半山道一号跑盘报告

*半山道1号

跑盘情况分享目录项目基本情况分享展示状况分享项目样板房及户型分享项目推广分享项目销售及客户分享跑盘心得分享一、项目基本情况分享1.项目位置红岭北路银湖生态区凤仪山南侧（清平快速北向凤仪山隧道口）2.项目基本指标3.项目平面图一、项目基本情况分享占地面积4.22万平米建筑面积10.01万平米容积率2.37建筑形态高层+别墅套数521套配套5760㎡商业；1940㎡幼儿园；4.项目户型配比产品类型户型结构面积套数户型占比高层三房两厅两卫131.91-148.5322643%三房两厅两卫162.35-166.72296%四房两厅两卫177.59-179.1915630%187.17-215.365010%顶复189.75-278.57173%别墅联排238.12-243.39326%双拼512.71-514.2682%独栋513.04-514.7231%总计521100%一、项目基本情况分享高层主推131-148、177-179宽松型三房及四房，目标客户定位于改善型客户，而别墅以联排为主10栋“礼宾府”楼王栋,为两梯两户，约190平米户型，均为非拼户型,预计单价4.3-4.5万/平8栋“风水大宅”为两梯两户、两梯三户，约132-178平米户型，均为和拼产品,预计单价3.5万/平别墅共43套，其中联排32套，独栋3套，双拼8套,预计9-17万/平楼层数：10栋2-27层，8栋A、B均2-30层本期高层户型132—141㎡，84套；178㎡，56套，190㎡，50套，合计190套一、项目基本情况分享5.二期销售项目8栋1栋，联排238平米5栋，联排238平米2栋，联排238平米3栋，联排238平米6栋，联排238平米15栋，联排238平米11栋512㎡11栋512㎡12栋513㎡13栋514㎡12栋513㎡13栋514㎡13栋514㎡10栋178331783313227190391904013741-4414143-46A座B座会所幼儿园一、项目基本情况分享6.项目区域、配套状况农民房豪宅区域形象差，第一印象不佳，不利于项目豪宅定位豪宅形象与农民房聚集区形象相差太大周边没有豪宅形象的商品房一、项目基本情况分享半山道1号清湖山庄总站钱排村临时公交站项目周围只有清湖山庄总站、钱排村（临时公交站台），步行时间均在10至15分钟左右公共交通不便利半山道1号一、项目基本情况分享仁康医院莲花小学德兴购物中心社区健康服务中心社区健康服务中心龙园(山庄)实验学校木棉湾小学直线距离：2500米半山道1号项目周边缺少成熟配套，且街区道路交通较不方便，附近没有优质学位，商业配套不完善，但项目本身自带5000多平商业面积生活配套不完善“东有前海，西有笋岗”“清水河—笋岗”片区，1000亿打造国际新城；国际时尚消费中心与都市创意总部基地；紧连本项目的罗湖更新重中之重的项目；一、项目基本情况分享2500亿重塑

新罗湖城市更新，六大产业片区建设；新罗湖——“国际消费中心，国际时尚舞台”！城市中轴：红岭路一路向北道路在改善，地铁在修建；10分钟抵达罗湖中心区；区域规划利好一、项目基本情况分享项目情况小结：半山道1号靠山而立，景观资源突出，区域快速路交通便捷，但片区环境较差，且周边没有类似豪宅项目，楼盘周边配套不完善，公共交通不便。先天优势与后天不足的对立，对于项目营销推广精度、准度提出高要求。农民房豪宅二、展示状况分享1.项目规划展示——远观依山而建，三层台地布局项目充分发挥地势优势，依山就势，建筑错落有致，体现山地建筑的特点，形成自然山地景观三级梯级关系，较好的处理了高层与别墅的位置关系，实现景观资源的最大化，有利于通风采光以及良好的视野。二、展示状况分享2.建筑风格外立面采用高档石材打造，简欧设计风格略显现代，但避免了纯欧式风格的突兀，又没有现代型建筑的冷冰的质感，较为符合现代豪宅的品性二、展示状况分享3.现场展示-----第一感受私家道入口项目石刻名字体颜色采用金黄色，彰显高档形象售楼处设置在项目中心位置的会所内,直观展现了楼盘高档的品质售楼处入门即是沙盘,第一时间将项目展示给客户,直接吸引客户关注点售楼处超高层高及暖色调的装修设计,给予到场者品质的信心营销中心功能分区展示区洽谈区营销中心明确的功能分区,较好的疏导了人流,加以功能区域的明显分隔,给予客户良好的体验感和洽谈舒适度洽谈区二、展示状况分享4.营销中心展示接待流程销售代表接待沙盘讲解区划讲解初步洽谈观看样板房深度洽谈整体接待流程明确/有序,营销中心明确的功能分区为接待流程的顺利进行奠定基础,但考虑到客户对项目区位认可度,沙盘讲解和区划讲解顺序有待商榷，且样板房指引标示不够明确二、展示状况分享5.客户体验感在整个接待过程中,客户的体验感是比较充分的,营销中心的高档次,已完工的小区环境,欧式的样板房设计,加以高楼层的样板房的良好景观和开阔视野,都给客户直观的感受到这是半山豪宅营销中心小区环境样板房景观视野二、展示状况分享二、展示状况分享6.阳光车库三层台地势抬升地势，使得高层部分得以实现“阳光车库”的概念，其中10栋及顶复业主独享，私家双车位使用权，更显楼王尊贵二、展示状况分享二、展示状况分享私家登山道的打造，契合新品加推，实现项目形象的升级，有效溢价7.私家登山道及天际泳池会所天际泳池，彰显奢华尊享生活，同时背靠半山，有山有水，项目豪宅档次不言而喻南北向纯板式楼座设计；两梯两户；稀缺罕见单一产权；三面无遮挡，视野开阔；190平大尺度奢华户型；10栋三、样板房及户型分享1.高层样板房及户型分享二、展示状况分享泰式皇家大堂酒店式入户大堂，材料全面升级；奢华公共休息区，尽显皇家品质；总结：10栋均为两梯两户190平米单证大宅，户型方正，南北通透，超大拓展（20%赠送），三面无遮挡，推窗即是山景，视野开阔，加以270度超大山景主卧设计，空间开敞，尽显豪宅气息；10栋户型：建筑面积190㎡四房两厅三卫红色区域为赠送区域户型样式建筑面积赠送面积四房两厅三卫190㎡38-42㎡（20%）半山门户大宅，背山面水，风水极佳；品字结构，独特设计，三面采光，景观视野俱佳；双露台设计，两重奢适景观，内拥风情园林，外览全城景观；大尺度拓展空间，随心转换；8栋A座B座三、样板房及户型分享红色区域为赠送区域俯瞰园林泳池，尽享凤仪山景观，一览罗湖繁华城市景观纯板式大宅结构，两梯两户，前后自然通透；户型方正，尊贵享受；11㎡阔绰入户花园，双阳台布局，270°独享一城美景；5米气派款客大厅，容纳宾客艳羡目光；大尺度贵族主卧套房，私人衣帽间、淋浴室一应俱全。8栋A01/02户型：建筑面积178㎡四房两厅两卫三、样板房及户型分享户型样式建筑面积赠送面积四房两厅两卫178㎡33㎡（18%）户型方正，两梯三户，再现欧陆贵族生活风范；配备11m2入户花园及前后阳台，三阳台设计最大限度吸纳半山鲜氧；户型空间布局合理，尊容4.5米大开间客厅；客厅主卧奢享皇家园林、静享深圳城市炫景，270度全景观环绕；阔绰30平米主卧套间、配备私人衣帽间，雕饰贵族一派尊容；8栋B01户型：建筑面积132㎡三房两厅三卫红色区域为赠送区域户型样式建筑面积赠送面积三房两厅三卫132㎡27㎡（20%）三、样板房及户型分享户型方正，动静分离，南北通透；户型空间布局合理，尊容4.8米大开间客厅；阔绰山景餐厅，品味精致生活；配备超大入户花园及前后阳台，三阳台设计最大限度吸纳半山鲜氧；山景尽收眼底，阔绰主卧套间、配备私人衣帽间，雕饰贵族一派尊容；3.9米主卧开间，俯瞰无敌山景；8栋B02户型：建筑面积137㎡三房两厅两卫红色区域为赠送区域三、样板房及户型分享户型样式建筑面积赠送面积三房两厅两卫137㎡41-43㎡（30%）卧室全部朝南，三面采光，两梯三户，自然通透，

动静分离；25㎡超阔入户花园，阔绰双阳台布局，簇拥贵族风范；4.9米大尺度客厅、阔绰山景餐厅，立体视野享受；30平米超大主卧，270度全视野俯瞰无敌山景；山景尽收眼底，奢境主卧套房，感受贵族一派雍容；8栋B03户型：建筑面积141㎡三房两厅两卫户型样式建筑面积赠送面积三房两厅两卫141㎡41-44㎡（30%）红色区域为赠送区域三、样板房及户型分享2.别墅板房及户型分享外立面采用高档干挂石材材料打造，简欧风格外立面，显得简约而尊贵，同时三级台式设计，使得每户均能全面采光，通风透气全采光“地下空间”三、样板房及户型分享买二送四，200%超高赠送率三、样板房及户型分享简欧式建筑外观，端正南北朝向，彰显别墅高端品质一楼七米层高，大厅方正开阔，举目即是阳台外风景，显得大气、高贵三四楼设计为卧室，客厅与卧室分离，动静分隔

总结：别墅简欧风格彰显尊贵，户型端正，朝向通风透气，1:2~1:3超高赠送，开阔视野诠释半山豪宅，但单层面积略显狭小，空间感略紧，与高层相近一排可能受车库噪声影响。四、项目推广分享1.项目先天优势及不足山景资源和离尘不离城（普遍认同的）周边环境和配套不足认知银湖山山景资源项目海拔优势快速路交通区域形象差公共交通不便生活配套缺乏运用应对说辞，弱化周边环境问题强调区域发展，弥补现阶段配套不足；强调交通便捷，享受罗湖配套居于半山之上，离城市一步之遥，离尘不离城纯粹/安静/景观/品质的城市半山生活推广价值点定位区域在升级——罗湖新生，片区改造资源在升级——藏风聚气，风水价值产品在升级——更好品质，更大户型规避项目不足的同时扩大项目价值点,同时在推广重点上与一期又有所侧重2.项目推广策略以客户为核心，深度挖掘老客户，有效拓展新客户极具吸引的现场活动配合；高强度的精准媒体推广配合；深度挖掘老客户资源；有效拓展新客户；推广策略:以楼王全新形象高调起势，强化“山居价值”与“产品升级”两大诉求推广方式:网络、微博、微信、短信、户外、红岭LED、报纸、电梯框架等策划团队立足客户为核心,在全面分析一期客户需求及关注点后制定了精准的推广定位,全面的推广方式10栋楼王8栋四、项目推广分享3.项目活动策略奔驰S级星耀半山独家冠名《中国好声音》第三季澳门海选“寻找半山之美”摄影大赛``````一系列高格调的推广活动策略奠定了项目的豪宅档次,强化项目山居价值,提升了客户对项目的认可,同时有利于项目突破一期客户来源区域的限制,拓宽客户来源区域四、项目推广分享4.楼体展示项目依托高地势的地理优势,全方位

的楼体展示,在片区内起到很好的昭示性,配合其他推广方式,对于路过的客户有很好告知效果,树立了片区豪宅的形象四、项目推广分享五、项目销售及客户情况分享分腿盘点：7#除A座01单位走量较快（团购），其余各腿走量几近停滞；9#除大户型走量稍慢，其余各腿去化良好；楼栋推售时间总建面总套数已销售面积已售套数销售均价去化速度（周/套）可售面积可售套数预计消化周期7栋3月21460137361523274002.117845114549栋3月2041713716071108274009.84346252.5小结3月41876274196861312740011.12219113912.6销售情况：自3月销售至今，累计销售131套，去化速度11套/周。其中7#共售23套，去化速度2.1套/周；9#累计销售108套，去化速度9.8套/周；1.一期部分销售情况一期9栋去化速度明显快于7栋，市场认可度较高成交客户工作及居住区域主要集中在罗湖，占比超六成，其次为福田占比约两成，有少量香港投资客户。成交客户年龄主要在40岁以上，占比超六成，以有18-25岁成年子女的三口之家为主，少数为父母为20-30岁子女购房及老年夫妇购房。成交客户以生意人为主，私营业主和企业老板占比近六成，其次为政府公务员及企业高管成交客户九成为二次以上置业，首次置业客户多为父母为子女购房；超八成为自住客户，纯投资客户以香港人居多。从渠道来看，转介效果最佳。成交客户重视圈层口碑，口碑成交效果显著，亲友推荐成交率高。五、项目销售及客户情况分享2.客户情况六、跑盘心得分享1.踩盘之前2.踩盘之时3.踩