第二章 不动产估价的原则与程序

第二章不动产估价的原则和程序第一节不动产估价的定义第二节不动产估价的原则第三节不动产估价的程序1第一节不动产估价概述一、不动产估价的概念不动产估价——专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2把握两点：不动产估价是科学与艺术的有机结合；不动产估价是把客观存在的不动产价格揭示、显现出来，而不是把某个主观想象的数字强加给估价对象。

3不动产估价中的相关术语——专业估价机构和人员估价目的估价原则估价程序估价方法影响不动产价格的因素估价时点价值的测算与判定4一名合格的不动产专业估价人员应符合下列条件：1、有扎实的不动产估价理论、方法及不动产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识；2、有丰富的不动产估价实务经验及市场调查、推理判断的才能；3、有良好的职业道德修养。5二、不动产估价的意义1.为不动产市场交易服务2.有利于提高不动产经济运行效率3.是确立公平的收益分配制度的基础4.有利于税负公平6三、不动产估价的范围1、不动产交易评估2、不动产抵押评估3、不动产保险评估4、不动产典当评估5、不动产税收评估6、不动产征用补偿评估71、不动产的合法使用；2、评估机构的设立具备合法条件；3、从业机构及人员具有合法的执业资格；4、评估范围应有限制。第二节不动产估价的原则一、合法原则8二、最高最佳使用原则——最高最佳使用是指估价对象不动产在法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，能给估价对象带来最高价值的使用。1、看现行使用方式是否在规划许可的前提下；2、看土地与建筑物是否处于均衡状态；3、看不动产与周围环境是否处于协调状态；4、看不动产最优使用方式的持续时间9

遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。该原则是市场比较法的基础。类似不动产指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的不动产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会互相影响的不动产所处的区域范围。三、替代原则10四、估价时点原则估价时点原则要求不动产估价结果应是估价对象在估价时的客观合理价格。同一不动产的价格随时间的变动而变动。11例：现状为在建工程，可能同时存在着3种估价：估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价；估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，即在建工程现在的预售或预购价格是多少；估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，即在建工程未来建成后的价值是多少。12五、供求原则1、不动产价格通常随供给的增加而下降。不动产的供给与不动产的生产成本以及现有不动产改变用途的可能性有关。2、不动产的价格随需求的增加而上涨。由于在短时间内特定用途不动产的供给难以增加，所以需求对不动产价格的影响更大。3、不动产价格由供给和需求两方面因素综合决定。13六、公平原则1.独立性：估价机构在不动产估价过程中摆脱不动产利益主体的影响，站在第三方的立场独立开展估价业务；2.科学性：(1)估价工作的系统性(2)估价方法的严谨性(3)估价结果的可靠性(4)估价人员的专业性3.客观性：估价人员严格遵守执业道德规范，尊重客观事实，以公平、公正、严肃、认真的态度对待估价工作。14

不动产估价程序是指一个不动产估价项目运作全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后次序。狭义：注重估价本身，开始于受理估价程序的基础上，结束于出具估价报告；广义：在狭义的土地估价程序基础上，加上受理估价委托之前的获取估价业务和出具估价报告之后的估价资料归档。第三节不动产估价程序15被动接受

主动争取

自有自估一、估价业务受理即坐等估价需求者找上门来征求估价服务，委托方包括政府、企业、个人、银行等。即估价人员走出门去力争为他人提供估价服务。在估价业务市场化后，这是估价业务的最主要来源即对自己拥有或拟取得的房地产，自己进行估价。不属于专业估价行为，不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数。（一）业务来源161、与委托方签订必要的土地估价合同2、争取服务3、争取时效

4、提高估价质量

（二）注意事项5、适应国际化的要求17

不动产估价合同的主要内容

①委托人、估价机构(包括名称或者姓名和住所)；②估价目的；③估价对象；④估价时点；⑤委托人的协助义务；⑥估价服务费用及其支付方式；⑦出具估价报告的日期；⑧违约责任；⑨解决争议的方法；⑩估价机构和委托人认为需要约定的其他事项。

181、明确委托方为什么要进行估价；由委托方提出2、不动产的估价目的有：企业改制（上市、配股、收购、兼并、改制、破产等）、出让、转让、补偿、交换（资产置换）、区段重建、权利交换、诉讼、抵押、保险、课税、资产核定及租金确定或租金重新议定等。（一）明确估价目的二、明确估价的基本事项191、包括明确估价对象的实物、权益和区位状况。

2、其次，估价人员应掌握，依据有关法律、行政法规，有些不动产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。因此，估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人意见后综合确定。（二）明确估价对象201、也叫估价时点，具体时点由估价目地决定；

2、为了解决过去的某个时日所产生的纠纷，估价时点为过去某个时点；为近期交易提供参考依据，估价时点为现在的某个时点；为了投资评估预测将来的价值，估价时点为将来的某个时点；3、估价时点应采用公历表示，一般要精确到日。（三）明确估价基准日211、估价条件不同所评估的价格或租金种类也不相同；2、估价条件包括待估宗地的交易时间、交易方式以及与价格或租金种类有关的基本项目。（四）明确估价条件221、考虑不动产是有限年期或无限年期、是划拨用地还是出让用地、剩余多少年限等内容。2、尤其在租金评估时，更要明确使用年限、实质租金支付类型、支付日期、支付条件、合同期限、水电费及其附加费支付情况等。（五）明确不动产使用权年限231、确定拟采用的估价技术路线，估价技术路线是评估遵循的根本途径，是指导整个估价过程的技术思路；初步选择估价方法。使后面进入搜集资料和实地查勘时有的放矢，避免不必要的无效劳动。

2、拟调查搜集的资料及其来源渠道。

3、据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告出具日期了解估价项目的大小、难易和缓急，从而确定投入多少人力参加估价。

4、估价作业步骤和时间进度安排，包括对作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便控制进度及协调合作，通常最好附以流程图、进度表等，特别是对于那些大型、复杂的估价项目。

三、拟定估价作业方案241、搜集社会、经济、政治、环境等一般性资料，区域因素和个别因素；2、产权登记资料；3、收集图件资料；4、不动产价格、租金资料；5、市政管网图件及资料6、城镇规划图四、搜集所需资料251、查证不动产基本项目；2、勘察地上建筑物的基本状况、内部装修及使用情况；3、待估不动产区域因素条件和个别因素条件勘察；估价人员亲身感受估价对象的位置、环境，拍摄估价对象外观、内部状况、环境、景观或临路状况的影像资料。需要委托方人员和房地产的业主陪同，形成“实地查勘记录”。

估价人员、委托人、房地产的业主在“实地查勘记录”上签字认可，并注明实地查勘日期。五、实地查勘估价对象26

一般性资料的整理主要资料（估价师本身收集的）和次要资料（许多机构和专业团体收集、出版的各种资料等)。

一般性资料的用途（1）提供宗地背景材料、提供可能影响地价的趋势资料、作为判断最佳用途、调整试算价格以及确定最后价格的基础。一般性资料的分析（1）国际国内经济趋势分析；（2）地方性的经济形势分析；（3）法规政策的影响分析；（4）物价水平和利率的影响分析。（一）一般性资料的分析六、分析整理相关资料271、市场交易实例资料的搜集与分析；2、收益及费用资料的搜集；3、土地开发及建筑成本资料的搜集；

4、还原利率资料搜集与分析（二）基础性资料的分析28（一）待估宗地上无建筑物1、可单独采用市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法和路线价法直接进行评估。2、根据宗地的条件，有时也可采用两种方法混合使用，先采用市场比较法预估开发完成后房屋销售总值，再采用剩余法扣除建筑成本、利润及税金等，最后推算出土地价格。七、选定估价方法29（二）待估宗地上有建筑物1、可单独采用市场比较法、基准地价系数修正法和路线价法直接进行评估。2、分两步，先求出房地产总值，而后扣除建筑物部分价值，从而推算出土地价格。30对初步结果进行判断，看估价结果是否与市场价格接近，是否客观真实。根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价经验，最后确定估价结果。以为估价结果与实际价格偏差较大的要对估价结果进行调整确定所引用的资料和分析方法所依据的逻辑程序是否明确、妥当、实际，并查证估价资料的准确性、广泛性和代表性复审

判断

调整

确定

八、确定估价结果311、不动产估价结果报告——委托方；不动产估价技术报告——由土地估价机构存档和提交土地管理部门确定或备案。2、报告格式上，分为书信式、文字式和表格式，通常采用文字式。3、在撰写报告中应做到（1）全面性（2）公正性和客观性能；（3）准确性；（4）概括性。九、撰写估价报告书32估价报告书的主要内容：1、委托估价方名称2、受理估价方名称3、估价对象概况4、估价目的5、估价时点6、估价依据7、估价方法、技术路线和测算过程8、估价结论9、决定估价额的理由10、估价前提及应用的说明事项11、估价人员及与估价对象有无利害关系说明12、估价作业日期13、若干附属资料331、土地估价报告交付委托方，并做口头说明。2、收取相关服务费，一般宗地的估价采取差额定律累进计昆费，具体见《国家计委国家土地管理局关于土地估价评估收费的通知》（计价格【1994】2017号）文。十、送达估价报告34土地估价师考试真题1、地价是＿＿＿的资本化。

A．土地B．土地权益C．土地所有权D．地租

D35土地估价师考试真题2、根据＿＿＿原则，两宗效用及使用价值相似的土地应该具有相似的价格。

A．收益分配原则B．替代原则C．预期收益原则D．报酬递增递减原则