物业管理实施方案(参考)

君御海城东区八期Ⅰ区多层住宅及地下室工程屋面工程专项施工方案小区物业管理实施方案

一、首语非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实力，为贵单位提供值得信赖的物业管理服务。在管理方案中，我司根据专业的物业管理并集合本项目的具体特点和要求，为小区提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实的专业服务。本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为以后物业管理工作中执行依据；接管后，我们还会根据贵单位具体情况制定一套完善的物业管理作业指导书。XX物业管理有限责任公司是经国家职能部门批准的合法企业。

公司主要业务范围涉及写字楼、商场、住宅小区、医院、学校等物业管理，二手物业租售，电子监控设备、通信工程维护，园林绿化装修，清洁家政服务等。公司内部下辖管理部（财务、人事、总务、采购）、市场部（公关、客服质检、培训）、保安部、清洁部、绿化工程维修部。二、项目管理分析贵单位是实行24小时物业服务管理，为保证物业的服务质量，我公司将由培训课招取保安人员（以退役军人为主，高中以上学历）进行严格培训；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练；同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正做到学有所用，以达到保证小区安全。同时将由我司客服质检课进行监督检查。物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作确保本项目无消防事故、偷盗事故和其它事故发生。四、物业管理初步方案说明本计划书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。在顺利进场接管贵单位后，我们将根据实际情况，遵照国际的质量体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。4.2管理机构设置及人员配置根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客户服务、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配置至少7

人。保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。4.2.3项目部根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理1

人，管理员

4人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。4.2.3.1服务时间及人员分配

人员时

间周一周二周三周四周五周六周日经理08:30-18:001111101管理员08:00-17:001111110夜班安排管理人员轮流值班

4.2.3.2岗位安排

岗位名称人数工作内容工作区域备注经理

管理本部门员工，处理本部门日常事务，处理投诉。项目部

管理员

安排小区的日常物业服务的开展，监督检查，客户服务。项目部

4.2.4保安队4.2.1概述根据本项目实际情况及严格按照国际质量体系标准，项目部保安队需设领班1人，3名队员，负责小区巡逻、门岗、监控，露天停车场管理等职责。实行24小时保安运作。4.2.4.2服务时间及人员分配人员时间周一周二周三周四周五周六周日领班08：00-17：00

巡逻岗08：00-18：00

18：00-08：00

门岗保安08：00-18：00

18：00-08：00

说明：如果在特殊情况下需要增加人员，我司将由保安部统一调派，以保证所有工作的顺利进行。

4.2.4.3岗位安排

部门岗位名称人数工作内容工作区域备注领班领班

管理本部门员工处理本部门日常事务各区域

门岗保安员

人、物、车出入检查门岗内外

巡逻岗保安员

小区内外巡逻安全检查各区域

4.2.5保洁绿化队4.2.5.1概述根据本项目实际情况，保洁队需设领班1人，保洁员2人，共计3人。4.2.5.1服务时间及人员分配人员时

间周一周二周三周四周五周六周日领班08：00-17：00

保洁员06：30-16：30

注：每天正常有1人工作。当有重大活动需增加人员时由公司保洁部调派。4.2.5.2岗位安排部门岗位名称人数工作内容工作区域备注保洁绿化队领班

管理本部门员工处理本部门日常事务。室内及室外区域

保洁队员

室外地面公共车库、楼道、台阶楼梯、公共卫生间、公共绿化及所有公共区域。室内及室外区域

4.2.6

维修队4.2.6.1概述根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修队需设领班

1人，维修工

2

人，实行8小时工作制。星期六日采用轮休制。4.2.6.2服务时间及人员分配人员时

间周一周二周三周四周五周六周日领班08：00-17：00

维修工08：00-17：00

注：维修员休息或有重大维修任务时由工程部提供人员支持。4.2.6.3岗位安排部门岗位名称人数工作内容工作区域备注维修队领班

管理本部门员工处理本部门日常保修、日常设备巡检、维护保养项目部，各层公共区域、办公室

维修员

完成每天的日常的工作，对公共设备每天的检查，以及完成小区业主需要的服务小区各区域

4.2.7从业人员的素质要求部门岗位人数职责具体条件项目部经理

全面负责小区项目部工作及与客户联络大专以上文化，物业管理相关专业，3年以上物业管理经验协调能力强。管理员

费用结算，客户回访，档案管理高中以上文化，品德高尚，普通话标准，有工作经验。维修班维修工

处理日常报修及设施设备的保养与巡检四级以上技术等级，熟悉各种设施设备的维修与养护保安队保安员

安全保卫，巡逻22周岁以上46周岁以下，高中以上学历身高1.70-1.80CM双眼裸视力1.2以上身体健康，反应敏捷。有安保经验。清洁绿化部清洁工

公共区域卫生清洁，绿化保养能吃苦耐劳，工作兢兢业业。4.2.8

员工培训详见员工培训计划表和培训记录。

4.2.9员工日常考核详见员工日常考核制度。4.2.10奖惩详见员工奖惩制度。4.3

岗位职责4.3.1

项目经理一、

主持

XX物业的日常管理工作。根据小区各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施。二、对公司和业主双方负责和汇报工作，按时向公司和业方提交工作计划和小结，听取业主的意见和要求，并在规定期限内落实执行。三、负责召集员工每月例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调员工关系，就项目物业管理执行中的问题提出解决方案。若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向公司和业主汇报。四、进行巡视，对设备运行保养、安保、保洁和绿化等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决。五、发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出的告向公司和业主汇报。六、每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面通知有关员工，要求整改。七、监管财务各类款项的收支督促帐目日结日清，控制成本、编制预算。八、统一协调各员工的工作，并检查其工作状况和落实情况。九、负责对分包合同相应条款的审核、修改，并对员工的工作情况进行监督、检查、评定。十、负责参与、组织每季的物业管理质量大检查及配合做好质量管理体系认定的前期有关工作。十一、负责外部的沟通和联系，及时处理投诉，并向当事人通报处理意见和结果。

4.3.2

项目助理一、

协助经理做好部门日常工作。二、

分管前台服务、清洁工作及经营场所，对小区每日实施全面检查。三、

协助经理做好定期回访及对客户投诉的处理。四、

负责短期服务工作，包括：客户接待、收费、检查等。五、

每周房况表统计及住户档案的及时修改。

4.3.3

客户服务主管一、

负责制定贵单位管理的服务标准、规范、服务人员的配置。二、

协助项目经理全面负责对客户服务质量的检查、督导、评价，发现不合格项及时整改。三、

负责对服务人员的技能，态度，礼仪的培训，考核，并保存考核记录。四、

负责前台服务管理的质量检查，发现不合格项及时处理，督导。五、

征询客户建议、意见、服务信息反馈，收集整理，处理解决。六、

负责延伸服务项目的开发和延伸用收费管理。七、

完成项目经理交办的其他工作。

4.3.4

工程维修领班一、

制定设备设施管理计划，设备设施运行、修理、维保的标准、规范。二、

检查、监督设备、设施用管理，发现情况立即采取措施。三、

负责维保人员的合理配置、培训和考核评价。四、

制定并执行维修服务承诺制度，认真听取各部门及客户对维修人员的意见，并采取相应措施解决存在的问题。五、

对设备实行三级保养制度，如有改造更新计划，报经理审核后实施。六、

按公司程序做好各类备品备件的采购管理工作，并做好相应的报表:七、

完成项目经理交办的其他工作。

4.3.5保安领班一、

负责制定各保安岗位的服务标准、规范;二、

负责消防管理、培训、义务消防队伍的训练，不定期检查消防器材，确保完好;三、

负责对保安人员的岗位培训、考核、并做好记录；；四、

巡视门岗、巡逻岗、监控岗和车管岗的保安服务质量，发现不合格及时处理;五、

负责停车场等保安服务巡查、标志牌完整，并管理停车费收缴;六、

检查监控中心的设备系统管理、服务状态;七、

制定治安、火警应急预案，发生应急服务应第一时间投入应急服务管理;八、

完成项目经理交办的其他工作.

4.3.6清洁绿化队长一、

制定小区的保洁计划、操作标准及规范，并负责实施;二、

巡视保洁区域，保持小区环境整洁，无垃圾，无堆物，地面清洁，发现不合格及时处理;三、

巡视绿化养护区域，绿化养护良好，花木生长保持美观，无杂草、无垃圾、无枯枝落叶;四、

室内摆设优美，使客户满意;五、

巡查停车场清洁，通道畅通;六、

完成项目经理交办的其他工作。

4.4

各部门工作内容

4.4.1客户服务工作详见客户服务工作作业指导书

4.4.2保安工作详见保安作业指导书

4.4.3工程维修工作详见工程维修作业指导书

4.4.4保洁工作详见保洁作业指导书

五、管理服务内容和标准5.1

客户服务

5.1.1

接待服务一、仪表仪容端庄整洁。二、按规定着装，服装整洁，头发梳理整齐，淡妆，不留长指甲，不涂抹指甲油。三、接听电话，做好来电记录。四、为客户提供贵重物品保险箱期寄存服务。5.1.2

问讯服务一、接受问讯及查询。二、

处理客户的邮件。三、函件、杂志收发管理。5.1.4票务服务一、客户至总台或电话预定酒店及汽车、火车、飞机和其它票务。二、经确认后给予办理。三、预定成功后上门服务。

5.1.5叫车、洗车服务一、

为客户联系预定出租车或其它用车服务。二、

代客户到洗车场洗车。

5.1.6引导服务一、

门岗保安提供引导客户至小区单元服务。

5.1.7

收费、缴费服务一、

代客户缴水费，电费，煤气费等各类费用。一、

在业主办理入住手续时，为业主办理银行卡，物业管理费，水电费，煤气费等各类费用业主预存，银行按时代扣，省却业主缴费的麻烦。

5.1.8

信息服务一、

交通方面信息。二、主要娱乐休闲，购物，体育信息。三、旅游观光场所信息。

5.1.9

代办服务一、

为客户提供订阅报刊杂志的信息。二、根据客户要求代订各类报刊杂志。三、为客户开通有线电视，电话，宽带，煤气。

5.1.11家政服务

生活篇服务项目说明收费免费访客的接待与引导为住户招待客人，同时管制陌生人进出

√留言服务为不在住家内的住户留话及传达

√挂号包裹代收代客服务为住户代收取邮件

√银行保险事务洽谈洽请金融机构来小区服务

√代办各种订购服务代订国内外机票，车票，蛋糕，鲜花

√衣物送洗代办服务联络合作洗衣店为住户提供服务

√住户室内装修代办服务安排相关业主执行住家各项修缮业务

√住家清洗服务提供清扫服务√

垃圾清洁收集统一清运住户

√计程车的安排解除住户行的烦恼，代叫计程车来小区接送

√影印，传真服务为客户提供影印，传真服务√

健康休闲篇服务项目说明收费免费健康体操服务定期引导住户舒活筋骨

√社团活动服务协助住户成立社团

√各种休闲活动服务为住户提供生活情趣提升人际交流

√紧急事故一般处理提供住户紧急协助服务

√紧急疾病送医处理住户有急迫生命危险救护

√

5.1.12社区文化服务一、

管理处将结合贵单位的实际情况，以“健康、求知、情趣、文娱、公益”为导向，开展丰富多彩的社区文化活动，营造小区特有的文化氛围。二、管理处将积极组建社区文化基层组织，适时举办由业主参加的节日庆典晚会，棋类比赛，卡拉OK演唱会，趣味体育比赛，少儿书画比赛等，使住户真正享受到生活的乐趣。

5.2保安服务

5.2.1

大门岗服务一、外来人员，车辆进出管理检查。二、物品出入管理检查。三、小区的安全防范。

5.2.2

巡逻岗服务一、

小区公共区域安全防范管理（防盗防火）二、业主装修状况巡视管理（装修施工，装修时间，垃圾清运，）5.2.3监控服务一、

24小时监控服务。二、异常情况及时处理。三、小区的安全防范。

5.2.4

车管服务一、

车辆停放管理。二、机动车泊位使用管理。

5.3

清洁绿化服务

5.3.1清洁服务一、

维护公共区域清洁。（包括水池喷泉池）二、负责垃圾清运。5.3.2

绿化服务一、公共绿化养护。修剪补种。二、室内外花木摆放。养护，更换。

5.3.3住户特约清洁服务一、代办家庭单位保洁服务。二、代请清洗地毯，地板打蜡。

5.4

维修服务

5.4.1

设备运行一、

设备的日常检查。二、设备日常与定期维护保养。

5.4.2维修保养一、公用设施的检查。二、公用设施的维护与修理。三、入室维修服务。5.5

室内维修24小时有偿服务收费标准（部分）维修类别维修项目收费标准维修类别维修项目收费标准通用维修水、电工20元/小时

窗、门、锁更换执手10元/只泥工20元/小时更换不锈钢半圆锁10元/只木工20元/小时其它更换12小时滑撑20元/副

水暧维修调换、修理台盆落水20元/只更换14小时滑撑25/只副普通龙头安装、更换、修理5元/只更换滑轮10元/只高档龙头安装、更换、修理15元/只更换窗纱20元/平方米更换金属软管5元/根装橡皮条5元/米抽水马桶水箱修理20元/只更换玻璃50元/平方米

水暧维修

角阀修理与更换10元/只

其它安装窗帘15元/扇分户水表更换20元/只挂画、挂镜框5元/个修理更换水阀10元/只安装毛巾架5元/只热水器安装30元/台安装浴帘10元/个拆热水器20元/台更换信箱锁15元/把热水器维修150元/台修理信箱锁10元/把饮水器维修20元/只更换铁门锁(需电焊)30元/把油烟机维修50元/只更换木门锁15元/把拆抽油烟机20元/只修理门锁10元/把安装抽油烟机30元/台更换日光灯管、灯炮5元/次拆空调150元/台修理、更换开关10元/个安装空调(分体)250元/台修理、更换插座10元/个安装空调(窗计)150元/台修理、更换电话盒10元/个空调维修50元/只修理、更换电话盒10元/个安装消毒机20元/台更换空气开关15元/个洗衣机维修30元/台更换漏气开关15元/个

管道疏通疏通蹲、座厕50元/只灯具修理15元/个疏通浴缸50元/只灯具安装20元/个疏通地漏30元/只门铃安装5元/个疏通洗脸盆洗菜池下水30元/只排气扇安装修理15元/个疏通下水主管60元/次吊扇修理20元/只

更换电线6元/米

注：上述维修费用为参考标准，接管后根据实际情况作相应调整。

5.6

室内保洁有偿服务收费标准

保洁类别收费标准备注钟点工服务10元/小时

保姆服务750-1500元/月包吃住家教服务1000元/月

地板打蜡5元/平方米包工包料大理石抛光5元/平方米包工包料

小区接管之前我方将会提供更为详尽的有偿服务项目清单和价目表并上墙，总体目标价格低于市场价5％以及提供若干无偿服务项目。八、管理经费测算本计划书中我司特别注明物业管理服务费主要由管理，服务人员的工资和按规定提取的福利费，设备日常动运行，维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，安保费，办公费，公司管理费，法定税费等构成。物业服务所需办公用房（小区总建筑面积的千分之二），商业用房（小区总建筑面积的千分之三）。一、物业管理成本及附加公共水电测算方法为：1.

水泵

72千瓦*5小时/天*365天*0.65/度=元/年2.

排风风机

商住楼：6千瓦*5.5小时/天*365天*0.67元/度=元/年

裙楼：22千瓦*5小时/天*365天*0.67元/度=2690003.

电梯15千瓦*--部*6小时*365天**0.67元/度=元/年4.

公共照明，公共用水元/年

二、物业管理费收费方案物业管理费收费方案1为5.

多层住宅0.5元/月/平方，小高层0.6元/月/平方，6.

汽车露天车位管理费：80元/月/位（最低收费标准）7.

以上测算按100％收缴率计算物业管理费收费方案2（待定）

停电事故处理程序

1.

如通知短时间停电，应在停电前10分钟，用紧急广播系统通知用户。2.

未预知的情况下突然停电，立即联系工程部，尽快采取措施恢复供电。3.

使用紧急照明工具。保证公共地带及主要通道的照明。派保安到各主要出入口维持秩序。4.

监控本公司所辖区域和巡逻保安密切注视楼面情况，以防有人乘机制造治安问题。

可疑物品应急处理程序1.

可疑物品的接报方式：接到公安机关，派出所通知出现可疑物品，保安巡查发现可疑物品，业主客人发现可疑物品。群众员工发现可疑物品。2.

接到上述报告后，立即到现场进行确认，立即报告主管或保安经理，主管或经理到现场视具体情况，向公司领导和上级报告，使用适当的容器或包装物将可疑物品妥善保管

拾遗管理规定1.

员工在本公司所辖区域范围内拾到的任何物品，都应立即上交本部进行统一登记。2.

各部门在登记员工上交失物后，应及时上交服务本公司所辖区域，移交时应有签收手续。3.

员工拾金（物）不昧，主动上交的，公司将给予表扬和奖励。4.

员工拾到物品隐瞒不报的，一经查出，公司将给予严厉的处分。

重大事件报告制度1.

为及时妥善处理重大或突发事件，避免和控制事件发生，特制订重大事件报告制度：重大或突发事件包括：火灾、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗、等破坏行为；刑事案件：客户集体投诉；中央空调、发电机、高低压电柜、通讯设备等主要设备故障。2.

本公司所辖区域内建筑物主体结构遭受破坏等发生重大或突发事件，参与事件处理的部门的主管或当值主管应立即到现场处理，同时尽快向公司主管领导报告，并根据事件情节发展决定是否报告公安、消防等机构协助处理。3.

参与事件处理的部门经理在事件处理后填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交公司领导，详述事件发生的、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。4.

重大事件报告表由部门经理签名后上报，如部门经理不在而事件紧急时，可由当值主管签名上报。参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内填写重大事件总结表上报公司领导，如实汇报事件的处理结果，找出发生事故的主要原因，并提出避免重演的预防措施。紧急事件处理程序1.

遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、打架、闹事、伤亡、或重大纠纷等），必须保持冷静，采取措施，并报告主管或当值领班。2.

要说明事发的地点、性质、人数、特征、损失价值。驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围情况。查看本部各类记录、出入登记和电视录像，检查有无可疑情况和人员。3.

对勒索、打架事件，监控本公司所辖区域应注意事发现场的情况变化。对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。4.

对伤亡事件应做好现场保护和抢救工作，对明确已死亡的，应报派出所调查处理并通知殡仪馆。5.

对涉及刑事及重大责任事故或因治安，刑事案件引起的伤亡事故，应立即报告公安机关处理。6.

发生突发事件时保安经理，主管应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。保安部经理，主管除组织人员维护现场外，还需要何等好布控堵截，根据事态的大小程度报派出所，有关部门及项目部经理。

打架斗殴等暴力事件的处理程序1.

处理打架斗殴等暴力事件应保持客观，克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。2.

巡查进或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机，消防电话或其它最快的方法报告保安主管（或领班）简要说明现场的情况（地点、人数、程度、有无凶器等）。3.

如能处理的，及时处理，否则监视现场，等待主管的指令和支援。保安主管接到报告后，视情况派出适当数量的保安立即到现场制止，如场面无法控制，应尽快报派出所。斗殴事件中如本公司所辖区域的财产或人员受到伤害，应拍照保护现场，并留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。4.

如涉及刑事责任，应尽快报派出所，事件中如有人员受伤要及时抢救并尽快送往医院。

盗窃、破坏绿化等破坏事件的处理程序1.

巡查或接报本公司所辖区域范围内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人，如力量不够，用对讲机，消防电话或其他方式尽快报告保安主管或领班，简要说明现场情况，并监视现场，等待保安支援。2.

保安主管接报后，应迅速派适当数量保安到场制止，设法抓获肇事者，送交派出所。3.

事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录象，并保护现场，留下目击者，作详细调查，以明确责任，落实赔偿。如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

电梯困人的处理程序1.

巡视发现或接报电梯困人，应立即报告主管或保安经理，组织保安员到现场协助控制电梯和解救被困人员，同时将电梯位置、停留层等情况通知工程部和电梯公司。2.

监控本公司所辖区域通过监视屏幕观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。3.

如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中身材严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。部门经理填定重大事故报告表，详细记录故障情况及处理经过。

水浸处理程序1.

各岗保安如发现本公司所辖区域范围内水浸，立即将出事地点和情况报告主管，同时尽快采用就近的防水设施保护受浸楼层的电梯口，以免电梯受损。2.

当值班或主管接报后，应立即赶到现场查看情况，组织抢险。3.

立即报工程部值班人员，组织当值人员查明水浸原因，协助工程部采取有效措施对渗水阻截，如将电梯开高离开受浸范围，关闭受浸区域电擎、在水蔓延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵，用吸水机吸水等，尽可能减少水浸所致的损失。4.

水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，由工程部查明故障原因，修复受损的设施，尽快恢复正常。

可疑物品应急处理程序1.

可疑物品的接报方式：接到公安机关、派出所通知出现可疑物品，保安巡查时发现可疑物品，业主、客人发现可疑物品。群众、员工发现可疑物品。2.

接到上述报告后，立即到现场进行确认，立即报告主管或保安主管或保安经理，主管或经理到现场视具体情况，向公司领导和上级报告，使用适当的容器或包装物将可疑物品妥善保管。3.

立即报派出所、公安局等上级机关，配合处理事件并做好事后工作。

质量记录保安交接班记录

巡逻岗巡查记录

保安日常工作检查表

防火安全检查表

重大事件报告表

动用明火申请表

失物移交记录消防器材月检表

停车场进出车辆记录表目录188_WPSOffice_Level1第一章编制依据 226583_WPSOffice_Level21.1编制 228100_WPSOffice_Level1第二章项目概况 2753_WPSOffice_Level1第三章施工准备 31149_WPSOffice_Level23.1技术准备 323252_WPSOffice_Level23.2材料要求 311343_WPSOffice_Level23.3工具 318956_WPSOffice_Level23.4项目管理结构及岗位职责 319254_WPSOffice_Level1第四章施工工艺 817860_WPSOffice_Level24.1工艺流程 829801_WPSOffice_Level24.2操作工艺 81087_WPSOffice_Level24.3防水层施工 923898_WPSOffice_Level24.4保温层施工 1025697_WPSOffice_Level24.5西班牙瓦铺贴 1021428_WPSOffice_Level1第五章质量细部要求 141587_WPSOffice_Level25.1防水找平层质量要求 141084_WPSOffice_Level25.2屋面质量要求 1517602_WPSOffice_Level1第六章验收规范要求 158639_WPSOffice_Level26.1主控项目 15976_WPSOffice_Level26.2一般项目 1613429_WPSOffice_Level1第七章质量保证措施 166188_WPSOffice_Level1第八章成品保护 1623940_WPSOffice_Level1第九章安全文明施工管理 16第一章编制依据1.建筑有关部门批准的建筑红线图、设计要点及审批意见2.建设单位提供的使用要求及生产工艺等设计资料3.施工现场实际情况4.《民用建筑设计通则》（GB50352-2005)5.《建筑设计防火规范》（GB50016-2014)6.《工程建设标准强制性条文》房屋建筑部<2013版>7.《住宅建筑规范》（GB50368-2005）8.《住宅设计规范》（GB50096-2011）9.《建筑防水工程技术规程》（DBJ15-19-2006）10.《屋面工程设计规范》（GB50345-2012）11.《预拌砂浆应用技术规程》（JGI/T223-2010）12.《预拌砂浆》（GB/T25181）13.《干混砂浆应用技术规程》（DBJ/T15-36）第二章项目概况工程名称：君御海城东区八期Ⅰ区多层住宅及地下室工程建设单位：佛山市高明富逸湾实业开发有限公司设计单位：广东名阳建筑设计有限公司监理单位：广东竞成工程项目有限公司勘察单位：佛山市顺德区勘察有限公司施工单位：广东一真建设有限公司君御海城东区八期Ⅰ区多层住宅及地下室工程项目由佛山市高明富逸湾实业开发有限公司所拟建，拟建场地位于佛山市高明区,项目包含14栋低层住宅、一层地下室和局部沿街商铺、配套用房,用地面积20881.11平方米,总建筑面积17391.75平方米，是低层居住社区项目,最大高度17.5米,场地平均标高为13.5m。基坑占地面积16837.5㎡，周长631m，整平至11.3m标高后开挖深度4.4m。建筑±0.000相对于绝对标高12.5m。第三章施工准备3.1技术准备熟悉设计图纸及相关施工验收规范。按照本方案要求，施工负责人做好技术交底、安全交底。3.2材料要求3.2.1材料瓦的固定方式主要有钉钢钉、扎线及灰浆垫底三种，可依屋面情况配合选用，

其材料规格如下1.瓦钉:使用直径约3.5mm钢钉，长度足以深入挂瓦条的厚度大约3/4的尺寸。檐口瓦、边瓦每片均应钉钢钉。2.挂瓦条:使用宽3Omm、高15mm直纹杉木。(经防腐处理为(佳)。3.絮线:使用直径0·9mm(22#)防锈铁线。4.灰浆:水泥、熟石灰和砂，按照1:3:5的比例加水调成糊状;使用在屋脊部位，可加少许麻绒减少龟裂。5.色料:按瓦面颜色采购色料，调配在白水泥灰浆内，拌合成接近瓦的颜色，作抹缝灰浆使用。6.导水沟板:配合屋面交接惜况选用，以防锈金属材料为佳。3.3工具

切割机、灰匙、水平尺、墨斗、工业布等。3.4项目管理结构及岗位职责建立以项目经理部为核心的施工管理机构，定岗定员，建立施工项目管理工作体系，编制施工管理规划，确定管理点和工作流程图；项目经理部的管理班子主要由业务精干、业绩突出、责任感强与有类似施工管理经验的人员担任本项目的项目经理、生产经理、技术总工等。项目经理由陈雄年担任，授权全面负责组织实施施工管理，对整个项目的合同、方案、质量、安全、财务和进度全面负责，在本项目实施全过程中，进行高效的计划、组织、指挥、协调、控制。因本工程施工工期紧、体量大、技术含量和标准高、社会关注与影响广，特此，我们将充分发挥全司优势，全面整合人、财、物、机等各项资源，迅速组建一支管理严谨、技术精湛、办事高效、善打硬仗的项目经理部。项目经理部主要工程技术和管理人员选派具有丰富类似工程施工经验、专业技术和管理能力强的人员，做到分工明确、安排合理、工作饱满。3.4.1项目管理机构项目部除各部门的负责人外，每个部门均配多名技术管理人员，包括施工员、质量员、安全员、材料员、机械员、资料员、预结算员等，本工程项目经理部施工技术人员及管理人员为10人。项目经理部实行统一计划、统一指挥、统一调度、统一组织、统一行动的“五统一”管理。通过落实管理机构的职责，达到机构落实、职责分明、事事有人管、人人有专职的管理格局，为工程的顺利进行奠定扎实的组织基础。3.4.2项目部管理职责1.执行公司的质量方针和质量目标，实现本部门质量目标；2.组织编制、贯彻、落实施工组织设计，参与及组织图纸会审工作。确保合同的履行；3.对施工管理人员进行岗位分工，要特别明确质量管理体系文件专（兼）职管理人员的职责，确保满足质量管理体系有效运行的需要；4.在相关部门的指导下对施工员、技术员、质检员进行业务培训，确保按国家规定的施工规范施工，按规定的施工工程质量验评标准进行检验。要特别注意到关键过程和特殊过程的监控；5.负责具体工程新工人上岗前的教育和培训，确保所有施工人员持证上岗；6.承担施工工程项目的工期、产量、产值、质量和安全指标，降低施工成本，确保公司的施工计划和质量目标的实现；7.负责施工工程项目不符合项的纠正和纠正预防措施的实施；8.负责做好施工过程中的各种原始记录，保证各种原始资料的完整、准确和可追溯；9.组织施工工程项目竣工交付；10.对施工队进行具体监督、检查、指导；3.4.3项目部各组成人员的岗位职责（1）项目经理岗位职责1.按有关规范标准及合同要求，参与编制施工组织方案，负责工程施工组织实施，安排人力、财力，负责工程施工进度的控制。2.为该项目安全及质量第一责任人，负责该工程安全、文明施工，确保施工保证质量按期竣工。3.领导管理项目部日常工作，对项目部人员进行具体分工，确保项目安全，按期保质完工。4.协调业主（甲方）关系，负责项目竣工验收、资料提交和工程结算，负责催收工程款。5.定期或不定期向有关领导汇报施工进度资金回收情况。（2）项目副经理（生产）岗位职责

1.项目副经理是项目经理的助手，为项目经理负责，受项目经理委托，组织实施生产计划。2.统筹项目质量计划编织及落实，开展质量安全教育，保证各项制度的正常进行，协调和处理好各部门之间的关系。3.负责组织对所承担的工程项目检查，进行分项、分部工程检查和评定。4.深入现场解决问题，及时处理施工中的质量问题和其它难题。5.组织有关人员参加项目承担工程的交验工作。负责安全标准化工地的建设，搞好安全生产，对安全生产及文明施工负主要责任。6.负责项目宣传教育工作，搞好后勤人保障工作，定期组织检查项目的安全、质量、进度、文明施工，搞好评比奖罚工作。7.主持、安排好生产任务保证施工进度按计划进行。8.完成领导交办的其它工作。

（3）项目技术负责人岗位职责1.负责承担项目的生产、技术管理工作，负责项目设计和施工组织编写、质量检查及成果报告编写、资料归档、送发。2.负责工程项目表格的使用控制，指导监督施工现场，正确及时填写施工记录表格。3.对承担项目质量负直接责任，确保其符合规范、设计要求。4.对承担项目行使质量否决权，解决项目实施中各类技术问题。5.对实施项目各阶段形成的资料、成果负检查、验收责任。6.负责妥善处理报告提交后顾客提出持疑、问题等；做好质量信息反馈工作，经常收集顾客对所提交报告、成果的意见。（4）施工员岗位职责1.在项目经理统一领导下，负责施工过程中各工序、工艺参数、技术要求。2.按施工组织方案要求严格执行、实施。3.全过程跟踪、控制施工质量、进度。4.负责施工日志编写、资料整理，协助安全员对工人安全生产管理。（5）质量员岗位职责1.负责工程及分项工程质量的检查及验收工作。2.负责贯彻执行质量计划、及时制止不按施工组织设计要求和违反规范的操作行为开展QC小级活动。3.负责对材料、成品、半成品的质量检查和鉴定。4.负责对质量事故的调查和处理工作。5.负责收集、整理质量检查资料。6.参与工程交工验收工作。7.完成领导临时交办的工作。（6）安全员岗位职责1.贯彻执行国家、地方及公司颁发的各项安全管理、文明施工管理规章制度，完善管理台帐、报表。2.参与制定施工措施，并监督实施。3.负责进入现场人员的安全教育工作。坚持执行不教育不上岗、不安全不上岗制度。4.建立安全检查值班制。5.建立安全台帐，及时报送有关安全统计报表。6.做好现场设备维修、维护保养。7.做好对安全事故的调查与处理。8.完成领导临时交办的任务。（7）材料员岗位职责1.按计划负责材料、半成品的保质、保量、按时进场。2.协助项目施工队签订材料供应、周转材料及架料工具的租赁合同，并负责组织进场、使用及退场工作。3.认真贯彻执行材料限额领料的管理工作。4.按上级主管部门授权，做好部分材料的采购工作。5.按现场平面布置图的要求堆放各类材料，并随进保持整洁，做到文明施工。6.建立各类材料台帐，按时向有关部门报送材料报表。7.完成领导临时交办的工作。（8）机械员岗位职责1.负责机械组固、建档、报废、报损等相关手续的办理。2.负责机械报表的汇总统计。3.掌握项目经理部机械分布动态情况。4.进行每月机械完好率、利用率的统计分析。5.参与机械设备的检查与评比。6.参与机械事故的调查、分析与处理。7.负责机械设备台帐、油水更换台帐、维修台帐的建立和更新。8.掌握和监督设备定人定机、持证上岗情况，外租机械进退场验收。负责施工区之间或施工区内机械设备的协调及核算。9.组织机械保养计划下达、监督保养实施和维修的落实。10.进行机械使用和维修成本的统计与分析。11.参与法律法规及其他要求的识别、评价和环境因素、危险源的辨识。根据自己的工作流程，提出自己的意见和建议，并根据分工对评价出的重要环境因素、不可接受的风险制定目标、指标、管理方案、应急预案。（9）测量员岗位职责1.听从工作安排，按时完成各项施工测量、放线任务。2.熟悉施工图纸，根据有关规定、标准的要求编制好测量方案，准备好测量所需的工具的表格。3.测量时仔细认真安设、调整仪器、读数准确，记录整洁，并使用法定计量单位。4.熟悉所使用测量仪器的性能，管好测量仪器按时进行仪器周检。5.协助施工工长做好测量方面的技术复核工作。第四章施工工艺4.1工艺流程坡屋面（有保温）:基层处理→防水层→保温层→细石砼找平层→铺设挂瓦条→挂瓦→细部处理→检查验收→淋水试验

坡屋面（无保温）:基层处理→防水层→水泥砂浆保护层→细石砼找平层→铺设挂瓦条→挂瓦→细部处理→检查验收→淋水试验

不上人平屋面：基层处理→保温层→水泥砂浆找平层→防水层→细石砼保护层→水泥砂浆保护层→嵌缝→细部处理→检查验收上人平屋面：基层处理→防水层→保温层→细石砼刚性层4.2操作工艺4.2.1基层处理将屋面结构层上面的松散砂浆、混凝土、水泥浆及其他杂物清除干净，对凸出表面的混凝土用凿子凿去，扫净，用水冲洗干净；露筋部位用1：2水泥砂浆抹压，并浇水养护；女儿墙、烟道根部用1：2.5水泥砂浆粉刷压光，所有阴阳角做半径为5cm的圆弧；管道直径500mm范围内做高度不小于30mm的圆台；女儿墙水平留槽高度为500mm；水落口安装正确，不倒返水；出屋面管道套管高度不低于300mm。4.2.2找平层施工工艺1.基层清扫：将表面的松散杂物清扫干净，凸出基层表面的灰渣等粘结杂物要铲平，不得影响找平层的有效厚度。2.洒水湿润：抹找平层水泥砂浆施工前，适当洒水湿润基层表面，主要是利于基层与找平层的结合，但不可洒水过量，以免影响找平层表面的干燥，防水层施工后窝住水气，使防水层产生空鼓。3.砂浆拌制：找平层水泥砂浆配合比为1∶3，采用砂浆搅拌机搅拌，拌合稠度控制在7cm。贴饼冲筋：根据屋面找平厚度要求，拉线贴点标高（贴灰饼，间距不大于2m），铺抹找平砂浆时，先按流水方向以间距不大于2m冲筋，并设置找平层分格缝，缝宽一般为20mm，分格缝最大间距为6m。4.铺摊砂浆：根据标高控制点铺水泥砂浆，用铝合金刮尺刮平，木抹子搓揉、压实。为避免气温过高影响施工质量，夏季施工找平层时宜于夜间施工。砂浆铺抹稍干后，用铁抹子压实三遍成活。头遍提浆拉平，使砂浆均匀密实；当水泥砂浆开始凝结，人踩上去有脚印但不下陷时，用铁抹子压第二遍，将表面压平整、密实；注意不得漏压，并把死坑、死角、砂眼抹平；当水泥开始终凝时，进行第三遍压实，将抹纹压平、压实，略呈毛面，使砂浆找平层更加密实，切忌在水泥终凝后压光。5.养护：水泥砂浆找平层抹平压光后，一般过12h进行洒水养护，视用料和气温作调整，以达到表面不出现裂缝和不受养护水冲刷为准。养护期7d，在养护期间保持表面潮湿。4.3防水层施工4.3.1铺贴前在基层面上排尺弹线，作为掌握铺贴的标准线，使其铺设平直。4.3.2卷材粘贴面涂胶：将卷材铺展在干净的基层上，用长把滚刷蘸胶涂匀，应留出搭接部位不涂胶。晾胶至胶基本干燥不粘手。4.3.3基层表面涂胶：底胶干燥后，在清理干净的基层面上，用长把滚刷蘸胶均匀涂刷，涂刷面不宜过大，然后晾胶。4.3.4卷材粘贴：在基层面及卷材粘贴面已涂刷好胶的前提下，将卷材用Φ30mm、长1.5m的圆心棒（圆木、或塑料管）卷好，由二人抬至铺设端头，注意用线控制，位置要正确，粘结固定端头，然后沿弹好的标准线向另一端铺贴，操作时卷材不要拉太紧，并注意方向沿标准线进行，以保证卷材搭接宽度。1.卷材不得在阴阳角处接头，接头处应间隔错开。2.操作中排气：每铺完一张卷材，应立即用干净的滚刷从卷材的一端开始横向用力滚压一遍，以便将空气排出。3.滚压：排除空气后，为使卷材粘结牢固，应用外包橡皮的铁辊滚压一遍。4.接头处理：卷材搭接的长边与端头的短边100mm范围，用丁基胶粘剂粘结，将甲、乙组份料，按1：1重量比配合搅拌均匀，用毛刷蘸丁基胶粘剂，涂于搭接卷材的两个面，待其干燥15-30min即可进行压合，挤出空气，不许有皱折，然后用铁辊滚压一遍。凡遇有卷材重叠三层的部位，必须用聚氯酯嵌缝膏填密封严。5.收头处理：防水层周边用SBS改性沥青嵌缝，并在其上涂刷一层SBS改性沥青涂层。4.4保温层施工4.4.1基层清理：将混凝土屋面上的杂物、垃圾等清理干净，保持干燥，基层验收合格并作隐检记录。4.4.2保温层铺设：将60mm硬泡聚氨酯板板铺设在屋面上，铺平垫稳，排列紧密，当保温板需要裁切时，边角一定要顺直、整齐，保温板之间拼缝一定要密实，相邻两板面高度一致。4.4.3保温板铺设过程严禁有明火，施工现场不得吸烟，在已铺完的板状保温层上行走或用胶轮车运输材料时，应在其上铺脚手板。保温层施工完成后，应及时进行下一道工序，以减少破坏和雨水进入，使保温层含水。4.5西班牙瓦铺贴4.5.1施工前的准备工作1.山墙上的人字板高度，应与挂瓦条的背面一般高。2.在铺设屋面瓦之前，须沿排水沟（斜沟）装置好水槽及其它通道。3.清除一切障碍，如完成所有水泥砂浆的工序、拆除脚手架、木板模子等。4.灌好钢筋水泥檐口翼，并修抹整齐。4.5.2挂瓦条安装1.先在顺水条顶端两侧各安装一根挂瓦条，使挂瓦条顶端间距为4cm。挂瓦条规格不小于25×25mm，在开放式及木板铺设屋面上要有油毡衬垫，且至少伸过屋脊顶处150mm。2.中间部分：从第一根挂瓦条开始往下，每间隔332mm-356mm便装挂瓦条(要求详见技术要点之“挂瓦间距”)。确保面瓦用量不少于9.5片／平方米。3.安装檐口最后一根挂瓦条：让它紧贴着檐边，高度跟檐口压板齐，但须比其它挂瓦条高出一寸。4.挂瓦条的连接点，应放在顺水条的中线上，并要相互错开。5.用卡条调整挂瓦条，使各行均匀、平齐。必要时，只能转动顺水条来调节，而不应轻易斧削挂瓦条。4.5.3屋面瓦的安装1.从屋檐右下角开始铺第一张瓦，自右向左排列，至铺满第一排，注意左右两端的瓦片，必须保持在瓦楞突起的部位。否则，须重新调整瓦片的排列。2.铺第二排瓦时，将瓦片更第一排瓦片交错搭接，使整个屋面更牢固，雨水的排泄更有效。再用卡条从边至屋脊，每十片瓦的距离固定一次，以保持瓦片边缘连接成一直线。3.固定瓦片：用2寸半长的镀锌钢钉或18号镀锌铁丝，根据屋面的坡度，将瓦固定在挂瓦条上，原则是：

屋面坡度<35度空两排固定一排；

屋面坡度35度-45度空一排固定一排；

屋面坡度45度以上，每排都要固定；

屋檐处理：在屋檐处所有孔隙都必须采用水泥浆、木板或装饰物并打部分通气孔，让积聚在瓦下面的水分排出挥发掉。

如设排水沟或檐沟，瓦头伸出檐口一般为50-70mm。4.5.4脊瓦的安装1.在开放式及木板铺设屋面上必须保证衬垫至少伸过屋脊顶处150mm。2.将脊瓦有钉孔的一面朝向风雨方向安装，并从山墙顶三角形周围的一边开始铺至另一边。3.将第二片脊瓦叠放在第一片脊瓦的头部，搭接部分为70-100mm。确保每米用量不少于2．8片。4.用水泥沙浆固定脊瓦，施工时必须注意，防止砂浆超越脊瓦头部，弄脏瓦面，在每一片波浪形瓦的波(向上仰处)，钻一个直径l／4寸的排水孔，并在脊瓦下勾出点儿水泥沟。通用排水沟瓦的安装1.通用排水沟经过特别设计以适应中国的具体施工情况。(一般亦可用镀锌钢板自制排水槽。)2.在坡度为20度-40度之间使用挂瓦条的屋面上与伯林盖姆型、s型瓦均可以搭配使用，但排水沟两侧倾角必须一样。在檐子侧面钉一些小木条，用以支撑放排水沟瓦的木板，在木板上铺上1米宽的油毡并压在相邻的屋面上铺的油毡下，然后再放上排水沟瓦。3.在排水沟与其它屋面接合处需用铅制挡雨板罩在下面的瓦上。(参考垂直结合部六)水流量的计算决定排水沟的规格，其宽度最小为125mm，最大为140mm。4.5.5檐口脊瓦的安装1.持瓦条在离檐口40mm处截止，檐口需固定一条30×60mm顺水条。2.铺好的主瓦距檐口50mm。3.装檐口封瓦以水泥砂浆坐实及以钉子在屋檐处固定，并封住与其搭接的主底部。4.檐口瓦间的上下搭接不得小75mm。确保每米用量不少于2.8米。屋檐结合处和檐口瓦应固定在最上一排瓦上。5.脊瓦封头应覆盖檐口瓦的连接处。注：檐口有时也称“山墙”．檐口瓦也称“封山脊”4.5.6垂直结合部1.油毡基层在交接处须上翻不小于50mm。2.在接合部使主瓦紧贴墙体或切割后紧贴墙体。3.确保挡雨板(铅板或镀锌板)与瓦面严合，并且覆盖一个完整的瓦拱和排水槽。4.铅制挡雨板外露的边沿须固定。屋面坡度建议最小搭接17.5度290mm20度220mm30度150mm5.如屋面为现