中国宜兴国际环保城商务港定位报告

中国宜兴国际环保城

商务港定位报告编制:策划部2008年12月10日前言中国宜兴国际环保城一期总建40万平米，在原有的规划中分为交易区、写字楼、商务港和住宅四部分，客户群以当地为主，面向国际、国内优质环保企业，目标打造环保产业制高点。通过对一期10.6万平米商铺的销售以及我策划部同事对市场、销售数据的进一步分析研究，发现商务港的实际需求将因一期商铺的销售而发生功能性的改变，现通过以下报告对商务港地块进行重新定位。纲要

第一部分宏观环境分析第二部分宜兴商业市场概述第三部分商务港地块分析第四部分环保经营户专向调查第五部分商务港地块定位研究第六部分商务港地块定位第七部分开发周期第一部分宏观环境分析一.宏观经济形势经济和市场走弱是全球经济由多年失衡走向再平衡的必然结果。美国房市泡沫破灭是本轮全球经济调整的导火索，促使全球经济进入再平衡，全球股市牛转熊是全球经济再平衡的必然结果。全球经济再平衡从基本面和资金面打压资产价格：1、美国消费萎缩，拖累新兴市场出口，降低双方经济增速和企业盈利，从基本面上降低资产价格。2、全球经济再平衡下，新兴市场和石油输出国经济帐户缩窄，流动性收缩，资金面打压资产价格。美国房价下跌触发次级危机，摧毁金融机构，导致全球信贷紧缩。全球经济再平衡将历时数年，期间伴随资产价格和大宗商品价格的回调。08年胀，09年滞。中国经济08年面临的困难是通货膨胀和外需走弱拖累出口，而进入08年后期和09年，通货膨胀见顶回落，全球经济陷入衰退将使出口增速继续下滑，且经济增长的另一主要动力——房地产将出现明显回落。未来两年全国平均房价下跌15—20%，房地产投资增速也将大幅下滑。在没有政策调整的情况下，预计08年和和09年GDP增速降至10%和7.3%，通货膨胀08年和09年分别为6.5%和2—3%2009年难为底。纵观全球房价，美国将继续下跌，欧洲和中国刚开始跌。美国失业率将持续攀升。与以往发达经济衰退相比，本次衰退伴随着金融机构瘫痪和信贷危机。从历史上看，中国经济在过去三十年的数次周期性下滑过程中，经济增速至少三年连续下滑，本次调整2010年前难以见底。货币贬值难以有所作为。这次下滑不但程度深，而且持续时间也比以往久。1999年，东亚经济经历了V型复苏，即经济衰退触底后迅速反弹。当时，美国经济强劲，东亚各国通过货币贬值，扩大了出口，从而经济迅速复苏。现在，主要的经济体都出现衰退，没有哪个国家能再以扩大出口来实现经济快速复苏。因此，货币贬值在本轮衰退中不会有所作为。观点：调控政策的放松势在必行，我国将进入全面的降息周期，未来两年，伴随着全球经济的走低，房市的低迷将是可以预见的。“9.27新政”拉开了07年度宏观调控的序幕。政府紧缩银根、地根。开发商融资渠道受限，资金链一度紧张。投资需求、“过度”需求被打压，成交量萎缩。深圳、广州等地投资客离市，王石提出“拐点论”，万科首度掀起“打折”风。二.全国房地产形势背景上图中，从05年至08年，全国房价呈大幅上升趋势，特别是07年4月至年底，房价上升幅度相当大，08年初呈现拐点。深圳深圳广州成都上海北京杭州07年10月20日深圳万科金域东郡率先低价开盘，12月王石提出“拐点论”，12月9日，广州万科金色康苑纯新盘低价入市，引发广州、深圳、东莞知名开发商效仿，降幅9折以上，个别楼盘降幅超过7折。深圳房价黄金周期间首次跌破万元，广州黄金周期间降价促销吸引购房者。08年初至2月5日，万科推出成都“08青年置业计划”。包括金域西岭、魅力之城、金域蓝湾、朗润园、双水岸在内的5个在售楼盘，全线推出打折房源，最高折扣达7折。成都降价风全线爆光，市场观望情绪浓重。9月成都楼市量价齐跌，主城区价格下降1200元/平方，房交会的召开并没有带来回暖气息。07年底，“拐点”论蔓延，二手房市场遭遇“寒流”。08年2月28日，北京万科中粮假日风景、万科紫台、四季花城爆出9.1至9.4折优惠，随之热销。08年9月，北京商品住宅期房销售量创三年来最低。07年下半年，投资需求、改善型需求减少。12月起，上海商品住宅市场一改当年供小于求的局面。08年2月21日，万科“降价风”登陆上海，万科推出由10个在售楼盘参与的95折特卖会，众多开发商观望情绪浓重08年8月，万科再抛8个楼盘打折，折扣9.5折，打破买卖双方对峙僵局。上海遭遇最冷“金九”月。9月3日，万科推出“青年置业计划”，旗下4楼盘推出打折房源，最高折扣达7.2折，得到热销。随后个别楼盘相继跟风打折，但成交情况冷热不均，部分楼盘低价开盘。万科打折房源促动当月成交量，个案拉升均价，市场量价略有上升，但实际各细分市场持续量价齐跌。降价风从珠三角刮向长三角再到环渤海并蔓延全国业界“大佬”反应万科郁亮：成交低迷的市场绝不是健康的市场，通过降价来活跃市场，收效明显，降价是顺应市场发展规律的。新南北陈烟土：降价是必须的，纯粹是出于对市场判断而作出的一个纯市场化的决策，没有崇高的理由，也不是扰乱市场，仅仅是顺应市场之举。潘石屹：一个公司大规模地进行它的战略调整，原因不外乎有两条，原来的发展战略出了问题或者宏观形势和市场发生了变化。万科启动新一轮的降价潮，可能是他们战略调整的一部分。任志强：王石降价，有万科自己的背景，可能是怕定高了卖不出去，也可能是急需现金，资金必须回流。冯仑：对于可能存在的楼市“震灾”，开发商有三种应对之策。中小开发商做“范跑跑”，临阵撂挑子，抓紧时间出货走人；政府和国企做“谭千秋”，坚守阵地，保护别人；大开发商做“猪坚强”，吃炭求生，耐住性子，等“解放军”来救命。全国楼市低迷，万科推出打折房源热销，万科顺应市场发展规律。

观点：宏观经济环境（国际、国内环境）下降通道如何形成？07年供不应求的市场普涨后价格脱离价值，市场出现观望，成交低迷。政府宏观调控效果显现（9.27新政：提高二套房贷门槛）。紧缩银根，开发商资金链紧张，面临“过冬”压力。如何应对？顺势而为，理性认识市场环境。在下降通道中调整市场策略和产品策略。三、全国环保产业发展形势中国对环保治理的环保产业的投入我国的环保产业自70年代以来开始发展，随着中国经济的快速发展，环境污染日益严重，污染防治工作得到加强，环保产业得到了进一步发展。“十五”期间的环保投入已达到7000亿元，相对“九五”期间接近翻倍，“十一五”期间预计投入14000亿，占GDP百分比达到1.3%，环保产业进入迅猛发展时代。中国环保产业总体水平仍然偏低。我国环保产业经过近30年的发展，特别是“十五”以来的快速发展，产业总体规模迅速扩大，产业领域不断拓展，整体水平明显提升。目前，我国环保企业约有20000家，在规模上由6000亿发展到8000亿—10000亿，环保产值从最初占GDP的0.5%发展到现在的1.6%。但是，中国环保产业总体水平仍然偏低。国家政策强力支持。按照国务院下发的《节能减排综合性工作方案》，“十一五”期间，我国将新增城市污水日处理能力4500万吨、再生水日利用能力680万吨，形成城市污水COD削减能力300万吨、工业废水COD削减能力140万吨。这至少需要2000亿元的配套资金，其中大部分将通过市场化方式筹集。巨额专项资金投入。“十一五”期间，预计环保投入将达到14000亿元，“十一五”期间中央财政正在以每年18%的增长速度投入到环境保护中。在这14000亿的投资中，主要分配情况大致如下：基础设施建设6000亿、工业污染2000亿、项目建设3500亿、生态保护1100亿、核辐射100亿和监督管理300亿。政府采购巨大。国家环保总局和财政部创建了新目录，在预算采购方面支持环保发展。在国际合作方面，政策积极支持的重点领域主要包括4个方面：一，发展循环经济，包括资源开发利用，回收废弃物等；二，污染和生态防治工作，如污水处理、大气处理等；三，中国需求量很大的检测仪器方面；四，环境服务，强调市场机制鼓励市场化的环保产业的发展。全球金融危机将使中国环保产业发展速度放缓。受国际环境影响，环保产业不可能游离于整个经济体之外，发展速度将放缓。观点：环保产业受到金融危机的影响，发展速度将放缓。同时，作为朝阳产业，在拉动内需方面将起到积极的作用。四、宜兴（高塍）市政规划建设分析城市规划区范围:根据宜兴市发展规划文件，未来发展方向将以市区为主，包括宜城、丁蜀、屺亭、湖洑、高塍、大浦、新庄、芳桥、周铁等9个城镇的全部行政范围、新街镇的部分行政范围以及宜兴林场，总面积约770km2，约占市域面积的38%。我国著名陶都、长江三角洲生态旅游城市，苏浙皖三省交界地区重要的工业和商贸城市。

城市发展方向

宜城：东进、北扩、西优、南控丁蜀：内部整合，集聚发展城市形态城市形态

市域形成一片一轴的发展格局。其中，“一片”为东部中心片区；“一轴”为西部官林—徐舍—张渚城镇发展轴。市区形成“一核三组团”的空间结构形态。其中，“一核”为以龙背山、东氿公园为绿核；“三组”团为宜城、丁蜀、滨湖新城。

宜兴未来各区域发展分析：从政府的主观规划来看，宜兴市城市核心发展方向为往东面的太湖新城。但是从宜城的生活习惯来看，没有明显的发展方向，东南西北方向都在发展。各方向的特征如下：东面：由山丘和农村开发而来，有东氿湖的依托，但是湖呈狭长椭圆型，而且离市区较远，没有团氿湖漂亮。城东的发展主要受益于几所好的学校的存在。南面：东南为市政府，西南为环科园，南面为龙背山，宜城居民地域习惯很南面的居民不习惯去城北住，城北的居民也不喜欢到城南住，自己家附近的才是最好。目前南面可扩展的空间不大，但往西南环科园方向的空间较大。西面：西面就是团氿湖，湖的南北是环境最佳的地段，但是湖西面太远，近两年内发展不起来。城北：城北是交通要道，宜兴客运站，锡宜高速，104国道等集束的地方，而且城北正在规划工业区，建设步行街，另外加上小商品市场，苏南百货等，已为城北聚集大量的人气，发展空间较大。城东北的发展偏重经济和交通，城西北则为住宅区。但是因城南的商品房开发较城北早，所以目前来看，城南销售情况比城北好，但是未来的格局会被改变。城市规划对项目发展意义：项目处于宜兴城区北面，而目前城区北面正在兴建工业园，未来连接宜兴的交通道路将拓宽，物流运输条件将得到改善，项目发展空间较大。项目目前距离宜兴市区10分钟车程，属于近郊地带，交通方便，未来应积极争取在城市发展中所能享受的政府政策。同时在项目的未来开发中，逐步向南征地发展，对扩大项目在宜兴的影响力有积极作用。五、投资环境分析宜兴区位

宜兴地处江苏、浙江、安徽三省交界地带，两小时交通圈覆盖上海、杭州、南京、苏州等主要经济城市。依托宜兴、宁杭两条高速公路，两小时车程范围内，可到达上海虹桥、南京禄口、杭州萧山、无锡硕放、常州奔牛五个机场。四级航道芜申运河贯穿全境，直达上海、张家港、江阴等港口。宁杭城际轨道明年开建，全长251公里，宜兴作为其中主要的站点，将大大缩短宜兴至南京、杭州的距离。

数据来源：宜兴统计年鉴2006年宜兴市地区生产总值人均地区生产总值35472元，在全江苏省市（县）中仍居第八位。根据消费经济学理论和国际经验，当一国人均GDP达1000美元时，居民消费结构将从生存型向享受、发展型转变。而消费结构的升级将促进经济结构和社会结构的转变。人均GDP达1000美元、3000美元为居民消费结构发生转变的临界点。人均GDP处于1000美元与3000美元之间消费结构的变化，居民用于住、行和文化娱乐等的消费支出比例总体呈显著上升。宜兴人的消费观念也将一样出现此类的消费趋势，汽车、家具及家用电器等消费项目也将会出现急剧增长。第四部分：投资环境分析宜兴人均GDP

社会消费品零售总额

第四部分：投资环境分析

从上表可以看出，宜兴市社会消费品零售总额达143.72亿元,自1997年以年基本上实现逐年快速上升的趋势，2006年宜兴市社会消费品零售总额达到143.72亿元，比上年增长16.34%。在全江苏省市（县）中仍居第三位，列在江阴（201.25亿元）和常熟（176.72亿元）之后。宜兴固定资产投资情况

自1996年以来，宜兴市固定资产投资方面增长比较明显，除1996年比1995年出明负增长外，1997年开始出现明显增长，2003年基至出现高达76.01%的增长，2006年也高达22.74%的百分比。固定资产投资近年中国一直高速增长，主要是由于全国各地出现的房地产建设热及道路等公共设施建设等有较大关系，宜兴也伴随中国经济投资热潮，近年也都保持较高的速度增长。第四部分：投资环境分析从上图看宜兴的房地产市场增长呈现没有规律的猛增或猛降现象，年度相差比较大但总体上还是呈现快速的增长趋势。2006年宜兴的商品房投资达到21.91亿元的投资规模。2006年比2005年增长99.36%，2003年比2002年更是超过134.34%的增长比例。而2005年却出现34.47%的负增长。商品房开发投资

数据来源：宜兴统计年鉴第四部分：投资环境分析第二部分宜兴商业市场概述宜兴的专业市场从最早的摊位制交易到后来随着组织化程度的提高，出现了以满足大批量采购者为需求的批发市场再到目前在建设的拥有大型物流、仓储机构，以商品展示为主要功能的专业市场，差不多经过了将近10多年的发展。经营者由原来的摊铺转型成了目前的商户老板，拥有自己独立的铺位，拥有较好的物流运输平台，可以说目前宜兴的专业市场处于第三个发展阶段，以计算机网络、电子商务、现代物流、企业集群采购、商品展示为一体的第四代专业市场是宜兴专业市场接下来要前进的轨迹。一、宜兴专业市场发展进程分析Phase1Phase2Phase3传统的摊位制交易以满足大批量采购商的第二代批发市场以商品展示为主、拥有现代物流机构的专业市场以计算机网络、电子商务、现代物流、企业集群采购、商品展示为一体的第四代专业市场宜兴的专业市场发展经过以上三个阶段，目前正向第四个阶段发展二、宜兴主要专业市场售价调查

项目名称项目区位项目业态建筑面积（m2）销售价格（元/平米）估计均价（元/平米）租金（元/平米/天）销售或招商情况中心路商业街高塍镇底层商铺，上层住宅——500050001-1.5——宜兴机电五金城宜兴金三角专业市场100000————0.5-0.9宜兴成熟的专业市场（04年开业）中国陶都陶瓷城丁蜀镇专业市场、传统商业25800（一期）3200-3500，四层2800-4200，二层3350，四层3500，二层——销售，统一经营高塍环保配件一条街高塍镇底层商铺，上层住宅——6500-7000，底层2000，第二层——0.6-0.9无统一经营阳羡东路商业街东部边缘商业区餐饮、娱乐、零售500008000-1000090001临街商铺全部售完高塍钢材市场高塍中心路底商————0.35-0.45——无统一经营，收取一定服务费三、小结1当前宜兴成熟的专业市场还处在以商品展示为主、拥有现代物流机构的第三代专业市场阶段，当地经营户的意识形态，特别是对于高服务标准的市场收费抗性比较大。新建的专业市场，以中国陶都陶瓷城为代表，正逐渐向以计算机网络、电子商务、现代物流、企业集群采购、商品展示为一体的第四代专业市场靠拢。经营商家也逐渐向外扩展。2环保城的定位层面、目标客户层面、服务管理层面与宜兴目前任何一个专业市场的定位都不同，但当前的购铺客户仍以本地户为主。3第三部分商务港地块分析占地面积：15000㎡

周边配套：南侧为工厂；北侧为自然村、高塍人民路、中心街的小规模、低档次生活配套，没有成规模的城市化设施；东侧为高塍镇人民政府；西侧为自然村；

地块整体评述：地块狭长，整体平整，西侧紧连一期开发的环保交易区，东侧与未来开发的住宅部分相连，南侧与国际环保科技大厦相接，北侧与自然村接壤，位于环保城的腹地。

一、商务港地块分析商务港地块位置图二、地块SWOT分析优势strength□一期的成功起步，为商务港地块的开发奠定基础；□整体环保城的理念深入人心，业内知晓度与日俱增；□区位产业优势明显；□地块面积小，开发周期快；劣

势weakness□一期交易区未完全进入良好经营期，二期开始面市，市场风险较大；□周边配套差，基础设施不完善；□环保城专业经营团队尚未成熟，对于市场的运作需要时间来培育；机会opportunity□政府重点支持项目，政策支持力度明显；□环保产业是国家重点发展产业，中国环保市场潜力巨大；□国际唯一的环保资源整合平台、公共服务平台；威胁threaten□本地环保企业观望严重，信心缺失；□环保城的运营成果传播渠道有待拓展，外地客户知晓度低；□伴随环保朝阳产业的发展，新兴的环保市场将在短期内出现，形成与本项目的竞争；三、小结123环保城理念开始深入人心，得到业内的知晓与了解，保障地块未来的开发态势。当前一期交易区尚未完全开发成功，对于地块未来商铺的销售带来一定的不确定因素，外压的有效形成是地块开发的前提。在可预见的短时间内，相同性质的环保项目将出现，与本项目形成竞争。第四部分环保经营户专向调查一、交易区市场规划调查市场是地块定位的基本依据，为精确对商务港进行定位，策划部通过对目前登记的环保企业、经营户进行了电话抽样调查，样本数30。问卷原题如果我们在二期地块上开发商铺，您对于市场规划上有何调整需求？（限选3项）A、栋间距加宽B、调整市场内的拥挤度C、增加市场内部配套设施（公厕、餐饮）D、增加仓库E、增加停车位在市场规划调整因素中，拓宽栋间距几乎是所有被调查企业、商家的要求，其它依次为市场内部拥挤度、市场内部配套、增加停车位与增加仓储二、商铺结构调查问卷原题如果我们在二期地块上开发商铺，您对于商铺结构上有何改进需求？（可多选）A、加宽商铺开间B、增加商铺内部的采光C、加高二楼楼层高度D、改进商铺内部空间改造余地1、在商铺结构调查中，加宽商铺开间是大部分被调查商户的要求，其次当前的商铺内部空间改进余地不大也是

主要问题，其他依次为增加二楼的层高和增加商铺内部采光。

2、在与商户的沟通中，我们也了解到，商铺间的结构梁太深（500MM），左右商铺打通后层高也随之降低，后

期开发应适当增加梁的配筋。三、商务港地块功能调查在对商务港地块功能调查中，目前大部分规模企业与经营户都表示不会选择其作为办公基地，代表性访谈如下：宜兴市苏亚达生物技术有限公司，蒋利平总经理访谈商务港处于环保城的内部，从交通上来说不利于客户过来拜访，且目前的规划中四周被河道包围，个人认为这完全属于别墅的规划，不适合做办公；从居住角度而言，商务港西侧是专业市场，比较嘈杂，不适宜居住。江苏江南环保科技创新有限公司——徐耕舵访谈商务港的规划纯属卖别墅，我们企业不会选取去那边办公或者居住，办公需要良好的交通进出及停车位，居住需要安静的环境；环保城要做大，首先要有量的规模，进而通过运营形成质的飞跃。商务港可以做商铺，扩大环保城的量。宜兴亨得利物质有限公司——魏建强商务港总部基地、专家楼的定位理念不错，但位置过于深，从办公角度而言不利；我们已经购置了商铺，更愿意在视野开阔，交通便利的场地办公。浙江凯琪水业有限公司——周宛良董事长我们外地企业不会在商务港购置别墅，那里不适合办公，写字楼可以完全替代；四、品牌调查问卷原题您对于做环保品牌产品的意向如何A、强烈B、一般C、不需要（产品非标，市场不规范）很明显对于做环保品牌产品，提高自身品牌知名度，接轨国际市场，各企业、商家的意愿都非常强烈。在抽样调查中达到29位的企业、商家表示要做强自己的产品，一位商家表示当前市场不规范、产品非标、环保的政策支持力度不大，做环保品牌产品将会比较难，现阶段他们的企业要求生存，做品牌是生存下来后再谋求的事。五、入驻品牌孵化区意向调查问卷原题您会选择入驻品牌孵化区吗？A、入驻B、观察C、不入驻有7位客户表示入驻品牌孵化区，这类客户多数已购买环保城一期交易区；

18位客户表示将观察，这类客户多数已购买环保城一期交易区；

5位明确表示不会入驻，这类客户基本未购买环保城一期交易区；当前不入驻的客户将随着交易区的运营得以化解，目前选择观察的的商户将来很可能成为我们的目标客户。六、小结123当期交易区的总体规划、商铺结构设计不合理，在控制成本的前提下，建筑品质应与项目定位相吻合。环保企业、经营户普遍对于做品牌的意识较强，在未来是项目可开发的市场空白点。从市场角度，商务港原先的定位在经过市场考证后，缺乏支撑背景，定位将调整。第五部分商务港地块定位研究一、定位模式思考基于区域发展的思考基于市场竞争的思考基于地块自身条件的思考核心竞争力的提炼定位适应性的思考二、不同开发模式的经济分析项目总用地规划指标备注用地面积(㎡)35921原33栋地块面积不计容积率0.42建筑密度18%建筑形态2.5层，双拼别墅总建筑面积(㎡)15215㎡不计地下室面积基地面积(㎡)6619㎡绿地率36.2%总套数34套按平均每套447.5㎡计算商务港（专家楼）商务港总投资估算表项目名称单价面积(㎡)总计（元）建筑面积（㎡）15215取地成本（元/㎡）328.53592111，800，049前期工程费（元/㎡）5015215760，750建筑安装工程费（元/㎡）11001521516，736，500室外总平园林绿化费（元/㎡）180152152，738，700其他费用（房屋测绘、确权交易费）5015215760，750管理费用（3％）938，257财务费用销售费用（5%）4，184，125不可预见费（3％）1，137，574开发成本39，056，705项目名称总销售收入（元）83，682，500销售面积（平方米）15215平均售价（元/平方米）5500销售率100%营业税及附加（销售收入的5.5%）4，602，538土地增值税（按销售收入的1%计算）8，368，250开发成本（元）39，056，705税前利润（元）31，655，007企业所得税（元）7，913，752税后利润（元）23，741，255成本利润率（税后）61%销售利润率（税后）28%开发商务港实现的利润测算商铺项目总用地规划指标备注用地面积(㎡)40320计原33栋地块面积4400㎡容积率1容积率按1计算建筑形态二层商铺总建筑面积(㎡)40320商铺总投资估算表项目名称单价面积总计建筑面积（㎡）40，000取地成本（元/㎡）328.540，00013，140，000前期工程费（元/㎡）5040，0002，000，000建筑安装工程费（元/㎡）80040，00032，000，000室外总平园林绿化费（元/㎡）10040，0004，000，000其他费用（房屋测绘、确权交易费）5040，0002，000，000设备费用（元/㎡）500，000管理费用（3％）1，695，000财务费用销售费用（3.5%）6，020，000不可预见费（3.5％）16，875，250开发成本78，230，250项目名称总销售收入172，000，000销售面积（平方米）40000平均售价（元/平方米）4300销售率100%营业税及附加（销售收入的5.5%）9，460，000土地增值税（按销售收入的1%计算）17，200，000开发成本（元）78，230，250税前利润（元）67，109，750企业所得税（元）16，777，438税后利润（元）50，332，312成本利润率（税后）64%销售利润率（税后）29%开发商铺实现的利润测算不同开发模式的收益对比开发商务港开发成本（元）39，056，705销售收入(元)83，682，500税后利润（元）23，741，255成本利润率（税后）61%销售利润率（税后）28%开发商铺开发成本（元）78，230，250销售收入（元）172，000，000税后利润（元）50，332，312成本利润率（税后）64%销售利润率（税后）29%开发商铺的税后利润远远超过开发商务港；开发商铺的成本利润率与销售利润率也高于开发商务港；观点：从经济收益角度，开发商铺的利润将高于开发商务港。从市场角度，对经营户的专向调查，商务港原先的定位缺乏市场支撑。注意点项目地块用地指标：

占地面积:303530㎡;

建筑面积：253346㎡

；

容积率：1.2；

商务港地块原规划经济指标：

占地面积:35921㎡;

建筑面积：15215㎡

；

容积率：0.42；

商务港地块调整后经济指标：

占地面积:40000㎡;

建筑面积：40000㎡

；

容积率：1；

项目地块在原先的规划中，有效拆分了容积率，在经济效益上最大化利用了地块；

商务港地块调整做商铺后，相应的后期住宅部分的容积率也将调整以符合地块用地指标。

第六部分商务港地块定位战略高度从整合、收益切入对地块的思考着眼于环保产业巨大发展潜力，打造全球首席环保资源整合平台中国宜兴国际环保城发展核心思想销售与市场经营兼顾，一期交易区与后期地块开发的兼顾通过提升市场交易附加值，由量变到质变，实现环保产业要素的聚变式融合通过融入政府工作，实现政企合作，在政策上得到市场发展所需的支持一、商务港地块的战略定位环保品牌产品孵化中心中国宜兴国际环保城——“全球环保采购中心”的核心定位逐渐稳固，深入客户心中，开始建设具备“品牌孵化功能的交易展示中心”是对一期“全球环保采购中心”的升华和功能上的完善。通过与国际环保科技大厦、国际馆的互动，体现资源整合、公共服务，真正实现帮助国内环保企业走向品牌道路。定位诠释国际环保科技大厦环保品牌孵化区环保品牌孵化区将通过与国际环保科技大厦的资源互动、共享，带动进驻环保城的国内小企业的成长。环保品牌产品孵化功能定位下的发展战略

□以带动国内小型环保企业走向品牌产品为目标。

□以建立国际环保品牌企业进入中国市场和中国名优环保产品拓展海外市场为

核心。

□以完善全球采购中心的功能体系为重点。

二、产品定位经过市场分析与经济测算，综合考虑了客户对一期交易区产品的反应，作为环保品牌孵化区，将细化对产品的分类和品牌扶持。在商铺结构上继续优化、顺延一期的商铺形式，采用框架结构，以背靠背的结构和单边商铺相结合的形式，单套商铺楼层建议两层，单层面积控制在5*10米，首层层高控制在4.8米，二层高控制在3.5米，总体规格建筑高于交易区普通商铺。产品类别面积范围首层层高二层层高泵阀区4.5M*8M4.5M3.5M膜区4.5M*8M4.5M3.5M风机设备区4.5M*9M4.5M3.5M成套设备区5*10M4.8M3.5M品牌孵化区的总占地面积42000平米，泵阀区的面积将占到12600平米；风机设备区的面积占到12600平米；膜区面积占到8400平米；成套设备区面积占到8400平米。三、功能定位环保品牌孵化区顺延一期交易区的主定位，通过与国际环保科技大厦的互动、资源共享，以企业品牌成长、知名度提高为主要功能，同时使入驻该交易中心的客户能够同时完成产品采购、产品销售、品牌展示、产品运输、产品出口等多项业务。

商务港地块功能定位的经验论证浙江华荣地产——阮云枫，策划部经理

三线城市的专业市场开发，产业基础、体量控制是关键，后期地块的功能定位应顺市场主定位，完善前期的市场功能。华荣地产在开发舟山渔场项目时，在地块较大的情况下，最大限度拆分容积率，各地块的功能定位辅助主定位。汉嘉地产机构——沈恺丰，策划经理汉嘉地产在操作沭阳车市项目时，一开始也拿出部分地块定位做公寓，在一期专业市场成功开业后，公寓地块重新定位做市场。在经济效益上，公寓的售价也低于商铺的售价，但改变功能定位的前提是一期商铺热销，开业火爆。

浙江开元地产——黄静，销售主管

对于环保城，有过了解，商务港的总部基地、专家楼的概念适合在北京、上海大都市的远郊地区运作，那里有大量的优质企业和人才。三线城市的镇郊，本地企业不易撼动，外地企业在前期不会投入大量资金购置，顺延一期交易区的商铺或者做纯住宅将是较好的选择。□宜兴本地环保企业和经营户——项目前期经营发展的基础□

华东地区环保企业商家——项目辐射全国和发展特色基点□

国际环保商家——项目辐射全球和发展特色基点□

本地投资型客群——项目良好销售的基础□

外地投资型客群——易形成联动效应利于销售客户分析四、客户定位与深入挖掘品牌孵化区目标客户类型宜兴及外地经营户为主要目标对象；原辅材料及零配件经营户成套设备厂家宜兴及外地成套设备厂家为主要目标对象；国际环保品牌厂商国际知名环保机构、企业、协会；投资客投资新兴行业、朝阳产业的投资客；招商销售目标客群界定位1、宜兴环保企业有强烈提升销售渠道需求的企业2、江浙一带经营水处理设备的品牌企业3、本地投资型客户核心客户游离客户偶得客户1、江浙一带成长迅速，有扩大环保销售渠道的商家2、国际品牌环保企业1、国内其他地区的环保商家2、国际投资型客户五、价格定位收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。它体现该土地的实质价格，也表现在土地未来不断取得的纯收益，以一定的适当的还原利率折算为现在的客观市场交换价值，这就是收益还原法的原理。

背景目前环保城的客户主要以本地为主，在可预见的未来，商务港地块的客户也将是宜兴本地及江浙一带的名优环保企业为主力客户。因此，在价格定位上，选取环保城一期的交易区作为参考对象，通过收益还原法测算环保品牌孵化区价格。收益还原法售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。根据调查环保城一期交易区的租金情况，交易区的租金水平维持在0.9元/㎡·天

计算公式：V＝a/r[1－1/(1＋r)n]

V—物业价格；

a—土地年收益；

r—还原利率；

n—土地使用年限。

土地年收益a：0.9元/㎡·天x1㎡x365天=328.5元

确定还原利率r：还原利率与央行一年期存款利率和风险系数紧密相关，利率的大小是与风险的大小成正比。当前，为防止通货紧缩，扩大内需，央行一年期存款利率将由目前的3.6%降至2.52%，而5年期存款基准利率从5.13%降至3.87%，因此我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为7%

土地使用年限n：40年

根据公式V=·=328.57%〕〔1-（1+7%

）1·404580.23元/㎡观点：4580.23元/㎡的价格略高于当前的销售价格，从价格策略而言，小步慢跑符合环保城的销售趋势，业主的投资也得到了升值，符合当地人的购铺心态，有利于商铺的销售。案例验证：中国陶都陶瓷城陶瓷城一期以近乎完美的态势销售完毕，但在市场经营上则相当差，开业率不高。如此的局面，商家也很清楚，但陶瓷城二期售价却在一期基础上平均上调了50