某地产公司项目合约策划报告

××××××项目合约策划报告编制：审核：签发：编制日期：××××××项目合约策划报告一、项目概述××××××项目位于××市××区，项目占地84100m2，总建筑面积96660.5m2，拟开发约24栋6-8层的住宅小区。公共建筑层数为1-3层，总体建筑高度不超过24m。其中住宅建筑面积76987m2，商业建筑面积3988m2，幼儿园建筑面积3002.5m2，架空层建筑面积2119m2，半地下车库及设备用房10544m2。本项目拟分成两期滚动开发：一期为售楼区域（包括会所、1栋、2栋、3栋、11栋、12栋、13栋，约20,000m2），其他栋号均属于二期，为非售楼区域。详见附图（一）：总平面图本项目计划开工日期为2006年5月1日，一期竣工时间为2007年4月26日，二期竣工日期为2007年10月8日，总发展时间历时一年零五个月。二、合约策划综述（一）目的由于本项目工期非常紧凑，为发展计划顺利进行，协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期阶段针对本项目合约工作的重点和难点，制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。（二）合约管理架构见图1：××××××项目合约管理架构图。图1：××××××项目一期合约管理架构图甲供物质采购××××地产有限公司委托计算工程量、估算变更造价甲供物质采购××××地产有限公司委托计算工程量、估算变更造价卸车、照管招标造价咨询公司主包工程（含防水）卸车、照管招标造价咨询公司主包工程（含防水）协助报建及照管协助报建及照管集中采购（三）合约分判总体思路集中采购本项目采用细化分包模式，由我司分专业直接分包。土建总承包需完成主体结构施工、内外粗装饰施工、室外水景结构施工，并承担主体结构内全面管理的责任及对外协调。招标报价模式：在严格控制建安成本的同时兼顾招标工作的效率造价低于一百万且技术较为简单的招标采用一次报价；造价高于一百万的招标采用二次报价；对于造价低于50万、工期紧张的特殊工程或者具有政府垄断性质的工程（如燃气、有线电视等），在请示招投标小组或主管领导同意后可采用直接委托方式，由合约部核价；定标原则：合理低价中标。招标策略：充分引入竞争，吸引新的合作伙伴，在适当的情况下选用两家单位进场，采用新老结合的方式以降低风险；在发标时不明确定标单位数量，使投标单位能够充分竞争。(其中二期主包工程发标前明确标段划分，便于投标单位考虑现场平面布置，减少定标后措施费用的约谈困难)3、招标方式：尽量做到按招标图纸量价包干（即总价包干），减少结算纠纷采用量价包干模式的招标主要有：二期主包工程（两家）；大堂及电梯厅装修；消防工程；燃气工程；小区智能化工程；对于工程量无法包干的工程，则采用综合单价和措施费包干、工程量按实结算的模式，采用这种模式的招标主要有：一期主包工程：按方案图模拟工程量清单，等正式施工图出来后三个月内完成工程量核对，并按施工图包干；土方工程：初始标高由我司在招标时提供，投标单位自行复核；门窗工程；会所及样板房装修工程；园建工程；绿化工程；室外道路及给排水管线工程；室外电气工程；外墙涂料工程；栏杆工程；（四）标段划分根据项目发展计划，该项目拟分两期开发，因此主包工程及大多数专业分包工程都是分两期进行。分两期进行招标的工程：主包工程（其中二期分为两个标段）、塑钢门窗工程、栏杆工程、园建工程、绿化工程等。整个项目一次招标的工程：土方工程、边坡支护工程、燃气工程、小区智能化工程、信报箱工程、入户门/防火门工程、外墙涂料工程、室外道路及给排水管线工程、室外电气工程等。物资采购原则上都是按一次招标考虑。（五）时间节点控制思路本项目工期较紧，对合约时间节点控制要求较高，同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。因此，本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。在工作开展之前与项目部、设计部、发展管理部等部门进行良好的沟通，对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，要随实际项目发展进度对合约分判时间节点计划进行动态调整，并要求严格执行。一旦出现部分工序的延误，要及时分析原因，寻找补救对策，尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。（六）工程量清单编制原则鉴于本项目的特点，拟委托造价咨询公司行进行项目的主体工程的工程量计算，按照会所、住宅、商业、地下室对结构、建筑等进行分别计算。对专业分包的工程量按照《××地产房地产开发成本科目（2005年11月修订版）》的科目分类（国标清单）进行分类计算。（七）工程价款支付为了提高工程款支付的效率，减少重复劳动，同时也督促分包单位尽早结算，本项目在工程款的支付方面同以往相比作了相应调整：一般工程，工程价款每两个月支付一次，不予支付预付款；合同额20万元以下的工程项目采取竣工后一次性付款的方式；合同额20万至50万元的工程项目在完成50％工程项目后付一次进度款，剩余部分在工程结算后支付；超过50万元的分包合同，设置95％的工程款支付限额，剩余部分在工程结算后支付。为了能够及时掌握建安成本实际变动情况，良好的控制建安成本，我们计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认，对变更价款在两个月内审定，款项在随后的工程进度款中支付。工程结算：在无特殊情况下，主包工程在入伙后六个月内完成结算工作，分包工程在入伙后两个月内完成结算工作。（八）前置工程合约分判本项目的会所将作为销售中心，住宅第三层设置样板房，按照项目销售计划，在一期开盘销售时，要求将会所、泳池、周边道路、环境工程及样板房施工完毕，售楼区域内6栋住宅封顶。为配合营销宣传和客户积累，销售中心、样板房展示区及会所入口两侧绿化带部分将争取尽早施工。其中，涉及到销售中心立面石材、幕墙工程、室内精装饰将进行单独分判。本售楼准备工程的分判即一期分判，时间表参见后节。（九）不利因素分析及应对措施本项目工期较紧，地形复杂，出图特别是一期出图时间可能会滞后，对合约分判的速度和质量要求较高。要加强与设计部沟通，了解出图状况和设计变更趋势，密切联系项目部，尽量避免一次分判被肢解多次。本项目室外土方工程量较大，且完成面标高比较复杂，因此出于成本控制和现场管理的考虑，为降低投标单位对本项目土方工程预留的风险，减少中标单位现场可能存在的争议，由项目部、设计部、合约部共同根据现场实际情况制定可行的土方初平方案，并由拟中标单位在开工前复核并确认我司提供的土方初始标高图，并作为正式合同的一部分，以免结算时产生争议。现在设计基础形式为天然基础（墩基础），由于本项目为山地，地质条件复杂，有可能出现以下两种情况：局部墩基础改成人工挖孔桩：若工程量不大且主包具有施工资质，可考虑直接议标或在主包工程招标时将挖孔桩以暂定工程量的形式纳入主包合同。若挖孔桩数量较大，需另行分判，则分判时间很紧迫，因此应及早收集挖孔桩施工单位的资料，做好招标准备；遇到强风化岩层，需要爆破入岩：在主包工程或挖孔桩工程招标时，将爆破入岩以暂定工程量的形式纳入合同，减少变更的风险。三、招标分判（一）招标分判概述计划是指导项目有序、有效实施的指导性文件，前述内容中对本项目的主要合约安排思路做了概述，下面将详述主要工程合约分判计划和时间计划，该计划根据项目发展总计划编制，并将在每月月底根据调整的项目发展总计划相应调整时间安排。中海海景山庄项目的分判计划和招标时间节点计划分别见表2、表3。表2：××××××项目合约分判计划表工程类别分判工程名称分判单位招标方式价款形式报价模式付款方式设计样板投标样板备注前期工程土方工程分包1家邀请招标单价包干二次报价G类无无边坡支护工程分包1家邀请招标单价包干二次报价G类无无结构建筑工程钢筋采购甲供1家邀请招标单价包干二次报价B类无无混凝土工程甲供1家邀请招标单价包干二次报价B类无无一期主体工程总包1家邀请招标单价包干二次报价A类无无三个月内核算总价价二期主体工程总包1家邀请招标总价包干二次报价A类无无配套工程幕墙工程分包1家邀请招标单价包干一次报价E类无无一期塑钢门窗分包1家邀请招标单价包干二次报价G类无无二期塑钢门窗分包1家邀请招标单价包干二次报价G类无无一期栏杆工程分包1家邀请招标单价包干二次报价F类有有二期栏杆工程分包1家邀请招标单价包干二次报价G类有有外墙涂料工程分包1家邀请招标单价包干二次报价G类有有外墙石材分包1家邀请招标单价包干二次报价F类有有外墙面砖分包1家集团采购单价包干B类有有会所装修分包1家邀请招标单价包干二次报价F类有有样板房装修分包1-2家邀请招标单价包干一次报价E类有有燃气工程分包1家邀请招标单价包干一次报价G类无无入户门、防火门分包1家邀请招标单价包干一次报价G类无无信报箱分包1家邀请招标单价包干一次报价E类有无标识系统分包1家邀请招标单价包干一次报价E类有无室外工程室外道路及给排水水工程（化粪粪池）分包1家邀请招标单价包干一次报价G类无无一期园建工程分包1家邀请招标单价包干二次报价G类无无一期绿化工程分包1家邀请招标单价包干二次报价G类无无二期园建工程分包1家邀请招标单价包干二次报价G类无无二期绿化工程分包1家邀请招标单价包干二次报价G类无无备注：付款方式——A类：主包合同，双月付款，每两个月支付其完成工程造价的90%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的97%，留3%保修金；B类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；C类：设备类合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；D类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；E类：20万元以下的工程合同或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95％，留5%保修金；F类：20万元至50万元的工程合同，在完成工程项目的50％后支付其完成造价的90％，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95％，留5％保修金；G类：50万元以上的分包工程合同，双月付款，每两个月支付其完成工程造价的90％，设置85％的工程额为工程款支付限额，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95％，留5％保修金*号：表示有预付款。表3：××××××项目招标时间节点计划项目出招标图工程量清单计算结束招标单位资格审查完成发标定标开工备注土方、边坡5月1日5月8日5月15日室外道路及给排水水工程5月11日5月20日5月31日钢筋工程5月21日混凝土工程5月21日一期主体工程5月8日5月16日6月10日方案图招标会所装修7月30日8月12日8月14日8月25日样板房装修7月5日8月18日8月19日8月25日直接委托塑钢门窗7月25日7月30日8月1日8月15日按项目部要求外墙涂料工程7月30日8月5日8月10日8月20日外墙石材7月30日8月20日外墙面砖7月30日8月25日入户门、防火门8月15日栏杆及护栏7月20日7月25日8月1日8月20日信报箱8月21日8月30日标识系统8月21日8月30日一期室外园建7月30日8月8日8月9日8月20日8月7日定样一期室外绿化7月30日8月9日8月20日电梯工程集团采购定标准配置、大小小、载重量、速速度楼梯间地砖集团采购三箱7月20日阀门8月15日定型号开关插座8月15日风机8月25日水泵8月25日泛光照明8月25日高低压柜9月10日小区智能化8月25日9月25日备用发电机二期主体工程9月25日10月10日10月11日10月25日注：本表所列采购计划为暂定，待与各部门沟通后出正式版（二）招标分判详述1、主体工程分判按照项目发展计划，我们拟分两阶段进行主体工程招标。有关具体操作事项规划如下：（1）有关时间节点①设计出图时间一期的分判图（方案图）计划出图时间：2006年5月10日；二期工程施工图计划出图时间：2006年9月25日；②工程进度计划节点时间一期工程：2006年6月20日至11月26日；二期工程开始时间：2006年10月26日；③招标计划时间一期工程：2006年5月10日至6月18日；二期工程：2006年9月25日至10月25日。（2）主体施工单位的招标①一期单位要求：符合施工资质、与我司有过合作、赶工能力强、项目管理能力强的施工单位。计划招标时间：2006年5月10日至6月18日。合约形式：模拟工程量清单形式，单价包干，措施费包干，结算按实计量。总价确定原则：按量价分离原则，根据工程量清单和综合单价费率寻找相关单位报价，按市场公平合理单价体系确定承包总价及暂定金额。定标时间：2006年6月18日。说明：a.以上招标时间均为初步计划时间，视招标图出图及样板确定时间而定。如出图和定样时间延后，则招标、定标等时间相应顺延；b.一期招标时间非常紧迫，很多工作必须穿插进行。在拿到分判图之前，应委托多家咨询公司估算各种主要清单项目的指标，并加以较核。参考其他类似项目编制好工程量清单初稿。在拿到分判图之后，委托咨询公司计算工程量，同时将图纸发给投标单位。完善工程量清单后，发放标书。c.主体分包还包括室外水景结构及防水工程，由于主包招标时此部分尚未出图，因此将在主包招标时暂定一笔费用，并确定此部分工程竣工结算的计价标准。d.主包的合约内容：方便报建工作，总包内容理论上应包含本工程全部内容，即应包括结构、粗装饰、精装饰指定分包、门窗幕墙指定分包、综合机电指定分包（又分弱电、电梯、污水处理等）、总体工程指定分包等。e.指定分包：本项目所有分包皆为指定分包，但应注意指定分包，特别是需备案工程分包的资质、安全生产许可证、项目经理证等资料的完备性f.总包的职责：主包须负责主体项目相关分包的施工协调和对外的统一报建、协调政府部门工作。g.对主包的要求：由主包担负起整个主体工程的管理、协调，总包单位必须在现场组建经验丰富、管理能力强的项目管理班子。=2\*GB3②二期单位要求：符合施工资质、与我司有过合作、赶工能力强、项目管理能力强的施工单位。计划招标时间：2006年9月25日至10月25日。合约形式：工程量清单招标，总价包干。总价确定原则：按量价分离原则，根据工程量清单和综合单价费率寻找相关单位报价，按市场公平合理单价体系确定承包总价及暂定金额，同时应注意对不平衡报价的调整。定标时间：2006年10月25日。其他分包工程分判（1）室内指定分包工程=1\*GB3①幕墙、塑钢门窗指定分包工程：由于塑钢门窗单位不一定能施工幕墙，因此将对会所幕墙进行单独分判。由于二期出图较晚，考虑到窗型、尺寸对单价的影响，塑钢门窗分两期分判，单价包干，工程量暂定，按实结算。②室内精装修指定分包工程：会所、大堂及公共部位装修工程：主要包括会所、大堂、标准层电梯厅、楼梯间、公共走道等装修，为确保招标成功，保证施工进度，首先设计图纸应尽可能完善，减少定标后变更的数量，其次设计所选用的材料应尽可能易于采购或可替换（须提供材料的实物样板），另合约招标清单应尽可能细化，并将主材费和施工费分开，便于现场材料变更后的估价。③栏杆和护栏工程考虑到二期与一期开发时间间隔较长，若不分期一次分判，投标单位会对材料市场价格变动预留较大风险，因此栏杆工程定样后分两期分判，单价包干，结算时工程量按实计算。④小区智能化工程在出施工图后可以准确计算工程量，不分期招标，单价包干。=5\*GB3⑤涂料工程在出分色图后，委托咨询公司计算工程量，确定质感、性能要求及档次后不分期一次性分判，单价包干，结算时工程量按实结算。（2）室外指定分包工程=1\*GB3①土方指定分包工程该工程包括室外土方总平和基坑土方开挖，土方量较大，且完成面标高比较复杂，为满足施工进度，需要赶工能力强的单位方可承担施工。招标工作拟在2006年5月15日前完成。由于完成面标高非常复杂，设计图纸最小方格（10m*10m）内的地形也比较复杂，若严格按照目前土方完成面标高进行施工，现场施工和管理难度都非常大，投标单位在投标阶段也会预留一定的风险，因此出于成本控制和现场管理的考虑，由设计部、项目部、合约部根据现场实际情况制定土方初平方案，土方单位对场内土方进行初平，细部土方由主体施工单位和园建施工单位自行挖除。由于本项目为山地，因此应注意土方中石块对土方单价的影响，在招标文件中明确要求投标单位查看详堪报告，降低投标单位对此部分可能预留的风险费用。为控制挖土方成本，拟将现场标高绘制方格网图，由拟中标单位在进场开工前进行复核，确认后的方格网图将作为施工合同附件，结算时只需绘制项目完成面的方格网图，即可准确计算土方工程量。=2\*GB3②室外道路和管线由于提供招标的图纸只有内环路和主管，可以参照当前总平面图估算工程量，次管的工程量暂定，合同价款确定采用单价，措施费包干，工程量按实计算的形式。=3\*GB3③园建和绿化由于时间原因，对对于一期绿化化、一期园建建的工程量将将委托造价咨咨询公司计算算，但二期绿绿化、二期园园建、道路工工程的工程量量将由项目部部计算，以便便于日后的现现场管理和结结算。（室外外水景结构、防防水工程由主主包施工）园建、绿化合同形形式采用单价价包干，工程程量按时结算算的形式。（3）机电类指定分包包机电类工程内容包包括强电、弱弱电、消防、给给排水、电梯梯、变配电、泛泛光照明、小小区智能化等等工程。其中电梯供货及安安装，按照股股份公司要求求直接使用总总部集中采购购确定的上海海三菱电梯，合合约部将积极极与设计部进进行沟通，尽尽早确定电梯梯的规格、型型号、各种性性能指标等。3、工程监理单位招招标由××××建设监理理有限公司实实施本项目监监理，直接议议标。4、造价咨询公司招招标本项目拟聘请造价价咨询公司。造价咨询公司的职职责和作用：：（1）提供招标清单工工程量；（2）计算施工中变更更估价；（3）协助完成主包模模拟清单招标标的按实结算算工作。由于造价咨询市场场比较透明，对对于造价咨询询公司的选择择，我们将采采用议标的方方式，在与我我司长期合作作的造价咨询询公司中选择择。对于每单单咨询业务，都都选择两家以以上的单位进进行，以便于于审核和比较较，降低风险险。四、材料及设备采采购（一）物资采购计计划表4：××××××项项目物资采购购计划物资名称应供量计算结束招标单位资格审查完成发标定标供货备注钢筋——5月21日混凝土5月21日外墙砖8月25日采用集团采购地砖采用集团采购石材8月20日电线电缆………………高低压配电柜、三三箱9月10日阀门8月15日开关、插座8月15日风机、水泵8月25日备用发电机注：本表所列采购购计划为暂定定，待与各部部门沟通后出出正式版（二）材料设备采采购一览表表5：××××××项项目材料、设设备供应方式式明细表类别材料名称供应方式备注甲供乙供甲指乙供土建钢材商品砼外墙面砖集团采购地砖集团采购安装给排水PVC排水管、管管件镀锌管集团采购阀门、风机、水泵泵发电机集团采购强电PVC电线管三箱、高低压柜开关、插座五、建安成本控制制计划（一） 建安成本本控制目标成本估算主要根据据以往类似工工程、我司已已开发的多层层、小高层住住宅项目建筑筑市场价格等等经验数据进进行编制。《××××××项目目建安成本估估算》具体分分项内容主要要为基础工程程、结构工程程、幕墙工程程、门窗工程程、粗装饰工工程、公共部部位精装饰工工程、机电工工程及室外工工程。随着设计不断完善善和深度加深深，我们将在在工程施工过过程中对设计计变更和现场场情况对成本本造成的影响响及时进行估估算，并对成成本估算进行行动态即时调调整。（二）