物业进驻管理方案

君御海城东区八期Ⅰ区多层住宅及地下室工程屋面工程专项施工方案目录物业项目概况物业管理计划（一）、工作流程（二）、进驻前工作计划项目进驻前期工作计划（一）、进驻前期工作计划（二）、项目管理工作前期培训内容要求（三）、关于进驻当天的有关要求常规期物业管理方案（一）、甲方物业管理需求说明（二）、常规期物业管理工作计划表（三）、组织架构（四、人员配备（五）、管理标准和主要工作措施物业管理方案物业项目概况（一）项目概况1、项目位于：2、总建筑面积3、外墙总面积4、外围停车位0个，地下室停车位0个。5、区域内道路0米（二）宿舍楼项目概况1、项目位于：2、总建筑面积0平方米，建筑层数：0层。3、外围停车位0个。二、物业管理计划（一）、工作流程组建项目管理处管理处人员全部到岗员工培训落实物资装备等向提交验收报告提出改进建议清洁拓荒绿化美化根据分工实施接管验收资源普查验收档案存档协助设备调试批准后实施整改（二）、进驻前工作计划序号项目内容完成时间责任部门1与沟通前期准备1、收集办公室分布，建立主要人员联系电话2、收集报纸、杂志发放清单3、收集、建立甲方车辆登记表4、收集、建立水、电、煤气、社区、派出所等市政部门电话，编制管理处通讯录。5、与协调有关事宜正式进驻二天内项目负责人2管理处外包方确定1、负责清洁、消杀、白蚁防治外包方的选择，合同洽谈2、落实清洁人员到位、进场，编制开荒计划，并组织实施，即由清洁公司增派人员对建筑物、设施、道路、停车场、设备、沟渠、池等进行全面彻底地清洁3、普查绿化品种、数量及长势情况，制定维护、整改计划，组织实施。正式进驻一周内项目负责人3组建管理处跟踪落实人员到位分组现场跟踪，提成清服务要点和细节修订岗位职责，编制服务流程程序、标准岗前培训进驻前一周内项目负责人4进驻准备拟制筹备、接管进驻计划拟制进驻后的工作/排班计划参加承接查验工作进驻前三天内项目负责人5接管进驻各专业人员到岗管理物资、装备到位妥善安排工作人员与协调有关事宜进驻前二天内各专业组三、项目进驻前期工作计划（一）进驻前期工作计划序号项目内容完成时间责任部门1管理处各专业组人员进驻1、管理人员、维修工、保安员、清洁工统一着装进场；2、对及宿舍楼整体环境进行了解；3、按及宿舍楼出入口、区域，设置配置人员到岗。2012年7月14日各专业组2清洁拓荒清洁增派人员对建筑物、设施、道路、停车场、设备、沟、渠、渠、池等进行全面彻底地清洁进驻后两天内清洁组3绿化管养1、普查绿化状况，作好绿化现状记录，并制定维护、整改计划；2、做好绿化管养实施的；3、统计绿化品种数量等。进驻后一周内环境组4资料交接分局相关资料的交接、存档，技术资料、图纸资料、设备设施说明书等交接。进驻后二天内维修组5与沟通对工作进展向主管部门汇报，听取建议，及时按的需求进行改进和调整方案。进驻后项目负责人6每周例会及管理内容培训管理处每周组织管理骨干召开会议，总结当日工作不足，布置明日工作，并对物业管理内容和具体措施进行培训。进驻后5天项目负责人7安全管理排查安全防范重点部位，修改巡逻路线和频次；排查安全隐患，提出整改方案；结合现场情况修订应急预案；落实岗位技能培训、训练；进驻后一周内保安中队长、分队长8内部管理1、统一考勤、排班、考核的该当、表格；2、统一交接班、夜间报岗的时间次数，集中受理；3、统一维修材料的入库、发放的控制方法；4、现场跟踪修订各岗位作业文件；5、统一、落实工作汇报制度。进驻后现场负责人9现场标准化制度上墙（值班室、设备房）统一记录及签到本的挂放、归档、存放；机房、设备房管理标准化；消火栓、防火门标签完善，洗手间挂保洁卡；5、统一材料、工具、清洁用品的分类、集中摆放。进驻后一月内项目负责人10设备设施承接查验1、与甲方单位一起对供配、给排水、安防、监控、道闸、电梯等设备设施进行普查交接；2、普查登记设备设施数量，验收设备设施运行状况，编制承接查验资料；3、档案技术资料交接、钥匙交接。进驻后一月内项目负责人11档案资料制度、表格领取、分发、登记；承接查验资料收集、整理、归档。进驻后一月内客服组12环境管理1、落实清洁、绿化、消杀到位，落实监管责任人2、制订、提交环境整理、整顿计划；3、整理、整顿清洁、绿化问题。进驻后一月内环境组13维修养护1、室外井盖、管道、设施、停车线油漆；2、制订设备设施巡视路线、点检部位、保养计划；3、制订接管问题整改计划，分步实施进驻后一月内现场维修工14标识完善针对现场状况统计和上报标识标牌和上墙制度进驻后一月内现场负责人15总结完善根据进驻情况，对拟订的规章制度及管理方案进行修订完善，保证满足使用人的要求进驻后一月内现场项目负责人（二）、项目管理工作前期培训内容要求：仪容仪表与言行规范客服维修岗位礼仪物业项目基本情况：委托管理内容及特别要求；公司的承诺和标准。客服类：员工的岗位职责；主要工作程序；表格的填写。环境管理类：员工的岗位职责；清洁作业流程及注意事项；绿化作业流程及注意事项；消杀服务标准和监管程序；各类表格填写规范。安全管理类：消防知识培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应急突发事件处理和流程。备注：具体培训记录和考核记录见《培训记录》（三）、关于进驻当天的有关要求：1、2012年-月-日上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理处电话、联络人，并上交甲方领导。2、承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格，分为设备、环境、安全查验组分别进行查验。并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。3、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。4、管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位。四、常规期物业管理方案（一）、甲方物业管理需求说明1、管理范围：区域内所有隶属本单位管理的物业以及周边10米区域内（正门到侧门间的人行道及车辆辅道）的物业管理及相关服务。2、房屋建筑本体的养护、管理。3、配套设施、设备的维修、养护、运行和管理。物业管理范围内的机电设备设施（包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明、空调）的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修。4、清洁卫生管理。包括室内、室外、墙体的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及四害消杀、化粪池清理、白蚁防治、补给清洁用品，办公桌椅、电脑设备的保洁等。5、室外绿化的养护和管理；节假日、会议花卉摆放（花卉采购方提供）、室内植物花卉养护。6、24小时秩序维护员和安防值班及公共秩序管理。（1）实行24小时的门岗、消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；（2）秩序维护员根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查；（3）秩序维护员要穿着统一的制服，工作规范，作风严谨；（4）负责每天报纸杂志、信件的接收，做好相关的登记记录；（5）按照采购单位要求完成临时性勤杂工作、（6）管辖区域内的交通、车辆行驶和停泊管理。（7）物业档案资料管理。（二）、常规期物业管理工作计划表序号项目内容责任部门工作标准1保安消防安全管理保安管理；办公楼秩序管理；消防及生产安全管理；各类应急事件的处理。安全组完成公司品质服务标准、达到甲方满意2车辆行驶和停放机动车辆的停放和安全；非机动车的停放和安全。安全组完成公司品质服务标准、达到甲方满意3局本体及相关公共设施维修养护分局本体定期养护和维修计划；公共设施的维修养护管理。维修组完成公司品质服务标准、达到甲方满意4机电设备设施运行管理和养护基础资料管理；设备的运行管理；设备的维修养护；节能和环保。维修组完成公司品质服务标准、达到甲方满意5智能化设施管理智能化设施的维护；掌握操作和预防故障。维修组完成公司品质服务标准、达到甲方满意6电梯运行管理电梯的运行管理；掌握操作和预防故障。电梯中心完成公司品质服务标准、达到甲方满意7环境管理室外绿化养护；室内外清洁、保洁、维护；四害消杀。环境组完成公司品质服务标准、达到甲方满意8文化活动1、与委托方共同举办各项文化活动；2、为委托方提供辅助性文化活动。客户服务组完成公司品质服务标准、达到甲方满意9品质管理ISO9001质量体系管理与质量检查；ISO14001环境体系管理与质量检查。客户服务组完成公司品质服务标准、达到甲方满意10绩效考核和行政管理办公、培训、考核、薪酬。客户服务组完成公司服务标准11成本管理财务账务；费用收取与开支；采购、仓储、办公设备、装备。客户服务组完成公司品质服务标准12档案管理各种资料管理；各类信息的及时发布。客户服务组完成公司品质服务标准、（三）、组织架构（四）、人员配备序号项目名称人员配置数量要求表主任管理员会务员维修工保安员清洁工绿化工合计123456789（五）、管理主要工作措施序号指标名称甲方标准/公司品质要求测算依据投标指标主要措施1达到《深圳市物业管理考核评比（写字楼）标准三年内专家考评、打分90分以上进驻当日即进行全面拓荒，消除卫生死角；建立环境管理制度，完善监督考核机制；制订创建实施计划，落实专人负责；实施效果与个人的薪酬待遇，年终考核挂钩；实施14001环境管理体系，以及5S的管理办法，保证目标的完成。2业主满意度95%对管理服务满意人数/参加评议的人数X100%95%以上1、实行公开透明管理，每季度向甲方领导提交工作报告，汇报服务内容、自查各项工作达到的标准，使物业管理始终处于甲方监督之中；2、设立服务电话，每半年向物业使用人作一次征询意见调查，并对信息进行分析，及时调整和改进管理服务方案；3、对出现的不合格提出纠正和预防措施，并对纠正、预防措施的实施进行跟踪、调查处理结果直接向业主汇报公布。3有效投诉率低于0.2%有效投诉次数/使用人总人数×100%0.1%1、严格按ISO900质量保证体系实施日常管理、质量控制；2、设立二十四小时值班制，受理投诉。各类投诉信息在3分钟内完成登记，按投诉内容传递至相关责任部门，并在登记本上注明信息传至何部门、何人。所有投诉须统一编号，以便跟踪检查；3、责任部门接到投诉后，应立即采取补救措施，在预定时间内向客户回复，回复时间不超过一个工作日。4有效投诉率100%100%处理的有效投诉/总有效投×100%5专业人员持证上岗率100%100%培训合格人数/上岗人员1、管理人员经物业管理专业培训，合格后上岗；2、取得物业管理部门经理上岗证是项目经理竞争上岗的必备条件之一；3、维修人员、消防安全人员100%持证上岗。6房屋、公共配套设施完好率95%以上96%以上完好房+基本完好房的建筑面积/部建筑面积1、接管后10日内组织工程技术人员对办公楼的房屋及配套设施进行全面的普查，登记造册；2、编制房屋及配套设施状况编制大、中修及维护保养计划，报局审批后组织实施；3、实行目标责任制，日常巡查、维护服务标准、工作责任分散到人，建立三级质量控制网络，使其始终处于良好状态；4、建立暴雨、台风应急处理预案，提前防范，严格装修管理，全程跟踪、及时处理、避免损坏结构、危及配套设施安全的事故发生。7房屋及公共配套设备、设备完好率95%98%以上完好设备总数/设备总数×100%1、接管后1周内逐台对各类设备进行完好状况普查，发现隐患立即处理；2、制定达标整改计划，三个月内设备状况达到品质管理标准；3、根据设备的重要性，对设备实行分级管理；编制设备维修保养计划、工作标准，保证按计划执行，确保设备始终处于良好状态；4、实行目标责任制，日常巡查、维护、监督检查工作责任分解到人，严格考核；5、建立设备、设施检查评比制度，每季度检查，检查结果与管理处的考核挂钩；6、建立停电、水浸、暴管、设备故障的应急处理预案，避免意外的发生，损坏设备。8治安案件发生率00无任何重大事故发生（以辖区公安部门记录为依据1、建立24小时巡查制度，按重点与非重点部位确定巡查路线和频度，实行点线结合，固定岗与伏击岗结合的巡查，伏击的措施；2、监控中心24小时值班，持证上岗；3、实行外来人员来访登记制度和跟踪路线制度，重要部位不得进入；4、实行大件物品搬出的登记制度，没有主管部门许可，不得旅行；5、建立车辆档案，严格车辆出入登记发卡制度，作好节假日、放假期间的普查登记工作；6、实行三级检查制度，保安队长、班长、保安中心定期与不定期的检查保安值班情况，落实考核。9消防管理通过政府规定，自检完好率100%100%消防设备设施完好数量/消防设备设施总数量1、制订消防安全管理制度，组建消防应急分队；2、每天对消火栓、灭火器、防火门、疏散指示灯等消防设施进行检查，发现问题及时汇报；3、每月2次消防泵试运行，启动送、排风机；4、安全主管负责进行消防月检查，保安员每季进行消防全面检查；5、每年度对消防设备设施全面检查。10环境卫生、消杀、绿化达标率95%96%以上达标面积/总面积X100%1、明确责任区，工作质量、操作规程，要求具体、严格；2、管理处环境主管严格按作业规程检查，发现问题立即纠正，每月考核结果与供方经济利益挂钩，严重不合格，立即终止合同；3公司定期抽查工作质量，严格考核。11利用现代化手段对物业管理进行管理1、管理处配置熟练的操作电脑的人员，通过公司的办公自动化软件，实施文件管理、材料管理、人事管理和账务管理；2、利用局的内部管理网络系统，随时了解市局会务、活动的信息、动态，通过网络平台进行信息交流，实现资源共享；3、运用自动化监控系统、自动化消防报警系统、自动化节能降耗系统，实施科学化的管理。12零修合格率100%100%维修工程合格数/维修工程总数X100%1、严格按ISO9001质量保证体系实施工程维修、质量跟踪与验收；2、客户提供的维修材料，在维修前检验其型号，规格与质量，合格方可实施维修；3、对难度大，复杂系数高的维修工程，由公司的技术部门现场指导、监督与质量控制；4、所有大中修工程实施业主质量验收签证制度。附：清洁卫生、消杀作业详细要求及作业标准一、清洁岗位分布：（1）本部：序号岗位服务项目及工作内容作业时间1清洁主管1、负责完成管理处各项清洁工作、任务的安排；2、对现场的清洁环境卫生进行检查和协助清洁工完成保洁工作；3、制订保洁工作计划及安排、员工的管理、培训及考核。07：30—11：3014：00—18：0021层1层办公室、走廊、大厅、电梯、消防楼梯、门窗、消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。07：00—11：0013：40—17：4032层2层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。07：00—11：0013：40—17：4043层3层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。07：00—11：0013：40—17：4054层4层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。07：00—11：0013：40—17：4065层5层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。07：00—11：0013：40—17：4076层6层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。07：00—11：0013：40—17：4087层7、层办公室走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。07：00—11：0013：40—17：4098层8、层层办公室走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。07：00—11：0013：40—17：4010附楼附楼2、3、4层会议室、走廊、消防楼梯、门窗、消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。07：00—11：0013：40—17：4011地下室地下车库及附楼1楼走廊、消防楼梯、门窗、消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。08：00—12：0014：00—18：0012一楼外围一楼大厦周边、车场车道、绿化带清理，配合各楼层岗位清理垃圾。08：30—12：0014：00—18：30（2）、宿舍楼：序号岗位服务项目及工作内容作业时间1一号保洁区1楼外围、天面、1、2层走廊过道、消防楼梯、门窗、消防设备设施等公共区域的清洁保洁，垃圾清理。07：00—11：0014：00—18：002二号保洁区3、4、5层走廊过道、消防楼梯、门窗、消防设备设施等公共区域的清洁保洁，垃圾清理。07：00—11：0014：00—18：003三号保洁区6、7层层走廊过道、消防楼梯、门窗、消防设备设施等公共区域的清洁保洁，垃圾清理。07：00—11：0014：00—18：00二、各项清洁作业标准清洁项目清洁标准检测方法公共通道无灰尘、无垃圾目测地面洁净墙壁、瓷片、玻璃无灰尘、无污渍纸测50厘米无污渍消防楼梯无灰尘、无污渍目测地面洁净楼梯扶手无灰尘、无污渍纸测50厘米无污渍会议室等公共场所、桌椅、台面无灰尘目测表面洁净天面、天花、灯饰无灰尘、无污渍目测光亮、洁净门窗、门、门框、窗、窗台、玻璃、窗帘无灰尘、无污渍、无痕印、无手印纸测50厘米无灰尘、洁净指示牌、开关、消火栓、灭火器无灰尘、无污渍目测表面无明显灰尘地面无灰尘、无污渍目测洁净便池无灰尘、无污渍、无异味、无尿碱目测洁净台面/洗手盆无污渍、无垃圾目测光亮、洁净门窗无灰尘、无污渍纸测洁净墙身隔板无灰尘、无污渍纸测洁净清新剂保持空气清新鼻嗅清香镜面无灰尘、无手印目测光亮桌椅/台面、文件柜无灰尘、无污渍目测洁净、纸测无明显灰尘信息板无灰尘、无字迹目测洁净、纸测无明显灰尘沙发、茶几无灰尘、无污渍烟灰缸无烟头、洁净目测不超过3个烟蒂花盆保持植物无灰目测洁净指示牌、信报箱无灰尘、无污渍目测洁净、无明显灰尘垃圾篓、垃圾箱无溢出垃圾、异味目测洁净垃圾桶无溢出垃圾、异味，表面无污渍、无积灰目测、鼻嗅无异味消防设施、其它设施无灰尘、无污渍、无痕印、无手印目测洁净绿化带无垃圾、无杂物目测洁净停车场、地下停车场无垃圾、无纸屑目测洁净道路广场无垃圾、无杂物目测洁净排水沟无杂物、无堵塞目测洁净三、消杀作业要求序号位置消杀项目药物消杀安排工作标准每周计划每月计划1卫生间蟑螂10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周一次灭鼠标准：鼠密度不超过5%（粉）灭蚊标准：积水中三龄幼蚊或蛹阳性率不超过3%灭蝇标准：蝇类三龄虫和蛹检出率不超过3%灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1%（粉迹法）灭白蚁标准：按《城市房屋白蚁标准防治管理规定》执行。有新规定按新规定标准蚊、蝇用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次老鼠在老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放2消防通道地下室、电梯间蟑螂10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周一次蚊、蝇老鼠在老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放3污水井、污水沟蟑螂10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周一次蚊、蝇用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次用球形芽孢喷洒两次老鼠在老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放5专款专用中转站蟑螂10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周一次蚊、蝇用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次老鼠投放鼠必杀两次6建筑物内外白蚁利用其生活习性和活动规律找巢，或利用药物借助白蚁习性，在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体做法：用毒死蚁、灭蚁灵等进行诱杀、毒杀一次7食堂蟑螂蚊、蝇每周消杀一次（星期五晚消杀、星期日下午洗地）老鼠每月灭鼠一次深圳市XX物业管理有限公司物业管理处二○一二年月日目录188_WPSOffice_Level1第一章编制依据 226583_WPSOffice_Level21.1编制 228100_WPSOffice_Level1第二章项目概况 2753_WPSOffice_Level1第三章施工准备 31149_WPSOffice_Level23.1技术准备 323252_WPSOffice_Level23.2材料要求 311343_WPSOffice_Level23.3工具 318956_WPSOffice_Level23.4项目管理结构及岗位职责 319254_WPSOffice_Level1第四章施工工艺 817860_WPSOffice_Level24.1工艺流程 829801_WPSOffice_Level24.2操作工艺 81087_WPSOffice_Level24.3防水层施工 923898_WPSOffice_Level24.4保温层施工 1025697_WPSOffice_Level24.5西班牙瓦铺贴 1021428_WPSOffice_Level1第五章质量细部要求 141587_WPSOffice_Level25.1防水找平层质量要求 141084_WPSOffice_Level25.2屋面质量要求 1517602_WPSOffice_Level1第六章验收规范要求 158639_WPSOffice_Level26.1主控项目 15976_WPSOffice_Level26.2一般项目 1613429_WPSOffice_Level1第七章质量保证措施 166188_WPSOffice_Level1第八章成品保护 1623940_WPSOffice_Level1第九章安全文明施工管理 16第一章编制依据1.建筑有关部门批准的建筑红线图、设计要点及审批意见2.建设单位提供的使用要求及生产工艺等设计资料3.施工现场实际情况4.《民用建筑设计通则》（GB50352-2005)5.《建筑设计防火规范》（GB50016-2014)6.《工程建设标准强制性条文》房屋建筑部<2013版>7.《住宅建筑规范》（GB50368-2005）8.《住宅设计规范》（GB50096-2011）9.《建筑防水工程技术规程》（DBJ15-19-2006）10.《屋面工程设计规范》（GB50345-2012）11.《预拌砂浆应用技术规程》（JGI/T223-2010）12.《预拌砂浆》（GB/T25181）13.《干混砂浆应用技术规程》（DBJ/T15-36）第二章项目概况工程名称：君御海城东区八期Ⅰ区多层住宅及地下室工程建设单位：佛山市高明富逸湾实业开发有限公司设计单位：广东名阳建筑设计有限公司监理单位：广东竞成工程项目有限公司勘察单位：佛山市顺德区勘察有限公司施工单位：广东一真建设有限公司君御海城东区八期Ⅰ区多层住宅及地下室工程项目由佛山市高明富逸湾实业开发有限公司所拟建，拟建场地位于佛山市高明区,项目包含14栋低层住宅、一层地下室和局部沿街商铺、配套用房,用地面积20881.11平方米,总建筑面积17391.75平方米，是低层居住社区项目,最大高度17.5米,场地平均标高为13.5m。基坑占地面积16837.5㎡，周长631m，整平至11.3m标高后开挖深度4.4m。建筑±0.000相对于绝对标高12.5m。第三章施工准备3.1技术准备熟悉设计图纸及相关施工验收规范。按照本方案要求，施工负责人做好技术交底、安全交底。3.2材料要求3.2.1材料瓦的固定方式主要有钉钢钉、扎线及灰浆垫底三种，可依屋面情况配合选用，

其材料规格如下1.瓦钉:使用直径约3.5mm钢钉，长度足以深入挂瓦条的厚度大约3/4的尺寸。檐口瓦、边瓦每片均应钉钢钉。2.挂瓦条:使用宽3Omm、高15mm直纹杉木。(经防腐处理为(佳)。3.絮线:使用直径0·9mm(22#)防锈铁线。4.灰浆:水泥、熟石灰和砂，按照1:3:5的比例加水调成糊状;使用在屋脊部位，可加少许麻绒减少龟裂。5.色料:按瓦面颜色采购色料，调配在白水泥灰浆内，拌合成接近瓦的颜色，作抹缝灰浆使用。6.导水沟板:配合屋面交接惜况选用，以防锈金属材料为佳。3.3工具

切割机、灰匙、水平尺、墨斗、工业布等。3.4项目管理结构及岗位职责建立以项目经理部为核心的施工管理机构，定岗定员，建立施工项目管理工作体系，编制施工管理规划，确定管理点和工作流程图；项目经理部的管理班子主要由业务精干、业绩突出、责任感强与有类似施工管理经验的人员担任本项目的项目经理、生产经理、技术总工等。项目经理由陈雄年担任，授权全面负责组织实施施工管理，对整个项目的合同、方案、质量、安全、财务和进度全面负责，在本项目实施全过程中，进行高效的计划、组织、指挥、协调、控制。因本工程施工工期紧、体量大、技术含量和标准高、社会关注与影响广，特此，我们将充分发挥全司优势，全面整合人、财、物、机等各项资源，迅速组建一支管理严谨、技术精湛、办事高效、善打硬仗的项目经理部。项目经理部主要工程技术和管理人员选派具有丰富类似工程施工经验、专业技术和管理能力强的人员，做到分工明确、安排合理、工作饱满。3.4.1项目管理机构项目部除各部门的负责人外，每个部门均配多名技术管理人员，包括施工员、质量员、安全员、材料员、机械员、资料员、预结算员等，本工程项目经理部施工技术人员及管理人员为10人。项目经理部实行统一计划、统一指挥、统一调度、统一组织、统一行动的“五统一”管理。通过落实管理机构的职责，达到机构落实、职责分明、事事有人管、人人有专职的管理格局，为工程的顺利进行奠定扎实的组织基础。3.4.2项目部管理职责1.执行公司的质量方针和质量目标，实现本部门质量目标；2.组织编制、贯彻、落实施工组织设计，参与及组织图纸会审工作。确保合同的履行；3.对施工管理人员进行岗位分工，要特别明确质量管理体系文件专（兼）职管理人员的职责，确保满足质量管理体系有效运行的需要；4.在相关部门的指导下对施工员、技术员、质检员进行业务培训，确保按国家规定的施工规范施工，按规定的施工工程质量验评标准进行检验。要特别注意到关键过程和特殊过程的监控；5.负责具体工程新工人上岗前的教育和培训，确保所有施工人员持证上岗；6.承担施工工程项目的工期、产量、产值、质量和安全指标，降低施工成本，确保公司的施工计划和质量目标的实现；7.负责施工工程项目不符合项的纠正和纠正预防措施的实施；8.负责做好施工过程中的各种原始记录，保证各种原始资料的完整、准确和可追溯；9.组织施工工程项目竣工交付；10.对施工队进行具体监督、检查、指导；3.4.3项目部各组成人员的岗位职责（1）项目经理岗位职责1.按有关规范标准及合同要求，参与编制施工组织方案，负责工程施工组织实施，安排人力、财力，负责工程施工进度的控制。2.为该项目安全及质量第一责任人，负责该工程安全、文明施工，确保施工保证质量按期竣工。3.领导管理项目部日常工作，对项目部人员进行具体分工，确保项目安全，按期保质完工。4.协调业主（甲方）关系，负责项目竣工验收、资料提交和工程结算，负责催收工程款。5.定期或不定期向有关领导汇报施工进度资金回收情况。（2）项目副经理（生产）岗位职责

1.项目副经理是项目经理的助手，为项目经理负责，受项目经理委托，组织实施生产计划。2.统筹项目质量计划编织及落实，开展质量安全教育，保证各项制度的正常进行，协调和处理好各部门之间的关系。3.负责组织对所承担的工程项目检查，进行分项、分部工程检查和评定。4.深入现场解决问题，及时处理施工中的质量问题和其它难题。5.组织有关人员参加项目承担工程的交验工作。负责安全标准化工地的建设，搞好安全生产，对安全生产及文明施工负主要责任。6.负责项目宣传教育工作，搞好后勤人保障工作，定期组织检查项目的安全、质量、进度、文明施工，搞好评比奖罚工作。7.主持、安排好生产任务保证施工进度按计划进行。8.完成领导交办的其它工作。

（3）项目技术负责人岗位职责1.负责承担项目的生产、技术管理工作，负责项目设计和施工组织编写、质量检查及成果报告编写、资料归档、送发。2.负责工程项目表格的使用控制，指导监督施工现场，正确及时填写施工记录表格。3.对承担项目质量负直接责任，确保其符合规范、设计要求。4.对承担项目行使质量否决权，解决项目实施中各类技术问题。5.对实施项目各阶段形成的资料、成果负检查、验收责任。6.负责妥善处理报告提交后顾客提出持疑、问题等；做好质量信息反馈工作，经常收集顾客对所提交报告、成果的意见。（4）施工员岗位职责1.在项目经理统一领导下，负责施工过程中各工序、工艺参数、技术要求。2.按施工组织方案要求严格执行、实施。3.全过程跟踪、控制施工质量、进度。4.负责施工日志编写、资料整理，协助安全员对工人安全生产管理。（5）质量员岗位职责1.负责工程及分项工程质量的检查及验收工作。2.负责贯彻执行质量计划、及时制止不按施工组织设计要求和违反规范的操作行为开展QC小级活动。3.负责对材料、成品、半成品的质量检查和鉴定。4.负责对质量事故的调查和处理工作。5.负责收集、整理质量检查资料。6.参与工程交工验收工作。7.完成领导临时交办的工作。（6）安全员岗位职责1.贯彻执行国家、地方及公司颁发的各项安全管理、文明施工管理规章制度，完善管理台帐、报表。2.参与制定施工措施，并监督实施。3.负责进入现场人员的安全教育工作。坚持执行不教育不上岗、不安全不上岗制度。4.建立安全检查值班制。5.建立安全台帐，及时报送有关安全统计报表。6.做好现场设备维修、维护保养。7.做好对安全事故的调查与处理。8.完成领导临时交办的任务。（7）材料员岗位职责1.按计划负责材料、半成品的保质、保量、按时进场。2.协助项目施工队签订材料供应、周转材料及架料工具的租赁合同，并负责组织进场、使用及退场工作。3.认真贯彻执行材料限额领料的管理工作。4.按上级主管部门授权，做好部分材料的采购工作。5.按现场平面布置图的要求堆放各类材料，并随进保持整洁，做到文明施工。6.建立各类材料台帐，按时向有关部门报送材料报表。7.完成领导临时交办的工作。（8）机械员岗位职责1.负责机械组固、建档、报废、报损等相关手续的办理。2.负责机械报表的汇总统计。3.掌握项目经理部机械分布动态情况。4.进行每月机械完好率、利用率的统计分析。5.参与机械设备的检查与评比。6.参与机械事故的调查、分析与处理。7.负责机械设备台帐、油水更换台帐、维修台帐的建立和更新。8.掌握和监督设备定人定机、持证上岗情况，外租机械进退场验收。负责施工区之间或施工区内机械设备的协调及核算。9.组织机械保养计划下达、监督保养实施和维修的落实。10.进行机械使用和维修成本的统计与分析。11.参与法律法规及其他要求的识别、评价和环境因素、危险源的辨识。根据自己的工作流程，提出自己的意见和建议，并根据分工对评价出的重要环境因素、不可接受的风险制定目标、指标、管理方案、应急预案。（9）测量员岗位职责1.听从工作安排，按时完成各项施工测量、放线任务。2.熟悉施工图纸，根据有关规定、标准的要求编制好测量方案，准备好测量所需的工具的表格。3.测量时仔细认真安设、调整仪器、读数准确，记录整洁，并使用法定计量单位。4.熟悉所使用测量仪器的性能，管好测量仪器按时进行仪器周检。5.协助施工工长做好测量方面的技术复核工作。第四章施工工艺4.1工艺流程坡屋面（有保温）:基层处理→防水层→保温层→细石砼找平层→铺设挂瓦条→挂瓦→细部处理→检查验收→淋水试验

坡屋面（无保温）:基层处理→防水层→水泥砂浆保护层→细石砼找平层→铺设挂瓦条→挂瓦→细部处理→检查验收→淋水试验

不上人平屋面：基层处理→保温层→水泥砂浆找平层→防水层→细石砼保护层→水泥砂浆保护层→嵌缝→细部处理→检查验收上人平屋面：基层处理→防水层→保温层→细石砼刚性层4.2操作工艺4.2.1基层处理将屋面结构层上面的松散砂浆、混凝土、水泥浆及其他杂物清除干净，对凸出表面的混凝土用凿子凿去，扫净，用水冲洗干净；露筋部位用1：2水泥砂浆抹压，并浇水养护；女儿墙、烟道根部用1：2.5水泥砂浆粉刷压光，所有阴阳角做半径为5cm的圆弧；管道直径500mm范围内做高度不小于30mm的圆台；女儿墙水平留槽高度为500mm；水落口安装正确，不倒返水；出屋面管道套管高度不低于300mm。4.2.2找平层施工工艺1.基层清扫：将表面的松散杂物清扫干净，凸出基层表面的灰渣等粘结杂物要铲平，不得影响找平层的有效厚度。2.洒水湿润：抹找平层水泥砂浆施工前，适当洒水湿润基层表面，主要是利于基层与找平层的结合，但不可洒水过量，以免影响找平层表面的干燥，防水层施工后窝住水气，使防水层产生空鼓。3.砂浆拌制：找平层水泥砂浆配合比为1∶3，采用砂浆搅拌机搅拌，拌合稠度控制在7cm。贴饼冲筋：根据屋面找平厚度要求，拉线贴点标高（贴灰饼，间距不大于2m），铺抹找平砂浆时，先按流水方向以间距不大于2m冲筋，并设置找平层分格缝，缝宽一般为20mm，分格缝最大间距为6m。4.铺摊砂浆：根据标高控制点铺水泥砂浆，用铝合金刮尺刮平，木抹子搓揉、压实。为避免气温过高影响施工质量，夏季施工找平层时宜于夜间施工。砂浆铺抹稍干后，用铁抹子压实三遍成活。头遍提浆拉平，使砂浆均匀密实；当水泥砂浆开始凝结，人踩上去有脚印但不下陷时，用铁抹子压第二遍，将表面压平整、密实；注意不得漏压，并把死坑、死角、砂眼抹平；当水泥开始终凝时，进行第三遍压实，将抹纹压平、压实，略呈毛面，使砂浆找平层更加密实，切忌在水泥终凝后压光。5.养护：水泥砂浆找平层抹平压光后，一般过12h进行洒水养护，视用料和气温作调整，以达到表面不出现裂缝和不受养护水冲刷为准。养护期7d，在养护期间保持表面潮湿。4.3防水层施工4.3.1铺贴前在基层面上排尺弹线，作为掌握铺贴的标准线，使其铺设平直。4.3.2卷材粘贴面涂胶：将卷材铺展在干净的基层上，用长把滚刷蘸胶涂匀，应留出搭接部位不涂胶。晾胶至胶基本干燥不粘手。4.3.3基层表面涂胶：底胶干燥后，在清理干净的基层面上，用长把滚刷蘸胶均匀涂刷，涂刷面不宜过大，然后晾胶。4.3.4卷材粘贴：在基层面及卷材粘贴面已涂刷好胶的前提下，将卷材用Φ30mm、长1.5m的圆心棒（圆木、或塑料管）卷好，由二人抬至铺设端头，注意用线控制，位置要正确，粘结固定端头，然后沿弹好的标准线向另一端铺贴，操作时卷材不要拉太紧，并注意方向沿标准线进行，以保证卷材搭接宽度。1.卷材不得在阴阳角处接头，接头处应间隔错开。2.操作中排气：每铺完一张卷材，应立即用干净的滚刷从卷材的一端开始横向用力滚压一遍，以便将空气排出。3.滚压：排除空气后，为使卷材粘结牢固，应用外包橡皮的铁辊滚压一遍。4.接头处理：卷材搭接的长边与端头的短边100mm范围，用丁基胶粘剂粘结，将甲、乙组份料，按1：1重量比配合搅拌均匀，用毛刷蘸丁基胶粘剂，涂于搭接卷材的两个面，待其干燥15-30min即可进行压合，挤出空气，不许有皱折，然后用铁辊滚压一遍。凡遇有卷材重叠三层的部位，必须用聚氯酯嵌缝膏填密封严。5.收头处理：防水层周边用SBS改性沥青嵌缝，并在其上涂刷一层SBS改性沥青涂层。4.4保温层施工4.4.1基层清理：将混凝土屋面上的杂物、垃圾等清理干净，保持干燥，基层验收合格并作隐检记录。4.4.2保温层铺设：将60mm硬泡聚氨酯板板铺设在屋面上，铺平垫稳，排列紧密，当保温板需要裁切时，边角一定要顺直、整齐，保温板之间拼缝一定要密实，相邻两板面高度一致。4.4.3保温板铺设过程严禁有明火，施工现场不得吸烟，在已铺完的板状保温层上行走或用胶轮车运输材料时，应在其上铺脚手板。保温层施工完成后，应及时进行下一道工序，以减少破坏和雨水进入，使保温层含水。4.5西班牙瓦铺贴4.5.1施工前的准备工作1.山墙上的人字板高度，应与挂瓦条的背面一般高。2.在铺设屋面瓦之前，须沿排水沟（斜沟）装置好水槽及其它通道。3.清除一切障碍，如完成所有水泥砂浆的工序、拆除脚手架、木板模子等。4.灌好钢筋水泥檐口翼，并修抹整齐。4.5.2挂瓦条安装1.先在顺水条顶端两侧各安装一根挂瓦条，使挂瓦条顶端间距为4cm。挂瓦条规格不小于25×25mm，在开放式及木板铺设屋面上要有油毡衬垫，且至少伸过屋脊顶处150mm。2.中间部分：从第一根挂瓦条开始往下，每间隔332mm-356mm便装挂瓦条(要求详见技术要点之“挂瓦间距”)。确保面瓦用量不少于9.5片／平方米。3.安装檐口最后一根挂瓦条：让它紧贴着檐边，高度跟檐口压板齐，但须比其它挂瓦条高出一寸。4.挂瓦条的连接点，应放在顺水条的中线上，并要相互错开。5.用卡条调整挂瓦条，使各行均匀、平齐。必要时，只能转动顺水条来调节，而不应轻易斧削挂瓦条。4.5.3屋面瓦的安装1.从屋檐右下角开始铺第一张瓦，自右向左排列，至铺满第一排，注意左右两端的瓦片，必须保持在瓦楞突起的部位。否则，须重新调整瓦片的排列。2.铺第二排瓦时，将瓦片更第一排瓦片交错搭接，使整个屋面更牢固，雨水的排泄更有效。再用卡条从边至屋脊，每十片瓦的距离固定一次，以保持瓦片边缘连接成一直线。3.固定瓦片：用2寸半长的镀锌钢钉或18号镀锌铁丝，根据屋面的坡度，将瓦固定在挂瓦条上，原则是：

屋面坡度<35度空两排固定一排；

屋面坡度35度-45度空一排固定一排；

屋面坡度45度以上，每排都要固定；

屋檐处理：在屋檐处所有孔隙都必须采用水泥浆、木板或装饰物并打部分通气孔，让积聚在瓦下面的水分排出挥发掉。

如设排水沟或檐沟，瓦头伸出檐口一般为50-70mm。4.5.4脊瓦的安装1.在开放式及木板铺设屋面上必须保证衬垫至少伸过屋脊顶处150mm。2.将脊瓦有钉孔的一面朝向风雨方向安装，并从山墙顶三角形周围的一边开始铺至另一边。3.将第二片脊瓦叠放在第一片脊瓦的头部，搭接部分为70-100mm。确保每米用量不少于2．8片。4.用水泥沙浆固定脊瓦，施工时必须注意，防止砂浆超越脊瓦头部，弄脏瓦面，在每一片波浪形瓦的波(向上仰处)，钻一个直径l／4寸的排水孔，并在脊瓦下勾出点儿水泥沟。通用排水沟瓦的安装1.通用排水沟经过特别设计以适应中国的具体施工情况。(一般亦可用镀锌钢板自制排水槽。)2.在坡度为20度-40度之间使用挂瓦条的屋面上与伯林盖姆型、s型瓦均可以搭配使用，但排水沟两侧倾角必须一样。在檐子侧面钉一些小木条，用以支撑放排水沟瓦的木板，在木板上铺上1米宽的油毡并压在相邻的屋面上铺的油毡下，然后再放上排水沟瓦。3.在排水沟与其它屋面接合处需用铅制挡雨板罩在下面的瓦上。(参考垂直结合部六)水流量的计算决定排水沟的规格，其宽度最小为125mm，最大为140mm。4.5.5檐口脊瓦的安装1.持瓦条在离檐口40mm处截止，檐口需固定一条30×60mm顺水条。2.铺好的主瓦距檐口50mm。3.装檐口封瓦以水泥砂浆坐实及以钉子在屋檐处固定，并封住与其搭接的主底部。4.檐口瓦间的上下搭接不得小75mm。确保每米用量不少于2.8米。屋檐结合处和檐口瓦应固定在最上一排瓦上。5.脊瓦封头应覆盖檐口瓦的连接处。注：檐口有时也称“山墙”．檐口瓦也称“封山脊”4.5.6垂直结合部1.油毡基层在交接处须上翻不小于50mm。2.在接合部使主瓦紧贴墙体或切割后紧贴墙体。3.确保挡雨板(铅板或镀锌板)与瓦面严合，并且覆盖一个完整的瓦拱和排水槽。4.铅制挡雨板外露的边沿须固定。屋面坡度建议最小搭接17.5度290mm20度220mm30度150mm5.如屋面为现浇混凝土结构，节点处理方法相同。4.5.7水平结合部l.铅制挡雨板的长度可随屋面坡度改变而改变，但不得小于150mm，并确保它与瓦面平合。2.油毡衬垫在节点处上翻不小于50mm．3.最上方挂瓦条距墙面40mm．4.如屋面为现浇混凝土结构，节点做法相同。4.5.8屋面坡度变化l.铅制防雨板长度根据屋面坡度而变化．但不得小于150mm。2.屋面坡度变化处上下几排瓦应用钉子固定．屋面坡度超过30度或风大地震地区一定要用钉子将瓦固