第五章房地产评估

第五章

房地产评估第一节

房地产评估概述第二节房地产价格第三节房地产评估的成本法第四节房地产评估的收益法第五节房地产评估的市场法第六节房地产评估的剩余法第七节房地产评估的基准地价修正法第八节房地产评估的路线价法第九节在建工程评估第一节

房地产评估概述

一、房地产的特性土地的特性房地产的特性房地产市场的特性。（一）土地特性

1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性→价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）决定决定

2、土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性

1、位置固定性

2、使用长期性

3、投资大量性

4、保值增值性

5、受政策面因素影响较大区域性和个别性房地产特性总结不可移动独一无二寿命长久供给有限价值较大用途多样相互影响易受限制难以变现保值增值（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓（供给弹性小于需求弹性）二、房地产评估的原则

1、合法原则(取得、使用、交易、处分）

2、最高最佳使用原则(法律、技术、经济）

3、房地综合考虑原则

4、区域及地段原则(ד倒挂”现象）----独立、客观和公正原则----价值时点原则----替代原则----谨慎原则三、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项

1、明确评估对象

2、明确评估目的

3、明确评估基准日

4、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节房地产价格一、房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。土地价格的特性主要有：

1、地价是地租的资本化

2、地价主要由需求方决定

3、地价呈不断增长趋势

4、地价与土地用途相关（受政策影响）

5、地价具有个别性土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。补充——我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型

在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。1.根据国家规定：

但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。

前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。2.土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，商业、娱乐、旅游等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。（二）我国土地使用权价格体系

1、基准地价：城镇、不同级别（均质）、分用途、最高年限、平均地价2、标定地价：在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3、出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。4、转让价格：土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5、其他价格：上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。福州公布四城区最新土地级别与基准地价，Ⅰ级住宅用地地面价10440元/平方米，楼面价5220元/平方米；而2009年公布时，分别为6750元/平方米、3375元/平方米二、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积楼面地价＝土地单价÷容积率【思考题】投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？三、房地产价格的构成土地取得成本

--征收集体土地、城市拆迁、“购买”开发成本

--勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建安费用、公共配套设施费、其他费用、税费管理费用资金成本销售费用销售税费开发利润四、影响房地产价格的因素（1）房地产自身因素房地产外部因素房地产实物因素房地产权益因素房地产区位因素人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素四、影响房地产价格的因素（2）房地产状况因素（即房地产自身因素）房地产市场因素（市场价格）房地产交易因素（交易者信息不对称、迫售或急购、利害关系、交易税费非正常负担等）四、影响房地产价格的因素（3）一般因素社会因素经济因素行政因素区域因素商业繁华度、道路通达度交通便捷度、设施完备度环境质量状况、规划限制个别因素土地的个别因素建筑物的个别因素个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。

1、影响土地价格的个别因素

--位置、面积、地势、地质、形状、宽度、深度、临街状况、规划用途、容积率、使用年限、生熟程度等

2、影响建筑物价格的个别因素

--面积、结构、材料；设计、设备；施工质量；楼层、朝向；新旧程度等。对房地产价格影响因素的基本认识（1）不同的影响因素或者变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的增值因素贬值因素同一因素不同类型房地产方向可能不同

----铁路居住区仓储或工业区对房地产价格影响因素的基本认识（2）不同的影响因素或者变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的影响较大的因素影响较小的因素住宅：朝向>楼层商场：楼层>朝向影响因素的权重测算结果的调整对房地产价格影响因素的基本认识（3）不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的因素价格价格价格因素因素土地面积大小穿越的道路对房地产价格影响因素的基本认识（4）有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关有关的立刻引起变动“滞后性”对房地产价格影响因素的基本认识(5)各种影响因素对同一类型房地产的影响方向和影响程度不是一成不变的影响大的因素影响小的因素没有影响的因素高楼大厦低层多层住宅对房地产价格影响因素的基本认识（6）同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的不同地区偏好不一样北方：朝向——正南正北南方：“风水”——环境，天人合一对房地产价格影响因素的基本认识（7）同一影响因素在不同水平上对房地产价格的影响可能是不同的人们的消费——边际效用递减绿地，提高一点达到一定水平，再提高一点对房地产价格影响因素的基本认识（8）某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，有些则无法。朝向、楼层——大量统计确定第三节房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式

评估值＝重新购建价格－各种贬值因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。二、适用范围

主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜三、新开发土地评估中成本法的操作步骤新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+投资利息+税费+开发利润（一）估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。

1、从农村取得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。

2、从城镇取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本

1、基础设施建设费2、公共配套设施建设费（三）估算管理费用（四）估算投资利息注意：（1）无论是自有资金还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（六）估算投资利润（*注意所用利润率的内涵）利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出让金＋拆迁费＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米2、估算土地开发成本土地开发成本＝开发费＋其他费用＝3亿元/平方公里＋5万元/亩＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65

＝113.05元/平方米4、估算开发利润开发利润＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、计算土地价格土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。四、新建房地产评估的操作步骤

新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+正常利润

新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）

1、勘察设计和前期工程费

2、基础设施建设费

3、建安工程费

4、公共设施建设费

5、开发过程的税费及其他间接费（三）估算管理费（可并入“（二）”计算）（四）估算投资利息（五）估算销售税费

1、销售费用

2、销售税金及附加

3、其他销售税费（六）估算开发利润五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗

与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。（一）估算重置成本

1.

可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。

2.

注意两种重置成本

(1)、复原（Reproductioncost）

(2)、更新（Replacementcost）在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。3.

建筑物重置成本的求取方法一般有两种：

(1)直接法

根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担的附加费后算出重新建造价格。

3.建筑物重置成本的求取方法一般有两种：（2）间接法

指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价，再乘以待估建筑物的总面积。（二）估算损耗1、估算建筑物的损耗有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐用年限法估算（定额法）其现值。年折旧=（320×2500）×[(1-4%)÷40]=19200(元/年）评估现值=（320×2500）-19200×7=665600（元）

（2）打分法（观察法）

成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五层0.750.120.130.550.150.3

六层七层以上0.80.10.1

【例题】

某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13。成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100＝76.2％在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。

【例题】某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。

V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）3、成新率折扣法第四节房地产评估的收益法一、基本思路及步骤无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 （1）有限期： （2）

a－年纯收益

r－折现率二、适用范围有收益的房地产，不适宜公益性房地产。三、各参数的估算（一）净收益除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。＝＝（二）资本化率实质：房地产投资的报酬率（收益率）。

净收益潜在收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用△

求取方法：

1、收益与售价比法（市场法）寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。P1442、累加法＝+

资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。3、排序插入法

资本化率无风险报酬率风险调整值（三）收益期的确定

单独评房——建筑物的经济寿命单独评地——土地使用权年限（1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。（2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。四、收益法的计算公式（一）房地合一评房地产价格房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费[例]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年营运费用（1）管理费：年管理费＝9,855,000×3.5%

＝344,925元（2）维修费：年维修费＝4,800×12,000×1.5%

＝864,000元（3）保险费：年保险费＝4,800×12,000×0.2%

＝115,200元（4）税金：年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年营运费用：年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝3,098,025元3、估算净收益年净收益＝年有效毛收入－年营运费用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4、计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地产单价＝104,434,671÷12,000

＝8,703元5、评估结果经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。（二）房地合一评土地（土地残余法）P146（二）

例题:

某房地产公司于2007年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2009年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2013年3月的土地使用权价格。1、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、计算总费用（1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年税金＝20×900＝18000（元）（4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元）年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）4、计算房地产纯收益年房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝486000－73260＝412740（元）5、计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）计算房屋纯收益：房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率＝2062500×8％＝165000（元）6、计算土地纯收益土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益＝412740－165000＝247740（元）7、计算土地使用权价格土地使用权在2013年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）。单价＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。（三）房地合一评房（建筑物残余法）若纯收益a不含折旧，则注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。【例题】某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。年房租总收入＝4800×12＝57600（元）年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）＝2400（元）房产税（按年租金的12％计）＝57600×12％＝6912（元）土地使用税（每年按每平方米2元计）＝200×2＝400（元）管理费（按年租金3％计）＝57600×3％＝1728（元）修缮费（按年租金4％计）＝57600×4％＝2304（元）保险费每年＝576（元）年总费用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元）年总纯收益＝57600－14320＝43280（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为：

1200×200＝240000（元）归属于土地的年纯收益为：

240000×8％＝19200（元）故归属于建筑物的年纯收益为：

43280－19200＝24080（元）建筑物折旧率＝1/25×100％＝4％建筑物价格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝

=172000×0.9622

＝165498.4（元）建筑物每平方米价格为：

165498.4÷240＝689.58（元）

第五节房地产评估的市场法一、基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。被估房地产价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积二、适用对象及条件（一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产P150三、市场法操作步骤及因素修正（一）蹋勘被估房地产（二）收集与选择房地产交易实例交易实例应符合的条件：与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同、筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。（三）建立价格可比基础（四）估算调整系数1、P152

定基2、交易日期修正系数环比3、区域因素修正系数直接比较法：间接比较法：

4、个别因素修正（1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表P153（2）土地使用年期修正

估价对象估价对象交易案例（五）确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。（六）确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。例题待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。交易实例比较交易ABCD坐落略略略略所处地区繁华区繁华区繁华区繁华区用途商业商业商业商业土地类型熟地熟地熟地熟地价格（元/M2

）1,5501,2001,400交易时间2002年10月2002年12月2002年12月2003年12月面积（M2

）1,8002,0002,2003,000形状规则规则规则规则地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备完备完备完备交通状况很好较好较好很好剩余使用年限35303530容积率54.54.551、进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2、进行交易时间修正根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.073、进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163；交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.0754、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995

交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133

交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1＝1.0945.计算比准价格

A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2

）

B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/M2

）

C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/M2

）6.采用算术平均法求得评估结果因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：待估宗地评估价值（单价）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3

＝1,764（元/M2

）待估宗地评估价值（总价）＝1,764×3,000＝5,292,000元第六节

房地产评估的剩余法

一、基本思路和计算公式

二、适用范围及注意事项

该方法主要适用于：待开发、待拆适的土地、未完工的房地产项目。

运用该方法时需要注意：

（1）正确选择最佳开发形式（2）正确预期卖楼价（3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，必要时需折现。

地价＝卖楼价－建筑费－专业费用－销售费－利息－税费－利润[例]待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。1、选用评估方法

该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。2、选择和确定最佳开发方式

根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。3、估算建设周期

预计正常情况下该项目的建设周期为2年。4、预计售楼价

经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。5、估算开发费用预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费及相应的专业费用。6、求取地价确定折现率为8%，则：楼价＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%）

2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1]

＝11,721.14万元建筑费＝4,000×60%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5

＝3,734.96万元各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折现年数分别为0.5和1.5。专业费用＝3,734.96×6%＝224.10万元租售费用及税费＝11,721.14×4％＝468.85万元投资利润＝（总地价＋总建筑费用＋专业费用）×20％＝总地价×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％＝总地价×20％＋791.81

总地价＝（11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81）/(1＋20%)

＝6,501.42/1.2＝5,417.85万元单位地价＝5,417.85/5,000＝1.08万元/平方米由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此，投资利息不再重复计算。第七节基准地价修正法在房地产评估中的应用（一）基准地价修正法的含义基准地价，是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价的表现形式有区片价和路段价。

（二）基准地价的特点与作用

1.基准地价的特点（1）基准地价是区域性价格。（2）基准地价是土地使用权价格。（3）因为基准地价是区域性价格，因而必定是平均价格。（4）基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。（5）基准地价是单位土地面积的地价。（6）基准地价具有现实性，是评估出的特定野战的价格。2.基准地价的作用基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格，基准地价一般具有如下作用：（1）具有政府公告作用；（2）是宏观调控地价水平的依据；（3）是国家征收城镇土地税收的依据；（4）是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；（5）是进一步评估宗地地价的基础；（6）引导十地资源在行业部门问的合理配置。（三）基准地价的适用范围（1）适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估；（2）基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价的评估；（3）基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度。

待估宗地地价＝待估宗地所处地段的基准的地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数

（四）基准地价修正法评估的程序（1）收集、整理土地定级估价成果资料（2）确定修正系数表（3）调查宗地地价影响因素的指标条件（4）制定被估宗地因素修正系数（5）确定被估宗地使用年期修正系数（6）确定期日修正系数（7）确定容积率修正系数（8）评估宗地地价

第八节路线价法在房地产评估中的应用（一）路线价法的基本思路

1.路线价法的含义路线价法，是根据土地价值高低随距离街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临街同一街道的宗地地价的一种评估方法。2.路线价法的适用范围路线价法对于城市土地价格评估具有普遍的适用性。它特别适用于土地课税、征地拆迁、土地重划或其他需要在大范围内对大量土地进行评估的情况。该方法具有公平合理、简便易行的特点，因此，被英、美、日及台湾等许多国家和地区所采用。但此方法在我国目前的土地估价中还没有被普遍运用。3.路线价法的评估计算公式土地单价