是泛指所有市场上的逐利行为，它强调了获利的动机与目的。房地产经营是以房地产为载体的获利活动。我国的《国民经济行业分类与代码》（GB/T4754—2002）中将房地产业划分为K类，代码为72，具体包括房地产开发经营（7210）、物业管理（7220）、房地产中介服务（7230）和其他房地产活动（7290）四个行业。在这里把开发经营合二为一。房地产开发与经营的关系狭义上的房地产开发与房地产经营两种经济活动的主体及资格要求不完全相同。房地产开发的主体必须是具有法人资格的房地产开发企业，其他企业或经济实体则不能；而房地产经营不一定必须是开发企业，如房地产中介、房地产经纪人等，甚至居民个人也可以从事房地产租赁、抵押、买卖投资等房地产经营活动。两种经济活动的针对的对象不同。房地产开发是针对一个房地产项目而言。房地产开发从可行性研究开始，到项目竣工完全投入市场获得投资回报，房地产开发行为就结束了；但经营的对象是从事房地产业的企业的所有经营管理活动。房地产开发结束了，但经营活动还在继续。但在我国实际的房地产业运作中，人们往往从狭义的角度来看待房地产开发与房地产经营这两个概念。它们之间既有区别又有联系。

综述：由于我国房地产业的发展只有十年左右的时间，我国的城市基础设施、公用设施以及住宅等房地产项目的供应还处于远远不能满足人们的需要，因此目前我国正处于大规模的开发建设时期，房地产开发活动就成为房地产经济活动的主线。从而使得房地产经营依附于房地产开发。而西欧、北美等发达地区的主要房地产经营活动都是现有房地产项目的交易，新开发项目少。房地产经营成为房地产经济活动的主体。这是我国房地产经济活动的必然趋势。未来大量企业都会面临房地产（企业物业资产）的经营问题。

房地产与其他商品有着本质的区别，因此房地产开发经营具有一般商品生产销售等所不具备的特征。五、房地产开发与经营的特征位置固定性或不可移动性房地产的这一特性是是由土地的特性决定的。区位在很大程度上决定了房地产的价值。因此房地产市场具有区域性、非均衡性特性。房地产市场又是一个不完全竞争市场对金融业的依赖性房地产开发成本高，投资量大，单位价值大。因此一方面开发企业需要要通过银行等金融机构融资，另一方面市场购买者也需要房地产抵押贷款来购买物业。国家金融利率政策变动对房地产业影响大。一般利率下降有利于刺激房地产业发展，反之则会制约其发展。差异性（各异性）市场上不可能有两宗完全相同的房地产。每一宗物业在市场中的地位和价值不可能与其它等同。受政策影响大房地产市场是典型的非均衡市场，也是不完全竞争市场。同时房地产市场又是政策性市场。由于我国土地由国家垄断，同时房地产的需求受到国家房贷政策、金融政策等影响大。因此政府的土地供给、住房、金融、财政税收以及城市规划等政策的变更调整均会对房地产市场价值、房地产投资产生影响。开发建设周期长，管理复杂房地产开发活动从土地购置开始，到规划设计、开发建设、销售租赁等，时间长，面临问题众多，风险性较大。需求具有稳定性土地是稀缺、不可再生资源房地产具有保值增值性，能对抗通货膨胀房地产兼具消费和投资功能涉及面广，综合性强房地产开发涉及规划、勘察设计、施工、市政、供电、商业、服务、卫生、园林、金融等许多行政管理部门，涉及的专业知识包括城市规划、建筑学、土木工程、经济、管理、法律等方面，涉及到法律法规多达几十个。六、房地产开发分类按开发项目位置分新区开发旧城区开发（旧城区改造以及城中村改造）按开发的规模分零星开发成片开发按开发的深度分土地开发。又可称为房地产一级市场，即将“生地”“毛地”变为“熟地”，然后出让，一般由政府主导完成。房屋开发居住类房地产

包括普通住宅、公寓、别墅等工业类房地产括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研发用房等商业类房地产或称经营性物业、收益性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房、餐饮、旅游休闲娱乐等特殊用途房地产

包括机场、高速公路、车站、码头、桥梁等。这类物业交易量小、投资大、时间长

按项目的使用功能分定向开发面向企事业单位、拆迁户或困难群体联合开发几家开发企业共同出资、按出资比例承担风险、获取收益合作开发一般一方出资、另一方出地，按协商比例合作单独开发

按项目开发的方式分七、房地产开发对城市建设的作用推动城市规划的实施与完善有利于减少投资成本节约用地缩短工期降低造价为城市经济生活等提供载体为政府财政提供资金来源为城市大型基础设施建设提供融资途径迪拜-人工岛-阿拉伯塔（BurjAl-Arab）酒店

迪拜是阿拉伯联合酋长国的第二大城市（人口最多，面积第二）。20世纪50年代，它还是阿拉伯湾一个朴素的海滨小镇，但由于拥有石油资源，在石油收入的带动下，大力发展旅游、投资、商务会谈等，到了90年代以后，迪拜发生了脱胎换骨的变化，鳞次栉比的摩天大楼在霍尔河畔奇迹般地崛起。每一块可开发的沙漠上挤满了高楼大厦、现代化别墅，现在石油收入只占GDP的6%。伴随着众多产业庞大的建设开发，迪拜以其活跃的房地产、运动、会谈等，这些近乎世界纪录的特色吸引了全世界的目光，成为中东地区的经济和金融中心。为了解决土地短缺，迪拜人突发奇想，决定在大海中修建人工棕榈岛，而后在岛上建造豪华度假胜地和购物场所，以风景如画的白色沙滩与一年四季的阳光吸引世界各国的投资者和富豪在此定居。这个庞大的人工岛就是“世界岛”，也是世界最大人造海岛。其设想初衷是用300个形状模仿世界各大洲的人工岛屿组成一个微缩版的地球。棕榈岛工程由朱迈拉棕榈岛、阿里山棕榈岛、代拉棕榈岛和世界岛等４个岛屿群组成。这些岛上将设有酒店以及各种休闲游设施，整个工程项目的规模堪称现代“世界第八大奇迹”。投资达140亿美元。

负责工程施工的迪拜纳赫勒集团透露，整个填海工程要耗用3000万吨岩石和3亿立方米海沙。从2003年9月宣布修建“世界岛”到2004年4月第一个岛屿露出水面，仅仅用了半年多的时间。设计者考虑到将来世界岛建成后，每年将会有将近25万定居者和游人前往，在群岛中以位于中心的冰岛为交通枢纽，设计修建了5条航道、4个运输中心和2000多个泊位，备有60艘大型运输船和400艘类似城市中出租车的“计程艇”，将来游人可以从这里搭乘小艇来往于各岛之间。项目没有任何人造或化学材料，岩石来自阿联酋各地的采石场，而沙子就取自迪拜。“世界岛”是地球上最昂贵的房地产，每个岛的面积从2300平方米到8360平方米不等，每个岛的价格大约在1500-5000万美元。由于拥有高素质的环境以及丰富多彩的文化（因为80%的人口是外国人的缘故），到迪拜的旅游者以模特、艺术家、商人等高收入阶层居多。在迪拜王储的提议之下，知名企业家Al-Maktoum投资兴建了美轮美奂的BurjAl-Arab酒店（因其外观酷似一张出海的风帆故又称为风帆酒店）。风帆酒店的工程花了5年的时间，2年半时间在阿拉伯海填出人造岛，2年半时间用在建筑本身，使用了9000吨钢铁，并把250根基建桩柱打在40米深海下。饭店由英国设计师W.S.Atkins设计，外观如同一张鼓满了风的帆，一共有56层、321米高，是全球最高的饭店，比法国艾菲尔铁塔还高上一截。所有的202间房皆为两层楼的套房，最小面积的房间都有170平方米；而最大面积的皇家套房，更有780平方米之大。而且全部是落地玻璃窗，随时可以面对着一望无际的阿拉伯海。七星级酒店房价最低也要900美元，总统套房则要1.8万美元。这里种植每一棵树的代价都要在3000美元以上。投资决策阶段（可行性研究阶段）项目报批与前期工作阶段建设实施阶段租售与服务阶段第二节房地产开发的程序

房地产项目一般需要上述四个大的阶段，但对于某些具体项目可能存在工作交叉。一、投资决策（可行性研究）阶段投资机会与位置选择市场环境、需求、竞争分析项目规划方案设计与市场细分分析详细的技术经济分析财务分析风险与收益分析二、前期工作阶段取得开发建设用地使用权我国土地使用权可以通过划拨、国有土地使用权出让和转让取得目前，经济适用房和廉租房的土地使用权可以通过划拨；而所有面向市场的商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营行用地需通过公开招标、拍卖或挂牌方式出让签订合同或获得批文，缴纳出让金及税金、领取《国有土地使用证》开发项目立项与报批房地产开发项目纳入固定资产投资计划，要根据城市规划、年度建设用地、和市场需求，报批有关部门批准。立项时要提供可行性研究报告领取《房地产开发项目手册》在取得土地使用权后15日内到建设主管部门验核备案筹措开发建设资金一般土地费用由企业资本支付，而其他资金主要通过金融机构等融资选择开发项目实施阶段的监理单位选择勘察、设计单位申请《建设工程规划许可证》开发企业在获取土地使用权证后，根据城市规划部门要求，委托建筑设计院编制初步设计方案，报规划、消防、抗震、环卫、供水供电部门审查。设计方案通过后，还需委托设计院进行施工图设计，然后报批，并由规划部门现场验线，发建筑核位红线。核发《建设工程规划许可证》项目报建建设工程报建内容包括：工程名称、地点、投资规模、资金来源、发包方式、计划开竣工日期、工程筹建情况。报给建设主管部门提供的资料包括：立项审批文件、《建设工程规划许可证》、资金证明等建设主管部门审查通过后，可以进行建设实施阶段三、建设实施阶段选择施工企业申请领取《施工许可证》开发项目工程与控制可自行完成，也可委托工程项目管理或建立单位来完成商品房预售主体结构完成并封顶，且具备所有项目所有审批条件可申请预售证竣工验收包括预验收、单位工程竣工验收和项目综合验收预验收是开发企业和监理公司对工程勘察、设计、施工质量等进行全面检查，发现问题整改。综合验收是开发商邀请城市建设主管部门的正式验收四、租售和服务阶段商品房销售包括前期预售和现房销售物业租赁租售后期服务保修成立物业管理公司或委托物业管理第三节房地产开发模式

房地产开发模式，有多种划分模式，这里根据房地产企业核心过程的不同划分为多元化开发模式和专业化开发模式一、多元化开发模式综合项目开发包括融居住、商业、旅游观光与一体的主题社区开发；集旅游、保健、高尔夫为一体的综合度假区开发；具备购物、餐饮、综合服务、休闲娱乐、旅游等一体的集合式商业经营地产项目等一类开发项目这类项目，多种物业功能和经营方式相互支撑，投资时间长，规模大，各类项目多，管理复杂。如各城市的欢乐谷就是一个集旅游、休闲娱乐、商业等的综合项目，地产与旅游品牌互动发展；各城市的CBD融合商业、住宅、酒店、服务娱乐等的商业地产开发项目。纵向一体化开发开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式。拓展房地产投资及与之相关的房地产资产管理业务，是房地产开发企业可持续发展的途径。房地产与物业资产管理贯穿房地产项目建成后的全寿命周期过程，其目标是使房地产价值最大化。未来房地产市场会从提供增量为主向保持存量为主转变，物业资产管理会成为企业的主要业务。混业开发开发企业跨行业的互动发展。如开发企业同时涉及金融投资、建筑建材、施工、装饰装潢、商业零售等行业。可以利用其它行业的现金流支持房地产开发活动。

2010年5月9日，在武汉华侨城·欢乐谷主题文化研讨会上，东湖风景区管委会有关负责人透露，武汉欢乐谷将于辛亥革命100周年纪念之时开业。“每个欢乐谷，都会有不一样的感受”。华侨城控股公司副总裁、武汉华侨城执行董事吴斯远表示，目前欢乐谷已经完成了东（上海）西（成都）南（深圳）北（北京）的首轮布局。作为第二轮布局的武汉欢乐谷（华中地区），是华侨城的第三代主题公园产品。该项目将与当地文化融合，融合楚文化的元素，改变武汉旅游“两菜一汤”（黄鹤楼、归元寺、东湖）的旅游格局。据了解，总投资额约45亿的武汉华侨城大型旅游综合项目—东湖欢乐谷位于东湖北岸，包括欢乐谷主题公园、独立水公园、开放式的都市娱乐休闲区、主题酒店和主题社区，项目用地3100多亩（不包括水域）。届时，亚洲首座双龙木质过山车、国内最大的人工造浪沙滩、最大室内家庭数字娱乐中心、三屏4D影院、武汉最大的专业剧场等50多项游乐设施将亮相江城。武汉欢乐谷成立于1988年，现企业资产1000亿元，年销售额600亿元，年纳税50亿元，中国房地产领军企业之一万达集团，在全国50多个城市投资项目中，已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，目前持有收租物业面积700万平方米，是亚洲领先的不动产商，是中国商业地产综合实力居前的领先品牌。计划到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80亿元。万达广场是中国商业地产第一品牌。万达集团在各地投资兴建的商业大楼一般都包括购物中娱乐中心和城市公寓。所建之处，都成为当地地标性建筑。商业地产：已开业27个万达广场，计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。高级酒店：已开业8家五星级酒店，计划到2012年开业45家五星和六星级酒店，营业面积超过200万平方米。

大连万达集团—万达广场文化产业：已拥有400块电影银幕，计划到2012年开业110家以上的影城，拥有银幕1000块，年收入30亿元，成为排名全球前八的电影院线。连锁百货：已拥有11家连锁百货店。商业地产是万达集团第一支柱产业。集团在全国首创了订单商业地产的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体。上海是万达集团全国发展布局的核心城市，计划未来在上海总共开发8-10个左右的万达广场和五星级酒店项目。万达在武汉将拥有6个万达广场，总投资400亿元，加上即将开业的宜昌、襄樊的万达广场，万达在湖北总计将建设10个万达广场。万达商业地产第三代城市综合体（HOPSCA）：

H（Hotel）：酒店；

O（Office）：写字楼；

P（publicspace）：公共空间；

S（Shoppingmall）：购物中心；

C（culture&recreation）：文化娱乐休闲设施；

A（Apartment）：公寓。万达城市综合体的四大社会效益：

一、每个综合体为社会新增近万个就业岗位；

二、每个综合体每年创造上亿元税收；

三、城市综合体是一站式消费场所，全方位满足群众的消费需求；

四、每个城市综合体都创造一个城市新中心。沈阳太原街万达广场（营业中）石家庄裕华万达广场（在建）评价东北最大的商业项目之一

集团最大，第三代城市综合体规模建筑面积37万m280亿元，建筑面积183万m2项目构成购物中心、室内精品步行街、高级公寓及写字楼组成。购物中心总建筑面积15万平方米，引入沃尔玛超市、国美电器等著名连锁商业企业；室内精品步行街9万平方米，引入电影城、量贩式KTV、大玩家超乐城等国内知名企业主力店及屈臣氏、重庆小天鹅、小肥羊等近百个品牌商家进驻经营，集时尚、购物、休闲、娱乐、美食于一体，一站式满足百姓的消费需求。集大型购物中心、连锁超市、5A写字楼、超五星级酒店、国际影城、公寓、住宅为一体的城市商业广场。融汇商业、商务、文娱、休闲等城市一级功能设施。28万平方米的商业购物中心及3栋共10万平方米的高档公寓；一栋超五星白金酒店及2栋5A级豪华写字楼；111万平方米高档住宅区，配建小学、幼儿园、医院万达广场个案二、专业化开发模式房地产物业物质形态的多样化、产品分布的地区性，以及开发经营过程的阶段性、高风险性和不确定性；还有城市可供应的土地日益稀少，规模越来越小等，使得专业化开发模式成为开发企业的重要选择。专业化开发模式产品形式相对简单、经营管理活动集中在相对小的范围，质量管理易标准化、制度化，施工技术要求不高，材料、设备特性接近。易于管理控制。

特定物业类型开发企业选择某类物业作为相对专一的开发对象很多开发企业初建时期都属于这种开发我国当前很多开发企业专注于商业住宅开发服务集成式开发开发投资企业，以房地产服务集成商业的形式，提供专业房地产服务来推进房地产开发项目开发开发企业按照投资人要求，提供房屋个性化定制与服务，如进行房屋个性化设计、建造和经营，也可以通过品牌授权，输出管理与规模模式，推动当地开发项目的实施。“金招万宝”之—万科集团

成立于1984年5月深圳万科企业股份有限公司，是目前中国最大的专业住宅开发企业。至2009年，已在20多个城市设立分公司，2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。万科专注于住宅开发行业，建立完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（简单不复杂；规范不权谋；透明不黑箱；责任不放任）享誉业内。2008年由世界权威的品牌价值研究机构——世界品牌价值实验室举办的2008世界品牌价值实验室年度大奖评选活动在京展开，在住宅品牌类的评选项目中，万科地产凭借优异的品牌印象和品牌活力，一举囊括“2008年度中国最具竞争力品牌”和“中国购买者满意度第一品牌”这两项荣誉称号。万科有意以美国最优秀的房地产开发商之一——PulteHomes公司作为新的标杆企业。

新标杆精神之一：关注投资者利益。2003年PulteHomes公司业务遍及全美27个州、48个城市，同时开发约70个项目，它保持着连续53年的盈利记录。在过去10年里结算量增长了360％，到2003年全年售房接近3.3万套，营业收入复合年平均增长20％，持续经营活动收入复合年均增长24％。该公司股票投资回报是10年前的2.18倍，同期标准普尔500指数为102％，道琼斯工业指数为153％。PulteHomes公司在良好业绩增长与股东稳定回报之间取得了平衡，万科意识到企业必须更多从股东角度考虑成长问题。而这恰恰是万科巩固和进一步拓宽强大的融资平台，确保公司跨地域经营的良好势头得到源源不断地资金支持的关键所在。自1997年以来，万科累计分红派现金额是国内所有上市房企中最高的，万科还获得《投资者关系》（IR）杂志主办的亚洲区最佳投资者关系奖，这个奖项一定程度上代表了业界权威对万科投资者关系管理的认可。万科提出投资者关系管理四个基本做法：第一，保持持续良好的增长性；第二，给投资者长期稳定的回报；第三，在资本市场运作及公司融资策略制定时充分听取中小股东的意见；第四，重视投资者关系。

标杆精神之二：细分客户市场。根据独立第三方所作调查，目前万科客户的重复购买意向为63％，30％左右的业主由老客户推荐，70％以上则靠市场口碑吸引。而PulteHomes公司达到40％以上的客户实际重复购买率，仍让万科看到了进一步培养客户忠诚度的充分空间。迄今，万科已成为全国性知名品牌，市场占有率为1％，而PulteHomes公司全美市场占有率高达4％，能做到这一点，体现了PulteHomes公司对各个细分客户市场全面把握和积极渗透的能力。

与目前国内仅把楼盘粗略地分为高、中、低档房的状况不同，美国房地产产品市场发育很成熟，已细分为首次置业、首次换房、二次换房和活跃长者置业四大块，PulteHomes公司是全美惟一一家在上述所有细分市场中均提供主流产品的开发商，2001年更通过并购DelWebb公司，获得了SunCity品牌，最终是公司成为55岁以上活跃长者置业市场的领导者，而这一市场在美国增长是最快的。中国现在60岁以上人口超过了10%，开始进入老龄化社会阶段，这为房地产企业带来了一部分类似美国情况的活跃长者置业的新市场，这个市场具有良好的成长性。

“万科”是行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

1991年万科开发第一个住宅项目天景花园，提出了“优质服务”的口号。万科首创物业管理的服务模式拉开了房地产优质服务的卖点，掀起物业管理浪潮，为众多房地产开发商所效仿。王石从索尼的经验中引进和变通得来的“物业管理”模式和“优质服务”口号的运用和推广，因为首创而迅速形成强烈的影响力，万科的物业管理模式的创立正是其独特的品牌标签。此后万科在开发新项目时对这一模式的坚持事实上具备了无形的外部传播力，使得万科品牌的印象在市场中得以扩展和加强。万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。“我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失”的理念被广为认同。第四节房地产开发企业

房地产开发企业是房地产开发经营活动的主体，依法成立的房地产开发企业，取得有关部门审定认可的房地产开发资质企业，是从事房地产开发经营的必备条件。确定房地产开发企业法人地位及行为的法律依据有《中华人民共和国公司法》和住房及城乡建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》以及各省市实际制定的有关办法。一、房地产开发企业的类型按产权关系分全民所有制开发企业（央企、国企、市属城市建设综合开发公司）集体所有制开发企业中外合资开发企业中外合作经营的开发企业外商独资的开发企业注意：合资与合作企业存在区别：（1）合资企业的投资折算成股份；合作企业的合作者投入不折算股份，只按合同的约定分配收益。（2）合资企业是独立的法人；合作企业是一种合伙关系，是两个独立的法人。（3）合资是一种长期的经营，合资企业一般是专营公司；合作一般较短，大多是项目公司。按经营业务范围分专营公司兼营公司项目公司按企业的资质等级分四级开发资质一级资质由省、直辖市、自治区人民政府建设行政主管部门初审，报住建部审批；二级及其以下由省级建设主管部门审批。二、房地产开发企业的资质等级一级资质注册资本不低于5000万从事房地产开发经营5年以上近3年累计竣工面积30万平米以上，或累计完成与此相当的投资额连续5年建筑工程质量合格率达100%

上一年房屋建筑施工面积15万平米以上，或相当的投资额有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关的经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人未发生重大工程质量事故二级资质

注册资本2000万以上从事房地产开发经营3年以上近3年累计竣工面积15万平米以上，或累计完成与此相当的投资额连续3年建筑工程质量合格率达100%

上一年房屋建筑施工面积10万平米以上，或相当的投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关的经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人未发生重大工程质量事故三级资质

注册资本800万以上从事房地产开发经营2年以上累计竣工面积5万平米以上，或累计完成与此相当的投资额连续2年建筑工程质量合格率达100%

上一年房屋建筑施工面积10万平米以上，或相当的投资额有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关的经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人未发生重大工程质量事故四级资质

注册资本100万以上；从事房地产开发经营1年以上；已完成建筑工程质量合格率达100%

有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关的经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。未发生重大工程质量事故第五节房地产开发法律体系

房地产业与国民经济的许多行业紧密相连，对国民经济的发展具有极为重要的作用；又是与居民的生活居住水平联系在一起；房地产对国家的金融政策及金融秩序影响大；房地产业本身涉及面大，管理复杂，因此就我国目前阶段而言，房地产受国家政策影响大，是一个政策性强的行业。世界上许多国家在经济发展中都出现因对与房地产有关的监控失误导致的经济问题，如美国的次贷危机，（附美国次贷危机路线图）亚洲金融危机前后的日本房地产泡沫，香港房地产的周期性波动等房地产开发活动中涉及的法律体系包括法律、行政法规、部门规章、规范性文件和技术规范等。一、房地产开发法律体系按房地产开发立法层次分

房地产开发法律。由全国人民代表大会或常务委员会制定和颁布。一般以“法”的形式出现，主要有《房地产管理法》、

《土地管理法》、《规划法》、《建筑法》和《招标投标法》等。立法层次上的法律还包括最高法院的一些司法解释。房地产开发法规。由国务院或省级地方人大制定或颁布，一般以“条例”形式出现，主要有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产拆迁条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让条例》等；还包括各省级人大制定与此相适应的条例等。房地产开发规章。由国务院下属部委或省级地方人民政府制定颁布。一般以“办法”、“规定”形式出现。如《房地产开发企业资质管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理规定》等房地产开发其他相关法律法规。如《物权法》、《公司法》、

《合同法》等。按内容分

房地产开发的基本法律规范。如《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理条例》等房地产开发前期阶段的法律规范。包括涉及土地使用、开发拆迁、规划设计方面。如《土地管理法实施条例》、《城市房屋拆迁条例》、《建筑工程设计招标投标管理办法》、《建设工程勘察设计管理条例》等房地产开发建设阶段的法律规范。包括建筑施工和建立法律规范。如《施工招标投标管理办法》、《建筑工程施工许可管理办法》、《建设工程监理范围和规模标准规定》、《工程监理资质管理规定》等。房地产开发交易服务阶段法律规范。包括房地产交易和物业管理的法律规范。如《城市房地产转让管理规定》、《城市商品房预售管理规定》、《城市房屋修缮管理规定》、《物业管理条例》等。

房地产权属登记管理的法律规范主要是《城市房屋产权产籍管理暂行办法》

二、房地产开发基本制度房地产开发经营管理制度建设用地及房屋拆迁基本制度城市规划设计管理制度工程建设管理制度房地产交易管理制度物业管理制度

这些制度都是以相应的房地产法律法规、条例等进行支持，使得房地产开发过程制度化、规范化。第六节我国房地产的发展过程

我国正真意义上的房地产市场化发展，是从1998年开始，虽然只有短短的十余年时间，但为我国经济的发展以及居民住房条件的改善发挥了巨大的作用。我国房地产也在发展中不断调整。我国房地产的发展，主要取决于以下几个条件：其一：住房制度改革其二：城市土地使用制度改革其三：房屋统建模式改革，确立房地产开发企业为房地产市场发展的主体主要表现：

1、初步明确房地产的商品性，迈出住房体制改革的步伐

2、房地产作为商品开始经营性运作

3、住宅建设恢复性启动，出现新的生机

4、1984年，国家计委、建设部发布《城市建设综合开发公司暂行办法》，规定“综合开发公司是具有独立法人资格的企业单位”“主要任务是经营城市土地开发和房地产业务”，中等以上城市应组建两个以上的开发公司，鼓励竞争第一阶段：房地产业的复苏阶段（1979—1984）

主要表现

1、土地使用制度改革不断走向深入

2、住房制度改革积极推进，住房商品化实施并不断完善。

3、房地产开发规模扩大，房地产业获得初步发展标志：1998年3月，朱镕基总理提出了“从今年下半年停止住房实物分配，实行住房分配货币化、商品化”；7月，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）

4、1994年7月，全国人大颁布《城市房地产管理法》，一些规范性文件和技术规程如《城市房屋拆迁条例》、《城市商品房预售管理办法》等先后颁布实施，使得房地产管理有法可依、有章可循。第二阶段：房地产业的初步发展阶段（1985—1998）主要表现：1、彻底废除住房分配制度，扩大商品房市场需求2、住房抵押贷款制度成为支持居民买房的重要制度支持3、消费者个人购买住房行为逐步增多4、新《商品房买卖合同示范文本》于2001年在全国范围内参考使用5、国务院于2003年8月12日颁发了由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。

6、土地使用权出让不断规范化、市场化。

7、2003年6月，《物业管理条例》颁布并实施

第三阶段：房地产业的鼓励规范发展阶段（1999—2003）主要表现：1、宏观经济态势良好、居民收入增长形成强劲需求拉动。2、住房购买兼具消费、投资功能，房地产投机程度不断加大，炒房行为增大，房价逐步推高，房地产泡沫出现。3、土地使用权出让废除协议方式，采用更公平、更市场化的拍卖或挂牌方式。国土资源部、监察部联合下发了71号令，要求各地要在2004年8月31日前将土地历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004年8月31日因此被业界称作“大限”。4、国家先后发布旧“8条”、新“8条”、国“6条”、国“15条”，并多次提高存贷款利率和存款准备金率等抑制房价的过快上涨，但房价越调控越上涨。直到2007年9月，央行与银监会联合下发359号文以及后来的452号文，要求执行第二套房贷政策，严格个人住房贷款、房地产开发贷款管理和规范土地储备贷款管理。高烧不退的全国房地产市场，才开始出现了逆转的迹象。第四阶段：房地产业的规范、调控、繁荣泡沫阶段（2004—2007）

背景：由美国次贷危机导致的全球性金融危机乃至经济危机，世界各国纷纷采取救市、刺激措施。防止经济的进一步衰退

我国政府宣布了投资4万亿、扩大内需的经济刺激计划，并制定了十项具体措施。其中房地产更是首当其冲，如二套房松绑、降低首付比例、放宽房贷年限、贷款利率七折，交易契税减免，开发商保证金缓缴等措施，随着流动性泛滥的加剧，房地产市场迅速升温，“地王”频现，大量的央企参与房地产业务，房价节节高升，甚至远远超过2007年的价格高点。根据国土部公布的数据，2009年房地产价格涨幅超过25%，房地产投资投机盛行，引发新一轮的房地产调控的讨论。

当前：2008—至今房地产低谷—刺激—泡沫化争论—调控观点一：房地产业对经济增长至关重要，是国民经济重要的支柱产业。因此房地产应大力发展。近年房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。2003年房地产投资额首次超