2014年武汉蔡甸项目开发可行性建议报告-60P

蔡甸项目开发建议

一、项目本体解读二、市场分析三、项目开发建议Part1：项目本体解读项目位于蔡甸区蔡甸大街汉阳一中旁，项目占地面积40214㎡，容积率2.6，建筑面积104556.4㎡；项目距最近的城市商业中心王家湾直线距离约20公里，王家湾至项目路况不佳，汉阳至蔡甸方向有一个ETC服务站；地块公共交通配套不佳，附近有一路公交车，为蔡甸内向公交。一地块情况1、地块基本基本情况

本案地块四至：

东至：汉阳一中南至：蔡甸大街

西至：不知名荒废操场北至：不知名私房地块较为规整，整个地块基本为农田和小水塘，拆迁难度较小；地块上有高压线，影响后期开发。2、地块内部情况5Part2：市场分析一、整体市场解读：——信息来源搜房网蔡甸整体市场房价维持在4400-4800元/㎡，价格上行空间小。蔡甸区在售/潜在项目：目前已知蔡甸在售/潜在项目约：13个其中综合体项目3个，在售住宅项目9个，潜在住宅项目1个天下峰景祥鑫天骄城九坤翰林苑御彬馆沁园首府碧荷花园摩天逸品福晟滨江国际新福茂中央广场名流仕家知音首府大拇指广场中核世纪广场万龙中央公园（未入住）住宅综合体别墅本案中央公园典型在售/潜在高层住宅项目情况：项目价格（元/㎡）总体量（㎡）推出体量（㎡）主力户型（㎡）去化量（㎡）月均去化（㎡)大拇指广场450060000（3栋）20000㎡（1栋）81-11218500㎡4625㎡中核世纪广场560060000（3栋）40000㎡（2栋）91-13937000㎡2176㎡九坤翰林苑4600152000（10栋）50780（4栋）69-13043200㎡6171㎡福晟滨江国际470024437472000（6栋）87-12264800㎡3410㎡知音首府（三期）450044982（2栋）22491（1栋）87-1233373㎡3373㎡中央公馆470022500（1栋）22500（1栋）94-132————名流仕家450065054（5栋）54212（4栋）87-12334694㎡4337㎡碧荷花园420070400（8栋）70400（8栋）89-12750400㎡2290㎡天下峰景4500132148（8栋）132148（8栋）80-117122146㎡4524㎡沁园首府460070000（4栋）70000（4栋）96-11652500㎡2626㎡摩天一品（尾盘）4100330133301387-14431983㎡——祥鑫·天骄城（尾盘）450012000012000095-143100000㎡——万龙中央公（即将推出）5100-530053000——85—150————合计1127472558596典型在售/潜在高层住宅项目情况：目前已知在售/潜在典型项目：推出高层住宅约为：113万方

去化：56万方

未来潜在放量：57万方户型设计以舒适两房和三房为主，主力面积87-120㎡。

二、典型个案分析典型综合体个案解读大拇指广场12345在售未售公寓住宅项目效果图住宅住宅公寓项目3月底一期1#（住宅），5#LOFT（公寓），开盘销售。销售情况良好，目前1#住宅尾盘销售，剩余11套，去化率92%，均价4500元/㎡；5#loft（不限购）层高5.4m，均价6000元/㎡，剩余20套，去化率95%。

项目基本信息项目地址蔡甸汉阳大道红光南段开发商武汉市新久房地产开发有限公司占地面积（㎡）29555总建筑面积（㎡）92865.56容积率3.5停车位（个）391

住宅（在售）产品情况共计3栋：1#、2#、3#，目前在售1#，2014年3月8日开盘，3#目前办卡中，96折。单层面积700-800楼层31F价格（元/㎡）4500主力面积（㎡）81-112主力房型二房、三房梯户比2T4户销售情况在售1#尾盘，共计推出130套，剩余11套，去化率92%。

公寓（在售）产品情况共计2栋：4#、5#，目前在售5#。价格（元/㎡）6000层高（m）5.4单层面积807主力面积（㎡）29.52梯户比3T21户层数20F产权40年优惠政策不限购销售情况5#loft公寓共计推出约300套，剩余约20套，去化率95%。

商铺（售罄）项目产品情况约2万方，共计3F，均价20000元/㎡（内部认购）汉阳大街工农路京港高速公路知音大道四环线三环线龙阳大道汉蔡高速项目交通大拇指广场大拇指广场/住宅户型分析：2T4户，两房和两变三户型，针对改需客户。部分偷送面积可改为一间房，但面积较小，舒适度低。客户主要为地缘性客户：沌口、蔡甸，少数汉阳客户。1#楼96㎡112㎡81㎡81㎡A1A2A3A396㎡112㎡81㎡81㎡A1A2A3A3大拇指广场/LOFT户型分析：3T21户，层高5.4m，赠送空间大，买一层送一层。主力面积29.52㎡，实得面积59㎡。客户主要为投资性客户，客户部分来自汉阳。户外展示销售中心户外广告围挡广告刀旗新茂福中央广场项目效果图汉阳大道新福路项目交通新茂福中央广场

项目基本信息项目地址蔡甸新福路与汉阳大道交汇处开发商武汉市蔡甸区建新房地产开发公司占地面积（㎡）5453总建筑面积（㎡）77023容积率6.45停车位（个）332（地上）

商铺（在售）产品情况共计5F（G1-F4），体量约3.8万㎡，其中可售面积1.52万㎡；F1拆迁返还居民，F3-F4开发商自持。一期推出0.76万㎡销售。二期(G2剩余部分）预约办卡。单层面积7600楼层5F价格（元/㎡）G1：25000F2:23000主力面积（㎡）20-50层高G1层6m，F1-F4:4.5m销售情况一期推出约7600㎡（G1部分、F2层部分）均价2.4万元/㎡，目前剩余约200㎡未售出，去化率97.4%。目前二期（G2）预约办卡，预计价格2.6万元/㎡。

住宅（待售）产品情况共计2栋住宅，层高33F，预计年底开售。商铺住宅在售未售项目2014年6月7日开盘销售商铺，一期推出约7600㎡（G1部分、F2部分）均价24000元/㎡，目前剩余约200㎡未售出，去化率97.4%。目前二期（G2部分）预约办卡，预计价格26000元/㎡。新茂福中央广场销售型商铺分析：（G1、F2）G1，层高6m，可隔断，实得2层。，F2层高4.5m。

面积划分小，利于销售。面积区间：14.97㎡-160.49㎡，主力面积：20-50㎡。G1层F2层预售（拟入驻工贸家电）在售（尾盘）售罄预约办卡新茂福中央广场销售策略：售后返租。

商铺销售策略

分期楼层面积（㎡）销售进度销售策略售价（元/㎡）一期（在售）G1（局部）0.76万㎡尾盘（剩余200㎡商铺）售后返租，五年一签订。一次性付款，按照付款总额的36%一次性返还。按揭分期付款，按照总房款第一年返还6%，第二年、第三年返还7%，第四年、第五年返还8%。均价25000F2（局部）售罄均价23000二期(预约登记）G1（局部）0.76万㎡预售拟入驻工贸家电，工贸家电与开发商签订20年租约。售后返祖形式，可能按照20年一签，但是返还利息未定。价格未定预售同一期返祖形式。预计26000F2（局部）新茂福中央广场已签约入驻品牌：金逸影院、工贸家电、麦当劳、ONLY、劲霸男装、杰克琼斯、阿依莲、哥弟、利郎等。地址蔡甸凤凰山开发区凤凰路1号（新天地道与姚家山路交汇处）占地面积5.3万㎡容积率3.4建筑面积18万㎡绿化率30.2%开发商湖北中核置业有限公司物业类型三栋33层住宅，购物中心和酒店首次开盘2012年12月9日项目卖点大型综合体，武汉进入蔡甸的首个项目，距离地铁4号线黄金口站，新汉阳火车站和24号线最近交房时间2014年底优惠贷款99折，一次性付款98折当前均价住宅5600元/㎡商铺二层28000元/㎡在售情况1#售罄，住宅3#28层以上，产品91-139㎡二房至四房商铺一层售罄，二层面积10-100㎡，销售过半，主力店为欧尚超市，国美电器，屈臣氏酒店为自持（五星级）未来供应住宅2#预计本月平推，不认筹购物中心住宅酒店123未推在售售罄中核世纪广场C1a户型—3室2厅1卫-90㎡户型点评优点：餐厅客厅相连，直通大阳台，主卧带阳台，卫生间在两卧室中间，方便起居缺点：厨房离餐厅较远，次卧采光不佳B2户型—4室2厅2卫-139㎡户型点评优点：客厅主卧带南向阳台，主卧套房设计，入户和北面也有阳台设置，动静分区缺点：厨房面积较小，走道狭窄有浪费面积客户来源：蔡甸城区和部分汉阳客户，蔡甸其它乡镇客户非常少，投资类客户比例较高中核世纪广场典型住宅个案解读地址武汉市蔡甸区蔡甸大街（汉阳一中对面）占地面积6.9万方容积率3.1建筑面积22万方绿化率35%开发商武汉九坤房地产集团有限公司物业类型10栋住宅，一栋幼儿园（10#），一栋购物中心（1#，现在为营销中心），沿街有住宅底商首次开盘2013年11月24日项目卖点毗邻汉阳一中，地处新城，蔡甸大街为重点发展区域交房时间2015年12月优惠三千抵三万当前均价4600元/㎡在售情况3#、4#售罄，主推2#和8#，主力户型69-130平米两房到四房未来供应5#、6#、7#、9#、11#、12#推售时间未定23549876111112未推在售售罄幼儿园购物中心九坤翰林苑C1户型—4室2厅2卫-121.3㎡户型点评优点：动静分区，主卧带套房设计缺点：南北不通透，阳台不朝南，房间通告狭窄，有浪费面积A1户型—2室2厅1卫-80.68㎡户型点评优点：动静分区，户型方正，浪费面积少缺点：阳台不朝南，次卧采光交叉，不通透客户来源：主要是主城区客户，蔡甸其它乡镇客户也占一定比例（大概10%左右），主要是学区房投资客和陪读家庭购房九坤翰林苑地址蔡甸茂林路9号(茂林街和同心路交汇处)占地面积14.4万㎡容积率3.2建筑面积46万㎡绿化率30%开发商武汉市福晟房地产开发有限公司物业类型住宅（17层、28层、32层）、五星级酒店首次开盘2012年12月22日项目卖点蔡甸最大楼盘；汉江和莲花湖景观，老城区晚上配套，临近蔡河街未来可直通汉阳交房时间2014年10月一期交房优惠总价减2万，一次性付款98折，贷款99折当前均价4700元/㎡在售情况在售一期7#、8#、10#、11#、12#、13#部分高层房源，产品为三房(126㎡)二房(87㎡)三房(122㎡)未来供应二期6#、9#预计2014年8月加推，产品为75-170㎡二房至四房967812131110住宅酒店未推在售福晟滨江国际10号楼D1户型—3室2厅1厨2卫-126.88㎡户型点评优点：赠入户花园，主卧带阳台和套间，动静分区缺点：客厅阳台朝北，非南北通透，餐厅位置尴尬12号楼B2户型—2室2厅1厨1卫-81.32㎡户型点评优点：横厅设计，浪费面积较少；卧室、厨房带阳台，动静分区缺点：客厅阳台面积小，非南北通透客户来源：主要为蔡甸城区改善型客户，看中项目的区位和自然环境，临近汉江江滩和莲花湖，也有少量武汉投资客和蔡甸其它乡镇客户福晟滨江国际地址蔡甸汉阳大道红光站（京珠高速90米路东）占地面积10125㎡容积率4.4建筑面积44982㎡绿化率35.2%开发商武汉市蔡甸农产品批发有限责任公司物业类型2栋29层高层，2梯4户项目卖点老城区配套完善，价格较低，成熟社区交房时间2015年底优惠认筹1000抵10000当前均价4500元/㎡在售情况三期1#在售，主力户型：三房(123㎡)二房(87㎡)二房(94㎡)未来供应三期2#，时间未定一期（售罄）二期（售罄）三期（在售）知音首府A1户型—3室2厅2卫1厨-126.6㎡户型点评优点：客厅与南向阳台相连，主卧带套房设计缺点：非南北通透，通风不佳B1户型—2室2厅1厨1卫-87㎡户型点评优点：动静分区，卧室带阳台飘窗缺点：进门直对厕所，私密性差，南向无阳台，采光受影响客户来源：基本上都是蔡甸城区客户，自住型，看中老城区完善的配套知音首府地址蔡甸区临嶂大道39号占地面积0.79万方容积率3.3建筑面积2.59万方绿化率30%开发商武汉正宇置业有限公司物业类型住宅和底商项目卖点老城区核心配套完善，自带商业交房时间2015年中当前均价4700元/㎡在售情况94至—132㎡二房到四房未来供应商铺推售时间未定2层底商L形住宅中央公馆C户型—3室2厅2卫-126㎡户型点评优点：动静分区，主卧带套房，两个阳台设计缺点：南北部通透，书房采光不佳B户型—2室2厅1卫-94㎡户型点评优点：南北通透，动静分区明显缺点：餐厅位置尴尬，利用率不高客户来源：主要是蔡甸城区客户，其中部分为投资客中央公馆地址蔡甸莲花湖大道（蔡甸职高对面）占地面积2.4万方容积率3.3建筑面积7.8万方绿化率36.7%开发商武汉市奔业房屋开发有限公司物业类型26F—32F住宅和住宅底商首次开盘2013年11月16日项目卖点价格优势，新城区交房时间2014年底优惠1千抵1万当前均价4500元/㎡在售情况1#售罄，2#、3#只剩部分高层大户型，4#在售，产品为87-123平两房三房未来供应5#打算平推，时间未定12354在售售罄未推在售售罄名流仕家C户型—3室2厅1卫-88㎡户型点评优点：南北通透，动静分区缺点：次卧采光不佳A户型—3室2厅2卫-124㎡户型点评优点：赠送入户花园，主卧套房设计，南北双阳台缺点：走道狭长，进门直对卫生间，私密性差客户来源：主要为蔡甸城区客户，对于客户购房资格较敏感，部分蔡甸其它乡镇客户名流仕家地址武汉市蔡甸城区汉马路31号（原精功棉纺厂）占地面积5万方容积率1.8建筑面积9万方绿化率60%开发商武汉碧荷置业有限公司物业类型6幢18层、2幢23层住宅、商业街首次开盘2011年9月17日项目卖点性价比，高绿化交房时间2014年10月当前均价4200元/㎡在售情况1#、2#、3#、5#、8#售罄4#、6#、7#在售，总剩余200余套100㎡三房去化较好，月均去化30套未来供应无45687321在售售罄碧荷花园A3户型—3室2厅2卫-109㎡户型点评优点：主卧套房设计，双阳台缺点：客厅阳台不朝南，走道狭长有浪费面积B户型—2室2厅1卫-89㎡户型点评优点：南向大阳台，卧室采光较好缺点：餐厅位置尴尬，动静不分区客户来源：约7成为蔡甸乡镇客户，主要是父母为蔡甸工作子女购房，养老房等，其它为蔡甸主城区客户碧荷花园地址武汉市蔡甸区工农路（庆龄幼儿园旁）占地面积23708㎡容积率4.97建筑面积

143834㎡绿化率25%开发商武汉天下置业集团有限公司物业类型8栋33层高层首次开盘2012年4月30日项目卖点老城区完善配套，性价比交房时间2014年底优惠一次性付款97折，按揭98折当前均价4500元/㎡在售情况4#、8#售罄5#、6#、7#为尾盘，剩余100余套90㎡刚需两房去化较快，月均去化38套未来供应无78654321在售售罄天下峰景B户型—2室2厅1卫-80㎡户型点评优点：主卧带阳台，客厅餐厅相连缺点：动静未分区，进门直对次卧门，阳台不朝南C户型—3室2厅2卫-118㎡户型点评优点：动静分区，主卧带卫生间缺点：餐厅与客厅分离，利用率降低，客户来源：1/3为蔡甸城区客户，1/3为蔡甸其它乡镇客户（婚房，父母给子女购房），1/3为武汉及其它地方客户天下峰景地址武汉市蔡甸区莲花大道与茂盛路交汇处（新林业局对面）占地面积17266㎡容积率4.9建筑面积84431㎡绿化率35%开发商武汉市奔业房屋开发有限公司物业类型住宅（平层和LOFT）首次开盘2013年9月8日项目卖点蔡甸新城区，行政中心，教育配套科技住宅（地暖，直饮水等）交房时间2014年底当前均价4600元/㎡在售情况2#、4#售罄1#两梯三户，两个单元，3#复式楼目前仅剩余50余套大户型产品，月均去化20套商铺自持，开业时间未定未来供应“沁园系”三期，推出时间未定1342在售售罄沁园首府C3户型—2室2厅1卫-90㎡户型点评优点：南向大阳台与客厅相连，动静分区缺点：厨房面积较小，次卧采光不佳B1户型—3室2厅2卫-116㎡户型点评优点：赠送入户花园和花池，主卧套房设计缺点：卫生间面积偏小，次卧采光不佳客户来源：主要为蔡甸城区行政公职人员，少量蔡甸其它乡镇及武汉客户沁园首府开发商武汉天韵房地产开发有限公司项目地址蔡甸大街810号（客运站旁）楼盘名摩天逸品占地面积11394㎡建面33013㎡容积率3.0在售户型在售户型87.62-143.96㎡均价折后均价4100元/㎡销售情况一期售罄，二期剩余10套，高楼层剩余（28F、29F、33F），其中两套精装修，购房者需另附700元/㎡的装修费。该项目目前为尾盘出售，剩余10套高楼层房源，折后均价4100元/㎡。摩天逸品规划图蔡、、甸、、大街临峰大道项目交通图一期售罄规划图祥鑫·天骄城尾盘销售项目，二期开盘2012.3.20，由于户型设计不太合理，且面积较大使性价比较低，销售不太理想。目前折后均价4500元/㎡。891213二期尾盘开发商武汉祥鑫房地产开发有限公司项目位置蔡甸蔡甸大道(蔡甸教育局旁)楼盘名祥鑫天骄城占地面积50000建面12万㎡容积率2.67在售户型2012年3月20日二期开盘，推售8#、9#、12#、13#均为28层高层建筑，在售面积段为95-143㎡均价折后均价4500元/㎡销售情况尾盘销售，8#、9#剩余大户型在售。祥鑫·天骄城户型分析95㎡2房2厅1卫120㎡2房2厅2卫137㎡3房2厅2卫120平做两房性价比低，客餐厅与其它区域比例失调餐厅位置尴尬、洁污分区及干湿分区不合理户型设计不尽理想，总价高，舒适度差。万龙中央公园

项目基本信息项目地址蔡甸莲花大道与茂兴路交汇处开发商武汉万龙房地产开发有限公司占地面积（㎡）30318总建筑面积（㎡）66699容积率2.2停车位（个）318

住宅（预售）产品情况共计4栋板式小高层、4栋独栋商业。其中住宅面积约5.3万㎡，商业1.4万㎡。楼层1、3、4#17F，2#18F价格（元/㎡）预计5100-5300主力面积（㎡）85-150主力房型3室2厅2卫梯户比2T3户销售情况预计7月底开盘销售，认筹1万抵3万，项目均价约在5100-5300元/㎡。

商业（未售）产品情况4栋3F独栋商业，体量约1.4万㎡，销售/自持未定。项目效果图12345678预售未售商铺住宅项目预计2014年7月底首次开盘，推出85-150㎡房源，预计价格5100-5300元/㎡。项目万龙中央公园户型解析：户型方正，南北通透，动静分离。

户型面积大，三室为主，针对改善型客户，目前办卡客户来源于蔡甸城区政府机关，学校。85㎡：两室两厅一卫136㎡：三室两厅两卫148㎡：四室两厅两卫153㎡：五室两厅两卫户外展示售房部户外广告户外广告

项目基本信息项目地址武汉市蔡甸区索河镇金龙水寨（蔡甸龚侏线旁）开发商武汉金龙湖农业生态植物有限公司

占地面积（㎡）33300总建筑面积（㎡）16601.17（一期）容积率0.5产权40年价格（元/㎡）5800建筑类别/面积区间联排、双拼/121.32-276.18产品情况项目一期31栋，约1.7万㎡，总户数104户每套别墅买2层送一层，共计三层，均赠送一个后花园及入户花园和一个停车位。项目二期约3万方。销售情况项目一期，目前已建好16栋产权式别墅，共计50套，可售13栋，共计可售房源36套。项目2013年10月开盘，目前去化三分之一。御彬馆项目一期（在售）金龙湖项目二期（未售）项目总平面图项目为旅游地产项目，产权40年，在售联排、双拼产品，均价5800元/㎡。户外展示市场小结：住宅市场商业市场整体市场蔡甸整体市场房价维持在4400-4800元/㎡，价格上行空间小。主要为高层住宅，主力面积段为80-95㎡二房，100-120㎡三房，总价范围35-50万。在售楼盘月均去化量约20-40套左右，单盘年均去化量约4-5万方，销售情况比较平稳。发展缓慢，多为住宅底商，目前中核世纪广场、大拇指广场、新茂福中央广场综合体项目入市，将会助推蔡甸整体商业市场的升级。目前在售商铺：面积以小铺为主，主力面积：20-50㎡。均价：23000元/㎡。客户分析据其他蔡甸项目客户统计来看，蔡甸市场客户地缘性较强，大部分客户居住和工作都在蔡甸区域。客户分析蔡甸区域客户类型为普通职工，年龄段主要集中在20-30岁之间，此类型客户主要为刚性需求，其主要目的为购买婚房。31-40岁客户占比38%，此类客户是购买目的主要为改善居住的较成功人士，是本项目的主要针对客户。客户分析置业首要因素①②③④⑤价格竞争力周边配套产品及社区品质交通通达性其他品质感知因素①②③④⑤社区整体品质项目所处区位园林景观立面及公共空间产品卖点A.注重现实品质：注重现实性价比、硬性因素作为判断依据的特性值得关注，存在认为社区内部品质比外部环境重要的想法；B.价格敏感度：区域外已成交客户表现出明显的高性价比驱动特性；C.职业背景集中：周边企事业单位人员、周边政府公务人员、私营业主。Part3：项目开发建议项目原始经济技术指标：项目占地面积（㎡）容积率土地性质建筑面积（㎡）402142.6居住用地104556.4本案备注：项目10%为商业。即商业面积约10456㎡，住宅面积约94100.4㎡。

高压线从地块内部穿过，严重影响项目住宅开发及品质。项目规划指标汇总：住宅底商高层项目占地面积（㎡）40214容积率2.6地上建筑面积（㎡）104556.4其中高层（㎡）94100.4配套商业（㎡）10456地下建筑面积（㎡）29275.8总建筑面积（㎡）133832.2项目项目内容单位计数标准总价（万元）1、土地费用

(9900)1.1土地费用万元9900

2、财务费用

2.1银行贷款万元990069302.2银行贷款还款万元9900(6930)2.3银行贷款还款利息万元6.55%(1297)3、开发前期费用

(1005)3.1开发前期费用合计总用地面积元/㎡250

4、开发配套费用

(4705)4.1开发配套费用总建筑面积元/㎡450

5、建安工程费用

(23002)5.1住宅建安物业建筑面积元/㎡2000(18820)5.2公寓建安物业建筑面积元/㎡430005.3写字楼建安物业建筑面积元/㎡585005.4销售商业建安物业建筑面积元/㎡4000(4182)5.5自持商业建安物业建筑面积元/㎡400005.6酒店建安物业建筑面积元/㎡1000006