某商住小区项目开发可行性报告

****”商住小区项目开发可行性研究报告目录一、总论1项目背景2可行性研究结论3存在问题及建议二、项目概况1项目概况2投资的必要性3项目开发方案三、市场分析1地域概况2区域房地产住宅市场分析3中山商品住宅价格走势4竞争分析5市场定位四、项目实施进度安排1项目实施的各阶段2项目实施进度表五、投资估算与资金筹措1资金筹措2投资使用计划六、财务分析1生产成本和销售收入估算2项目资金投入及效益估算七、可行性研究结论与建议1研究结论与2建议**********商住小区项目开发可行性研究报告一、总论项目背景1

项目名称：**********商住小区开发单位概况：**********房地产发展有限公司是**********中山市房地产项目开发的新成员。公司成立于2006年4月，现有管理人员10人，其中中级职称2人，资深房地产管理人员6人，他们均具有丰富的房地产开发建设和经营管理经验。同时公司拥有丰富的土地资源，实力雄厚，有能力独立开发大型房地产建设。可行性研究报告的编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《住宅设计规范》（3）《住宅建筑设计标准》（4）《城市道路绿化规划及设计规范》（5）建设项目选址意见书（6）黄圃房地产市场环境的调查数据项目可行性研究的结论本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行。存在问题及建议经对本项目的详细分析及对当地市场的仔细调查，本着成本-效益的原则，作出如下建议：1、市场价格波动是不可控因素，应进一步对市场进行分析研究，准确的市场定位，会使销售事半功倍；2、成本投入是自控因素。成本虽处于相对刚性，仍应加大力度进行成本控制。在不影响整体功能的情况下可适当选用替代材料。3、在成本范围内，对各项构成作适量的调整，营造出二至三个在当地具有优势的特点，促进销售。二、项目概况（一）项目概况1、地块位置：地处**********。**********位于本案北侧，南面是****宿舍区，西紧邻新明路，东面有500米为发电厂。地块邻近***中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多、医院等公共设施相距不远。位于此地生活方便而多彩。2、建设规模与目标：土地面积：125亩（约83000平方米）容积率：2.11建筑面积：16.3万平方米，其中住宅占14万平方米，商业占1.5万平方米，其它占0.8万平方米计划总户数约1200户，预计容纳4200人建筑密度：38%绿化率：30%开发周期：3至4年围环境与设施步行约2分钟可至公交车站；****超市以及****等消费场所均几分钟路程内；****村位于本案东侧（4）本案南面为****厂宿舍区（二）项目投资的必要性1、项目建设有利于我公司在****市房地产市场的进一步开拓发展。公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托优惠政策及政府支持。通过本项目的开发，开拓****及周边区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在中山房地产业界的形象。2、项目的建设符合****市大力发展乡镇建设的精神3、由于地区可开发土地日益减少，本项目符合集中开发的原则。土地资源不可避免地日益减少，充分合理地利用有限的土地资源是当今房地产开发和发展的原则。4、项目开发优势所在地理位置优越，项目所处位置在****商业中心附近的新糖区****生活区旁，本来已经有较多的人口资源，而且中山糖厂过去有名的大型国有企业，使该地区知名度较高。（三）项目开发方案本项目占地共125亩，按工程开发进度估算，可在三年左右完成。结合地块的地理位置，附近的配套等情况以及周边已经开发的小区定位售价，本小区价格定位应处于2000~2500元/M2之间；按客户群的收入消费特点其首期支付房款的承受能力应在4~6在万之间，由此推算套型建筑面积在70~125M2之间。建筑风格确保与整体环境相协调，不仅与时代潮流相吻合，更主要有自己鲜明的个性特色，提倡自然、简洁、和谐的建筑。建筑标准应保证达到优良工程，并建成一流的智能化安全社区。园林环境也是置业不可决少的因素。针对****周边园林较少的现状及本地块条件，本小区园林设计应从广从细布置，以增加楼盘的卖点、促进销售。#本项目建筑类型：以多层（A、B、C型）为主干，中部布局（D型）小高层住宅。整个小区外观上错落有致，2.11的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。配比：多层：A型24栋、B型16栋、C型8栋小高层：D型9栋3、目标市场定位项目销售目标群如下：（1）外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；（2）周边高校的教师以及工作者；（3）欲改善居住条件的置业者；（4）政府及企事业单位中层以上管理干部；（5）外地来的经商者。（6）其它三、市场分析1、地域概况****地处中山市最北部，西北与佛山市顺德区为邻，东北与广州市番禺区隔河相望，居“珠三角”西岸都市圈发展核心板块，与广州、深圳、佛山、江门、东莞、珠海、香港、澳门八大城市同在一小时生活圈内。全镇土地面积83.6平方公里，户籍人口8万多，外来人口5万多，辖12个村民委员会和4个社区居委会，是全国首个中国食品工业示范基地和中国腊味食品名镇、国家卫生镇、全国首批工业卫星镇、全国亿万农民健康促进行动示范乡镇、全国亿万农民健身活动先进镇、全国计划生育宣传工作先进单位、广东省文明镇、广东省农副产品深加工专业镇技术创新试点、广东省民族民间艺术之乡、中山市工业强镇等。黄圃镇是中山北部的工业重镇，工业体系比较齐全，拥有工业原材料、服装、食品、鞋业、家电、化工、机械、建材、塑料五金、船舶制造等行业，多项产品荣获国家部优、省优称号，产品远销美国、英国、加拿大、东南亚等20多个国家、地区以及国内多个省、市。近年来，黄圃镇外资企业、民营企业发展迅猛，目前拥有各类工业企业700多家。其中外资企业30多家，引进利用外资1.5亿美元，客商来自芬兰、法国、印尼、日本、洪都拉斯、新加坡及港、澳、台等国家和地区。奥托昆普铜管（中山）有限公司是芬兰奥托昆普集团在亚洲地区的第一家铜管生产厂，1995年落户黄圃，现已成为国内最主要的热交换铜管供应商，产品同时销往美国、欧洲及东南亚等国家。2005年，黄圃镇实现工业产值101.7亿元，，税收收入3.68亿元，分别增长46.68%和51.2%，增幅双双位居中山市第一。2、区域房地产住宅市场分析（1）地区房地产发展概况过去，由于黄圃镇的总体规划相对滞后及经济发展较缓慢，以及当地居民喜欢自己买地或利用村分配的宅基地建房，该镇房地产市场发展处于停滞状态。这几年该镇经济尤其是工业的快速发展，不仅带动了众多外来人员在黄圃落户工作，还极大地提升了当地居民的收入等，而随着黄圃镇2004年至2020年总体规划方案颁布实施、当地居民居住观念转变等，该镇房地产业发展呈现出极好的发展趋势。在2004年广东顺景实业发展有限公司进驻开发“顺景状元居”后，近两年来房地产业呈快速、活跃发展势头。目前，除占地面积1.07公顷的“顺景状元居”和占地面积0.67公顷的“康怡居”已建成入住外，还有4—6家房地产公司正准备在该镇投资兴建用地面积为4.67—21公顷的大型楼盘。（2）建筑类型#中山市（地区）住宅类建筑其类型现状：●多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的区域，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。●小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于东凤的“逸湖半岛”开盘，工程推出了数栋带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。3、中山商品住宅价格走势2005年市房地产市场呈现出市场活跃，交易量放大，价格上涨并逐步走高的态势。本季度高档物业依然保持3600元/㎡。4

中山市主要商品住宅楼盘2005年销售大势市场整体活跃，楼盘销售顺畅在价格上，各区域的销售价格均上涨约100元/平方米。名家操盘实力大增目前，中山市中、高档楼盘诉诸于市场的卖点，基本上集中在尊贵性、环境、功能及服务特色方面，讲究名家规划与设计、名家建筑与安装、名家管理与服务、名人居住与生活。小高层住宅将呈现规模进入市场的趋势土地价格的逐步攀升，在房地产开发中充分利用土地资源，降低土地成本，已成为开发商的共识。在这种市场背景下，中山市小高层、高层项目的开发比例呈现增大的趋势，其所占市场规模也会得到明显的提高。随着小高层、高层住宅的逐步增多，消费者的居住观念也会随之发生悄然的变化，并在心理上会逐渐接受高层住宅。4)消费者的购房行为渐趋理性随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化，各种借、贷款手续相应简化，良好的物业管理使住房消费需求不断扩大，然而房地产是一个个性化十分突出的产品，消费频次又很低，也许有的人一生只有一次购房行为，因此越来越多的人开始慎重看待购房行为，据调查：购房影响因素中地理位置40％，价格为36.85％，环境为22.96％，交通为6.47％，其它因素的被选率为0.93％，这些因素包括：户型、物业管理、开发商的实力等。价格及指数2005年消费者对所购物业的要求更高，买房不再只是需求，还有欲望的满足、房地产的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅将会进一步分为学生公寓、单身公寓、教师公寓、老年公寓、公务员公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增长52%，其中，存量房买卖成交12999起，占总成交量的61.55%。全市房地产交易面积247.42万平方米，成交价值23.14亿元。其中，存量房交易面积158.11万平方米，占总交易面积的63.9%，同比增长6%，下半年将会有大副上升；同期居民已购公房上市交易20.99万平方米，占总交易面积的13.3%。4、竞争分析中山市房地产住宅市场竞争特点●特点一：市政政策继续带动楼市发展●特点二：规模性小区将领导潮流●特点三：户型面积在变小、房间在变多●特点四：小高层物业受消费者青睐●特点五：成规模、重环境黄圃区域房地产竞争实况（已运作的房地产项目）（1）顺景状元居发展商：广东顺景实业发展有限司项目位置：黄圃镇新基北街占地面积：10656m2建筑面积：18000m2绿化率：42.5%建筑类型：一梯二户，总户数136户价格定位：均价1850元/m2(1730~1900元/m2)，目前可获9.5折优惠客户来源：黄圃本地居民90%，黄圃外来工作人员8%，其它2%户型组成：二房二厅147~152m210套占8.5%管理费：0.5元/m2（顺景物业管理公司）形象定位：黄圃首座星级时尚住宅小区工程进度：04年年底动工，目前已交楼销售进度：剩15%末售（主要是六楼的三房单位）项目卖点：送培红小学，黄圃中学学位综合评估：项目由中山本土知名品牌顺景实业开发，是黄圃镇第一个房地产项目，04年开始启动，目前尚未售罄，整体销售的周期较长，分析原因有二：其一，项目属于旧城区改造地，周环境较差，交通不便；其二，项目整体模较小，建筑计比较原始，住宅小区概念末能突出。（2）卓粤康怡居发展商：中山市卓粤房地产开发有限公司项目位置：兴圃大道西（镇政府附近）建筑类型：一梯三户，一梯二户，一梯四户多层洋房，总户数95户建筑风格：现代简约园林包揽色：南亚园林景观户型配比：二房二厅84~92m2套占21%，三房二厅97~117m253套占56%，四房二厅148~153m212套13%，190m2复式10套占比10%价格水平：均价约1900元/m2客户来源：黄圃本地居民85%，本地外来人员8%，周镇区7%管理费：0.6元/m2周边配套：黄圃中学，中心幼儿园，壹加壹商场，人民医院，黄圃影剧院工程进度：05年5月开动，06年6月底交楼销售进度：售罄综合评述：项目临临靠黄圃镇主主要交通干道道，连接黄圃圃镇的行政商商业中心，交交通方便，周周的配套较为为完善，055年5月份推出市市场后反应热热烈，目前整整个项目全部部售完。5、市场定位项目优势和价格定定位和周边竞争相比，本本项目有其自自身特有的优优势：品牌、规规模、地区知知名度、交通通便利、绿化化及现代景观观、智能及商商务配套，这这六大优势集集中了当今中中山市成功开开发楼盘的精精髓。****镇已成为为中山市产值值增长幅度最最大的区域（05年达到40%以上），在政府大力支持下必将在近期内大大改善光谷地区的居住生活条件，创造更多的就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素。“****花园”紧邻****中学、****生活区，区域值潜力是非常巨大的。商住小区住建成后，将成为黄圃镇第一个智能住宅小区。现在的中山市房地地产市场已步步入成熟，消消费者在对住住宅的选购上上也非常理智智，所以本项项目应注重产产品的制造（包包括：户型设设计、外立景景观及新技术术、新材料的的运用等）和和硬件设施的的配套。另外外本区物业购购买者主要为为当地白领阶阶层，而且中中等户型特别别是110平方米米左右的户型型占据本区域域目前市场销销售的主力，所所以应适当考考虑户型配比比，以取得更更佳的经济效效益。至2004年，我市市农村人均可可支配收入为为7850元，按按住房价格测测算，一户普普通的三口之之家，年收入入如为2.33万人民币。按按中山市通行行的消费标准准，人均消费费每人每月4450元，三三人为13550元，年消消费约为166200元，剩剩下的如全部部用于住房，也也仅为68000元，三口口之家购买一一套70平方米，价价格为每平方方米19000元的经济适适用房，需要要20年左右的的时间，且武武汉市三口之之家的年收入入在2.3万元以以下的家庭约约占50%以上。所所以本项目在在价格定位非非常谨慎，充充分考虑到中中底收入家庭庭的普遍承受受力。此外我们将对我们们的目标销售售区域对本楼楼盘进行充分分的宣传，积积极抢占*****住宅的的高端市场。目标市场定位目标区域地块周边3公里半半径内主要为为中低素质商商品和康居住住宅、自然村村，高素质住住宅较少。新新近开盘或即即将开盘的名名都花园、尚尚文创业城、华华城新都、当当代逐渐提升升该区域住宅宅品质。同时时显示该区高高素质住宅的的市场前景。目标客户即物业管管理的方案由于黄圃的工业、商商业迅速发展展，该区域的的居民收入不不断的提升，对对居住环境的的要求也在不不断的提高。欲欲改善居住条条件的置业者者及工作者为为居民的主要要构成。“阳光假日花花园”商住小区是是为了适应附附近的白领阶阶层和商企、厂厂企管理人事事住房需求而而开发的，具具有商务、智智能化和人文文品位高的基基本特征，进进而要求住房房具有舒适性性、健康性、智智能化、文化化性。舒适性性是以人为本本的体现，住住宅从生存需需求过渡到享享受需求是必必然的，因而而要追求一种种舒适方便的的安静的居住住环境，让人人享受生活的的社区。健康康性就是绿色色住宅的概念念。现在不但但要讲“以人为本”的观念，也也要讲发展到到讲人与自然然的和谐共存存，发展。所所以提出一种种口号：建设设绿色住宅，营营造健康家园园。智能化体体现在小区以以联想集团为为依托的网路路系统，通讯讯系统及安全全系统的齐备备。文化讲的的是人文环境境。现在很多多住宅，最后后出现差异往往往是文化品品位决定了住住宅的档次。购买力分析根据设计方案，项项目户均面积积100.882平方米，每每套住宅销售售均价约为220.26万万元。一般情情况下购房者者首付20％房款，约约4万元左右，余余款向银行分分30年按揭偿偿还，按照购购房贷款利率率每月偿还8800元左右右，占家庭月月收入的255％，我们制制定的购买对对象完全有能能力支付。如如果能够得到到部分公积金金贷款，每月月还款额还将将有所下降。四、项目实施的进进度安排1、项目实施的阶段段项目开发投资的阶阶段划分应以以项目实际情情况、资金情情况及对环境境影响程度为为划分。从经经济和项目大大小来看，宜宜划分为4～5个阶段。即即把项目分4～5期进行建设设投资每一期期大约开发30000～50000㎡将有利与与项目建设管管理和滚动投投资。2、项目实施的进度度计划表项目实施的（季度度）进度计划划表时段阶段第一年第二年第三年第四年12341234123412第一期第二期第三期第四期第五期五、项目开发投资资收益估算与与资金筹措1、资金来源本项目开发投资的的资金主要是是自筹，也可可适当考虑银银行贷款或其其它途径贷款款。2、项目资金使用计计划本投资项目已经投投入的专项投投资开发资金金为8000万元（全部部由我司出资资，包括已投投入购买商住住用地126亩，路网等等辅助用地24亩，拆迁信信诺同补偿土土地功能费，土土地过户纳税税等）。项目计划分四期进进行第一期占占地23867㎡，计划兴兴建19幢6层商住楼，建建筑面积约45460㎡，合共404户。一期预预算投放资金金为5000万元，其中中自筹资金2000万元，需向向银行贷款3000万元。贷款款拟用于：①①交市建设局局作建设工程程保证金（约约700万元）。②区内路网、排排水等基础设设施的投入以以及前期动工工启动资金。第第一期计划于于2006年10月初动工，2007年2月底封顶。建建成的楼盘将将会是迎合黄黄圃市场需求求的高质量高高标准且大部部份市民都买买得起的优质质楼宇。第二二、第三及第第四期将紧接接着开发，把把第一期回收收的资金滚动动投资。整个个项目的开发发和销售预计计用两至三年年时间。六、财务分析1、生产成本和销售售收入估算收入预测估算表序号项目合计第一年第二年第三年1销售收入（万）38880583213608194402住宅可售面积160000㎡24000㎡56000㎡80000㎡3住宅单位售价2000元/㎡4800万11200万16000万4商铺可售面积10000㎡1500350050005商铺单位售价4000600万1400万2000万6车位（个）720108万252万360万7车位售价30000324万756万1080万8销售比