大福三旧改造项目市场分析部分(南海大沥)

12345项目本体分析6南海写字楼市场分析佛山宏观环境分析南海商业市场分析12345项目本体分析6目录南海写字楼市场分析佛山宏观环境分析南海商业市场分析南海经济——经济高速发展，区域内消费旺盛近年南海经济持续快速增长，国内生产总值增长率保持在14%以上；南海经济总量在佛山五区列第二，仅次于顺德，是佛山重点发展区域之一，发展趋势良好；南海消费消费品零售总额从2006年至2010年的年平均增长率达到20%以上，2010年南海社会消费品零售总额达到545.5亿元，占同期南海国内生产总值的30.4%城市经济分析资料来源：佛山统计局2010年末南海全区常住人口为258.88万人，占佛山常住人口的36%；据户籍人口统计，2010年末南海全区户籍人口117.50万人，占南海全区人口的45.4%，户籍人口略低于外来人口；2010年户籍人较上年增长不足0.1%，增幅远小于全区常住人口增长比例，说明近年来南海区外来人口明显增长；人均GDP>8000美元时，商业地产进入高速发展期区域区域面积（平方公里）户籍人口（万人）禅城区153.6960.31南海区1073.8118.94顺德区806121.32高明区96029.31三水区874.2239.17南海人口总量和人均GDP——人口和人均GDP增长明显，商业市场需求潜力大资料来源：佛山统计局大沥经济——第二产业为主，第三产业发展潜力大。数据来源：佛山市政府统计公报、各城市政府统计公报区域生产总值：2010年GDP生产总值376亿元，约占南海区经济总量的18%，同比增长14.5%；经济发达，GDP在佛山所有镇街中排名第三，仅落后于狮山和容桂街道；支柱产业：以第二产业铝型材为主的有色金属和内衣制造业为大沥支柱产业，同时大沥发展摩托车、商贸物流、房地产等产业，培育出生物医药科技、金融服务、现代物流、大宗商品电子交易等新兴产业；发展趋势：鉴于第二产业发达，大沥政府积极推进优二进三战略，推进第三产业发展，尤其是商业和房地产业。资料来源：佛山统计局大沥部分知名企业一览序号企业名称使用商品品牌建厂时间1广东联邦家私集团有限公司家具设计、制造联邦家私19842广东中联电缆实业有限公司电线电缆制造中联电缆19823佛山市依之妮内衣有限公司内衣生产依之妮19854佛山市南海新怡内衣有限公司内衣生产新怡19875佛山市奥丽侬内衣有限公司内衣生产奥利侬19896广东雅洁五金有限公司五金制造雅洁19907广东凤铝铝业有限公司铝合金型材凤铝19908广东华昌铝厂有限公司铝型材伟昌19909佛山市南华铝业有限公司铝合金型材南华199210广东亚洲铝厂有限公司铝合金型材南亚牌199211广东伟业铝厂有限公司铝合金型材伟业199212广东坚美铝型材厂有限公司铝合金型材坚美199313南海远东电器厂电风扇具远东、钻石、远钻、FC3A199314广东嘉莉诗（国际）服装有限公司内衣生产嘉莉诗199515佛山市南海区黄岐富丽装饰材料厂强化地板富丽装饰199716佛山市南海区建宝铜铝业有限公司铝合金型材裕兴、粤宝、金美200217佛山市南海盐步华盛家用电器厂电风扇具齐飞、加星、加荣2002部分大沥知名企业——10大沥人口结构——人口为南海镇街最多，且本地居民为多，有利于零售商业的发展大沥常住人口约61.6万人，其中户籍人口26.6万，外来人口所占比重相对较低。一般而言，户籍人口消费力高于外来人口，此人口结构有利于提升零售商业的发展水平。辖区面积较大，西部以产业园为主，居住人口密度相对中心区域小。资料来源：各街道办事处禅城大沥狮山桂城罗村里水丹灶西樵九江资料来源：佛山统计局珠三角发展规划——佛山承业广州产业转移，升级产业结构。珠江口西岸以珠海为核心城市，佛山定位为西岸的发展节点，城市辐射力有所弱化。广佛同城是发展重点，打造广佛经济圈，强化广州、佛山同城效应，并以此为示范携领珠江三角洲地区一体化进程。将有助于佛山承接广州的产业转移，从而优化佛山本地产业结构。资料来源：《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》城市规划分析佛山规划——形成“2+5”组团格局，其中中心组团由1个核心区和7个分组团组成，目标职能为区域内地区性主中心总体战略目标定位：产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山；城镇发展布局：市域城镇为“多级、网络化、组团式”的空间结构，形成以中心城区“2＋5”组团为集聚区的“指状发展，网络联系”的空间增长关系；“2”：中心组团和大良容桂组团；“5”：狮山组团、西南组团、西江组团、大沥组团和九江龙江组团；中心组团（由1个核心区和7个分组团组成）目标职能：区域内地区性主中心；全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心；全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地；具有高品质生活环境的城市生活区；具有悠久历史人文环境的地区。从布局上看，缺少有利于大沥建设的规划因素中心组团南海区域规划——“中枢两翼，核心带动”发展战略，以文化、城市、产业为核心带动南海整个经济社会全面转型东翼中枢西翼金融商贸产业总部都市生态人才高地现代制造产业智库交通枢纽物流商贸文化旅游生态休闲区位定位主要产业代表项目东翼金融商贸产业总部都市生态人才高地金融商贸、产业总部等高端项目广佛智城、大沥有色金融交易中心、广佛金谷和广佛CBD（中央商务区）中枢现代制造产业智库交通枢纽汽车制造、新型显示、新光源产业、节能环保、生物医药产业、装备制造、金属加工一汽大众、大沥有色金属产业园、中国科学院佛山产业技术创新与育成中心生物医药科技产业中心西翼物流商贸文化旅游生态休闲旅游、物流西樵山旅游官窑货场九江港口项目位于南海东翼区位定位主要产业代表项目一脊发展轴承接南海千灯湖北延，建设金融高新技术服务区D区。加快广佛国际商贸城建设步伐,商贸物流、金融保险、城市商业、会展中介、星级酒店、写字楼宇和房地产等优质项目广佛国际商贸城中心区（广佛智城、大沥有色金属交易中心）、金融高新区D区东翼发展轴承接广州“西联”辐射效应,形成与广州及桂城产业对接、错位发展的格局，发展商贸物流、城市商业、房地产和现代服务业等第三产业,适当发展优质都市型工业,倾心打造海北新城，大力发展都市型经济。海北新城盐步内衣创意产业园西翼发展轴西部以大沥有色金属产业园和中医药生物科技产业园为载体有色金属为主的制造产业和中医药生物科技产业，大沥产业相关的物流业。加快大浩湖城市综合体的开发建设,推进休闲观光、文娱康乐、星级酒店、商业中心和房地产的发展,使之成为大沥镇经济发展的新亮点。中医药生物科技园有色金属产业园广佛新世界综合体大沥规划——总体目标为将大沥建设成总部基地、商贸重镇和广佛前沿阵地大沥规划——“一脊两翼、东优西拓、优二进三”是大沥拓展发展空间，调整产业结构的重要战略。东翼发展带大沥有色金融产业园海北新城盐步内衣创意产业园一脊发展轴中医药生物科技园广佛国际商贸城中心区金融高新区D区大沥产业片区规划西翼发展轴效果图——金融高新区D区广佛国际商贸城中心区——有色金属交易区广佛国际商贸城中心区规划——写字楼与商贸服务业经济为主，打造南海新城区中心。区位：大沥、黄岐和盐步的边远地区（联滘地区）。定位：南海城市中轴线的商务中心区和生活服务中心，由有色金属交易中心、商务办公、酒店服务、现代流通、公共服务项目五大核心功能构筑而成，并衍生出居住、消费型商业等功能，打造配套完善的“广佛新地标”。广佛国际商贸城中心区空间结构示意图广佛国际商贸城中心区区位图大沥有色金属产业园规划——高新技术和有色金融产业集群发展，成为新的高端产业聚集地，未来居住人口众多。大沥有色金属产业园规划区位：大沥有色金属产业园座落在大沥镇西部风景秀丽、交通便捷的仙溪湖畔；面积：总规划面积12500多亩；规划：分高新技术开发区和有色金属开发区两部分；现状：首期1800亩，工业园已引入三十九家企业；二期11000多亩的铝型材加工区有色金属开发区的开发工作正在抓紧建设中，预计明年上半年南片区可以完成基础设施建设。交通规划（1/3）——佛山市完善的城际交通体系联动了周边城市，项目交通便捷性优势明显规划道路系统由“五横六纵”区域性交通骨架道路系统和“方格网状”主次干道网络组成。“五横”：广佛高速公路－广三高速公路、建设大道快速路、广佛新干线－广州内环线珠江桥放射线、穗盐路－同庆大道、海八路；六纵”：广州西环高速公路、佛山一环快速路、桂和路、广佛高速公路、禅炭路、虹岭大道。项目位于广佛新干线与虹岭大道交界处，交通便利。

大沥现有路网交通情况交通规划（2/3）——以佛山西站（高铁区）为中心的交通枢纽，将加快南海中部地区的崛起佛山西站规划定位：集铁路、城际线、地铁、公交、长途巴士等多种交通方式高效、集成的综合交通客运枢纽。目标：以铁路和轨道交通为核心，简历服务全市以及广佛的高效集成的交通枢纽，以此为依托打造具有区域服务功能的城市副中心。区位：南抵桂丹路、西靠工业大道、北至兴业路、东邻兴塱路具体规划：三条国铁（贵广、南广、西部沿海）大量车次在佛山西站始发或终到，两条城际（广佛环线、广佛肇）贯穿其中，两条规划地铁线（佛山地铁三号线、八号线）、一条规划新型交通线（二号线）亦穿过佛山西站,一个规划长途客运站（佛山西站汽车站）依托于西站建设。佛山机场项目佛山西站资料来源：《佛山市综合交通规划（2008-2020）》项目交通规划（3/3）——广佛地铁3、5号线规划经项目周边，享广佛地铁之便利（3号线预计2018年前建成通车）佛山西站35宏观环境小结——项目所在片区，处于产业优二进三阶段，经济与产业发展迅速，商业地产进入高速发展期经济南海区域经济发达，大沥为南海区域经济重镇，素有广佛“黄金走廊”之称，未来将成为南海中心城区之一；消费大沥人均GDP较高，居民购买能力及购买意欲均较强，商业地产进入高速发展期；产于城市转型，产业“优二进三”的发展，商业服务与写字楼市场需求旺盛；趋势广佛经济圈将进一步促进珠三角城市一体化，沥桂商圈融合，大沥将成广佛化同城核心区域。12345项目本体分析6目录南海写字楼市场分析佛山宏观环境分析南海商业市场分析南海区商业网点规划——形成以沥桂商圈为核心的一主两副四辅的商业格局。南海区规划将形成一主，二副，四辅的商业格局。一主：大沥和桂城商圈为核心的南海沥桂商业主中心，两副：发展狮山、西樵两个城市商业副中心，协调发展罗村、丹灶、九江、里水四个城市辅助商业中心；近期目标：至2015年，社会消费品零售总额达到996亿元，人均零售面积达到0.9-1.1平方米。远期目标：至2020年，社会消费品零售总额达到2349亿元，人均零售面积达到1.2-1.4平方米。沥桂商业主中心狮山商业辅中心罗村镇级商业中心南海商圈概况——项目属大沥商圈，亦受桂城、狮山和罗村商圈影响。桂城商圈罗村商圈狮山商圈大沥商圈桂城商圈分析——沿南海大道和桂澜路两轴线发展，以保利水城为中心的千灯湖板块有望成为桂城商圈第三轴。千灯湖板块南海大道板块桂澜路板块2146378521463785南海广场汇潮天地佑一城凯德广场顺联奥特莱斯百花时代广场城市广场保利水城21463752146375星云锦汇创鸿广场万科广场万达广场地铁金融城荣耀大厦商业华南国际金融中心未来新增项目现有购物中心8中凯商务港8桂城商圈主要购物中心分析——主要商业项目名称经营业态租金水平体量规模经营现状南海广场化妆品、餐饮、电影院、首饰、眼镜、皮具、钟表、服装、鞋类、电器、儿童乐园扣点方式经营，提点14-26%地上10层（9、10层办公室），地下2层，6.8万㎡目前桂城商圈人气最旺的商场，人流及营业额一直居佛山地区前列凯德广场超市、服装、皮鞋皮具、珠宝饰品、化妆品、数码通讯、餐饮、娱乐联营扣点20%地上4层，地下1层，6.54万㎡相较于南海广场品牌更为年轻时尚，当前以日常生活消费为主，餐饮、娱乐等商业组成部分较为匮乏城市广场服饰、餐饮、通讯、化妆品、珠宝、家居一层商铺租金约100元/㎡1-3层为购物中心，约13万㎡整体经营状况始终较差，产权问题带来一系列负面影响，经营管理水平较差顺联奥特莱斯服饰、餐饮、通讯、化妆品、珠宝、家居纯提点模式1-4层为购物中心，约5万㎡今年年初开业，走中高端路线，与城市广场、百花时代形成差异化百花时代广场服装、化妆品、珠宝饰品、皮具皮鞋、餐饮一层商铺首年100元/㎡，次年200元，第三年220元，首年租金减半地上2层（带夹层），地下1层停车场，约2万㎡受区域内商业发展较慢影响，该区域人流量始终相对较少保利水城超市、主题百货、电影院、休闲娱乐、餐饮、电器、服装、化妆品、皮具箱包、鞋类二层商铺首年130元/㎡（免租半年），次年递增10%；按10-15%提点；租约三年一签地上4层，地下1层停车场，约16万㎡，水道面积2.3万㎡超大型纯商业物业，规划较为合理，整体定位较高，目前空置率较高，待商业成熟还需要一定时间桂城商圈属市级商圈，可影响辐射南海和禅城区域，商圈内购物中心较多，可满足不同层次的客户需求资料来源：佛山中原大沥商圈分析——东、中部板块商圈发达，西部板块暂未形成核心商圈。中部板块商圈东部板块商圈21463752146375嘉州广场盐步佳华商场黄岐商业步行街巴黎春天步行街南海新都会广佛智城宝盈广场西部板块商圈8华创广场89南海世纪广场9未来新增项目现有购物中心从南海、大沥定位规划、发展政策以及目前以及形成的发展趋势看，大浩湖及其周边地区，将是大沥西翼的核心商圈片区狮山商圈概况——以狮山广场为核心，商圈正在不断升级扩容中。狮山商圈213狮山广场水晶广场潮流坊和信广场213狮山镇政府6.3公里项目未来新增项目现有购物中心44腾大广场罗村商圈概况——城市中心开始北移，将建成以佛山西站为核心的新城市中心北区南区金盛广场金船湾广场2143521435至德广场圣地广场时尚金都未来新增项目现有购物中心项目4.2公里桂丹路佛山西站大沥&狮山&罗村商圈主要购物中心分析——区域名称经营业态租金水平（元/㎡）体量规模经营现状大沥商圈嘉州广场超市、餐饮、服装、影院、书城一层300-400（发展商返租）二层180-250（发展商返租）三层150-200（个体店）地上4层，地下2层，12万㎡项目规模过大，商圈消费能力有限，零售品牌店招商出现困难南海新都会餐饮、服装、化妆品、珠宝饰品、皮具皮鞋、影院、KTV一层200-300（品牌店）二层100-150四层100-150（潮流天地小面积商铺）地上6层，地下2层，约9万㎡目前大沥商圈人气最旺的购物中心，人流及营业额居大沥首位狮山商圈狮山广场超市、餐饮、日用百货、服装等临街50-100内铺45-55二层25-35地上2层，约1万㎡狮山目前唯一经营购物中心，低档消费为主，经营较为一般罗村商圈金船湾广场餐饮、百货超市、服装、KTV等临街50-80总建面5千多㎡，地上3层，地下1层，经营一般，低档消费为主时代倾城超市、银行、餐饮、品牌家居等临街80-100内铺50-60总建面2万㎡由于项目规模较大，而落成时间较短，经营较为清淡低端为主，形象较差，以临街底商铺与广场、超市结合，主要为满足镇街居民的日常生活需求中低端为主，形象较好，影响力可辐射整个南海区域，满足南海消费者的购物、休闲、娱乐等综合性需求。资料来源：佛山中原祖庙商圈、季华商圈、东方广场商圈、桂城商圈是佛山商业的主要分布区，也是佛山商业现状的集中体现商圈名称产品定位客户群体主要业态租金对比（按建筑面积计算）代表性商业未来发展研判桂城商圈高中低档商品桂城为主，辐射整个南海百货、餐饮、超市、娱乐一层约100-300元/㎡之间，经营情况不同，租金差距明显，部分商场提点14-20%南海广场、桂城·凯德广场、保利水城根据政府规划，南海大道沿线将发展成为服务、文化、消费领域，而千灯湖则构建生活便利的居住区大沥商圈中低档商品大沥，及辐射部分狮山、罗村等周边镇街百货、餐饮、超市、娱乐一层约200-400元/㎡之间嘉州广场、南海新天地大沥东部和中部和桂城商圈融合，形成沥桂商圈，成为南海新的中心城区，而大沥西部依托佛山西站，形成新的商圈狮山商圈低档商品商圈周边居民为主超市、百货临街50-100元/㎡，内铺45-55元/㎡狮山广场南海商业辅中心，服务于狮山镇街居民日常消费罗村商圈低档商品罗村镇街周边居民为主百货、超市临街50-100元/㎡；内铺50-60元/㎡金船湾广场、时代倾城根据罗村区域规划，桂丹路以北的罗村北区将成为城区新核心商圈比较——商圈影响力的大小，决定租金的水平高低资料来源：佛山中原南海主要零售物业档次定位——商圈影响力的大小，直接影响其物业档次定位高档零售物业中档零售物业低档零售物业南海广场保利水城凯德广场嘉州广场南海新都会狮山广场金船湾广场时代倾城桂城大沥狮山罗村区域项目名称总建筑面积（㎡）商业供应面积（㎡）入市时间售价（元/㎡）项目现状桂城地铁金融城32.8万6.6万2013暂未入市项目基本完工，住宅正在蓄客荣耀国际金融中心12.8万3万2014暂未入市基坑阶段星汇云锦29万8.4万2013暂未入市基坑阶段华南国际金融中心40万3万2014暂未入市主体工程基本完工，写字楼准备发售万达广场53.3万17.7万20125-10万街铺1-3期已售罄南海万科广场54万12万2013暂未入市住宅准备销售创鸿广场13.3万7万2013暂未入市住宅准备销售中凯文化商务港20.1万6.8万2015暂未入市基坑阶段大沥广佛智城80万25万20132-3万商铺、写字楼基本售罄，正在招商中宝盈广场11万1.2万20121.9-3万商铺正在销售中华创广场6.5万2.6万20122-6万商铺和写字楼正在销售中坚美展贸大厦9.16万2.7万2015暂未入市基坑南海世纪广场32万首期12万2015暂未入市规划中狮山水晶潮流坊3万3万20121-4万商铺正在销售中和信广场8.4万3.5万2013只租不售主力店基本招式完毕，准备开业罗村金盛广场7万7万2012只租不售主力店基本招式完毕，准备开业圣地广场10万3.7万2012只租不售主力店基本招式完毕，准备开业时尚金都（在售）6.2万2万2012内铺1.5万，街铺3万商铺正在销售中汇总16个项目——92.2万——————供应分析——商业综合体供应量巨大，同质化竞争不可避免，将形成激烈竞争。大沥有色金属产业园区创美印铁制罐有限公司广东南海大沥兴桥机械厂广东精达里亚特种漆包线有限公司雅洁五金装饰制品有限公司远轻中南铝业（广东）有限公司广东大福工业集团有限公司普威迅达模具制造有限公司佛山市南海区东佰塑料有限公司佛山市南海区大沥华强五金拉丝厂南海区建筑工程质量检测站佛山市南海东方新穗塑胶制品有限公司佛山市南海大沥永绍摩托车配件有限公司佛山市安川电梯有限公司佛山市南海鸿泰气体有限公司南海液化石油气钢瓶检测站广东喜派日化有限公司安臣锡品制造有限公司长新橡塑厂国东铜材制造有限公司南海安驰铝合金轮有限公司佛山市南海飞鹏(FlyingRoc)塑胶金属有限公司佛山市路华迪高(NOVADEKO)厨卫洁具有限公司佛山市南海区大沥盈耀印铁制罐有限公司佛山市南海开创包装材料有限公司大金岗土石方工程有限公司佛山市南海荟彩包装有限公司佛山市南海区皓锋金属喷涂铝业有限公司高帮家私有限公司佛山市南海剑丰金属制品有限公司······首期开发的1800亩高新技术开发区，已有76家以上企业入驻，预计厂区人口达到7-10万人以上大沥有色金属产业园人口分析——商业市场小结——大沥与桂城组成沥桂商圈，成为南海新中心城区；大沥西部地区尚无大型购物中心，以小型零散物业为主23未来项目周边镇街商业面积供应量巨大，项目存在激烈竞争1南海中部、大沥西部尚缺乏距有影响力的大型购物中心，市场存在机会；未来周边商业面积供应量大，存在激烈市场竞争。12345项目本体分析6目录南海写字楼市场分析佛山宏观环境分析南海商业市场分析佛山写字楼发展历程——

承接广佛同城，优二进三战略，佛山写字楼市场呈现快速、升级换代等发展趋势阶段I萌芽期阶段II起步期阶段III发展期阶段IV成熟期年份90年代以前90年代2000-未来主要商务区域政府行政办公区域祖庙、季华路商务区，禅城中心组团季华-汾江路禅城CBD，桂城南海大道商务带，广东都市型产业基地根据近几年发展情况而定季华、南海大道CBD，千灯湖高新金融区、东平新城多区域发展写字楼发展情况少量写字楼，主要集中于政府行政办公周边区域，以政府行政办公大楼、国有企业自建物业等为主要的写字楼形态；部分中小企业在住宅、商业裙楼办公随着商业地产开发的兴起，祖庙季华一带禅城中心组团商务区逐步形成，出现纯办公写字楼，面对市场出租或销售，满足各类企业对办公环境的基本需求佛山五区合并，季华路、南海大道禅城、桂城两大中心组团CBD逐步发展，承佛山产业转型、三旧改造以及广佛同城发展之机，写字楼规模和素质均有较大提高，市场进入快速发展期在经济持续快速发展环境下，佛山办公楼市场飞速发展并逐步走向成熟，高标准、创新型、环保生态等办公项目面世，档次不断提高，吸引国内外知名企业的入驻代表性物业政府办公大楼、银行大楼等百花广场、电力大厦、经委大厦、创业大厦九鼎金融中心、金安一号、国际商业中心、环球国际广场、财富大厦地铁金融城、华南国际金融中心、广发金融中心、万达广场、万科广场阶段评价未有正式专业写字楼，办公与住宅混杂乙级写字楼国内甲级、乙级写字楼国际甲级写字楼租金水平NA20-30元/㎡40-80元/㎡NA大沥为南海经济重镇，第二产业发达，产业处于全面转型升级阶段，市场需要全新写字楼，作为企业升级转型的载体研究范围确定——

广佛国际商贸城中心区金融高新区都市产业园区范围界定研究范围：距项目8公里氛围内的广佛国际商贸城中心区及其周边区域、南海大道、桂城金融高新区、和佛山一环沿线的都市产业园区；项目选择办公楼指在市场公开销售或租赁的写字楼，不涉及仅政府机构和企业事业单位自用的写字楼；物业类型不包括商务公寓和工业厂房类写字楼；规模大于10,000㎡以上物业；研究目的深入了解区域范围内写字楼的现有供应状况及未来发展情况；了解区域内写字楼的租金/售价及经营状况；为本项目提供参考项目周边以厂区自用写字楼为主，无中高端写字楼项目，缺乏商务办公氛围南海大道板块南海中心板块——以南海广场为中心，延南海大道两侧写字楼主要以乙级写字楼为主，定位较低，未来发展空间不大经纬大厦财汇大厦财联大厦农信大厦金安大厦联华大厦南纺大厦兴业大厦银创大厦金瑞大厦德宝大厦南海新闻中心写字楼翠湖新村东骏大厦在建或待建在租非出租项目金融广场华南国际金融中心PICC招商银行承展大厦广发银行金融中心友邦金安大厦联华大厦地铁金融城万达广场承业大厦中盛大厦亿能大厦阳光国际广场光大银行景兴环球承创大厦智富大厦荣耀大厦本案金融高新区板块——定位为广东省、乃至华南地区的金融业后勤服务基地，起点高、区域配套完善、政府支持力度大中凯文化商务港南海万科广场都市型产业园板块——沿一环两侧，规划为现代型都市产业区，定位为以促进产业转移和都市型产业的发展为主南海现代型都市产业板块天安数码城翰天科技城粤港科技园投入使用及在建设项目粤港科技园、天安数码城、翰天科技城，当前招商项目以民营企业及成长型企业为主，土地性质均为工业仓储用地，投资较低，租金收益一般广佛国际商贸城中心区板块——定位为企业总部和商贸经济，广佛同城前沿阵地。广佛智城中盈广场2143华创广场华亚大厦12345有色金属交易中心区6在租或在售项目在建或待建项目有色金属交易中心区的项目有：中铝华南广场、华昌大厦、伟业国际大厦、坚美展贸大厦、沥王大厦、龙汇大厦、中盈国贸中心区域概况——主要商务区现状未来发展代表项目平均月租金南海大道商务区南海较早的商务区，商业配套较为成熟，以国企事业单位为主逐渐与金融高新区形成桂城商务聚集区农信大厦金安大厦35-80元/㎡广东金融高新区目前发展最快的金融商务区，进驻企业以跨国公司、大型国企等金融行业、信息服务为主将发展成为金融商务中心，总部或区域总部聚集地承业大厦友邦金融中心50-85元/㎡都市型产业基地以行业进行产业聚集，租金相对较低，吸引了大批中小企业进驻将成为中小企业成长的摇篮天安数码城瀚天科技城25-40元/㎡广佛国际商贸城中心区旧厂房写字楼为主，广佛智城和中盈等项目的推出，升级大沥片区写字楼市场广佛国际商贸中心和金融高新区D区成为高端写字楼聚集地广佛智城中盈广场25-40元/㎡南海最早商务区，定位低，潜力小。定位为广东乃至华南金融后勤中心，起点高，政府支持力度大，以甲级、超甲级写字楼为主，发展潜力巨大。民营和中小企业为主体，定位为以促进产业转移和都市型产业的发展为主企业总部基地，承担大沥产业转型和升级重任，与金融高新区组成南海强中心资料来源：佛山中原桂城供应分析——供应量大，竞争激烈。项目名称总建筑面积（㎡）未来写字楼供应面积（㎡）定位预计入市时间发展商南海万科广场54约6万综合体2015万科华南国际金融中心35.8万17万高端都市综合体2014广东新天鸿物业发展有限公司地铁金融城32.8万9.3万城市综合体2013广州地铁总公司荣耀国际金融中心12.8万9.4万超甲级写字楼2014佛山市南海荣耀房地产开发有限公司星汇云锦29万3.2万城市综合体2015广州越秀集团承创大厦6.9万6.9万——2014佛山市南海承业投资开发管理有限公司承展大厦5.8万5.8万——2013佛山市南海承业投资开发管理有限公司亿能大厦7.7万7.7万金融服务中心2014佛山亿能置业有限公司中盛大厦6.3万6.3万——2013佛山市丰俊投资发展有限公司智富大厦8.9万8.9万企业总部基地2013佛山市南海区丽雅苑房地产发展有限公司南海发展大厦11.6万7万——2014南海发展股份有限公司阳光国际广场27万约11万都市综合体2013佛山市南海云龙房地产有限公司联华大厦2.3万2.3万——2013南海区昆仑实业有限公司万达广场53.3万约16万城市综合体2013万达中凯文化商务港20万10万文化总部基地2013中凯集团广发金融中心32.8万自用——2012广发银行光大银行项目0.9万自用————光大银行招商银行项目3.1万自用————招商银行粤港金融科技园29.67万20.67万都市产业园2012南海承业投资公司南海39°空间创意园3.39万3.39万创意产业园2012南海区三十九度艺术空间投资开发有限公司三山科技园29.2万20万都市产业园2014南海金智投资有限公司汇总——135.4万——————资料来源：佛山中原金融及高新科技型企业为主要目标客户群大沥供应分析——供应量大，竞争激烈。项目名称总建筑面积（㎡）写字楼面积项目周期发展商华昌大厦5.86万3万预计2015年投入使用华昌铝材南海铝型材协会大厦5.6万3万预计2015年投入使用南海铝型材协会坚美展贸大厦9.16万3.7万预计2015年投入使用坚美铝材沥王大厦8.6万6.1万预计2015年投入使用华鸿实业、一百集团中盈国贸中心30万12万预计2015年投入使用中盈地产伟业总部大厦5.73万3万预计2015年投入使用伟业集团广佛智城80万35万1期预计2013年投入使用广佛智城投资公司汇总——68.8————企业总部大厦，并引进与行业相关的金融、设计等服务上下游企业入驻资料来源：佛山中原资料来源：佛山中原成交分析（1/2）——受政策宏观调控和市场供应影响较大，10年调控后，整体呈走高趋势桂城写字楼自2008年后供应开始增多，10年达到峰值；10年天安数码城的推出，整体拉低了写字楼均价；2011年后，桂城写字楼市场量价齐升，逐渐走出调控影响。大沥写字楼市场表现较为平稳，无较大波动；趋势：未来大沥产业升级，甲级写字楼的不断推出，写字楼市场将呈上升趋势。成交分析（2/2）——写字楼市场需求旺盛，整体去化速度较快。区域项目名称写字楼规模（万㎡）销售周期销售均价（元/㎡）销售率项目推售概况桂城金安大厦32010-201113000-19000100%为桂城首个高档写字楼，项目推出后，一年基本售罄鸿晖都市产业新城12.22009-6000-800096%工业性质用地写字楼，具有价格优势，分三期推出，项目销售情况良好，基本售罄。天安数码城252008-6500-850092%工业性质用地写字楼，具有价格优势，一年一期，共分五期推出，项目一经推出，基本售罄，销售势头好大沥广佛智城首期7万（共35万）2012-8000（三年返租，每年8%）基本售罄广佛国际商贸城中心区核心