某地产顾问业务操作及佣金分配制度

经纪事业部备忘录致：深圳XXX全体人人员抄送：文件类型：制度度/流程会议/培训/活动通知公告告发布日期：20006年7月6日生效日期：20006年7月6日档号：（内）世联联[深]—经—2006—J07702页数：7主题：深圳XXXX业务操作及及佣金分配制制度审批人：深圳XXX业务操作及佣金分配制度（一）目的结合公司现状和市场状况，规范业务操作及佣金分配标准。（二）适用范围深圳XXX业务部门，含住宅部及工商部。（三）基本原则本制度的制订遵循以下基本原则。下述基本原则亦为各区域制订细则以及解决本制度未尽事宜，解决实际业务操作或佣金分配中发生的异议之依据。盘源管辖的划分，应有利于业务团队熟悉楼盘，提供专业化的服务；客源管理的划分，应有利于业务团队响应客户、提供服务；鼓励合作，包括跨部门、跨区域、跨分行的合作；鼓励面向市场，提升团队、个人的竞争力。效率优先，兼顾公平；创造有序的业务操作环境。在不违反以上原则的前提下，保障各业务人员的佣金分配。（四）具体内容盘源管理楼盘归属原则营业部门（住宅部、工商部）之间的划分住宅部、工商部对法定用途不同的物业分别进行管理，即不共享盘源。住宅部管辖住宅性质的物业；工商部管辖写字楼、商铺、厂房性质的物业。商住性质的物业，由住宅部和工商部共享，平等管辖。物业的法定用途以交易物业的权属证明记载内容为准。对于无法确认其法定用途归属住宅部或工商部管辖的物业，由公司根据个案确定归属。住宅部内部划分住宅部以营业区域为单位对楼盘实行地域管辖，即各营业区域对其地域范围内的楼盘进行管理，相互间盘源不共享。有以下情形之一的楼盘，由公司确定其归属：对归属于哪一营业区域难以确定的（如横跨两个或两个以上营业区域的楼盘）；在地域上应归属某一营业区域，公司认为由另一营业区域管辖更为适宜的；有其他特殊情况的楼盘。对住宅部内，归属两个或两个以上营业区域管辖的楼盘，由享有管辖权的营业区域平等地进行管理、共享。住宅部营业区域内，各分行对楼盘的管辖范围由区域经理决定。各营业区域内最新的楼盘管理规定应及时报公司备案，该备案将作为三级交易系统盘源管理规则的直接依据。工商部内部划分工商部对楼盘管辖不作营业区域的划分，各营业分行共享盘源。楼盘归属变更公司根据业务发展需要，对营业区域的地域范围进行调整的，楼盘的归属随之发生变更。某一盘源在楼盘归属变更前已被开盘的，该盘源仍归属开盘的营业区域/分行。客源管理客源管理划分营业部门（住宅部、工商部）之间的划分住宅部、工商部对客源分别进行管理，即两部门间不共享客源。住宅部内部划分住宅部以营业区域为单位对客源进行管理，即各营业区域之间不共享客源。住宅部各营业区域内，各分行对客源是否共享由区域经理决定。各营业区域内最新的客源管理规定应及时报公司备案，该备案将作为三级交易系统客源管理规则的直接依据。※注：各区域经理在设置分行之间对盘源/客源共享关系时，可参照以下规则进行设置：盘源共享、客源共享；（2）盘源不共享、客源共享；（3）盘源不共享、客源不共享。工商部内部划分工商部各营业分行之间共享客源。公客管理共享客源的各部门、各营业区域应根据自身情况，制订本部门、本营业区域内的公客维护管理制度，并报公司备案。业务操作及佣金分配管理入盘盘佣比例一览表开盘取匙委托独家委托√15%√10%√5%√5%√5%√5%√5%√5%√0%√5%√10%√5%√10%√0%√5%√10%√5%√5%√5%√5%开盘细则新盘对盘源享有管辖权之分行的业务员将可租/售盘源的必备信息（参见第十五、十六条）首次录入三级交易系统的，视为开盘；该业务员为开盘人，享有盘佣15％。在住宅部，开盘人录入的必备信息为：①物业名称（盘名、楼栋、房号）；②放盘人；③放盘人联系电话；④价格。以上项目在录入时缺一不可，且应当准确无误。如有任一项目缺漏或错误，均不视为开盘。补正资料者视为开盘人，享有盘佣15%。在工商部，开盘人录入的必备信息为：①物业名称（盘名、楼栋、房号）；②面积；③放盘人；④放盘人联系电话；⑤价格。以上项目不全的，录入人享有盘佣5%，补全资料的录入人享有剩余盘佣10%。事实上可售/可租，而因期房或政策原因暂停的盘，在暂停原因消除后重新开盘的，原报盘人仍视为开盘人，享有盘佣15%。若原开盘人在开盘时录入的放盘人非业主本人，后由其他录入人录入真正的业主及其联系方式的，一旦成交，拆取盘佣方法如下：后录入人在封盘前7天内录入真正业主及其联系方式的，可取代原开盘人获得盘佣15%；原开盘人录入的放盘人非业主本人，未录入真正业主而后顺利成交的，由原开盘人享有盘佣15%。二次开盘在盘源共享范围内将三级交易系统中已存在的盘进行状态转换，有以下情形之一的，视为开盘。进行操作的业务员视为开盘人，享有盘佣15％。重开暂停1个月的盘；在原已开盘的盘源上增加新的交易类型（增加租或增加售）；转介盘源，转入方增加新的交易类型（增加租或增加售）的，所增交易类型成交后盘佣由转入方享有，转出方不享有；在工商部，现盘转暂停盘的，均需开盘人确认，由开盘人进行即时操作。盘源维护开盘人应保证其所开的现盘至少每30天有一条跟进记录，该跟进记录可以是他人亦可以是开盘人录入；在上述期限内，他人未录入跟进记录的，开盘人应当提供跟进记录。夫妻视为同一业主。取匙取匙以取得钥匙、编号并录入系统为准。取匙人可拆取盘佣5％。业务员如已预约业主取钥匙,应在交易系统中说明业主同意交付钥匙的大致时间。自说明时起24小时内，该业务员有优先取匙的权利。逾期未取得钥匙则丧失优先权,任何业务员均有权取匙，取匙符合第二十三条标准的，有权拆取盘佣5％。委托普通委托。签署普通委托书者可拆取盘佣5％。独家委托。签署独家委托书者可取代普通委托拆取盘佣5%（以业主身份证号为准）。在工商部，如委托书系成交人签署，则该委托书的签署日期应在交易合同签署之日起七天前方可视为委托书有效。入客客源录入将客户信息录入交易系统时，须把客户提供的所有联系电话都录入，不得遗漏。客源录入后，该客户即成为录入人的个人持有客，客户资料只有录入人和经理可以查看。录入客源前首先进行撞客检查，如与他人持有客相撞，应当及时告知该持有人并由客户持有人继续跟进客户，若联系不到持有人(如休假、电话不通等)，先告知持有人的分行经理或同事，然后确定如何处理；若当时电脑系统有故障，应即时上报并做好记录；客源维护销售人员对其个人持有客应当及时跟进，如连续7天（工商部40天）在交易系统中没有跟进记录的，系统将自动把该客户性质由个人持有客转为公客。销售人员在公客群中跟进客户，并且客户同意看房的，可将此情况告知本分行的分行经理，分行经理同意后可将此客户转为该销售人员的个人持有客。夫妻视为同一个客户,其他亲戚朋友关系都不视为同一客户。撞客处理判断是否撞客，以交易系统登记的客户资料为依据，由分行经理或区域经理确认。客户需求紧急，当天看房当天成交，而客户的持有人经通知无法及时赶到接待现场的，接待人可先行安排客户看房、洽谈、签合同或向其收诚意金等。成交后，接待人与客户持有人五五分成。如不能当天成交，接待人应将客户交由客户持有人跟进。转介转介拆佣标准本制度的转介只适用于住宅部、工商部各自内部的转介，住宅部与工商部之间、二三级之间的转介标准和佣金拆分方式，以最新发布的相关制度为准。转介盘源、客源的基本拆拥标准如下：转介盘源拆拥比例：公司净佣金收入的15％；转介客源拆拥比例：扣除盘佣后公司净佣金收入的20％。盘源方客源方成交方15%85%*20%==17%85%－85%**20%＝68％转介客源转出方填写《XXX客户转介/合作表》并送达转入方。双方业务员及经理签字确认。客源转入方在接收客源前先进行撞客检查，如与个人持有客相撞，应当不予接收并向转出方说明原因；如撞公客或未撞客，均不得拒绝接收。客源的转介可传递，即转入方接收到转介客源后可再转出。不论辗转几次，转介客源的拆拥比例不变，由各转介人平均分配转介客佣。但转介人同时兼为成交人的，该转介人不参与转介客佣的分配。若所转介客户的朋友也买房，可一起转介，但转出人应写清其朋友的姓名、联系电话。转介客户如果在买房后一个月内再次买房，均视为有效转介，转出人享有转介佣金。转介盘源转介的盘源应具备以下事项：①物业名称（盘名、楼栋、房号）；②放盘人；③放盘人联系电话；④价格。如有任一事项错漏，转介无效。区域之间的盘源转介，除业主本人发生变更外，一旦成交，盘佣均由转出区域享有，无论盘源在转介后是否曾被暂停或发生其他情况的变化。转出盘源的分行，一律不设取匙、委托、独家委托分成；盘源转出分行以外的取匙、委托、独家委托操作者，可按相应比例从扣除盘佣后的佣金中拆取佣金。分配顺序盘源方A客源方B成交方C取匙委托独家委托初次分配15%85%二次分配√按相应比例从855％中拆取三次分配√85%拆单项后**20%85%拆单项后**80%√转介人离职或转岗后佣金及业绩的分配转介人员离职，佣金及业绩拆分到转出分行，由分行经理决定分配对象及分配方式；转介人员转岗，佣金仍须拆分给转出人员，计该转出人员个人业绩，分行业绩归转出分行所有。合作合作操作标准合作发起人需带客予合作接收人，填写《XXX客户转介/合作表》并由合作双方的业务员、分行经理签字确认。合作则均不可拒绝。合作接收人在进行合作前首先进行撞客检查，如与个人持有客相撞，应当告知该客源持有人及合作发起人，由其与合作发起人进行合作。住宅部与工商部有撞客的，设一个月的合作期。合作开始后，签订合约前的所有看房、洽谈等客户跟进事宜，合作发起人都需本人或委托他人到场，一次不到就算转介；但合作接收人应当至少在进行跟进的前一天通知合作发起人，因故联系不上合作发起人本人的，应当通知其分行经理。合约签订后的相关事宜由盘源方跟进。合作不可传递，即合作发起人将客户带予合作接收人后，合作接收人不得将该客户进行转介或另寻合作方。合作拆佣标准所有经合作成交之单位，先拆盘佣，后拆转介客佣（若客户由外转介而来），剩余佣金合作双方五五分成。盘源方客源方合作发起方成交方15%85%*20%==17%(85%-17%))*50%＝34%(85%-17%))50%＝34%提供盘源的分行，不设取匙、委托、独家委托分成；若成交方取匙、签委托或独家委托，则从成交所获佣金中拆取。例：分配顺序盘源方A合作发起方B成交方C取匙委托独家委托初次分配15%42.5%42.5%二次分配√√按相应比例从422.5%中拆取三次分配√√42.5%拆单项项后的剩余√对于合作成交的手续单，有盘佣的先拆盘佣，然后合作双方五五分成。IV．单项跟进每单业务中，协助成交人进行看房、洽谈、签约、后续服务跟进的，每个跟进的事项都可以拆取相应比例的佣金。看房跟进，每看一次可拆取7％，但总共可拆取的看房跟进比例为20％；洽谈跟进，谈业主或客户总共可拆取的比例各为15％；签约跟进，总共可拆取的比例为10％；后续服务，总共可拆取的比例为5％。在进行单项跟进佣金拆取时，应先拆除盘佣，然后再进行单项跟进的佣金分配。对于通过转介成交的单，单项跟进的佣金从成交方所获的佣金比例中拆取。例：分配顺序盘源方A客源方B成交方C看房洽谈签约后续初次分配15%85%*20%==17%85%－17%＝＝68％二次分配√√按相应比例从688％中拆取三次分配√√68％拆单项后的剩余余√对于通过合作成交的单，从合作发起人、合作接收人两者其中一方所获的佣金中拆取（协助哪一方就在哪一方的佣金中拆取）。例：分配顺序盘源方A合作发起方B成交方C看房洽谈签约后续初次分配15%42.5%42.5％二次分配√按相应比例从B或或C中拆取三次分配√拆取单项后剩余拆取单项后剩余√各分行助理经理或组长协助业务员谈单的按工作量拆佣，但不得多于总佣金30%；房屋交接水电过户应由成交方跟进，如有人代劳，按后续服务拆佣。V.封盘谈客户封盘封盘条件：客户交纳诚意金即可封盘。诚意金金额标准：买卖单不少于人民币5000元、租单不少于人民币2000元（业务员不可帮客户垫付部分或全部诚意金）；取得诚意金数额高者可取代数额低的，但金额已达5000（买卖单）、2000（租单）的，取得更高诚意金者再无取代权；诚意金+单边合同可取代同等数额的诚意金进行封盘。一方取得诚意金+单边合同后，另一方收取更高诚意金但未签单边合同的，后者不能取代前者。同等条件下的优先权。都具备封盘条件的，优先权遵循以下顺序。顺序在后的条件优先于顺序在前的条件：价格不到位；（如果具备封盘条件的业务员之客户价格均不到位，由其经理设置一定的交易条件，最先达到交易条件者有优先权）价格到位；价格到位+可成交（价格、付款方式）；价格到位+可成交（价格、付款方式）+佣金收齐；谈业主封盘分行之间，若业主已准备和其中一分行签约，准备签约的分行可封盘，另一分行不可介入，若准备签约的分行封盘后24小时之内签约不成功，则另一分行可介入。VII．佣金分配异议解决因对