第六章：城市房地产管理法

第六章：房地产管理法规引例1998年初，某房地产开发公司通过印发宣传材料等方式销售其所兴建的紫金花园期房，该宣传材料称紫金花园24~26层房屋附空中花园及泳池，并印有三面临窗封闭式空中花园的图片。同年7月12日，杨某根据宣传材料及某房地产开发公司工作人员介绍，与某房地产开发公司签订了购买紫金花园第2座25层B单元期房的订购书，并于当日及7月30日分两次付清房款1746536元人民币。同年12月9日，杨某与某房地产开发公司订立了正式的房屋买卖合同，合同表明：该建筑面积.引例189.89平方米。另附设花园及游泳池面积约91.65平方米，合同中附有屋平面结构示意图，与宣传材料所载内容一致，但合同书中对空中花园立体结构没有具体说明。合同中还规定了买方不如期交款，卖方不如期交房的违约责任。但未对房屋建筑结构问题规定违约责任。2000年6月28日，某房产公司按约向杨某交付房屋，杨某经查验该房所附花园结构为四周仅有铁栏围护的全开放式露台，与宣传材料中所显示的三面临窗全封闭式空中花园严重不符，且房屋质量有严重问题。故杨某向法院起诉。要求：（1）解除双方房屋买卖合同；（2）责令房地产开发公司返还购房款人民币1746536元，并按购房款额的一倍赔偿损失本章学习目标●掌握房地产开发中土地获得的方式及程序●掌握不同获得用地的方式对应的用地范围●掌握房地产交易的一般原则及规定●掌握房地产销售、转让、抵押及租赁的一般规定。●掌握房地产的权属登记制度狭义的房地产管理法专指1994年7月5日由八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法自1995年1月1日起施行，后来于2007年8月30日进行了修订。广义的房地产管理法指调整房地产关系的法律规范的总称，它包括了各类房地产法律、规范，即凡调整有关房地产关系的宪法、法律、行政法规、部门规章、地方性法规、司法解释等都可归入其中。具体地分为以下几个方面:城市规划和基本建设法律制度、房地产业经营管理法律制度、房地产流通法律制度、房地产权属管理法律制度和房地产纠纷处理法律制度等。房地产管理法的概念与调整对象（1）房地产财产关系。房地产财产关系是指发生在房地产经济运行过程中具有直接物质利益内容的房地产关系，平权性、物质利益性是其基本特点。（2）房地产管理关系。房地产管理关系是指发生在房地产经济运行过程中不具有直接物质利益内容的房地产关系，非平权性、非物质利益性是其基本特点。房地产开发用地管理我国土地所有权有两种：一是国家土地所有权（城市市区土地；农村和城市郊区中已经依法没收的、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地），二是集体土地所有权（除国有土地之外的土地）。房地产开发用地管理房地产开发用地是指用于房地产开发的土地，即进行基础设施和房屋建设的用地。对于房地产开发用地有五类：居住用地、工业用地、教育科学文化卫生体育用地、商业旅游娱乐用地、综合或其他用地。土地使用权的获得途径有三种：土地使用权的出让、土地使用权的转让、土地使用权的划拨。土地使用权的出让1．土地使用权出让的概念土地使用权出让是指国家（政府作为国家代表）国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。土地使用者获得了土地使用权。具有独立意义的土地使用权，具有占有、使用、收益和一定意义的处分权能，具体表现为对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权。土地使用权的出让2．土地出让的方式根据《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权的出让有拍卖、招标和协议三种方式。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了71号文件《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》:要求从2004年8月31日起。所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。同时要求此后开发商必须及时缴纳土地出让金，两年不开发政府可收回土地。土地使用权的出让2．土地出让的方式71号令的颁布正式叫停了此前盛行的协议出让，成为土地交易市场化的标志。由于该规定从8月31日实施，这场“土地革命”的起点也被业内成为“8.31大限”土地使用权的出让3．土地使用权出让的批准权限按照《土地管理法》第45条的规定：征用基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷（约500亩）或其他土地超过70公顷（约1000亩）的，由国务院批准；征用基本农田以外的耕地不足35公顷或其他土地不足70公顷的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。土地使用权的出让4．土地使用权出让的最高年限《城市房地产管理法》第13条，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。合同约定的土地使用年限届满，除土地使用者申请续期并依法批准的以外，国家无偿收回其土地使用权。记住哦！土地使用权的出让5．变更合同约定的土地用途的程序：（1）土地使用者向土地管理部门、城市规划部门提出改变出让土地用途的申请，说明理由和设想。（2）土地管理部门和规划部门经过审查决定同意或不同意。（3）如果上述两部门同意其申请，土地出让任何受让人签订变更协议或重新签订合同（4）办理土地使用权变更登记。土地使用权的转让

1.土地使用权转让的概念土地使用权转让是通过出让方式获得土地使用权土地使用者，通过买卖，赠与或其他合法方式，将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。人们把土地使用权出让形成的市场称为一级市场，把由于转让而形成的市场称作二级市场。房地产三个分级市场的划分一级市场土地使用权出让市场二级市场增量市场三级市场存量市场政府开发商消费者土地使用权的转让2.转让土地使用权必须满足以下条件：（《城市房地产管理法》第38条规定）（1）土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。（2）按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（3）按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的要形成工业用地或者其他建设用地条件。以上条件是对炒买地皮，土地投机行为的限制。土地使用权的转让3.土地使用权不得转让的条件（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第38条规定条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产未经其他共有人同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定的禁止转让的其他情形。土地使用权的划拨1．土地使用权划拨的概念土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用权划拨有两种形式：一是原本为国有土地的划拨，二是原本是集体土地征用后再划拨。土地征用的特点就是强制性、特定性、补偿性。土地使用权的划拨2．属于土地使用权划拨的建设用地（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施用地和公共事业用地（3）国家重点扶持的能源交通水利等项目用地（4）法律、行政法规规定的其他用地房地产交易1房地产交易的概念房地产交易是指以房地产(商品)为对象而进行的转让、抵押、租赁等经营活动。房地产交易是发生在平等民事主体之间的行为，当事人双方要以书面合同形式明确相互的权利义务关系。在房、地同存的情形下，是房、地两权一并交易，在房地不同存的情形下，则表现为地权交易。房权交易的是所有权或使用权；地权交易的只能是使用权。土地所有权是明令禁止交易的。房地产交易的市场称作三级市场，房地产交易2房地产交易的一般规则1）及时登记的原则。2）房地连动的规则。3）市场价格与政府管理相结合的规则。4）权利义务同时转移的规则。商品房销售商品房销售(含预售)的法律规定1)商品房销售。商品房销售包括现房销售和商品房预售。是房地产开发企业将其开发建设的商品房出售给买受人的行为。它是当前我国房地产买卖的主要表现形式，也是典型的房地产二级市场行为。商品房销售的主体必须具有独立法人资格、取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房的，必须经房地产开发主管部门核准。商品房销售商品房销售(含预售)的法律规定2)商品房预售。商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业将正在开发建设中的房屋预先出售给受买人，由买受人支付定金或房价款的行为。商品房预售既是一种销售方式，同时也是开发企业的一种筹资方式。商品房销售商品房销售(含预售)的法律规定3）商品房预售的行政许可证制度。2004年7月13日经建设部第41次常务会议讨论通过的《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》第六条规定：

“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”

商品房销售《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》对预售商品房的条件作了明确的规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》（3）按提供预售的商品房数量计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并以确定施工进度和竣工交付日期。（4）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》商品房销售商品房预售应出示的“五证”《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》购房者在购买期房时应要求房地产开发商和销售商提供上述法律文件，这是法律对期房销售方的最基本的要求商品房销售商品房面积的规定1)合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。2)商品房交付，产权登记面积与合同约定面积发生差异，合同未作约定的按下列方式处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按约定的利率付给利息。商品房销售3）买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积)÷合同约定面积×100%商品房销售商品住宅“两书”制度

《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(1998年)、《房屋建筑工程质量保修办法》(2000年)等作出规定：

房地产开发企业在商品房交付使用时，应向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

房地产转让1、房地产转让的概念和方式房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的方式有三种:买卖、赠与、其他合法方式。

房地产转让2、房地产转让的条件房地产转让是一种民事法律行为，应当遵循民事法律行为的一般构成要件。而民事法律行为的构成要件通常包括四个方面即：行为主体合格(主要是具有行为能力)；意思表示真实；行为内容合法；行为形式合法。就房地产转让而言，主要涉及行为的内容和形式方面，在立法上有些特殊的要求和规定。

房地产转让1、房地产转让的禁止(或限制)条件。据《城市房地产管理法》和建设部《城市房地产转让管理规定》下列房地产不得转让:①以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产；③依法收回土地使用权的房地产；

房地产转让

④未经其他共有人书面同意转让的共有房地产；⑤权属有争议的房地产； ⑥未依法登记领取权属证书的房地产；⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他房地产如土地所有权、违章建筑物等。

房地产转让3、房地产转让合同的内容依《城市房地产转让管理规定》第8条规定，房地产转让合同应当载明下列主要内容:双方当事人的姓名或名称、住所；房地产权属证书名称和编号；房地产座落位置、面积、四至界限；土地宗地号、地使用权取得的方式及年限；房地产的用途或使用性质；成交价格及支付方式；房地产交付使用的时间；违约责任；双方约定的其他事项。房地产抵押(1)房地产抵押的概念房地产抵押，也即不动产抵押，就是以房地产作为抵押物的抵押，属于抵押之中最主要的表现形式。对此，《城市房地产管理法》和建设部《城市房地产抵押管理办法》(1997年)作出具体规定。依规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的房地产而优先受偿。房地产抵押(2)房地产抵押的形式我国现行法规定来看，用于抵押的房地产有三种形态。1)现房加土地使用权的抵押。2)“期房”加土地使用权的抵押。3）单纯土地使用权的抵押。房地产抵押（3）不得抵押的房地产依《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押:1）所有权、使用权不明或权属有争议的房地产。2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。4）己依法公告列入拆迁范围的房地产。房地产抵押以下几种特殊的房地产可以抵押：（1）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的“四荒地”（荒山、荒坡、荒沟、荒滩)的土地使用权可以抵押；（2）乡村企业的土地使用权因其地上的厂房等建筑物抵押的，而同时抵押（但乡村企业的土地使用权不得单独抵押)。房地产抵押以下几种特殊的房地产可以抵押：（3）依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，划拨土地使用权及其上建筑物、其他附着物未经批准并符合法定条件，不得抵押。（4）违法、违章的建筑物不得抵押，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。房地产抵押（4）房地产抵押合同的效力依《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到当地房地产管理部门办理房地产抵押登记（包括登记申请、登记审核、登记发证、抵押登记的变更或注销。房地产抵押合同应自依法成立之日起生效。当然，当事人另有约定或法律另有规定者除外。房地产抵押（4）房地产抵押合同的效力

抵押登记反映的是抵押合同生效后的物权变动，即抵押权的设定。

抵押合同成立后，未办理登记手续，只是抵押权不成立，该合同并不无效。由此发生纠纷，抵押权人可以请求法院判决强制抵押人办理抵押登记手续，或是依抵押合同承担违约责任。房地产抵押（5）房地产抵押权的效力1）房地产抵押权的对内效力是指抵押(权)担保的债权范围和财产范围。

债权范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等方面。

财产范围包括：房地产本身、房地产的附属物和附属权利（附属物如房屋周围的花草树木、住宅范围内的停车场、房屋门窗、各种附属设施如照明、通讯、采暖、制冷等）。房地产抵押（5）房地产抵押权的效力2)房地产抵押权的对外效力指房地产租赁时抵押权的效力：租赁在先，抵押在后的设定和实现都不影响租赁关系，但抵押人负有告知义务；

抵押在先，租赁在后。租赁权不得对抗抵押权，当实现抵押权时，租赁关系可能被解除。房地产抵押（5）房地产抵押权的效力2)房地产抵押权的对外效力。依法释[2000]44号规定：“抵押人将已抵押的财产出租租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产己抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产己抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己担。”房地产抵押（7）房地产抵押权的实现是指抵押权人在债权已届清偿期而债务人不履行债务时，依法处分抵押物，从变价所得中优先受偿。房地产抵押权实现的债权清偿顺序:1)处分抵押房地产的费用；2)抵押房地产应缴纳的税款；3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；房地产抵押4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；5）剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。当同一房地产设定多个抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿川顺序相同的，按照债权比例清偿。房地产出租1关于租赁房地产的条件依建设部1995年《城市房屋租赁管理办法》规定，有下列情形之一的房屋不得出租:①未依法取得房屋所有权证的②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的③共有房屋未取得共有人同意的④权属有争议的房地产出租1关于租赁房地产的条件依建设部1995年《城市房屋租赁管理办法》规定，有下列情形之一的房屋不得出租:⑤属于违法建筑的⑥不符合安全标准的⑦已抵押，未经抵押权人同意的⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。房地产出租2房地产租赁合同1）房地产租赁合同的形式：依《城市房地产管理法》规定:“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同”。2）房地产租赁合同的内容依《城市房地产管理法》和《合同法》规定，房地产租赁合同的内容包括标的房地产的基本情况、租赁用途、租赁期限、租金、修缮责任等条款。房地产出租3、房地产租赁合同的变更、解除或终止依《城市房屋租赁管理办法》规定:有下列情形之一的，租赁当事人可以变更或解除租赁合同：①符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条款的；②因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；③当事人协商一致的。因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。房地产出租依《城市房屋租赁管理办法》规定：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：①将承租的房屋擅自转租的；②将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；③将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；④拖欠租金累计6个月以上的；房地产出租依《城市房屋租赁管理办法》规定：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：⑤公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；⑥租用承租房屋进行违法活动；⑦故意损坏承租房屋的；⑧法律、法规规定其他可以收回的。《城市公有房屋管理规定》也有类似的规定。这里，“终止租赁合同”实际上也是解除租赁合同。房地产出租4房地产租赁当事人的权利和义务①出租人的权利和义务出租人的权利：主要是收取租金；监督承租人合理使用标的物；请求返还标的物。出租人的义务：主要是交付标的物、标的物的瑕疵担保义务、出租人的权利瑕疵担保义务、修缮义务、保证承租人优先购买权的义务。房地产出租②承租人的权利和义务承租人的权利主要是:取得对标的物的租赁权、改善权（承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物）、转租权（经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人）、优先权（包括对标的物的优先购买权和优先承租权）。房地产出租承租人的义务主要是:（1）承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金；（2）承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同；（3）因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿；（4）将承租房屋擅自转租、转让、转借、调换他人或改变用途使用，或者租用承租房屋进行违法活动等，给出租人造成损失的，应当赔偿。房地产出租(4)城镇廉租住房租赁城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。它适用于城镇最低收入家庭进行租赁使用。对此，建设部《城镇廉租住房管理办法》(1999年)作出具体规定。房地产出租承租廉租住房的家庭，不得将承租的廉租住房转租。违者收回转租的房屋，没收违法所得，并处以1-3万元的罚款。承租廉租住房的家庭，应当如