我国房地产市场结构分析报告

我国房地产行业的市场结构01案例02市场结构测度

结论03案例：新闻摘要两则《穗六条满周年广州楼市成交量萎缩三成》2014-11-18来源：新快报

“穗六条”落地一年,统计数据显示,一年来广州全市成交量同比萎缩了三成,然而价格反而上涨了11.6%。去年11月18日,“穗六条”出台,宣布提高二套房首付至七成,同时,广州户籍外人士购房需提供连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,大大提高了在广州置业的门槛。据某网站监控阳光家缘数据,2013.11.18-2014.11.16,广州一手住宅网签量为67452套,同比(96854套)大跌了三成,外围五区萎缩程度比市区更明显……数据显示,2013年12月,全市仅网签一手住宅6488套,同比2012年12月份过万套的水平大幅下挫了近四成。由于受到信贷政策收紧的持续影响,市场降温的态势一直延续到今年。截至今年9月,每月全市的成交量普遍维持在五六千套的水平,仅3月份突破了6000套。《余英:保利地产连续5年蝉联广州房地产销售冠军》2014-11-18来源:观点地产网

11月17日晚间，保利地产广东公司董事长余英发布微博表示，保利地产广东区域销售突破400亿元，广州突破200亿元。在今年初保利地产的业绩会上，总经理朱铭新曾表示，今年广东区销售目标应在400亿以上。由此看来，广东保利已经提前完成任务。据悉，在限贷松绑的政策利好，以及各种优惠促销的刺激下，保利地产广东地区“十一”黄金周揽金16亿元，五城16盘包揽黄金周销售榜的第二、第三名。另有统计数数据显示，保利地产居广州三季度销售金额榜首位，超出第二名房企12亿元。而在保利地产全国销售方面，11月9日晚间，保利地产披露，截至2014年10月底止十个月，公司累计签约面积831.69万平方米，同比减少6.05%；实现签约金额1068.80亿元，同比增长6.11%。同一个市场，为何会出现冰火两重天的现象呢？abc房地产业的市场结构测度房地产业的市场集中度房地产商品的差异性房地产业的进入壁垒（一）房地产业的市场集中度

——以广州住宅市场为例2013年广州住宅市场全年销售金额为1397亿元,而排名前十位的房企就占了617亿元,份额约为44.17%,而这一比例在2012年为42.56%,在2011年则为41.78%。销售金额市场总成交为92644套,销售套数排名前十的开发商总成交套数为39103套,占比为42.2%。销售套数*数据来自阳光家缘网站那么问题又来了，广州房企哪家强？2013年广州销售金额TOP10房地产（单位：亿元）保利地产121.14080303越秀地产83.85380982碧桂园81.16370157敏捷集团68.40617510雅居乐59.51290738中海地产54.54377387万科51.88216427新世界集团43.73001379时代地产29.98652281祈福集团23.02152612Top10从广州市土地市场的集中度看房企：2013年广州共成功出让了21宗住宅用地,其中绝大多数都被大开发商收入囊中,尤其是市中心的优质地块,几乎见不到小开发商参与竞争的身影。据搜房网统计,2013年在广州拿地耗资超过65亿的便有4家房企,分别为佳兆业(72.23亿元)、保利地产(69.08亿元)、绿地(68.78亿元)和越秀(68.11亿元)。其中,成交价高达64亿元的金融城起步区A003和A005地块为绿地和保利联手买下。再来看看上海市房地产业的市场集中度：作为决定市场结构的最重要因素之一，市场集中度的衡量指标主要有行业集中度指数、赫芬达尔-赫希曼指数、洛伦兹曲线。现在，我们对市场集中度指数（CRn）的研究采取上海排名前10位和前20位的企业的商品房销售面积作检验。从上表可以看出，上海房地产市场的集中程度逐渐上升，2010年的CR10和CR20的指数有大幅提升，分别为0.51和0.61。通过比较各年度的CR10与CR20的指数可以看出，两者数值差异较小，表明领先的前10家房地产企业的销售量占整个行业的销售量比重较大,其他房地产企业对CRn指数的贡献则较小。由此可以得出结论，上海房地产市场呈现出区域性垄断竞争的特征。

再看这组数据:到了2011年，市场集中的态势也非常明显，上图为50强企业销售业绩累计百分比。可以看出，在市场调整与整合的过程中，50强企业的市场地位进一步巩固，从销售面积、销售金额的分布情况看，前4位企业的销售面积和销售金额分别占到了50强企业的48%和43%。（二）房地产商品的差异性AB土地位置的固定性决定了房产具有异质性的特点。产品异质性越强则垄断的可能性就越大，生产者对价格的操纵能力就越强。产品的异质性C不可复制性地理位置具有天然的差异性房地产产品是多种因素的综合体，如地理位置和空间、配套设施、开发商资质等，这使得房地产具有不可复制性，形成其自然垄断性。房产地理位置的差异的天然的，购房者的选择区域也是有限的，因而在人口密集的城区，购房者的谈判能力受到了极大的限制，单靠市场机制，购房者难以取得对等的议价能力。11土地所有权制度我国是通过颁发国有土地使用权证的形式来规范房地产开发的，而许可证本身就是政府设置的进入壁垒，开发商只有经过政府许可才能进行开发活动。

虽然目前地方政府通过“招拍挂”的方式来有偿出让土地使用权，但能成功受让土地使用权往往要达成政府设置的隐形条件。这种这种方式使一些具有政府背景或善于“寻租”的开发商圈占大量土地并成为土地批发商。（三）房地产业的进入壁垒——政策壁垒土地使用权出让制度房地产业的进入壁垒——必要资本量01资产负债率高02国家信贷缩减房地产业投资所需资金量非常大，开发周期长，风险大。房地产开发企业每年的资产负债率都在70%以上，主要开发资金来源于银行借款。据统计，2011年上海市房地产开发投资资金总计3206.93亿元，其中国内贷款为741.18亿元，利用外资43.55亿元，自筹资金为1192.87亿元，仅占总资金投入的三分之一。

但由于近些年来房价上涨、房地产市场出现一系列问题，国家对信贷等提出了更高要求，例如央行上调准备金率，开发商贷款缩减，导致中小型房地产开发企业纷纷倒闭，房地产企业并购频发，房地产业资金壁垒真正起到了一定的作用。

市场集中度房产商品差异性我国房地产行业属垄断竞争市场结构。不可复制性广州住宅市场产品异质性

地理差异性上海房地产市场资本壁垒政策壁垒进入壁垒结论：垄断竞争市场下的价格竞争的形式：1.垄断定价。企业要进行垄断定价，必须具有一定的市场势力。在我国房地产业垄断竞争的市场结构中，房地产企业不仅具有市场势力，而且市场势力还相当强。在此市场结构中，企业不再是市场价格的接受者，而是价格的制定者，并且，企业能够把价格定在高于边际成本之上，这也就意味着企业就具有市场势力，企业具备了垄断定价的能力。

2.价格歧视。对同一商品制定不同的价格，即根据购买数量、购买者特征，或者各种商品销售条款确定相应价格的定价行为被称为价格歧视。现实经济中的房地产企业的价格歧视行为属于二级价格歧视和三级价格歧视。在价格歧视定价行为下，房地产价格会由于产品质量、空间格局、销售时间、

销售方式以及消费者收入情况的不同而有所不同。

3.价格合谋。即企业之间通过正式或非正式的途径在定价决策中采取一致性行动，以提高市场势力，使所有参与企业均达到最优房地产企业的价格串谋行为则是处于同一市场区域中的房地产企业之间通过正式谈判或其他方式，在房地产产品定价决策方面保持协调和一致，以使各方都获取更多的垄断利润。我国房地产业市场结构是垄断竞争市场，这些垄断者之间为了获取垄断利润，很容易达成价格合谋。

结果，市场价格由垄断厂商掌控，最大限度地获取