某住宅小区项目的投资

XX小区房地产项目投资分析(可行性分析)投资发展部二00四年八月十五日目录TOC\o"1-3"一、项目的基本情况1（一）项目概况1（二）基本数据指标11、项目的基本数据表12、项目投资方案评价指标汇总表2二、项目投资环境与市场研究2（一）XX房地产市场概况2（二）项目所在地周边物业情况3（三）项目所在地周边配套设施及交通状况分析4（四）项目地块状况5（五）项目开发条件分析5三、项目开发方案分析7（一）项目规划设计构思方案71、市场定位72、规划设计要点83、项目技术经济指标表8（二）项目开发方案9四、项目投资估算与资金筹措计划10（一）开发成本估算101、土地地价102、前期费用113、建筑安装工程费114、基础设施配套费115、不可预见费116、开发期间税费11（二）开发费用121、管理费用122、销售费用12（三）项目成本费用估算表12（四）资金筹措与投入计划及贷款利息131、资金筹措与投资计划132、开发项目投资进度与资金筹措计划13五、项目销售收入估算13（一）销售收入单价的确定13（二）销售收入分期按比例测算14（二）销售税金及可运用资金估算141、销售税金及附加估算表142、项目可运用资金估算表15六、项目经济效益评价15（一）损益表与静态盈利分析151、开发成本费用构成表152、损益表15（二）财务现金流量表与动态盈利分析151、财务现金流量表（全部资金）152、财务现金流量表（自有资金）16（三）资金来源与运用表和资金平衡分析171、资金来源与运用表17（四）经济效益评价指标汇总表18七、不确定性分析18（一）盈亏平衡分析18（二）敏感性分析18（三）概率分析19八、结论与建议20项目投资分析一、项目的基本情况（一）项目概况XXXX小区地块位于XX市南端拱北昌盛围地段，用地面积约45145平方米，呈“L”型，四面环路。南临昌盛路，西临港昌路，北临侨光路，东临昌平路。项目地块交通方便，用地平坦，南面视野开阔，与澳门遥遥相望，东南朝向拱北口岸联检大楼，拥有优美的海景，相邻建筑多为商住，生活配套设施较齐全，便于营造一个自然景观、人文环境良好、生活方便的现代化健康社区。（二）基本数据指标1、项目的基本数据表序号项目数额单位备注(一)总用地面积45144.6平方米(二)总建筑面积91069.199平方米计入容积率建筑面面积（1）住宅建筑面积75618.466平方米（2）商铺建筑面积12860.733平方米（3）会所面积1790.00平方米（4）辅助面积800.00平方米(三)不计入容积率建筑筑面积22183.566平方米（1）地下车库建筑面积积13200.000平方米含11200平方米米人防面积（2）架空车库建筑面积积7241.06平方米（3）住宅架空层面积1742.50平方米(四)重要参数（1）基准收益率0.08（2）贷款年利率0.06（3）项目建设经营期3年（4）容积率2.02（5）绿化面积15800.6平方米（6）总建筑密度22.8%（7）居住套数687套（8）停车位564个2、项目投资方案评价指标汇总表序号指标评价结果1项目总投资（万元元）264762项目总销售收入（万万元）364553利润总额（万元）76714税后利润（万元）65205投资利润率29%6全部投资财务净现现值（FNPV）（税后）（万万元）47007全部投资财务内部部收益率（FIRR）（税后）62.8%8自有资金财务净现现值（FNPV）（税后）（万万元）46689自有资金财务内部部收益率（FIRR）（税后）62.2%10盈亏平衡点销售率率77%11剩余物业总价值3603二、项目投资环境与市场研究（一）XX房地产市场概况近年来XX经济发展较快，摆脱了多年依靠政策性驱动力量维持增速的被动局面，开始出现以企业（特别是外资工业企业）自主投资、消费结构升级和出口需求增加为主要动力的扩张势头。2003年全市实现本地生产总值（GDP）476.73亿元，比2002年增长18.1%，为1994年以来的最高水平。居民生活水平稳步提高，2003年城镇居民人均可支配收入（可比口径）1.66万元，同比增长8.4%；城乡居民储蓄存款余额357.39亿元，同比增长20.2%。城市经济、消费的增长促进了房地产市场的发展。特别是去年5月底市政府出台了《关于加强房地产项目开工（复工）管理的暂行规定》，因城中旧村改造的因素，一度严加控制的XX房地产市场开始出现新的启动态势，房地产成交活跃，呈现健康、繁荣的发展态势。国务院、建设部、广东省将XX市定位为珠三角中心城市之一、东南沿海风景旅游城市。随着港珠澳大桥的立项和小EPA的实施，广珠铁路、江珠高速公路等重大交通项目的动工兴建，市政府“工业西进、城市西拓”发展战略的落实，XX将成为珠三角物流、资金流、信息流、人才流的重要集散地，在大珠三角经济圈占据重要位置。XX房地产发展面临空前的机遇。据XX市统计局统计，2003年XX市房地产开发投资同比增长4.2%，商品房销售面积、销售金额39.21亿元、平均房价同比分别增长6.2%、8.3%和2.1%，房地产拉动GDP增长0.2个百分点，对GDP贡献率3.1%，房地产业已经成为XX市第三产业的支柱产业。XX楼市供需比例基本上保持在1比1到1比1.5之间，房地产市场供应规模、结构较为合理，已形成了一个健康的市场。但XX市与周边广州、深圳、中山等城市比较，商品房价格还处于较低的价位，XX房地产业今后几年内应有较大的升值空间和可挖掘潜力。XX在二十几年的城市发展过程中，始终重视生态环境的保护，把保持生态、改善环境、消除污染作为城市发展前进的重要方针，如今一个环境优美、经济繁荣、交通发达、社会秩序优良的“康居之城”已呈现在世人面前。XX市是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地40佳”的城市，并被联合国人居中心授予“国际改善居住环境最佳范例奖”。XX以其得天独厚居住条件吸引了大批港澳和内地人士来此购房置业，特别是SARS以后，人们更加关注健康，重视居住环境，仅半年时间到XX购房的港人数就增长了10倍。在XX房地产销售中，外地人士来XX购房已占据重要比例。XX市房地产近年发展概况如下：房地产资料房地产住宅投资(万元)住宅施工面积（万平方米）住宅竣工面积（万平方米）住宅销售面积（万平方米）住宅空置面积（万平方米）商品房销售额(亿元)2002年全年271852259.4391.5587.0675.62约46.612003年全年273681331.2278.0790.6667.87约21.85（前半年）同比0.67%27.26%-14.72%4.14%-10.25%可以看出，XX的房地产业正处于一个逐步上升的势态，且值得重視的是2002年、2003年商品房销售额超过当年的房地产开发投资额、2003年销售面积超过了当年的竣工面积。同时二手房市场是衡量一手市场的重要指标，XX市二手房交易也呈逐年上升趋势，更加表明了XX房地产市场的发展趋势。总之，凭借花园般的城市环境以及经济发展的美好前景，XX已迎来房地产业新一轮的增长与提升，预计在今后3－5年内XX的房地产销售将有持续良好的上升势头。（二）项目所在地周边物业情况项目所在地为XX区，XX在地理位置上临近澳门，风景秀丽，环山抱水，被人们称为拱北的“后花园”，其在居住上较拱北理想，有环境资源优势；在商业发展领域又“沾”了拱北的光。XX近几年建设较快，先后建成了许多居住小区，但商业发展较为缓慢，整体看来比较零乱，没有形成规模效应。该区域特点表现为以开发工薪阶层的居住区和生活区为主。由于该区域位于第三情侣路——未来美丽的前山河畔，环境优美，连接湾仔区域的昌盛大桥的已经开通，交通方便，以及邻近的拱北区可开发用地越来越少等因素，XX近两年的房地产业得到了突飞猛进的发展。项目周边楼盘情况如下表所示：序号楼盘名称地点性质发展商建筑面积(平方米)销售价格（元）开发情况1春泽名园XX市场侧43栋小高层（11层层）住宅XX市春泽元房地地产开发有限限公司1800003300-34000售完2好望角华平路、粤华路交交汇处小高层（11层）住住宅XX经济特区保珠珠实业开发总总公司310503300-34550售完3都市花园华平路、粤华路交交汇处11栋小高层住宅XX世纪都市置业业投资有限公公司、XX市居家乐乐房产有限公公司3300-35000售完4西海名苑拱北口岸处4000售完5和园大厦拱北口岸处4200售完6森宇苑侨光路/昌盛大桥桥处2900售完7北欧森林港昌路、前山立交交桥处13栋小高层（11层层），14栋多层（6层）XX珠光骏荣房产产开发有限公公司702543400(送装修修)在售8中庭居粤华路、新海利酒酒店旁多层、小高层XX恒越房产开发发有限公司6527.803600在售9金河湾前山河畔3500（送装修修）在售10中珠·幸福时光港昌路、前山立交交桥处层XX经济特区中珠珠置业股份有有限公司3万多3200在售11权兴花园XX港三路3000在售12都市广场粤海东路、迎宾南南路交汇处高层（17层）住住宅XX经济特区华升升房产开发有有限公司188364000将开工13北岭岭秀城迎宾大道约4000未开盘XX区域目前在售楼盘主要都是以小户型的一房及两房为主，占到了整体户型的50%，其次为较小面积的3房（80—95平方米），在景观及朝向最优的位置设置了部分大面积三房、四房，及顶楼复式。就目前市场反应来看，小户型虽然较多，但仍然处于供不应求的状态，受到投资者及一次置业的客户的追捧，目前XX地区的小户型均已售完。三房单位如都市花园等经过市场一定时间的消化，现也仅剩余部分景观朝向不好的单位尚未出售。XX的房地产市场现已形成，且仍处于不断升温的状态，现已达到3400元/平方米的水平。本项目地段优于XX地区大部分楼盘，但北欧森林保留有较多的大户型单位刚刚推出，中珠新村三期（幸福时光）在建并且已经开始认购，北岭岭秀城开工日期不明确，但售楼部已建好，这些对于本项目来说具有一定的影响。（三）项目所在地周边配套设施及交通状况分析周边商业、娱乐、餐饮、医院、学校、邮电、银行等配套设施状况分析。项目周边配套设施如下：类别数量具体名称大型商场2泰锋电器城、口岸岸广场超市2民润新七星、百和和超市市场3海鲜肉类批发市场场、XX综合批发发市场、XXX市场银行3中行、建行、商行行医院3XX市拱北医院、XX社区卫生服务站、XX万青门诊部写字楼1中珠大厦长途汽车站2拱运汽车站、歧关关汽车站较高档次餐饮店4华骏大酒店、新海海利、福南酒酒店、宝胜园园幼儿园3金路幼儿园、婆石石幼儿园、拱拱北幼儿园学校5XX小学、XX中中学、拱北小小学、拱北中中学、XX市卫校大型邮局1拱北邮局由此可见，项目地块与XX拱北咫尺相连，周边配套齐全。交通状况分析道路交通良好，昌盛大桥的建成及开通使道路交通四通八达，临近拱北口岸、XX市场商业区，与拱北公交车站只有300米，站内有几十条公交线路可达全市各处。（四）项目地块状况地块目前为一片空地，周围道路和市政设施配套齐全，地质情况稳定，无影响建设的地质、水文、文物保护等方面问题，无须再进行拆迁、平地等工作。（五）项目开发条件分析1、优势分析（S）道路市政配套齐全，交通便利，工作生活方便。项目取得的土地成本低于目前同类土地的市场价格，大幅度降低了项目总成本，从而增强了项目的市场竞争力。项目靠近拱北，面对澳门，东南、正南、西南向均有宽阔的景观带，堪称出则繁华、入则宁静的地段。无需进行拆迁工作，项目开发容易做到“短、平、快”。地形平整，不但节省资金，且容易在规划建设方面做出特色，吸引客户。经众开发商多年的开发经营，XX区域已形成大片住宅区，客户对该区的房地产接受度提高，人气不断上升。直接竞争对手较少，附近同类楼盘较少，多数楼盘已销售完毕。发展商实力雄厚，具有丰富的房地产经营和运作经验，在XX具有很强的品牌号召力，有利于项目的成功实施。XX未来几年房地产发展形势普遍看好，对本项目市场运作来说是个良好的机遇。2、劣势分析（W）港昌路、昌盛路均为交通干道，车速快，噪音大。用地东北部为较早开发的住宅小区—金丰苑小区，建筑外观较为陈旧，对小区环境有一定的影响。用地附近有一污水处理厂，对小区环境的营造有一定的负作用。拱北及XX商业带在此出现断层，社区内商业较难吸引龙头店的入驻,附近无大型购物、休闲、娱乐中心。项目发展机会（O）就目前来说，XX地区在售商品房虽多，但多数处于尾盘销售，仅北欧森林现将保留单位刚推出市场不久。XX可开发土地资源日益减少。近年XX整体楼市走俏，已形成固定投资群体。拱北的向XX发展，XX将成为拱北的居住中心。项目外部威胁分析（T）北岭旧村改造项目拱北北岭岭秀城临近本项目，规模大、且近期推出，本地块对面的国华花园正在施工（相应资料尚无），对本项目构成直接竞争；本项目西侧100米政府本将拍卖一幅建筑面积为12万平方米的地块，起拍价700元/m2。XX放开“约束”3年的房产市场，使得市场供应量愈加变大，开发商市场竞争压力大。潜在噪音污染；竞争对手项目造成的威胁。三、项目开发方案分析（一）项目规划设计构思方案1、市场定位项目定位为拱北中等规模、具有良好园林环境、具有充足配套设施、适合生活居住的健康小区，成为区域的标志性建筑。客户目标群定位：国内客户群体（约占总户数的65%）①在拱北或XX经商的生意人、商人多为二次置业，家庭人口数目较多，所选择面积较大，户型多为大三房，有部分选择四房，较注重房屋实用、间隔及质量等细节问题，对于楼盘选择比较挑剔。②拱北XX附近原有居民由于多年在拱北居住，对于周边生活配套要求比较高。而且因本身住宅格局，物管等方面均较差，所以再次置业时，对于小区规模、内部硬件等要求较高。③首次置业的白领人士因工作范围在拱北，所以对于地段的交通便利性要求较高。对于房价敏感性较强，能接受的首期款越少越好。部分处于新婚阶段，注重生活环境、生活品味。需求实用精致的小两房、小三房。④投资人士面积小、功能齐全（厨房、洗手间、烟台等），总价低，看中地段的升值前景，主要用于租赁。投资户型以单身公寓、一房一厅及小两房为主。（2）外销（港澳台等）客户（约占总户数的35%）①度假客户客户背景：这些客户是约30-40岁的中产阶级或以上人士，他们教育程度较高，经济能力较强，他们均有自置物业，大部份经济能力充盈，有购买国内物业倾向，且较认同XX度假的概念。居住要求：他们对物业很高要求，如设施完备的度假娱乐设施，生活配套能否自给自足，交通(往返XX)是否便利，开发商是否有良好商誉，售价并不是他们最关切的一环，物业的形象包装是否高档(可代表尊贵业主身份)、付款办法是否宽松，外销广告曝光够不够是他们最大的考虑。②长期居住客户客户背景：这些客户均是需要长期居住在XX的人士，如香港退休人士，在XX经营生意的商人及需要购置房屋予港人中高层职工居住的香港公司。居住要求：这些客户比较着重物业的形象是否高尚，周边配套是否完善等等，更注重房屋的实际间隔。③投资客户客户背景：这些客户均多年出入XX，对于XX物业状况较为了解，且有较丰富的投资理财经验。居住要求：投资客户看重地段的发展前景、物业整体素质及物业之独特性、出租可行性、租金回报率等2、规划设计要点用地分为南北两个区域，中间设计一个中心广场连接。采用外低内高的手法，沿港昌路、昌盛路、侨光路布置一些11层楼的小高层住宅，减少沿街住宅数量，小区内部设置18层的高层住宅，增加花园内住宅。沿港昌路、昌盛路、昌平路布置一层沿街商铺，商业气氛流畅，单间面积小，利于销售；在用地北端、东南角、西南角布置二层商铺，充分发挥转角处的商业价值。南区东南角设计一个螺旋型的会所，造型独特，成为从拱北（澳门）方向的景观焦点。绿化系统的特点是成系统、成规模、多层次。南区为大面积的片状庭院绿化，北区为带状绿化，在与其他小区之间设置隔离绿化带。假山叠水、瀑布泳池、奇花异草形成丰富多彩的绿化花园。采用大阳台花园设计，使每户拥有真正的阳光花房。南区首层全部架空做停车库，北区住宅首层除商业用房外，全部为架空层绿化。车流沿小区东北侧侧边线行驶，人人流在小区花花园内部活动动，做到人车车分流，互不不干扰。设置地下库、架空空层和地面三三种停车位，总总停车位达564个，充分满满足用户的需需求。户型有一房一厅、二二房一厅、二二房二厅、三三房二厅及联联排别墅等，满满足不同住户户的要求。3、项目技术经济指指标表序号项目数额单位备注(一)总用地面积45144.6平方米(二)总占地面积10303.3平方米(三)总建筑面积91069.199平方米计入容积率建筑面面积（1）住宅建筑面积75618.466平方米（2）商铺建筑面积12860.733平方米（3）会所面积1790.00平方米（4）辅助面积800.00平方米(四)不计入容积率建筑筑面积22183.566平方米（1）地下车库建筑面积积13200.000平方米含11200平方米米人防面积（2）架空车库建筑面积积7241.06平方米（3）住宅架空层面积1742.50平方米(五)重要参数（1）容积率2.02（2）绿化面积15800.6平方米（3）总建筑密度22.8%（4）居住套数687套（5）停车位564个其中地下276个个,架空层232个,地面56个（二）项目开发方方案1、项目开发进度计计划开发建设周期为22年左右，其其中2004年主要进行行项目前期准准备，2005年-20006年6月完成项目目工程建设和和90%楼盘的销售售。2006年9月30日前完成项项目收尾工作作。具体项目目实施计划如如下项目建设经营期20042005200689101112123456789101112123456789101112前期规划、报建工程建设一期二期三期四期楼盘销售一期二期三期四期项目工程建设分为为四个阶段进进行：第一阶段：20005.1.1-20005.4.30第二阶段：20005.5.1-20005.8.30第三阶段：20005.9.1-20006.1.30第四阶段：20006.2.1-20006.6.30具体建设计划如附附件1所示。2、项目营销方案通过楼盘的开发销销售，既考虑虑盘活土地资资产，又给企企业带来较大大经济效益。营销的总体策略：：坚持“产品创新”的原则，结结合“品牌先行、品品质取胜”的营销策略略，使本项目目引领拱北、XXX楼市，树立立XX品牌在XX地产界的的领导地位。考虑聘请销售代理理进行销售和和招商。销售价格定位：住住宅为3600元/㎡；商铺为7800元/㎡（一层、二二层均价）；；车库为5.5万元/个。销售付款方式：住住宅：首期付付三成，待预预售许可证办办理后可收回回按揭贷款；；商铺铺：首期付五五成，其余房房款在确权楼楼后支付。销售根据项目建设设工程进度采采取分阶段进进行的方式：：预热期：开盘前半半个月，开始始对外宣传。开盘期：20055，计划销售售住宅264666.5㎡，商业25572㎡，回回收资金62282.6万万元。强销期：计划划销售住宅264666.5㎡，商业3215㎡，回收资资金150300.32万元。持销期：计划划销售住宅151233.7㎡，商业3215㎡，车库300个，回收资资金8348..4万元。清盘期：计划划销售住宅7561..86㎡，车库100个，回收资资金6783..28万元。具体销售方案及计计划见附件2。3、项目投资方案根据项目建设进度度，计划采取取分步投资的的方式。首期期开发商已投投入了约4800万元，用于于交纳地价款款和支付前期期费用。建设工程第一期需需投入自有资资金3000万元，保障障前期工作的的正常运行和和完成，并在在建设工程第第一期末开始始进行销售，通通过销售回笼笼资金，分期期投入的方式式，形成良性性的滚动发展展，以使本项项目在无较大大融资压力前前提下正常运运作并得以完完成。有关计计划如下：第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段时间2005.1.11-20055.4.302005.5.11-20055.8.302005.9.11-20066.1.302006.2.11-20066.6.30建安费（万元）4190509660003400应付建安费（万元元）2933356754006786销售回笼（万元）12575026.0815030.3228348.4自有资金（万元）3000四、项目投资估算算与资金筹措措计划（一）开发成本估估算1、土地地价项目名称单价单价单位工程量单位金额（万元）土地有偿使用出让让金1065.16556元/平方米45144.6平方米4808.65总计（万元）4808.652、前期费用项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础础单位金额（万元）前期策划费0.0005百分比1869200000元9.346勘察测绘费0.0027百分比1869200000元50.4684规划设计费0.0135百分比1869200000元252.342总计（万元）312.156443、建筑安装工程费费项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础础单位金额（万元）高层住宅1500元/平方米40603.166平方米6090.4744小高层住宅1300元/平方米35015.3平方米4551.9899商铺1300元/平方米12860.733平方米1671.89449会所2500元/平方米1790平方米447.5辅助面积1100元/平方米800平方米88住宅架空层1500元/平方米1742.5平方米261.375架空车库1200元/平方米7241.06平方米868.92722地下车库1500元/平方米13200平方米1980总计（万元）15960.166014、基础设施配套费费项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础础单位金额（万元）基础设施配套费300元/平方米91069.199平方米2732.07557总计（万元）2732.075575、不可预见费项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础础单位金额（万元）不可预见费0.03百分比2392500000元717.75总计（万元）717.756、开发期间税费项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础础单位金额（万元）工程监理费0.003百分比1869200000元56.076其他0.003百分比1869200000元56.076总计（万元）112.152（二）开发费用1、管理费用项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础础单位金额（万元）管理费用0.03百分比2464300000元739.29总计（万元）739.292、销售费用项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础础单位金额（万元）广告宣传费0.025百分比3645500000元911.375销售代理费用0.005百分比3645500000元182.275总计（万元）1093.65（三）项目成本费费用估算表序号项目金额(万元)备注(一)开发成本24643(1)土地地价4809(2)土地征用及拆迁补补偿费0(3)前期费用312(4)建安工程费15960(5)基础设施费2732(6)公共配套设施费0(7)不可预见费718(8)开发期间税费112(9)广告费用(二)开发费用1833(1)管理费用739(2)销售费用1094(3)财务费用(利息支支出)0(三)投资总额26476（四）资金筹措与与投入计划及及贷款利息1、资金筹措与投资资计划序号项目投资总额(万元))第1年第2年第3年(一)开发成本246435121145015021(1)土地地价4809480900(2)土地征用及拆迁补补偿费0000(3)前期工程费31231200(4)建筑安装工程费159600140861874(5)基础设施费2732002732(6)公共配套设施费0000(7)不可预见费7180359359(8)开发期间税费11205656(9)广告费用0000(二)开发费用18331541066613(1)管理费用740154435151(2)销售费用10940632462(3)财务费用（利息）0000(三)各年建设投资264765275155685634(四)各年投资总额2647652751556856342、开发项目投资进进度与资金筹筹措计划序号项目投资总额(万元))第1年第2年第3年(一)建设投资264765275155675634(二)资金筹措265105309155675634(1)自有资金8309530930000(2)贷款资金0000(3)预售收入再投入182010125675634(三)筹措余缺343400五、项目销售收入入估算（一）销售收入单单价的确定高层住宅销售均价价为3600元/m2左右；小高高层住宅销售售均价为3600元/m2左右；一层层商铺销售均均价为9000元/m2左右，二层层商铺销售均均价为4500元/m2左右，商铺铺均价为7800元/m2左右；停车车位销售均价价为5.5万元/个左右。（二）销售收入分分期按比例测测算序号项目合计第1年第2年第3年(一)销售收入总额(万万元)3645502105715398(二)销售收入比例100.577620.42238(三)销售面积比例空(1)多层住宅100.630.37(2)高层住宅100.630.37(3)写字楼0000(4)商铺0.700.2250.475(5)车位0.7900.590.2(四)销售面积(1)多层住宅(平方米米)35015.3022059.633912955.6661(2)高层住宅(平方米米)40603.166025579.9990815023.16692(3)写字楼(平方米)0000(4)商铺(平方方米)9002.511102893.6644256108.846675(5)车位(个)4020300102(五)销售价格(1)多层住宅(元/平平方米)空036003600(2)高层住宅(元/平平方米)空036003600(3)写字楼(元/平方方米)空000(4)商铺(元/平方米米)空078007800(5)车位(元/个)空05500055000注：尚有商商铺38588.2m2、车位108个未出售，剩剩余物业总价价值约3603..4万元。（二）销售税金及及可运用资金金估算1、销售税金及附加加估算表序号类别销售收入(万元))税率金额(万元)第1年第2年第3年（1）营业税364550.05182301053770（2）城市维护建设税364550.003512807454（3）教育费附加364550.00155503223（4）防洪工程维护费364550.0013602115（5）交易印花税364550.000311065（6）合计(万元)空0.05632053011868672、项目可运用资金金估算表序号项目合计(万元）第1年第2年第3年(一)销售收入3645502105715398(二)销售税金及附加205301186867(三)土地增值税255.1850147.399107.786(四)可运用资金34146.8115019723.600114423.2114六、项目经济效益益评价（一）损益表与静静态盈利分析析1、开发成本费用构构成表序号项目合计第1年第2年第3年(一)销售比例100.577620.42238(二)总成本费用(万元元)26476015293111832、损益表序号项目合计(万元）第1年第2年第3年(一)销售收入3645502105715398(二)总成本费用2647601529311183(三)土地增值税255.1850147.399107.786(四)销售税金及附加205301186867(五)利润总额7670.815504430.60113240.2144(六)所得税11510665486(七)税后利润6519.815503765.60112754.2144(八)盈余公积金(100%)6520377275(九)可供分配利润5867.815503388.60112479.2144(1)应付利润0000(2)未分配利润5867.815503388.60112479.2144（二）财务现金流流量表与动态态盈利分析1、财务现金流量表表（全部资金金）序号项目合计(万元）第1年第2年第3年(一)现金流入3645502105715398(1)销售收入3645502105715398(2)其他收入0000(二)现金流出29936.1885527517566.39997094.7866(1)建设投资(扣除利息以后)264765275155675634(2)销售税金及附加205301186867(3)土地增值税255.1850147.399107.786(4)所得税11510665486(三)净现金流量空-52753490.60118303.2144(四)累计净现金流量6518.8155-5275-1784.39996518.8155(五)折现净现金流量空-488429936591(六)累计折现净现金流流量4700-4884-18914700(七)税前净现金流量空-52754155.60118789.2144(八)累计税前净现金流流量7669.8155-5275-1119.39997669.8155(九)税前折现净现金流流量空-488435636977(十)累计税前折现净现现金流量5656-4884-132156562、财务现金流量表表（自有资金金）序号项目合计(万元）第1年第2年第3年(一)现金流入3645502105715398(1)销售收入3645502105715398(2)其他收入0000(二)现金流出29970.1885530917566.39997094.7866(1)自有资金8309530930000(2)预售收入再投入182020125685634(3)贷款本息偿还0000[1]本金0000[2]利息0000(4)销售税金及附加205301186867(5)土地增值税255.1850147.399107.786(6)所得税11510665486(三)净现金流量空-53093490.60118303.2144(四)累计净现金流量6484.8155-5309-1818.39996484.8155(五)折现净现金流量空-491629936591(六)累计折现净现金流流量4668-4916-19234668（三）资金来源与与运用表和资资金平衡分析析1、资金来源与运用用表序号项目合计(万元）第1年第2年第3年(一)资金来源4476453092405715398(1)销售收入3645502105715398(2)自有资金8309530930000(3)贷款(不含利息))0000(二)资金运用29936.1885527517566.39997094.7866(1)建设投资264765275155675634(2)借款还本付息0000(3)销售税金及附加205301186867(4)土地增值税255.1850147.399107.786(5)所得税11510665486(6)应付利润0000(三)资金盈余空346490.60118303.2144(四)累计资金盈余14827.8115346524.601114827.8115（四）经济效益评评价指标汇总总表序号财务盈利能力分析析指标全部投资自有资金备注(一)财务内部收益率(1)税前0.743空(2)税后0.6280.622(二)财务净现值(1)税前（万元）5656空(2)税后（万元）47004668(三)投资回收期(1)税前:动态(年)2.19空(2)税前:静态(年)2.13空(3)税后:动态(年)2.292.29(4)税后:静态(年)2.212.22(四)投资利润率0.290.923(五)投资利税率0.377空七、不确定性分析析（一）盈亏平衡分分析序号项目数额单位备注(一)基础分析数据(1)总投资26476万元