九华国际养生园项目可行性报告

安徽九华国际养生园有限责任公司可行性研究报告PAGE25九华国际养生园项目可行性研究报告九华国际养生园项目座落于中国安徽省池州市青阳县蓉城镇五溪村，地处皖南旅游经济圈腹地,是进入四大佛教名山之首九华山的唯一通道，地理环境优越，交通十分便捷。境内山川秀美、四季分明、环境宜人，是不可多得的颐养休身场所。项目以“水墨丹青秀芙蓉”为规划设计理念，坚持以人为本，充分体现浓郁地域文化氛围，本着高起点规划、高标准设计、高质量建设的原则，力争达到“天人合一”的境界。项目用地总控制面积9000亩，其中：规划建设用地面积1670亩，包括商居出让用地305.56亩、建设用林地656亩。项目规划建筑面积307978平方米；含五星级宾馆一幢、独幢养老公寓137户、联排及多层四合院养生公寓530户、高尔夫练习场一座、商业街一条及其他附属配套设施。项目基本情况一、项目概况1、项目名称：九华国际养生园2、项目建设地点：安徽省池州市青阳县五溪村、云山村3、项目投资单位：安徽九华国际养生园有限责任公司4、项目总投资：12亿元人民币5、项目规模：项目规划建设用地面积1670亩，其中：商居出让用地305.56亩，建设用林地656亩；总建筑面积307978平方米。二、土地状况及面积项目周围保护性用地共9000亩。其中原生态保护用地7330亩；规划用地为1670亩；规划总建筑面积307978平方米。1、已规划的土地分为三种性质：一是商居出让用地：出让用地305.56亩（含水田、草地、菜园用地128.86亩，住宅道路用地16.83亩，荒坡、河流用地13.12亩，建设用林地146.75亩）；二是征用建设林地509.25亩（本项目已获省林业厅批准的建设林地656亩，其中用于商居出让用地的建设林地146.75亩，项目仍需征用建设林地509.25亩）；三是待租用林地855.19亩(1670-305.56-509.25=855.19)。2、三种用地性质说明：商居出让用地：由土地主管部门挂牌出让的城市建设用地，其土地上的建筑物可以对外进行销售；建设林地：由安徽省林业厅核发的林业用地许可，该土地上的林木在规划批准的范围可以砍伐，亦可开发建设；租用林地：租用林地进行旅游开发，保护园区整体原生态环境。三、项目规划理念项目以“水墨丹青秀芙蓉”为规划设计理念，立足于青阳所具有的浓厚地域性特征，充分体现人文理念，把山、水、建筑、佛文化与现有良好环境有机结合，以自然景观为依托，把和谐理念贯穿始终。提取九华文化精髓加以重点发挥，将其融入徽派建筑风格之中，而非对徽派建筑的简单再现，以形成独特个性。该项目定位为华东地区最高端养生园区。设计时遵循高品位原则，并据此进行创作，力求臻于完美，单体成为精品，为九华山地区的旅游开发提供高端产品。四、项目进展情况九华国际养生园项目得到池州市委市政府、青阳县委县政府的高度关注与大力支持，各相关职能部门也积极组织和配合项目筹建中的各项工作。2008年10月青阳县成立了以常务副县长任组长，相关职能部门主要负责人为成员的重点项目推进工作领导小组。2008年8月由青阳县发改委核准立项，当年列入安徽省“861”行动计划重点建设项目，同时列入池州市“583”工程重点建设项目。2007年11月和2008年4月先后两次取得省林业厅核发的《使用林地审核同意书》，总面积为656亩。2008年11月《环境影响报告书》通过评审并获池州市环保局批准。2008年11月完成地质灾害危险性评估，排除了山洪、泥石流等地质灾害发生的可能性。该工作通过评审并在省国土资源厅备案。2008年12月经安徽省人民政府同意批准建设用地305.56亩。2008年12月《九华国际养生园详细项目规划设计方案》获青阳县规划委批准。2010年完成园项目区内居民拆迁安置。第二章项目地概况及项目开发背景一、项目地概况安徽省池州市位于中国安徽省西南部，北临长江，南接黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，是中国第一个国家生态经济示范区，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。境内有长江黄金水道160公里，沿江达海，承东接西，是长江经济开发带的重要组成部分。青阳县有着浓郁地方特色的传统文化，受徽文化和佛文化影响深远，文化底蕴深厚。历史上曾有无数文人墨客来次揽胜吟唱。李白、刘禹锡、杜牧、腾子京等都驻足于此并留下大量赞美青阳的诗篇，有“江南一岳占青阳，多少神仙此地藏”之吟。有“戏剧活化石”之称的“青阳腔”是京剧的鼻祖。2006年5月27日，“青阳腔”被列入国务院公布的第一批国家级非物质文化遗产。九华山是佛教文化名山，是国际重要的佛教道场。早在东晋隆安五年，天竺僧人“怀渡”来到九华山，兴建寺庙，修行布道，是有史记载的第一位上九华山的境外僧人，也是九华山的开山祖师。唐新罗国王子金乔觉在九华山苦苦修行了75年后圆寂，肉身不腐，被后人尊为地藏菩萨“应化”，九华山遂辟为地藏菩萨道场。其后，僧众云集，寺庙日增，明清以来，“香火之盛甲于天下”。九华山古刹林立，僧尼众多，历代保存下来的佛像1万余尊，获得了“莲花佛国”的美誉。今天，浓郁神秘的佛教氛围，博大精深的地藏文化吸引了数以万计的海内外游客，在汉文化圈享有十分尊崇的地位。从唐至清，许多文人学者，如李白、杜甫、杜荀鹤、汤显祖、袁牧、杨万里等都曾来此吟诗作画。这里相继建立了“太白书堂、藤子京书堂、阳明书堂”等20多处书院、书堂，人文景观多姿多彩。另外，九华佛文化源远流长、博大精深。二、项目开发背景目前，我国老龄人口为世界之最，全国60岁以上老龄人口已有1.78亿，占总人口的13.26%，我国已提前步入老龄社会，这是在我国人均GDP只有29748元情况下，进入“未富先老”的老龄社会。如此众多的老龄人口呼唤规范的养老产业，这是我国当前社会无法回避的课题，而国家老龄事业发展严重滞后，面临着老年产业市场匮乏与老年消费需求脱节的窘境，出现了不能与经济社会同步发展的尴尬。当前，全国各地特别是大中城市都停留在建一批老年公寓、老年社区这样一些低档次、服务程度弱的水平，没有一个标准的、高档休身养性康复场所。据统计，全国每年离退休人员工资收入超过6000亿人民币、银发产业每年有2万亿人民币，并呈逐年增长态势，“银发工程”产业呼唤大手笔、具有龙头和示范的大项目来引领带动。该项目具有国家《旅游区（点）质量的划分与评定》标准中的空气、地表水与噪声质量的最高等级，夏季气候凉爽。自然生态环境优越，周边区域植被呈立体构成，野生动植物资源十分丰富，有主要植物种类100余科近千余种，具有河源性生态结构等诸多建立旅游区以及养老康复区的优势。可建成21世纪面向华东各大中城市和来“两山一湖”旅客的“绿色”程度较高的旅游观光和休生养老园区。养生园项目利用九华山山场林地的自然资源，通过项目的科学开发、统一规划、协调运作，开拓养生别墅、黄精养生会馆、中医养生堂、高尔夫练习场和休闲度假酒店等业务，开创“旅游度假+置业居住+养生安老”的发展新模式。第三章区域房地产市场一、国内旅游房地产市场概况目前国内旅游市场主要集中在海南及东部沿海城市，安徽旅游市场惟有黄山、九华山较为成熟，而且每年的旅游旺季都出现游客限量登山现象，因此出现旅客滞留，住宿困难等问题。二、区域内旅游市场概况作为世界一流旅游胜地和国际著名佛教道场，九华山的“吃、住、行、游、购、娱”服务体系日臻完善。现有4星级宾馆1家，3星级宾馆4家，2星级宾馆3家及各类饭店、旅馆，床位12000余张。景区内还有国内一流的架空索道、地面缆车、环保大巴和琳琅满目的旅游特色商品。2010年接待国内外游客400万人次，旅游和消费收入达40亿元。三、境外消费趋势及国内消费群体分析九华山与韩国有着特殊的历史渊源，因此，九华山及其佛教历史文化已成为中韩两国文化交流的载体。自2000年以来，每年都有近2万名韩国游客来九华山观光朝拜，占九华山境外游客量的25%以上，去年达到4万余人。东南亚入境游客稳步增加。仅2010年共接待入境游客46994人次，同比增加45.2%。其中,港澳台游客25796人次,同比增加137.4%，2011年上半年入境游客达8.6万人次。随着九华山国际形象和知名度的日益提升，以及旅游接待、交通条件的改善，九华山已经吸引了越来越多的欧美游客的目光。九华山风景区处在华东地区，沿江江南地区，离江浙沪地区，都是在5个小时车程内，旅客自驾到九华山，开展九华山自驾游，也是九华山旅游接待的一大特点，该区域的游客总量占30%。第四章旅游地产未来发展前景自2010年以来，我国出台了一系列的房地产调控政策。从2010年4月发布“国十条”，到9月的“国五条”，再到今年的新“国八条”，以及最近的温家宝常务会议讲话，都充分显示了国家整顿遏制房地产价格过快上涨的决心。而随着国家对住宅用地调控从紧、对旅游业战略性支柱产业的定位以及鼓励消费拉动内需等一系列政策的出台，旅游地产作为旅游业与房地产业的联姻产物，正逐步成为投资热点。作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性，既满足了旅游度假者的消费需求，又为部分投资置业者提供了新的投资渠道，成为房地产领域内的新亮点。从发展来看，旅游地产虽然是个新兴产业。原因在于，地价款对于政府而言只是一次性收入，除此以外，餐饮、住宿、购物等等都将成为当地政府每天的持续地方收入，而且在增加就业机会、稳定生活等各方面还将提供综合效益。由于休闲度假旅游是未来旅游消费主导模式，所以旅游地产潜力和发展前景将十分广阔，在目前房地产市场日趋紧束的情况下，旅游与地产有效结合，地产活跃于旅游资源，旅游资源同时又带动了地产开发，相辅相成，传统的开发模式和开发策略将发生转变，因此旅游地产将凸显出发展机遇，同时在弱市中将强势发展。一、中国旅游地产发展前景国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。据国家旅游局的测算，未来中国将会成为全球最大的旅游观光目的地国家和旅游出境游的最大群体。这些都将带来对旅游地产的巨大需求。中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济发展五大推动力中的第一引擎，“一个以休闲为基础的新社会有可能出现”。人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。在传统房地产开发机会逐渐减少、住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域，当旅游度假成为一种时尚之后，集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的房地产开发热点。在土地和金融“双缩”重压下，主流房地产利润空间越来越小，旅游房地产正在成为房地产开发企业新的投资热点。我国城市旅游房地产潜力巨大、前景广阔，广阔的发展空间和市场潜力，使得旅游物业开发成为未来十年中国地产业最具潜力和投资前景的产业。旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，是一个巨大的“金矿”，因为在未来20年，是中国旅游业和房地产业的广阔发展时代，观光旅游型地产开发更是蕴藏着无限商机。旅游地产依托着强劲增长的旅游经济，展示着房地产行业新兴的发展方向。尤其是一些位于著名旅游景区内、具有良好的规划设计水平和鲜明文化特色的项目，其现金流的稳定性将更为显著。因此从投资的角度来看，旅游地产投资的稳定性和抗风险能力，较一般商铺和办公楼产品具有显著优势，更适宜于长线投资。二、安徽未来旅游地产的发展前景未来旅游房地产的重点投资区域将逐渐从一级城市转向二、三级城市。由于一级城市的限购政策日趋完善，开发商开始纷纷向二、三级城市拓展，其中兼具旅游功能的城市更将受到青睐，其旅游房地产也定将成为下一个众人关注的焦点。投资二、三级城市的旅游房地产，在闲暇时间可进行度假活动，平时又可以租给游客使用，同时还能享受房价上涨的回报，益处良多。因此，旅游观光与都市休闲结合部更具休闲、度假发展优势，也必将是旅游房地产投资的重点。安徽的旅游地产项目起步较晚，但近来发展步伐加快，后续发展潜力十足，其开发模式主要为两类。一类是依赖稀缺的和为公众所接受的旅游景区为中心进行的地产开发；另一类主要指与人造景点相配套的休闲度假旅游地产。从现状来看，两种模式的市场反映都较好。三、九华山地区的旅游地产发展前景九华山位于安徽省池州市青阳县境内，是首批国家重点风景名胜区，著名的游览避暑胜地，现为国家5Ａ级旅游区、全国文明风景旅游区示范点，与山西五台山、浙江普陀山、四川峨眉山并称为中国佛教四大名山，是“地狱未空誓不成佛，众生度尽方证菩提”的大愿地藏王菩萨道场，被誉为国际性佛教道场。随着近年来九华山在海内外影响力的逐步扩大，其境内外游客流量及质素均呈现高端走势；而另一方面可以看到，该市场缺乏高端休闲度假平台已成共识。按政府十二五计划预计到2015年，九华山的游客数量将达到700万，旅游收入超过100亿。可以预见，未来九华山地区的旅游地产的前景十分乐观，是本项目强有力的支撑点。第五章项目优势与劣势分析一、项目优势1、区位与交通条件优势项目区地处安徽省“两山一湖”。即黄山—太平湖—九华山旅游区的中心区域，位于两山一湖黄金旅游线上，距黄山只有1个小时的路程、距离九华山只有15分钟的路程、与“两山一湖”区域各景点均在100公里以内。项目紧邻318国道，距沪渝、合铜黄高速出口10公里，距离合肥190公里，距离上海380公里，距离南京210公里，距离杭州320公里，距离青阳火车站6公里，距离兴建中的九华山火车站18公里，距离兴建中的九华机场30公里，有非常优越的区位优势和非常优越的交通优势。2、产业发展潜力巨大。旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，在未来20年，是中国旅游业和房地产业的广阔发展时代，观光旅游型地产开发更是蕴藏着无限商机。旅游地产依托着强劲增长的旅游经济，展示着房地产行业新兴的发展方向。且长三角经济圈是国内经济最发达的地区之一，随着人们生活水平的不断提高，养老形式也在发生质的变化。当前，全国各地特别是大中城市都停留在建一批老年公寓、老年社区这样一些低档次、服务程度弱的水平，没有一个标准的、高档休身养老的康复场所。据统计全国每年离退休人员工资收入超过6000亿人民币、银发产业每年有2万亿人民币，并呈逐年增长态势，“银发工程”产业呼唤大手笔、具有龙头和示范的大项目来引领带动。据市场调查分析，大中城市的离退休人员中有30%左右的渴望住在配套齐全、环境适宜的综合养老场所，市场发展前景十分广阔。3、投资环境较好青阳县委、县政府高度重视旅游休闲、养老项目建设，制订了配套的一系列政策，投资的社会环境。项目规划建设位置紧邻佛光大道，拆迁安置工作已完成。从建设成本和潜在的巨大旅游客源上看，显然为旅游业开发创造了难得的商业契机，从中、长远看，完全有可能成为安徽乃至东南亚旅游业的亮点。4、客源较稳定宾馆与众多著名风景区毗邻，周边旅游资源十分丰富，从旅客来源分析。省内以本地及合肥、芜湖、马鞍山、安庆等城市游客为主；省外市场以江苏、浙江和上海为主；境外为港澳台、韩国及东南亚等其他地区。结合本地区近年发展的实际及发展趋势，客源市场正在快速发展。游客年递增率可达到15%，中长期达到10%。目前，九华山游客超过400万，预计到2015年游客将达到700万。第六章项目规划方案一、项目规划设计要点按照规划设计方案以园区管理中心及附近的公建构成园区的核心；自西向东依次划分为西园、中园、东园。1、规划用地面积：1670亩；2、规划建设内容：五星级酒店、养老养生公寓、商业街、高尔夫练习场、医疗运动及配套服务中心等。二、项目技术经济指标（一）项目主要技术指标：序号名称面积1规划总用地面积1113325m2(1670亩)2规划总建筑面积307978m2公建79120m2居建200858m2地下28000m2其中西园430441m2（645.65亩）总建筑面积110964m2占地58745m2中园430795m2（646.20亩）总建筑面积68279m2占地33886m2东园252089m2(378.13亩)总建筑面积100735m2占地30635m23规划建筑占地面积123266m24容积率0.25(地下面积未计入)5建筑密度11%6总绿地面积70%7总绿地率666115m28水面23105m29总居住人数3500人独栋公寓137户联排公寓190户多层公寓288户四合院52户10停车位地面停车室外190辆室内349辆地下停车688辆（二）、规划建设内容：序号名称建筑面积占地1商业中心9000M2（西园）5000M22网球馆2960M2（西园、酒店区）2600M23五星级酒店24470M2（地下车库16000M2）（西园）7100M24酒店式公寓15800M2（西园、酒店区）3980M25钻石五星级酒店一590M2（西园）320M26钻石五星级酒店二640M2（西园）330M27西园服务中心2980M2（西园）1230M28园区管理中心（养生博物馆）1760M2（西园）640M29医院3240M2（西园）1200M210黄精养生馆3210M2（西园）3210M211九华佛茶馆3160M2（西园）2460M212四合院一（10户）1690M2（西园）845M213四合院二（23户）4740M2（中园）2370M214四合院三（9户）1820M2（中园）910M215四合院四（10户）1960M2（中园）980M216中园服务中心3320M2（中园）1160M217健身馆1600M2（中园）800M218明镜堂1735M2（中园）940M219东园服务中心4455M2（东园）1840M220高尔夫练习场200M2（东园）100M221A型300M2*2*25=15000M2（西园）135M222A型300M2*2*20=12000M2（中园）135M223B型330M2*4*4=5280M2（西园）145M224C型240M2*4*5=4800M2（西园）105M225C型240M2*4*3=2880M2（中园）26D型420M2*2*2=1680M2（中园）154M227D型420M2*2*8=6720M2（东园）28E型255M2*2*16=8160M2（中园）270M229F型255M2*2*36*4=73440M2（东园）270M230G型200M2*3=600M2（西园）100M231H型310M2*13=4030M2（东园）145M232I型430M2*32=13760M2（西园）170M233I型430M2*26=11180M2（中园）34I型430M2*10=4300M2（东园）35J型506M2*4=2024M2（西园）170M236J型506M2*34=17204M2（中园）37J型506M2*15=7590M2（东园）第七章项目开发方案一、项目开发建设方案为了更大程度地提高土地的利用价值，以园区管理中心及其附近的公建构成园区的核心，即“一核”。它是整个园区的管理控制枢纽，也为园区提供集中的商业、健身、医疗、商务和接待服务。五星酒店和酒店式公寓等公建的公共服务功能为整个园区共享。园区自西向东依次划分为西园、中园、东园，即“三园”。西园是公建集中布置的园区。西园有五星酒店区、白金五星酒店区、钻石五星酒店区、商业中心、黄精养生馆、医院、养生公寓区（竹影人家、幽兰深居）、养生博物馆以及原生态保护区组成。其中五星酒店区包括五星级酒店、酒店式公寓和网球馆三部分，竹影人家为独栋公寓，幽兰深居为四合院和联排公寓。中园为山地地形，起伏较大，道路蜿蜒曲折，植被覆盖率高。中园服务中心、健身馆、九华佛茶馆、中医养生堂和景观塔、原生态保护区、果树种植示范区、以及散落在山间、坡地的养老养生公寓组成。中园养老养生公寓有独栋、联排和四合院三种形式。东园有东园服务中心、养老养生公寓区、花卉种植示范区、垂钓中心、室外游泳池、高尔夫养老练习场、佛茶园以及原生态保护区组成。养生公寓区分为东西南三片区。西侧山地地形均布置独养老栋养生公寓，视野开阔，环境优越，为养老养生公寓片区一(李园)；东侧地势相对平坦，集中布置多层养老养生公寓（四层养老），是示范养生区，为养老养生公寓片区二（樟园）；南侧山谷为养老养生公寓片区三（玉兰园）,布置有联排及独栋公寓。水系水景水系现状：西园、中园的水整体流向是自南北山坡汇集至中间山谷，经溪流或沟渠排至西南、东北向基地界线以外。西南向溪流注入九华河，该溪流常年不断，为园区干流。中园服务中心处为谷地南北分水线。东园整体地形南高北低，雨水由南向北排至北侧泄洪道。园区现有水库2座，水面面积32345平方米。自然水面6个，其中中园4个，东园2个，水面总面积6520平方米。水系设计目标：在项目区07年遭受百年不遇的暴雨袭击仍无泥石流等地质灾害发生的前提下，充分考虑山泉山溪的特点，合理规划整理与引导，争取做到一户一池，一户一溪，达到进门见池、出门见溪的效果。依据“顺应自然——利用自然——装点自然”的思路，做活水的文章，让养生园的涓涓细流在视觉上养眼，听觉上悦耳，感觉上和谐。二、建设进度计划根据本项目的实际情况，暂将本项目分两期进行。本项目预计2012年9前完善土地出让及各类证件等相关手续，2012年10月份进入开工程序，整个工期约为36个月。（1）土地整理及前期开发进度本项目地上建筑物清理基本结束，预计完善相关手续时间为2012年9月。并调整规划、建筑、建筑施工设计，项目报建等工作。（2）开发进度一期开发商业街、五星级酒店及高档公寓区（中园及西园）等项目；预计时间为2012年10月至2014年9月。二期开发东园，预计时间为2013年10月至2015年9月。第八章项目投资效益分析项目总投资：120117万元。按建设内容分：独栋、联排公寓等49196万元，酒店30857万元，多层养老公寓26483万元，公建13581万元；按费用类别分：土地费用约12898万元，前期工程费用6257万元，建安工程费用65957万元，基础设施费用20005万元，管理、不可预见费用5000万元。项目总效益：出售别墅销售收入215008万元，可实现净利润99096万元；五星级酒店每年收入11950万元，每年可实现净利润4446万元；二期多层养老公寓效益暂未测算。项目资产分类：项目建成后，用于销售资产的面积13.64万平方米，占44.29%；用于经营资产的面积15.73万平方米，占51.08%，该资产也可出售或出租；用于办公服务资产的面积1.43万平方米，占4.63%。一、项目投资测算表序号费用项目单位成本建筑面积估算金额备注（元/m2）（m2）（万元）一土地费用419307978128981670亩1土地出让金3089500305.56亩×31万元2契税及印花税133853土地使用税82534征用林地832546509.25亩×5万元5租用林地7214855.19亩×2500元二前期工程费20330797862571规划、景观、建筑设计费7122002勘探费51503安全环境评估费2564“一书两证”规费1253851三建安工程费2142307978659571场地平整4915002临时接水接电92773单体工程2062635004工程监理及检测费22680四基础设施费649307978200051给水129 39802供电9429003供气8225254景观、水系、绿化等16250005道路、排水等9830006网络、智能化管理6520007室外工程19600五酒店装潢10000六管理费用653079782000七不可预见费用983079783000合计3576120117二、项目用地、建筑面积汇总表项目占地（亩）建筑面积（m2）备注五星级酒店10060460商业出让用地45.16亩，征用建设林地54.84亩。独栋、联排公寓1570136418含商业街商业出让用地260.4亩，征用建设林地454.41亩，租用林地855.19亩。多层养老公寓73440公建（含地下）37660合计1670307978说明：五星级酒店建筑面积60460㎡，其中：酒店主体24470㎡，酒店式公寓15800㎡，山庄式酒店1230㎡，网球馆2960㎡，地下车库16000㎡。三、项目投资分摊表单位：万元项目酒店公寓多层公寓公建合计土地费用177261323301169312898前期费用1228277214927656257建安工程费129482921615728806565957基础设施392788614770244720005酒店装潢1000010000管理费用3938864772442000不可预见费用58913297153673000合计30857491962648313581120117说明：1、五星级酒店土地费用约为1772万元，其中：商居出让用地：（9500+385+253）÷305.56×45.16=1498（万元）征用建设林地：54.84亩×5万元/亩=274.2万元其他土地费用为11126万元，按建筑面积分摊；2、前期费用、建安工程费、基础设施、管理费用等按建筑面积分摊。四、出售公寓效益测算项目总投资52696万元，建成后可出售部分建筑面积为136418平方米。可实现销售额203704万元，净利润100188万元。（一）、销售收入测算表类别型号建筑面积(㎡)销售均价(元/㎡)销售收入（万元）联排公寓A.B.C.D.E565201400079128独栋公寓G.H.I.J6068817000103170四合院102101000010210商业街门面房90002500022500合计136418215008（二）、税金：16878万元1.营业税税率按5%，城市维护建设税按营业税的7%，教育费附加按营业税的3%，地方教育费附加按营业税的1%，水利基金按销售收入的0.06%计算，营业税及附加共约12062万元；2.土地增值税税率按2%计算，城市维护建设税按税额的5%，教育费附加按税额的5%，地方教育费附加按税额的2%计算，土地增值税及附加共约4816万元；（三）、销售费用：3225万元销售代理费用，按售价1.5%计算，共3225万元（四）、项目利润测算项目建成后预计可实现销售收入215008万元，净利润99096万元。财务经济指标较好：销售毛利率62.30％，成本费用利润率150.14％，销售净利率46.09％。损益表序号项目合计金额备注一销售收入215008减：销售税金及附加16878销售成本62777含公建二销售利润135353销售费用3225三项目总利润132128减：所得税33032四项目净利润99096五财务指标1销售毛利率（％）62.302成本费用利润率（％）150.143销售净利率（％