某地产产权式酒店项目发展建议

xxxxxx路项目发展建议（产权式酒店深化研究报告）四川xx物业顾问有限公司二零零六年一月十二日前言四川xx针对xxxxxx路项目从宏观市场深入到微观分析，在本次补充调查中就产权式酒店这一物业形态作了专项剖析。发展产权式酒店必须突破几个关键点：金融政策的限制、对投资者信心的重拾、对开发模式和经营模式的创新，建立在对这几个关键问题的疑惑上，xx对成都市各大银行信贷部相关人员作了深入的访谈，在xx客户资料库筛选部分投资者进了针对性问卷调查，对紫薇银座和世代锦江公寓在产权式酒店的运作模式上进行了深入分析，同时结合本项目的成本收益对本项目发展产权式酒店提出了操作层面的建议，对后期可能涉及的法律问题也做了简单阐述。总体希望本次对产权式酒店发展建议的论证能对xxxxxx路项目在最终发展方向上有所帮助！目录HYPERLINK\l"_Toc124913377"第一部分产权式酒店相关政策研究5HYPERLINK\l"_Toc124913378"一、相关金融政策分析5HYPERLINK\l"_Toc124913379"1、个人住房贷款利率上调5HYPERLINK\l"_Toc124913380"2、银行推出“直贷”或类似“直贷”业务5HYPERLINK\l"_Toc124913381"二、各大银行对产权式酒店的政策6HYPERLINK\l"_Toc124913382"1、农业银行6HYPERLINK\l"_Toc124913383"2、中国银行6HYPERLINK\l"_Toc124913384"3、民生银行和招商银行6HYPERLINK\l"_Toc124913385"4、相关分析6HYPERLINK\l"_Toc124913386"5、影响7HYPERLINK\l"_Toc124913387"三、产权式酒店相关税收政策研究7HYPERLINK\l"_Toc124913388"第二部分投资者情况分析8HYPERLINK\l"_Toc124913389"一、投资者基本情况分析8HYPERLINK\l"_Toc124913390"1、受访对象来源8HYPERLINK\l"_Toc124913391"2、受访对象年龄分析9HYPERLINK\l"_Toc124913392"3、投资经历与受访者年龄交叉分析9HYPERLINK\l"_Toc124913393"4、受访者职业背景分析10HYPERLINK\l"_Toc124913394"5、受访对象家庭月收入统计10HYPERLINK\l"_Toc124913395"6、投资资金占总收入的比重分析11HYPERLINK\l"_Toc124913396"二、投资者对产权式酒店认知度分析11HYPERLINK\l"_Toc124913397"1、对产权式酒店的认识11HYPERLINK\l"_Toc124913398"2、对区域的认同度12HYPERLINK\l"_Toc124913399"三、受访者投资偏好分析13HYPERLINK\l"_Toc124913400"1、投资领域13HYPERLINK\l"_Toc124913401"2、投资意见选择13HYPERLINK\l"_Toc124913402"3、投资回报满意度14HYPERLINK\l"_Toc124913403"4、投资理由14HYPERLINK\l"_Toc124913404"5、对不动产投资的选择15HYPERLINK\l"_Toc124913405"6、选择投资不动产的理由15HYPERLINK\l"_Toc124913406"7、投资额度分析16HYPERLINK\l"_Toc124913407"8、选择付款方式16HYPERLINK\l"_Toc124913408"四、影响投资产权式酒店的个别因素17HYPERLINK\l"_Toc124913409"1、影响投资决策的因素17HYPERLINK\l"_Toc124913410"2、选择酒店管理公司的标准18HYPERLINK\l"_Toc124913411"3、阻碍投资决策的因素18HYPERLINK\l"_Toc124913412"4、投资看重因素19HYPERLINK\l"_Toc124913413"第三部分产权式酒店运作模式（案例研究）20HYPERLINK\l"_Toc124913414"一、紫薇·银座20HYPERLINK\l"_Toc124913415"1、紫薇·银座投资回报方式20HYPERLINK\l"_Toc124913416"2、相关分析20HYPERLINK\l"_Toc124913417"二、世代锦江21HYPERLINK\l"_Toc124913418"1、成都世代锦江投资回报方式21HYPERLINK\l"_Toc124913419"2、相关分析22HYPERLINK\l"_Toc124913420"三、深圳雅兰酒店23HYPERLINK\l"_Toc124913421"1、经营管理公司23HYPERLINK\l"_Toc124913422"2、财务制度23HYPERLINK\l"_Toc124913423"3、投资方案23HYPERLINK\l"_Toc124913424"4、业主权益及义务24HYPERLINK\l"_Toc124913425"5、业主入住管理25HYPERLINK\l"_Toc124913426"6、业主享受的优惠服务26HYPERLINK\l"_Toc124913427"7、基本运行管理费（每年根据市场价格调整）26HYPERLINK\l"_Toc124913428"第四部分产权式酒店成本收益核算28HYPERLINK\l"_Toc124913429"一、投资估算28HYPERLINK\l"_Toc124913430"1、总建设成本费用列项28HYPERLINK\l"_Toc124913431"2、其它开发费用列项：28HYPERLINK\l"_Toc124913432"3、销售收入28HYPERLINK\l"_Toc124913433"4、酒店经营收入（以10年测算）29HYPERLINK\l"_Toc124913434"第五部分产权式酒店发展模式研究34HYPERLINK\l"_Toc124913435"一、总体运作模式34HYPERLINK\l"_Toc124913436"1、总体运作模式示意图34HYPERLINK\l"_Toc124913437"2、模式操作流程说明34HYPERLINK\l"_Toc124913438"二、开发模式35HYPERLINK\l"_Toc124913439"1、开发模式示意图35HYPERLINK\l"_Toc124913440"2、模式操作流程说明35HYPERLINK\l"_Toc124913441"3、业主与开发商关系分析35HYPERLINK\l"_Toc124913442"三、经营模式36HYPERLINK\l"_Toc124913443"1、经营模式示意图36HYPERLINK\l"_Toc124913444"2、模式操作流程说明36HYPERLINK\l"_Toc124913445"3、酒店经营管理模式36HYPERLINK\l"_Toc124913446"4、开发商委托管理公司模式37HYPERLINK\l"_Toc124913447"5、业主委托经营模式37HYPERLINK\l"_Toc124913448"四、管理模式39HYPERLINK\l"_Toc124913449"1、管理模式示意图39HYPERLINK\l"_Toc124913450"2、权益管理说明40HYPERLINK\l"_Toc124913451"3、产权管理说明40HYPERLINK\l"_Toc124913452"4、客房管理说明40HYPERLINK\l"_Toc124913453"五、经营收入分配模式41HYPERLINK\l"_Toc124913454"1、经营收入分配模式示意图41HYPERLINK\l"_Toc124913455"2、模式操作流程说明42HYPERLINK\l"_Toc124913456"六、权属关系模式42HYPERLINK\l"_Toc124913457"1、权属关系模式示意图42HYPERLINK\l"_Toc124913458"2、模式流程说明42HYPERLINK\l"_Toc124913459"第六部分研究结论43HYPERLINK\l"_Toc124913460"一、从政策层面来看43HYPERLINK\l"_Toc124913461"二、从产权式酒店案例经营状况来看43HYPERLINK\l"_Toc124913462"三、投资收益分析结论43HYPERLINK\l"_Toc124913463"1、从酒店经营管理公司的角度来看43HYPERLINK\l"_Toc124913464"2、从投资者的角度来看44HYPERLINK\l"_Toc124913465"四、开发商存在的风险分析44HYPERLINK\l"_Toc124913466"五、涉及的法律问题44HYPERLINK\l"_Toc124913467"1、开发模式中涉及的法律问题44HYPERLINK\l"_Toc124913468"2、经营模式中涉及的法律问题45HYPERLINK\l"_Toc124913469"六、总结45HYPERLINK\l"_Toc124913470"后记46第一部分产权式酒店相关政策研究研究目的：政府对产权式酒店的政策和银行对产权式酒店的态度是影响项目操作的关键因素，本部分主要对相关金融政策和各大银行对产权式酒店的贷款政策作针对性研究。一、相关金融政策分析1、个人住房贷款利率上调从2005年3月17日，为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策：将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。2006年住房贷款利率将继续上调。提高首付对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。2、银行推出“直贷”或类似“直贷”业务2005年6月14日，中国银行四川省分行召开新闻发布会，宣布推出“直贷式”个贷业务，包括公务员在内的七类高端客户免保险担保等系列优惠政策，并计划在中行各营业网点开设售楼部直接服务个贷客户。而一个星期前建设银行四川省分行业推出类似“直贷式”个贷政策。招行、农行分别推出了“循环授信”、“八成30年按揭”等业务。二、各大银行对产权式酒店的政策产权式酒店由国外引进，但在国内的发展模式不成熟，失败案例也比较多，鉴于此银行为控制自身风险，出台了相关管理政策，就这个方面xx对成都市各大银行进行了深入的调查。1、农业银行农业银行从2004年5月内部出台政策明确表示“严格控制产权式酒店（公寓）类物业采取售后返租形式销售的贷款，如果确有需要，须报省农行批示”，对该类物业的贷款权限上收，从目前的执行情况开看，到目前为止基本没有提供过这类似的贷款业务。2、中国银行从2005年初对产权式酒店银行对产权式酒店的界定：没有独立生活空间（厨房、卫生间等）、依赖于其他公共生活空间，且业主没有独立经营自主权力的物业。银行对产权式酒店的界定：没有独立生活空间（厨房、卫生间等）、依赖于其他公共生活空间，且业主没有独立经营自主权力的物业。3、民生银行和招商银行2004年6月开始对以下有产权的物业均不做个人按揭贷款业务：1、无产权边界的房屋，如在商场所设摊位，只规定了面积大小，但没有明确房屋四至；2、产权式公寓，虽然买受人有房屋产权，但没有经营权和使用权，这种属于投资型物业，通过与开发商签定《反租协议》来获得一定比例投资回报的。4、相关分析从了解情况来看，国有四大银行基本停止了对该类物业的贷款发放，据了解在2004年该政策出台同时成都有将近11个项目的产权式酒店项目亮相，但是都迫于银行紧缩原因而改为公寓项目，近年来该类物业在成都市场基本没有出现也是由于贷款原因，本项目如果往产权式酒店方向发展，无疑这是个非常大的阻碍因素，因此需要发展商前期与银行有良好的沟通，落实金融政策，控制开发风险。5、影响从2004年开始成都各大银行对以产权式销售的物业严格限制贷款条件，对这类物业停止贷款，基本限制了该类物业的发展，产权式酒店属于纯投资性物业，采用银行按揭购买的客户占的比例非常高，如果没有银行信贷的支持，那么投资者将很难做出购房决定，如果目前从银行贷款利率6%来计算，开发商回报承诺在税后8%的话，实际收益在2-3%左右，与其他投资方式（基金等）相比，收益率还是很有限，那么对投资者的吸引力是不够的。三、产权式酒店相关税收政策研究由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项（按租金收入征收）：1、营业税：3%--住宅类物业；5%商业类物业（产权式酒店为商业类物业）2、城市建设维护税：营业税的7%3、教育费附加、地方教育费附加：营业税的4%4、房产税：4%5、个人所得税：10%（以上税费是按照经营期收益征收，不包括物业成交时需交纳的一些税费）以上五项税费总共占到月收益的15%左右，税费起征点为800元起，由于分散的住宅出租目前法律管理还有很多漏洞，因此在税收上还没有严格执行，但是集中的租赁行为，比如酒店经营行为就无法回避这个问题。因此，从这个方面来讲，税前与税后的收益购房者会做对比，如果税后收益不能达到预期的收益水平，那么投资的价值就大打折扣，对于开发商也要预先考虑到这样的问题，在目前的案例中，紫薇银座在实际销售中忽略了这个问题，对业主收益没有明确界定是在税前还是税后，因此在后期引发出了很多纠纷，给发展商也带来很多不必要的麻烦。第二部分投资者情况分析研究说明：为了更为准确的把握产权式酒店投资者的心理，xx在上次研究的基础上加大了调研的深度和广度，对具有地产投资意向的投资者随机抽取一定数量进行深度访谈，并对没有涉及到的内容进行了更为详尽的复合性分析，同时利用xx数据库产权式物业投资者调查数据（数据采集时间：2004年），力求在投资者层面把握其投资动向以及对骡马市区域的接受度。一、投资者基本情况分析1、受访对象来源有效受访者人数共38人，其中成都市28人占总体的74.55%；省内其他地方有6人，占18.18%；外省4人占7.27%，受访对象的户籍与工作地点上存在一定的交叉性。2、受访对象年龄分析在本次调查过程中，受访者的年龄以30岁以下和30—35岁两个年龄阶段占到近4成的比例，从访谈中了解到具备投资实力的个人或家庭，在决策阶段大部分是全家参与，年轻成员则主要负责购买执行。投资者从避税角度考虑，产权拥有者常常是家庭的年轻成员。3、投资经历与受访者年龄交叉分析投资经历与受访者者年龄的关系系不是非常明明显，各个年年龄段的受访访者都有投资资经历；主要的不同点反映映在不同的年年龄段对投资资风险的承受受力、对投资资回报的要求求不同，年龄龄较大的受访访者一般要求求比较稳定、风风险较小的投投资方式，而而年轻的受访访者更倾向于于较高投资回回报率的投资资方式，他们们会根据自己己对信息掌握握程度和判断断能力来控制制风险。4、受访者职业背景景分析受访者中以公司职职员和自由职职业最具投资资意向，比例例分别占到50.911%，和14.555%。这部分人群接受过过高等教育，思思想前卫敏锐锐，拥有较高高的收入，对对未来预期较较好，但由于于这部分人日日常花费也较较高，为了维维系和提升优优质的生活水水平，其投资资意识强烈，并并且乐于尝试试各种新的投投资模式。5、受访对象家庭月月收入统计有意向的投资者中中家庭月收入入水平大部分分集中在1万元以上，属属于真正的城城市中产阶级级。6、投资资金占总收收入的比重分分析访谈中投资者反映映投资额度一一般情况占其其总资产10%20%居多，体现现出投资者稳稳健和谨慎的的心理。小结：接受访问的的投资者中，由于取取样原因大多多数都为成都都本地的投资资者，而实际际情况来看，经经济水平越发发达，投资意意识越强；从从受访者的年年龄特征来看看，比较倾向向于年轻化，36-40岁的中青年年是投资客户户的主力群体体，因为这部部分人群处于事业的的顶峰期，收收入较为丰厚厚，在投资经经历上表现为为较年轻的群群体的抗风险险能力较强，相相比较投资风风险更看中投投资回报；在在家庭月收入入上，集中在在1-1.5万月/家庭，即家家庭年收入在在12—18万左右，属属于中档偏高高的收入群体体。二、投资者对产权权式酒店认知知度分析1、对产权式酒店的认认识受访者中82.773%的人通过各各种渠道知道道有产权式酒酒店这样一种种投资产品存存在，完全不不知道产权式式酒店的仅占占17.277%；这说明这种投资模模式在成都有有了一定的普普及度，但从从调查的反映映来看，认同同这种模式需需要有一些基基础条件，比比如酒店的管管理品牌，项项目本身的位位置和品质等等，只有建立立在这些基础础上的这种投投资模式能够够很好的得到到投资者的认认同；投资者对产权式酒酒店情况了解解的不一而同同，由于前几几年的火热炒炒作，以及后后期暴露的一一些问题使得得各种报道频频频见报。这这部分人对其其正面和负面面的报道持不不同的看法，但但绝大多数认认为在保障制制度上有待完完善。2、对区域的认同度从对受访对象的调调查来看，有有40%的比例对骡骡马市片区持持观望态度，主主要由于骡马马市在经历了了前几年的衰衰落后，目前前稍有起色，但但是目前的发发展情况远不不及春熙路——盐市口商圈圈的发展，表表现在新建项项目的销售价价格和销售进进度都略低于于春熙商圈。但骡马市片区目前前的交通状况况有所改善，铂铂金城的商业业招商情况较较好，商圈的的商气、人气气逐步回升，随随着CBD区域规划的的实施、地铁铁沿线物业都都将有很大的的升值空间，因因此对本区域域的认同度也也会逐步提升升。小结：对接受访访问的投资者者产品和区域域上作了测试试，对产权式式酒店大多数数的投资者都都有了解，但但由于一些项项目没有操作作成功，投资资者对这种投投资模式有一一定的怀疑，因因此在选择这这样的投资品品种的时候表表现出特别的的谨慎性。在在对区域的认认同度上，有有35%的投资者非非常看好该区区域，但是大大多数投资者者认为本项目目区域的升值值还需要较长长的时间。三、受访者投资偏偏好分析1、投资领域根据访谈情况了解解到，投资者者的投资分布布在各个领域域，其中股票票期货和房地地产投资占的的比重最大分分别达到31.333%和48.344%，由于近几几年股票期货货市场持续低低迷，众多投投资纷纷转向向其它投资领领域，其中房房地产投资增增长最快。访访谈对象中一一半的人选择择房地产作为为第一投资领领域。这和目前房地产市市场行情不断断上扬的价格格趋势分不开开，从2000年成都房地地产市场只涨涨不跌，价格格一路上扬，很很多人都在这这过程中获益益颇丰，因此此民间投资行行为越来越普普及，整个市市场供需产生生不平衡，价价格越涨，同同时客户买涨涨不买跌的心心理又使得其其继续投资，房房地产投资又又是众多投资资选择中技术术难度较小的的一种之一，因因此房地产投投资是目前投投资者选择最最多的投资方方式之一。2、投资意见选择在投资领域和意见见选择的复合合性研究可以以看出投资者者个人的判断断在投资意见见中占主导地地位，专家意意见仅仅是做做个参考。3、投资回报满意度在投资领域与回报报率满意度方方面，各个投投资领域不一一而同，这从从操作层面来来讲，各种投投资都有其专专业性，特别别是房地产专专业知识和操操作经验的结结合才是地产产投资成功的的保证。从投资风险上来讲讲，房地产投投资的风险明明显优于其它它投资品种，投投资者会考虑虑到房屋具有有使用功能，住住宅投资的风风险最小，其其次是独立商商铺和商务办办公物业。4、投资理由房地产作为一种特特殊商品，由由于其50—70年的产权决决定了它的长长期保值增值值的特点，同同时市场对房房产的需求也也持续增长，因因此投资房产产会带来长期期稳定的收益益；并且当前房地产热热潮中，地产产升值潜力巨巨大，投资回回报率高。5、对不动产投资的选选择访谈者中地产投资资方面，产权权式酒店的投投资比例只占占8.11%，一方面是是产权酒店运运作模式还不不够成熟，经经营中出现过过不少开发商商和业主的纠纠纷，在投资资者中口碑不不太好。其二，产权式酒店店整体经营状状况失败的项项目多于成功功的，使开发发商对其开发发风险过大而而不轻易介入入。三是各种金融政策策是向着不利利于产权式酒酒店发展方面面推进的。6、选择投资不动产的的理由在选择投资产权式式酒店的主要要原因方面，投投资回报率和和回报稳定占占到了33.333%和38.899%，充分反映映了投资者投投资趋于理性性和稳健。近年来各种投资产产品增加，就就房地产本行行业中也存在在多种替代投投资品种，不不同的投资品品种的收益率率与风险不同同，在面对多多种投资品种种的选择下，投投资者也越来来越理性。7、投资额度分析在投资者心中认为为产权式酒店店的收益足以以支付按揭月月供，因此首首付可以接受受的额度1120万的比例最最大达到32.688%，20--550万的比例较较小，但51万以上的比比例占15.388%，投资接受受额度呈两头头大中间小的的状态。从首付款的接受额额度可以推断断出客户能接接受的投资总总价在3366万之间，8、选择付款方式在付款方式上投资资者57.277%选择银行按按揭，产权酒酒店能不能按按揭，按揭几几成，按揭年年限都成为投投资者关注的的焦点。按照目前成都市执执行的金融政政策来看，普普遍不受理产产权式物业的的按揭办理，那那么这对本项项目的后期销销售将造成很很大的压力，这这个政策能否否变通对本项项目的发展也也起关键作用用。小结：在对投投资者的投资资偏好中，可可以发现以下下几个特征，在在投资的领域域上主要集中中在房地产和和期货股票上上；在作投资资决策时，投投资者自身的的意识占主导导作用，并且且经济实力越越雄厚的投资资者自信心越越强；在不同同的投资品种种之中，大多多数投资者反反应房地产、古古董收藏品和和保险的投资资收益比较理理想，在对不不同投资产品品的选择上主主要看中投资资回报收益的的稳定和回报报率高；在房房地产业的投投资中，选择择投资产权式式酒店的比例例非常小，在在付款方式上上近六成的客客户都会选择择银行按揭付付款。可见，目前投资者者对房地产方方面的投资预预期还比较看看好，但是在在具体的产品品选择上又倾倾向于收益比比较稳定，风风险较小的住住宅产品，客客户在付款方方式上比较倾倾向于按揭方方式，那么这这对于本项目目发展产权式式酒店就有很很大的难度。四、影响投资产权式式酒店的个别别因素1、影响投资决策的因因素在受访者中收入越越高的自信心心越强，他们们对自己的判判断非常重视视，并且同时时也听取专家家及朋友意见见来印证自己己的想法；相相反收入越低低的受访者对对自己越没有有信心投资理理财常常以朋朋友专家的意意见为主。2、选择酒店管理公司司的标准在酒店管理公司方方面，受访者者认为酒店管管理公司知名名度的高低以以及管理水平平的高低是产产权酒店经营营好坏的关键键。同时在调查过程了了解到，品牌牌酒店管理公公司的号召力力非常大，在在同等条件下下，受访者更更愿意选择品品牌管理公司司经营的项目目。3、阻碍投资决策的因因素在访谈过程中涉及及到阻碍投资资产权酒店的的原因时，大大部分受访者者认为国家政政策不稳定，开开发商诚信以以及酒店经营营都存在较大大风险，同时时目前一般8%10%的收益回报报除去按揭、税税收等等几乎乎就没有余钱钱，有时甚至至还要倒贴，显显得不合算。紫薇银座项目交房房推迟半年，开开发商诚信受受到质疑，对对客户投资回回报的承诺没没有考虑得到到税费的问题题，给后期的的操作上造成成很大的难度度，业主曾几几次与开发商商对峙，造成成市场信任危危机，对后续续的该类产品品都有不好的的影响。4、投资看重因素在谈到如果选择投投资产权酒店店最看重的因因素，受访者者认为投资回回报率和地理理区位最重要要。当前的投投资者已不会会盲目的听信信开发商宣称称的投资回报报率，他们认认为这个是他他们投资的原原因之所在，但但他们也会根根据经验判断断项目位置，酒酒店管理公司司以及开发商商实力等是否否足以长期支支撑这个回报报率。小结：对影响投资资者的个别因因素中，都比比较倾向于品品牌管理公司司；对产权式式酒店的投资资抗性主要是是该产品投资资回报与的投投资风险不成成正比，在同同等的投资收收益上，投资资者都愿意承承担更小的风风险，产权式式酒店的风险险主要表现在在政策风险和和酒店的经营营风险，因此此如何降低风风险，提高回回报率才是打打动投资者的的关键。第三部分产权式式酒店运作模模式（案例研研究）一、紫薇·银座1、紫薇·银座投资回报方式式业主购房可办理55成10年按揭，也也可选择一次次性购房，一一次性购房优优惠5%；业主与开发商签订订购房合同后后，再与酒店店管理公司签签订委托经营营合同，酒店店承诺给业主主固定年11%的投资回报报（税前），同同时业主可享享受每年有15天的免费酒酒店入住权，合合同期限20年，20年之后业主主有权利自行行处理其酒店店资产，也可可与酒店管理理公司续约。与酒店的委托经营营管理方式有有两种：A、有限自用投资型型酒店。即开开发商将每套套客房分别作作为独立产权权出售给投资资者；投资者者除在免费赠赠送时段自住住外，大部分分时段将客房房委托给酒店店管理公司统统一出租经营营，以获取年年度利润分红红。B、投资+经营型酒酒店。投资者者在签定一个个或数个楼层层的酒店购房房合同后，还还可自愿选择择自行经营，在在执行酒店统统一的价格标标准、服从统统一的管理规规范、缴纳一一定的管理费费用的前提下下，享有除产产权以外的经经营权、与酒酒店的结算权权，获取更大大的投资回报报。2、相关分析固定投资回报的操操作模式在当当时是比较普普遍的一种投投资方式，在在产权式酒店店的销售中紫紫薇酒店的良良好运作、裙裙楼商业由太太平洋百货统统一经营管理理，具有长期期比较稳定的的收益，都给给购房者很大大的信心保证证；在紫薇银座的客户户群中有很大大部分是二级级城市灰色资资金收入转移移者，他们对对成都房地产产市场的不了了解，轻信了了开发商所吹吹嘘的高额投投资回报，在在2004年2月实际返利利中开发商代代扣了税费和和维修基金后后，很多投资资者的收益还还不能抵充月月供款，因此此很多投资者者的稳定高收收益的梦破灭灭。从目前xx对紫薇薇银座和紫薇薇酒店的调查查来看，酒店店部分运作基基本能够保证证盈利，通常常都是紫薇酒店部分分在补贴紫薇薇银座部分的的返利，紫薇薇酒店的经营营情况是成都都市中心酒店店中比较好的的，但在每年年的年终决算算后只能保持持盈亏平衡，财务也很吃紧。从相关途径了解到到，紫薇三期期将在2006年推出，原原打算做产权权式酒店，但但此方案已被被否决。二、世代锦江1、成都世代锦江投资资回报方式固定投资回报业主购房即办理七七成20年按揭（首首付为140，000元，月供为2，185.226元），同时与与管理公司签签订一套客房房10年租赁合约约（由开发商商担保）；10年期内，业主客房房月供由管理理公司全额承承担，且管理理公司每年一一次性返还业业主首付款×8%的红利；则10年的回报为374，231.2元（实际回回报率为7.96%）；业主每年可获366天免费入住住权，也可用用免费入住权权换取在与酒酒店签有协议议的其他酒店店内免费入住住；此项权益益经投资者本本人书面授权权后可以转赠赠；但不能折折算为现金；；若业主在该年度内内未使用完入入住权，则不不累计入下一一年度；管理理公司不作补补偿；若按酒店客房2550元/天计，则客客户每年可获获9，000元（36天*250元/天）的免费费入住权；加加上每年首付付8%的现金回报报和月供款，在在宣传时开发发商称回报率率为9.88%（37，423.112+9，000/4470，000）；投资者在该酒店内内消费享受各各项配套设施施5—8折不等的优优惠。参与酒店分红业主按一定比例参参与酒店年终终利润分配，开开发商不承诺诺固定回报，业业主应分摊酒酒店亏损；业主年度收益额==全体业主可分分得利润×（业主物业业价值÷酒店物业总价价值）；业主每年可获366天免费入住住权，也可用用免费入住权权换取在与酒酒店签有协议议的其他酒店店内免费入住住；此项权益益经投资者本本人书面授权权后可以转赠赠；但不能折折算为现金；；投资者在该酒店内内消费享受各各项配套设施施5—8折不等的优优惠；若业主在该年度内内未使用完入入住权，则不不累计入下一一年度；管理理公司不作补补偿；管理公司将定期向向业主通报酒酒店的经营情情况，并接受受业主书面预预约，委托注注册会计师事事务所审计经经营业绩（费费用由业主自自行负担）。在在每个财务年年度委托国内内注册会计师师事务所进行行审计并提交交审计报告，业业主将按照报报告所确认的的经营业绩和和委托经营管管理协议书的的规定享受投投资回报。固定回报+利润分分红管理公司为业主提提供等额回报报，回报额=业主物业总总额*固定回报率率；回报额不不低于其按八八成三十年方方式计算的月月供款（年回回报率=年回报额/总房款），即即5.2%；业主与酒店按7：：3比例参与酒酒店年终利润润分配，业主主年度收益额额=（全体业主可可分得利润--全体业主固固定回报额）×（业主物业价值÷酒店物业总价值）；业主回报=固定回回报额+业主年度收收益额；业主每年可获366天免费入住住权，也可用用免费入住权权换取在与酒酒店签有协议议的其他酒店店内免费入住住；此项权益益经投资者本本人书面授权权后可以转赠赠；但不能折折算为现金；；投资者在该酒店内内消费享受各各项配套设施施5—8折不等的优优惠；若业主在该年度内内未使用完入入住权，则不不累计入下一一年度；管理理公司不作补补偿；；管理公司将定期向向业主通报酒酒店的经营情情况，并接受受业主书面预预约，委托注注册会计师事事务所审计经经营业绩（费费用由业主自自行负担）。在在每个财务年年度委托国内内注册会计师师事务所进行行审计并提交交审计报告，业业主将按照报报告所确认的的经营业绩和和委托经营管管理协议书的的规定享受投投资回报。2、相关分析前两种方式是目前前的投资性物物业较多采用用的方式，且且回报率也大大体相当；不不同在于第一一种方式更彻彻底地保证了了投资者的利利益，而后者者则在一定程程度上缓解了了开发商前期期的资金压力力；递增投资回报方式式可给客户一一定的想象空空间,即随着酒店店经营的渐好好,所享受的回回报会越来越越高,同时会吸引引客户与酒店店续约;成都世代锦江投资资回报方式能能在心理上打打动客户，即即只需投入首首付，10年内不再额额外付出，还可收回回一定投资；；且开发商付付出较前两种种回报方式少少；以前三种方式的投投资回报额计计,客户在合同期期内都不能收收回首付投资资；后两者回报方式都都需要向业主主通报酒店的的经营情况，不不过大多数客客户都明确表表示不相信酒酒店公布的财财务数据，更更愿意接受固固定投资回报报方式。三、深圳雅兰酒店店1、经营管理公司雅兰酒店由雅兰置置业（深圳）有有限公司所属属的酒店公司司经营管理，在筹备开业和和第一年由深深圳雅兰酒店店有限公司委委托深圳粤海海酒店管理公公司负责日常常经营管理。2、财务制度经营管理公司将按按照国家财务与审审计制度实施施管理，以高高透明度面向向业主对经营营管理方面的的各类咨询，定期向向业主通报雅雅兰酒店的经经营情况，并并接受业主书书面预约，委委托注册会计计师事务所审计计经营业绩（费费用由业主自自行负担）。在在每个财务年年度委托国内内注册会计师师事务所进行行审计并提交交审计报告，业业主将按照宴宴席报告所确确认的经营业业绩和委托经经营管理协议议书的规定享享受投资回报。3、投资方案A方案休闲投投资型（享有有100％利润分配配）委托经营期限不少少于一个财务务年度（每一一个财务年度度单位：12个月）；业主可随时入住酒酒店，不计时数，对客客房拥有完全全支配权，与与酒店共享盈盈亏；委托期间，暂由发发展商垫付酒酒店基本运行行费（40元/月.M，包括管理理费、冷暧水水费、空调费费、房间清洁洁费、设备与与物业维护基基金），在年年底利润分配配时，从业主主应分利润中中予以冲减；；当应分利润润不足以冲减减业主应承担担的酒店基本本运行费，且业主不要求求改变原有委委托方式时，不足部分转入下一年度利润分配时予以冲减，直到冲减完为止；当业主委托期限满满，改变委托托方式或终止止委托合同时时，需一次性性结清发展商商代垫的基本本运行费用和和其他合部经经营成本。B方案--投资回报报型（享有60％利润分配配）委托经营时限为六六个财务年度度，六年期满满后，若需继继续委托，双双方另议。业主在六年年连续委托期期限内，只分分享酒店盈利利，不分担酒酒店亏损；每每年入住签分分累计不超过80分（含80分），酒店店基本运行费费用由发展商承担，业业主无须交付付；超过80分时，业主入住需需按当日散客客房价的优惠惠价支付房费费，且不再实实施签分制；；在年终利润分配时时，发展商与与业主按4：6的比例，分分享业主应分分得的可分配配利润。（具具体分配方案案见第八条）。业主若提前终止委委托合同（需需书面申请并并得到发展商商书面同意），如如果酒店在过过去的委托期期内盈利，业业主则可按本本管理方式第第八条的规定定分配利润；；如果酒店亏亏损，业主则则需按第八条条的计算方法法分担亏损。C方案完全自用型的业主主委托管理的的方式（不委委托经营）酒店公司仅提供酒酒店式基本管管理服务，业业主须承担酒酒店基本运行行费用（40元/M.月）且不参参与酒店利润润分配；当业主提出换洗布布草及补充洗洗漱用品的要要求时，酒店店将向业主提提供该项服务务并收取70元/.间的客房服服务费。4、业主权益及义务每间房业主将拥有有两张有酒店店编号的精美美业主卡，两两卡享有同等等权益，业主主或持业主卡卡的人士可签签单挂帐享受受酒店的优惠惠服务。业主主遗失业主卡卡时，应及时时通知酒店挂挂失并及时补补办，挂失前前该卡所发生生的消费费用用，须由业主主承担。雅兰酒店竣工验收收、业主在办办理入伙手续续时，需同时时签署为期一一年，不少于于个财务年度度（A方案）或六六年（B方案）的委委托经营管理理协议，或签签署不委托经经营协议，确确认业主与酒酒店管理公司司的委托关系系与委托方式式。房服务费用（包括括布草换洗费费及客房内印印刷品、洗漱漱用品等日常常消耗品费用用）业主在享受客房服服务时，需承承担70元/日.间的酒店客客房服务费，其其中必须支付付布草洗涤更更换费（40元/套.次），当业业主使用洗漱漱用品等房间间日常消耗品品或使其外观观受损、酒店店必须更换时时，业主需缴缴纳30元/套.次。客房服服务务费每年年按市场价格格调整一次。业主入住签分制将将一个会计年年度按淡旺季季、平日、节节假准划定一一千分，业主入住时时按当日积分分签分累计。对对委托酒店经经营的业主，在在入住酒店时时采用业主入入住签分制。业主委经营管理方方式采用A、B委托方案的业主以以间为单位，自自签定委托协协议之日起前前三年每年可可享受10天次.间免客房服服务费住房。5、业主入住管理预约入住：为保证证业主能如期期入住酒店客客房，在委托托经营期间，业业主若需入住住，淡季应在在24小时之前、旺旺季应在72小时之前通通知酒店（业业主需以传真真并签名方式式确认）。酒酒店将优先安安排业主入住住自己的客房房，但如业主主客房已有客客人租用时，则则安排业主入入住其他同类类标准的客房房。加开房间：委托经经营的客户业业主，带亲朋朋好友加开房房间，旺季（5月-9月）每月限限多一间房记记分，淡季（10月至次年4月）每月限限多3间房记分，超超出部分按当当客房价的优优惠支付房租租。业主授权他人入住住：需在预定定房间的传真真中，写明被被授权人的姓姓名身份证号号码及入住时时间；被授权权持此卡消费费可享受业主主同等待遇，所所有消费可签签单挂帐，入入业主帐；被被授权人无业业主卡时，可可享受房租签签单，房租记记业主帐，其其他消费离店店前须现金支支付。持卡消费：业主或或持卡人持卡卡消费的费用用，按月结算算，业主需在在发出结算单单的7日内，付清清全部款项，每每超过1日，需支付付应付款的5‰的滞纳金；；超过30天，酒店有有权终止服务务或通过其他他方式予以追追诉。业主选择入住客房房和入住记分分的调整：业业主要求入住住的客房与委委托方物业房房租标准存在在差异时，入入住分数做适适当调整。注：P为当日入住标准记记分；山景房、海海景房、豪华华房业主入住住总统套房按按房价五折优优惠，现金或或信用卡支付付，不计分数数；如业主同时时拥有两套或或以上不同类类别的客房，将将按业主预约约登记的房间间为标准记分分。6、业主享受的优惠惠服务酒店配套设施供业业主优先使用用，并享受8折价格优惠惠：温水泳池；；西餐厅；咖啡厅；专用海滨沙沙滩区服；酒店专车交交通服；中医保健服服；美容美发发；；优先使用停停车场，收费费标准按照《停停车场规定》执执行。7、基本运行管理费费（每年根据据市场价格调调整）客房基本运行费按建筑面积计算，每每平方米每月月摊公共区域域与设备管理理费10元、冷暧水水费6元、空调费15元、房间清清洁费7元，设备与与物业维护基基金1元，酒店管管理公司按管管理费10％提取1元管理费，合合计40元/M月。商业基本运行费（用用于营业商铺铺业主支付的的空调管理费费）按照销售合同所确确定的建筑面面积计算，每每月每平方米米的管理费为为10元，空调费15元；酒店管管理公司按管管理费10％提取1元管理费，合合计26元/M月，水、电电费用依独立立水电表的实实际用量交纳纳。费用缴纳业主需按正式销售售合同所确定定的建筑面积积和房屋用途途，在办理入入伙手续、签签署委托合同同时缴纳三个个月的基本运运行费按金，标标准房（1600＊3）4800元，豪华房房（2860＊3）8580元，复式豪豪华房（5390＊3）16180元。基本运行管理费的的使用基本运行管理费每每年预算一镒镒，支付以下下支：管理人员、保安员员、园艺工、清清洁工及其他他服务人员的的工资、医疗疗、社会保险险、奖金、津津贴和福利；；对公共地方及设备备的保养和维维修；对公共地方的用水水、用电；对公共地方公共设设备购买保险险的费用；由于服务管理所产产生的工商税税；为提供管理而产生生的运输交通通、通讯和邮邮资费用；办公开支；工作制服及其清洁洁费用；其他管理与开支。第四部分产权式酒店成本收收益核算一、投资估算1、总建设成本费用列列项前期拍卖费用：77800万工程改造费用：8800万（包括外外立面、地下下车库、建筑筑内部隔墙等等）设备及内部精装修修费用（酒店店部分）：以以200000㎡*35000元/㎡，共70000万设备及内部精装修修费用（商业业、写字楼部部分）：199697㎡*1500元/㎡共29544.55万不可预见的费用：：(B+CC+D)*00.03=3322.633万小计：188777.18万元2、其它开发费用列项项：管理费用：（B++C+D）*0.033=322..63万财务费用：（B++C+D+EE）*0.066=644..63万销售费用：总销售售收入*0.033=987万开发期税费：总销销售收入*5.5%%=18099.5万（营业税及及附加按5.5%计算）成本总计2.226亿元本次测算按总建筑筑面积435591.666m2分摊各项成成本，每平方方米的造价为为5184元/㎡；若在后后期工程施工工过程中严格格现场管理，降降低工程成本本，必将会增增大项目的投投资利润空间间；3、销售收入本项目可销售的总总面积为300752平方米（减去去了地下以及及1—6层商业部分分面积），其其中酒店部分分20000平方米；商业业写字楼用房房部分107752平方米。按酒酒店部分实现现平均销售价价格10000元/平方米计算算，商业写字字楼部分平均均实现12000元/平方米计算算。按100%销售率计算算，销售总收收入为：3.29亿酒店销售收入20000㎡*110000元/㎡=2亿写字楼销售收入10752㎡*122000元/㎡=1.29亿未售部分及酒店配配套部分分析析参考骡马市片区商商业物业的销销售价格和本本项目商业所所处位置，建建议取商业物物业的建筑面面积均价为8000元/㎡；1—6楼商业指标项目名称单位指标数量备注建筑面积㎡8945投资成本万元2942市场价值万元7156均价8000元//㎡未售部分及酒店配配套部分成本本以其建筑面面积占总建筑筑面积的比例例分摊总投资资成本。未售部分市场价值值为7156万元，可以使使用这部分的的产权或经营营收益作为提提供投资者收收益的保障之之一。4、酒店经营收入（以以10年测算）以70平米商务套间作为为示例，按成成都五星级酒酒店平均的出出租率来测算算。客房房间数按2885套来估算。客房价格以当前成成都市五星级级宾馆标间平平均价格作为为测算单价。（根据xx对酒店房价的调查，一般需另加收10-15%的服务费；客房价格的取值采取了较为保守的方式，最终价格需与酒店经营公司协商）房间户型配比情况况房间类别面积区间户型配比标准间50平方米左右25%商务套房70-80平方米米65%豪华商务套房100-120平平方米10%客房收入测算（2285间客房）（平平均房价×房间数×出租时间×出租率）单位：万元平均房价出租率500.00元元550.00元600.00元650.00元700.00元40%2052.002257.202462.402667.602872.8045%2308.502539.352770.203001.053231.9050%2565.002821.503078.003334.503591.0055%2821.503103.653385.803667.953950.1060%3078.003385.803693.604001.404309.2065%3334.503667.954001.404334.854668.3070%3591.003950.104309.204668.305027.40客房经营成本测算算（客房收入×35%）单位：万元平均房价出租率500.00元550.00元600.00元650.00元700.00元40%718.20790.02861.84933.661005.4845%807.98888.77969.571050.371131.1750%897.75987.531077.301167.081256.8555%987.531086.281185.031283.781382.5460%1077.301185.031292.761400.491508.2265%1167.081283.781400.491517.201633.9170%1256.851382.541508.221633.911759.59客房的营业税金及及附加税率为为5.75%，经营公司司管理费用假假定为4.25%（一般国外外经营公司的的费用为酒店店营业收入的的3~5%）；客房的其他运行费费用综合按营营业额25%提取，其他他运行费用包包括管理费、冷冷暧水费、空空调费、房间间清洁费、设设备与物业维维护基金。人员工资一般国内酒店人员员的配备按客客房数的1.0~11.5配备，我们们取其下限值值按照客房数数1：1的比例配备备；酒店人员平均月工工资取1000元计算；一般人员的工资年年合计为342万元；若加上外聘管理人人员的薪金186万元，整个个酒店人员的的年工资费用用估算为528万元；客房经营利润测算算（收入—经营成本—人员工资）单位：万元元平均房价出租率500.00元元550.00元600.00元650.00元700.00元40%805.80939.181072.561205.941339.3245%972.531122.581272.631422.681572.7450%1139.251305.981472.701639.431806.1555%1305.981489.371672.771856.172039.5760%1472.701672.771872.842072.912272.9865%1639.431856.172072.912289.652506.4070%1806.152039.572272.982506.402739.81酒店收益测算表当年投资回报率为为7.00%时序号7.00%经营期合计第01年第02年第03年第04年第05年第06年第07年第08年第09年第10年1按揭款1212.21212.221212.221212.21212.221212.21212.21212.221212.21212.2121222年回报资金1396.51396.51396.51396.51396.51396.51396.51396.51396.51396.5139653客房营业利润1672.81672.771672.771672.81672.771672.81672.81672.771672.81672.8167284资金弥补额（3--2）276.27276.27276.27276.27276.27276.27276.27276.27276.27276.272762.75投资者年收益（22-1）184.28184.28184.28184.28184.28184.28184.28184.28184.28184.281842.86投资者月现金收益益（元）15.3615.3615.3615.3615.3615.3615.3615.3615.3615.36153.57当年投资回报率为为8.00%时序号8.00%经营期合计第01年第02年第03年第04年第05年第06年第07年第08年第09年第10年1按揭款1212.21212.221212.221212.21212.221212.21212.21212.221212.21212.2121222年回报资金1560156015601560156015601560156015601560156003客房营业利润1672.81672.771672.771672.81672.771672.81672.81672.771672.81672.8167284资金弥补额（3--2）112.77112.77112.77112.77112.77112.77112.77112.77112.77112.771127.75投资者年收益（22-1）347.78347.78347.78347.78347.78347.78347.78347.78347.78347.783477.86投资者月现金收益益（元/套）28.9828.9828.9828.9828.9828.9828.9828.9828.9828.98289.82当年投资回报率为为9.00%时序号9.00%经营期合计第01年第02年第03年第04年第05年第06年第07年第08年第09年第10年1按揭款1212.21212.221212.221212.21212.221212.21212.21212.221212.21212.2121222年回报资金1795.51795.51795.51795.51795.51795.51795.51795.51795.51795.5179553客房营业利润1672.81672.771672.771672.81672.771672.81672.81672.771672.81672.8167284资金弥补额（3--2）-122.73-122.73-122.73-122.73-122.73-122.73-122.73-122.73-122.73-122.7-1227.35投资者年收益（22-1）583.28583.28583.28583.28583.28583.28583.28583.28583.28583.285832.86投资者月现金收益益（元/套）48.6148.6148.6148.6148.6148.6148.6148.6148.6148.61486.07当回报率为7%时时，酒店的利利润能在支付付回报的资金金后略有盈余余，投资者，年年现金收益比比较低，仅184.228元。当回报率为8%时时，酒店的利利润和投资者者的收益相对对比较均衡。当回报率为9%时时，酒店的利利润与支付投投资者的回报报出现了1222.73万/年的缺口，可可以考虑通过过用配套部分分的营业利润润进行弥补等等。考虑到客户的购买买信心问题，建建议考虑回报报率为9%。考虑开发商的资金金压力及经营营风险，建议议考虑回报率率为8%。投资者收益回报率率测算分别取投资回报率率为7%、8%、9%测算经营期期投资者的收收益。下面以以具体实例进进行阐述。七成二十年银行按按揭假定投资者购买本本项目产权式式酒店物业的的总金额为70万元，暂不考考虑购房相关关税费，其付付款方式可选选择一次性付付款或银行提提供七成二十十年按揭。其其一次性付款款为70万元；若选选择七成二十十年银行按揭时，其其首付款为21万元，贷款49万元，月供供款为3544..52元，二十年年累计还款总总额为8500684.445元，其总总付款金额为为10606684.455元。具体测算如下表：：序号项目名称7%8%9%备注1月资金回报（元）4083.34666.652502月供款（元）3544.43544.43544.43月收益（元）（11-2）538.91122.21705.64首期回报年限（年年）〉3015.5910.26未含免费入住收益益5免费入住收益1800180018003天×6006月收益合计（3+55）2338.92922.23505.67首期回报年限（年年）7.565含免费入住收益注：各种税费未从从投资者收益益中扣除。五成十年按揭假定中小投资者购购买本项目产产权式酒店物物业的总金额额为70万元，暂暂不考虑购房房相关税费，其其付款方式可可选择一次性性付款或银行行提供五成十十年按揭。其其一次性付款款为70万元；若若选择五成十十年银行按揭揭时，其首付付款为35万元，贷贷款35万元，月月供款为39906.844元，十年累累计还款总额额为4688821.1元元，其总付款款金额为8118821..1元。具体测算如下表：：序号项目名称7%8%9%备注1月资金回报（元）4083.34666.652502月供款（元）3906.843906.843906.843月收益（元）（11-2）176.46759.761343.164首期回报年限（年年）＞20＞20＞20未含免费入住收益益5免费入住收益1800180018003天×6006收益合计（3+55）1976.462559.763143.167首期回报年限（年年）14119含免费入住收益注：各种税费未未未从投资者收收益中扣除。第五部分产权式式酒店发展模模式研究研究说明：通过对对政策、投资资者、典型案案例的深入研研究和财务测测算，产权式式酒店的发展展利弊已经非非常明显。本本部分主要通通过目前市场场上产权式酒酒店的运作模模式、结合本本项目做更为为深入的研究究，为开发商商进一步认识识产权式酒店店、并进行投投资决策提供供依据。一、总体运作模式式1、总体运作模式示示意图开发商开发商土地资源产权式酒店酒店经营公司银行按揭业主金融理财公司担保专业销售公司管理公司2、模式操作流程说说明开发商开发出酒店店，委托营销销代理公司将将酒店的客房房部分出售给给业主，从而而获取开发收收益；开发商委托管理公公司管理酒店店配套部分的的资产，并以以酒店配套部部分的资产为为业主回报提提供担保；管理公司接受开发发商的委托，并建立一套经营、权属、投资回报管理体系；接受业主物业资产委托管理，并定期兑现业主权益或进行权属管理等；委托酒店经营公司（或顾问公司）经营管理产权式酒店；酒店经营公司接受受管理公司委委托经营管理理，引进先进进的理念经营营管理产权式式酒店，实现现投资者的稳稳定回报；业主将酒店客房委委托给管理公公司进行管理理和经营，并并定期从管理理公司处获得得回报；银行为业主提供按按揭，保险公公司为业主提提供担保。二、开发模式1、开发模式示意图图获取开发收益投资开发商土地资源产权式酒店银行按揭广大投资者金融理财公司担保开发销售投资开发商土地资源产权式酒店银行按揭广大投资者金融理财公司担保拥有产权2、模式操作流程说说明1）开发商开发产权式式酒店，并将将其中客房部部分以分零的的形式销售给给各小业主，从从而直接获取取开发收益；；2）开发商仍然拥有有酒店其他部部分的所有权权；3）各业主拥有所购购客房的产权权。3、业主与开发商关关系分析开发商只与业主签签订购房合同同，不承诺任任何回报；由由管理公司与与客户签订委委托经营管理理合同,但开发商以以酒店配套部部分资产为业业主回报提供供担保。三、经营模式1、经营模式示意图投资开发商投资开发商产权式酒店酒店经营公司投资者酒店管理公司2、模式操作流程说明明1）开发商开发出酒店店，委托营销销代理公司将将酒店客房部部分出售给业业主，从而获获取开发收益益；2）开发商委托管理理公司管理酒酒店配套部分分的资产，并并以酒店配套套部分的资产产为业主回报报提供担保；；3）管理公司接受开开发商的委托托，并建立一一套经营、权权属、投资回回报管理体系系；接受业主主物业资产委委托管理，并并定期兑现业业主权益或进进行权属管理理等；委托酒酒店经营公司司（或顾问公公司）经营管管理产权式酒酒店；4）酒店经营公司接接受管理公司司委托经营顾顾问管理，引引进先进的理理念经营管理理产权式酒店店，实现投资资者的稳定回回报；5）业主将酒店客房房委托给管理理公司进行管管理和经营，并并定期从管理理公司处获得得回报；3、酒店经营管理模式式1）管理公司自营由开发商委托的管管理公司亲自自经营酒店。2）聘请知名酒店经经营公司经营营聘请知名酒店经营营公司经营，由由酒店经营公公司派出高级级管理人员，本本地招聘酒店店员工；3）挂牌酒店经营公公司经营挂牌一家特色酒店店经营公司，如如瑞士酒店经经营公司，由由酒店经营公公司派出高级级管理人员，本本地招聘酒店店员工。4）分析与建议从以上三种模式看看，前两种模模式都不太适适用；管理公公司本身没有有酒店经营经经验，而知名名酒店经营公公司难以聘请请。xx建议采用用第三种模式式，即：挂牌牌一家瑞士或或新家坡的酒酒店公司，在在本地聘请酒酒店员工。4、开发商委托管理公公司模式开发商委托管理公公司管理并经经营酒店自有有资产，但不不转移资产的的所有权，对对管理公司行行使财务监督督权，并以酒酒店配套部分分的资产为业业主回报提供供担保。5、业主委托经营模式式1）委托托经营方式业主向开发商购买买产权式酒店店客房单位，并并在签订购房房合同的同时时，与开发商商委托的管理理公司签订物物业委托经营营管理协议（委委托期建议以以10年为一个签签约期），将将产权式酒店店客房单位委委托给管理公公司管理。管管理公司向业业主承诺一个个固定的回报报率，同时，业业主还可享受受管理公司承承诺的其他优优惠权利。委委托经营协议议期满后，客客户可选择与与管理公司续续签协议，也也可收回客房房自用。（是是否续约事宜宜需与酒店经经营公司讨论论后再定）2）业主回回报方式具体回报内容以本项目为例，暂暂定总价为70万元；七成成二十年，首首付为21万元，月供供为3544..4元；业主购房即办理77成20年按揭，同同时与酒店管管理公司签订订一套客房10年租赁合约约（由开发商商担保）；10年期内，业主客房房月供由酒店店管理公司全全额承担，且且酒店管理公公司每年一次次性返还业主主首付款×8%的红利；则10年的回报为5599992元；业主每年可获一定定时间的免费费入住权，也也可用免费入入住权换取在在与酒店签有有协议的其他他酒店内免费费入住；此项项权益经投资资者本人书面面授权后可以以转赠；但不不能折算为现现金；若业主在该年度内内未使用完入入住权，则不不累计入下一一年度；管理理公司不作补补偿；若按酒店客房6000元/天计，则客客户每年可获获21600元（36天*600元/天）的免费费入住权；加加上每年首付付8%的现金回报报和月供款，在在宣传时可称称回报率为11%（559999.2+211600/77000000）；每位业主将拥有一一张精美的业业主卡，业主主卡持有人可可享受酒店各各项配套设施施5—8折不等的优优惠。回报起始时间由于业主签订委托托经营协议与与酒店开始经经营之间存在在较长时间，因因此回报起始始时间存在两两种方案：业主回报自签订委委托经营协议议后开始首付的投资回报由由酒店管理公公司在每年年年终汇到客户户的专用帐户户上；月供由酒店管理公公司每月存入入客户的专用用帐户上,由客户自缴缴；此种方式可可保证业主能能及时享受到到应得利益，有有利于营销；；但开发商会会提前进行支支出，加重开开发商的前期期负担。自酒店经营之日开开始（交房也也可定在同一一日）首付的投资回报由由酒店管理公公司在每年年年终汇到客户户的专用帐户户上；月供由酒店管理公公司每月存入入客户的专用用帐户上,由客户自缴缴；客户签订委托经营营协议至酒店店开始经营期期间的月供由由客户自缴；；10年的回报期自酒店店经营后起算算。此种回报时时间可在一定定程度上缓解解开发商前期期的资金压力力，但无形中中加大了客户户的首付支出出；同时客户户也不能获得得及时回报，对对营销会产生生不利影响。3）业主主权益保障体体系开发商以酒店配套套部分（商业业部分）资产产为