创业管理课件第五章选择经营场所

第五章选择经营场所一、如何选择经营场所 二、作出租赁或购买决策 三、操作要点 四、一个真实的故事

•••••••如何明确你对经营场所的需求？有哪些可供选择的经营场所？如何利用技术来节约支出？是长期租赁、短期租借还是购买？如何获得资助？如何谈判合同条款？如何终止合同？

如何选择经营场所

许多小企业的所有者都非常重视经营场所的选择，并把经营场所作为向周围的人（包括他自己）证明企业实力和生机的一种手段。•经营场所要求问答表–客户对你经营场所的最大要求是什么？•客户是否要经常造访你的公司？•你是否需要提供实物展示？–规划出办公、经营空间的大小。如何选择经营场所（续）–经营地点（或现有的地点）是否影响员工聘用？•这个问题是否取决于经营地点或离市中心的距离？•这个问题是否取决于经营地点所在建筑的风格或建筑水平？–是否可以预见什么时候企业需要重新搬迁？•你是否可以提出一个上述问题的时间预测？–你的公司是否能承担获得经营场所的一笔全额 付款，或者需要以最小预付款加上后面分期付 款的方式解决资金问题？

如何选择经营场所（续）•经营场所要求问答表（续）经营场所的类型（续）•零售业场地（续）–考虑两个问题：•问题1：购物街道是否允许横穿，许多购物者宁愿绕过街道也不会去横穿它。•问题2：你的铺面离主要购物中心有多远（不要超过200米）。–一条街的一边确实十分繁华，因为那边 有银行也有食品店，但另一边的商店却 在苦苦挣扎，原因仅仅是因为人们不愿 意横穿马路。经营场所的类型（续）•制造业场地–如果已经拥有或正打算创办一个使用各 种重型机械的制造公司，你的经营场所 选择也就被限制在政府颁布的规划条例 所允许的地点–如果你已经涉足了加工制造领域，也许 靠近公路、铁路和机场等因素就成为考 虑场地选择的重点。经营场所的类型（续）•商务楼场地–这种类型可用于轻工业加工、装配、批 发和办公室等用途。这也是目前用途最 通用、数量最多、建筑风格和设计最广 泛的一类场地。–显然，一个批发公司也需要具备交通运 输方面的便利条件，比如说通向公路、 铁路和机场的方便。经营场所的类型（续）•商务楼场地（续）尺4–我们在仓库里用木板搭建了一个阁楼， 并在上面用装饰板和人造天花板隔出了 五间大办公室，通过这种办法我们最终 在4500平方英尺的区域内容纳了了20名员 工，而成本仅为每平方英尺4英镑。–合计下来，在第一年就节约了了13000英 镑，随后每年的节约更高达达33000英镑。 这就是以上决策的效果。经营场所的类型（续）•按需要设计定制建设–设计定做的好处就是完工的建筑能够最大程度地适应你企业的需要。•租用商务中心–这些中心都设有配备职员的接待区，记帐收费 的商务谈判室，以及可供出租的小办公室和商 务单元。–对快速发展的创业公司具有很大的吸引力。–如果你需要的话，还可以为你提供文秘服务。–刚进入的时候感觉相对贵一些，但从长期来看却可以给你带来客观的节约。经营场所的类型（续）•采用虚拟公司形式话/–适当考虑利用技术来节约空间的问题。–传呼机和移动电话/移动网络–电话调度安排系统–外部呼叫中心和电话服务台–利用因特网和电子邮件–而员工们则可以在家里、汽车上或客户现场完成自己的大多数工作。•科技园和企业孵化器经营场所选择要点•小提示1：在考虑合适的场地时要充分发挥 你的想象力，因为从长期来看这可能为你 节约大量的钱。•小提示2：不要接受业主所声称的条件，而 是要按自己的要求去谈条件，如果无法谈 成，就做好另找一家的准备。经营场所选择要点•小提示3：在你做选择时必须考虑留有余 地，因为随着企业发展你可能会面临场地 需要上的变化。–在最初的几年，公司的外在形象也并不显得很重要。–我们必须在办公室接待客户了。考虑重新选择一个具有外在形象的建筑作为新的场地，–我们最终选择的是一座形象突出的写字楼的三 个楼层，公司的所有职能都安排在同一个楼 里，而完全铺地毯的批发作业也给客户留下很 深的印象。租赁或购买决策是短期租用、长期租赁、还是购买下来？运营流动资金是你公司的血液，决不能随便减少而用于增加固定资产。租赁或购买决策（续）•购买–如果你有相当的资金节余和储备，你也

许会考虑采取购买的方式获得场地。–你通过自己的基金获得经营场地的产

权，然后又按年度出租给你的公司使用。–你的公司购买经营场地，然后以场地为抵押向银行贷款解决流动资金问题。（有什么好处？）去找一位熟炼的税务会计师，让他来帮你打理这些相关事宜。租赁或购买决策（续）•长期租赁提示1：我们给你的忠告是，由于你的经营环境 总是处于不断变化中，因此最好不要接受长期 租约。–如果你是一个新企业，或者经营的时间不 长，一般租赁方肯定会要求你提供租赁的个 人担保。我们的忠告很简单，就是想方设法 避免去做担保。如果你没有别的选择，而且 很难再谈下去，也要注意避开那些由你个人 承担的责任。租赁或购买决策（续）•长期租赁（续）提示2：要特别注意租金的调整。–你必须想办法在租约里规定租金上涨的上限 百分比，并在整个租期里预先明确下来，或 者尽可能明确规定减少租金调整的次数，最 好是减少到零。租赁或购买决策（续）•长期租赁（续）提示3：要搞清楚租约终止的规定–在需要终止租赁时，你应该尽量想办法 延长争议处理的时间，因为在这段时间 内业主仍有义务为你提供服务并保护你 的财产。提示4：要搞清楚租赁场地的保险情况和维修责任示5提示5：不存在所谓的标准租约合同，所有的事情都是可以讨价还价的。租赁或购买决策（续）•租金和服务费–一份租约所涉及的费用一般可以分为租金和服务费两个部分。–作为准备进驻的承租人，很重要的一点 就是你要完全搞清楚需要交纳的服务费 是哪些。其收费是否合理是值得怀疑的。

租赁或购买决策（续）•租金和服务费（续）–但租金却是完全可以在谈判中讨价还价 的。谈判之前你要先搞清楚附近地区类 似的租金收费标准。及业主招租的急迫 程度等信息。–以下是一些谈判时提出的条件实例：•业主同意免除你开头六个月的租金，以补偿你在搬进去时的所有花费。•对第一年的租金给予六折优惠。•第二年的租金也可以考虑打折，然后再恢复到正常价格水平•即使大家都接受了以上条款以后，正常租金的价格水平也还可以继续谈。租赁或购买决策（续）•保险问题–提示6：邀请你的保险代理人查看你所选中的 经营场地，并要求他对场地中的每一个建筑提 出书面的报费报价。这份报价也要包括由你自 己承担的强制性安全措施的费用。这种服务可 以由你的保险代理人免费提供。•治安状况–提示7：对你相中的每一栋建筑物，都要想办法得到详细介绍其犯罪率的免费报告。租赁或购买决策（续）•资金资助–政府大力提倡的城区复兴计划也促使城 市的某些地区被指定为经济开发区。这 就为小企业发展带来了很多好处。比如 说给予营业减免待遇，对租房提供补助 及其他优惠待遇。–在寻求资助方面，我们的建议是：•与你们当地的小企业服务局加强联系，从他们那里了解到有关的资助信息•向本地议会的经济发展小组介绍自己的企业•扩张选择场地时的考虑范围，尽量把本地的经济开发区包含进去。实作要点件,•••••••搞清楚你的公司重新搬迁的根本原因是什么了解你自己的财务状况和局限了解市面上可供选择的地点洽谈租赁条款，引入自己的法律顾问参与认真仔细地了解所选产地的使用限制条件在谈判合同时硬下心来讲条件,不要有任何歉疚感有关的法律手续费用要分清楚，只应该承担你自己该

承担的部分，不要替业主承担属于他应该承担的部分•不要匆忙地作选择，而且要尽量避免个人的担保或承 诺•尽可能争取获得政府资助

一个真实故事•清华大学毕业生在美国的成功故事产+馆+––––––1987年到美国学计算机1990年开始开餐馆与