辽宁盘锦利辽河左岸酒店式公寓产品定位就物业发展建议

传承中华文化走向国际的五星级酒店式公寓领位盘锦商务生活永利辽河左岸项目酒店式公寓产品定位及户型配比建议沈阳中原物业代理有限公司沈阳第一部分辽河左岸酒店式公寓与城市发展契机第二部分一线二线城市典型公寓项目例举第三部分辽河左岸酒店式公寓产品定位第四部分辽河左岸酒店式公寓目标客户定位第五部分辽河左岸酒店式公寓产品战略第六部分辽河左岸酒店式公寓物业发展建议3920232527报告内容页码辽河左岸酒店式公寓与城市发展契机Part1辽河左岸酒店式公寓产品概况“辽河左岸”项目公建部分拥有五星级酒店、会展中心、文化娱乐广场、商业街、综合办公楼等多业态。酒店式公寓总建筑面积41240㎡，户型结构涵盖平层和loft两种结构。盘锦城市价值基点：盘锦城市经济增长稳定，未来能够保持可持续性增长；已经形成石油装备和船舶工业两大基地，旅游业、房产业等第三产业正在成为产业正在成为产业新生代。辽滨船舶工业基地盘锦石油装备制造基地区域价值基点：随着盘锦产业升级，经济发展的不断深入，盘锦面临前所未有的机遇，与国际的联系越来越紧密，朝气蓬勃的经济发展、产业转型产生的大量中小企业办公需求以及盘锦原有的大量长包房客户居住和投资需求为盘锦未来蓬勃发展的酒店式公寓市场带来大量的客群。多业态城市综合体出现房产项目主要分布市区行政分区项目规划商业街、18洞高尔夫球场、五星级酒店、会展中心等为项目走向国际化提供了前提，为公寓业态出现提供价值基础。酒店效果示意

会展中心效果示意

商业街效果示意辽河左岸酒店式公寓与城市发展契机：项目规划需要规划高品质酒店式公寓为蓬勃发展的盘锦经济，为盘锦的城市转型，为项目规划的会展中心、五星级酒店、高尔夫球场作有力商务和商用配套。会展中心、高尔夫球场配套1盘锦市场缺乏高品质商务公寓2五星级酒店需要高品质公寓优势互补3辽河左岸公建效果图一线二线城市典型公寓项目例举Part2基于目前盘锦市场缺乏真正高品质商务公寓的现状，中原将国内一线和二线城市的高品质公寓项目进行例举，并从中得出一些倾向性结论。深圳东海岸海上墅——别墅里面的公寓基本指标：开盘时间：2008.05-31开盘均价：30000元/平米认筹金额：20000元产品性质：酒店式公寓付款方式：三成首期物业管理：万科物管，金钥匙服务总套数：172套户型面积:以60平米的一房和90平米的二房为主产品特点：带4000元/平方米全屋品牌精装修（西门子、博洛尼、科勒）两房全海景双阳台，一房山景带一个阳台；2室2厅1卫1厨89㎡楼层户型价格（万元/平米）16F2房3.51房3.110F2房3.31房33F2房3.11房2.7项目简介天津万科金奥798——小跃层公寓70、80、90品味之选项目简介建筑面积43㎡双厅双卫小跃式LOFT公寓项目简介：天津万科金奥国际，总建筑面积为160000平米，住宅约8万㎡，公寓约5万㎡，写字楼及商业约3万㎡。户型点评：入口处设置玄关灯开关和玄关柜。一体式的玄关柜设计，柜门镶嵌整面镜子，在节省空间的同时满足多功能的收纳需求。卫生间系统：双卫设计。厨房系统：开放式设计图行天下，预留了多个插座的位置，体现了现代简约的生活方式。厅房系统：双厅设计，餐厅、客厅既相互独立，又有机结合；4.8米挑空共享、2.9m大飘窗设计；卧室系统：18平米方正卧室，休息区、阅读区及衣物储藏区合理的划分，保障了居住的静谧与舒适。效果图北京金地名京LOFT公寓——金地集团北京LOFT公寓项目建筑面积77.25平方米项目简介北京金地名京项目占地面积4.5万m2，建筑面积约12万m2，商业面积近1万m2，绿化率35%。其产品由75-90平米的挑高客厅精装loft公寓与84-140平米的flexible公寓构成，竖向横向弹性空间创新，以及双大堂的豪华设计，更是将产品打造到极致。Loft公寓的使用率超过140%，LOE玻璃和三层中空防噪玻璃让你享受城市的便捷的同时远离尘嚣。户型点评：一层客厅空间挑高高达4.8米，并伴有大面积玻璃窗设计，采光十分充足。二层有两间卧室，属于静态设计，动静分区明显，是这套LOFT公寓的又一特点，二层还独立设计了一个卫生间，充分为业主考虑，保证了私密空间同时又提高了夜间如厕的安全性。值得一提的是有个“屋顶设计”，斜屋顶下空中小阁楼形成具有风格化的LOFT。亚洲时尚公寓位于和平区民主路181号（沈阳中山公园附近），占地面积5200平米，建筑面积53430平米，层数:平层31F\复式20F,复式层高5米。35㎡大面积落地窗，7米开间。大堂挑高11米，有两部外挂电梯。精装修标准为1000元/㎡。沈阳亚洲时尚公寓——公园地产打造离尘不离城的商务生活项目简介4.8m挑高复式落地景观窗2部外挂观光电梯楼层产品类型电梯数量面积区间4-31F平层1个单元4梯15户35-65平5-20F复式（LOFT）1个单元4梯12户68-128平LOFT精装修效果图LOFT精装修效果图沈阳钻石星座：沈阳太原街商圈典型复式公寓项目项目简介：钻石星座毗邻沈阳主干道——南京北街，可由此进入中山广场、市政府及皇姑区老城区。东北侧为北二马路，西南侧是吉安路，西北侧南宁北街。产品规划全部为38-49平米复式小户型公寓，举架3.8米，较低单价低总价，户型面积差别不大，可供选择产品较为单一。总体档次较低。精装修标准为2000元/㎡。标准层平面图示意

项目标准层平面示意项目简介82.16平44.13平43.61平52.09平52.10平53.12平67.17平67.18平67.79平67.78平54.16平53.56平

74.48平74.49平94.84平电梯2部电梯2部华府天地总占地面积17万平方米、总建筑面积约190万平方米，全案涵括五星级酒店、5A甲级写字楼、城市景观花园/停车场、会议会展中心及高档公寓，建成后将成为一个充分满足一站式服务需要，集购物、美食、休闲、娱乐、文化康体、服务、旅游、酒店、写字楼、会议会展中心、酒店式公寓等多功能为一体的城市现代服务业集聚区。装修标准为600—800元/㎡。知名物业公司顾问和管理。项目简介沈阳华府天地：沈阳金廊和北站商务区业态最全的城市综合体。沈阳皇朝万鑫公寓：沈阳售价最高的公寓4梯22户11-37层样板楼层平面图项目简介：位于沈阳五里河商务区，南向可观浑河，是沈阳第一高的首座白金五星级国际大厦，建筑由三塔楼构成，设有白金五星级国际酒店、国际5A写字楼、精装豪华公寓、国际名品店、国际金融中心等服务功能。现在推出产品为精装修标准5000元/㎡的产品。公寓所有户型中，150平米以下中小户型占50%，200—600平米跃式户型占50%。项目配有4部6米/秒的奥的斯电梯，远大直燃中央空调，美国PBI卫星电视系统等。并拥有高端商务会所。家居智能化：韩国COMMAX智能家居管理系统、远程可控系统等。瑞典VingCard电子门锁管理系统霍尼维尔消防报警设备、烟感器地板拼花、进口壁纸项目简介室内配备空调：远大直燃中央空调(FCU风机盘管空调)取暖方式：地源热泵卫星电视：美国PBI卫星电视接收系统热水：有(锅炉供应)煤气：无结构标准层面积:1300平标准层套数:22套(样版层)净高:3.35米层高:3.5米项目简介:位于沈河区惠工街217号，占地面积:0.5725万方，建筑面积:3.2883万方，层数为24层（4-11F产权式酒店、12-16F公寓、17-24F为LOFT，物业公司:豪生国际酒店集团。复式公寓的面积为36-56平，体量相对较大。并且4.8米挑高以及小户型面积区间设计并可自由分割，这些都足己支撑复式的功能实用多样性。清水交房德郡7号——五星级私产酒店上的LOFT公寓项目简介每两层有一个约10米挑空大厅并配备落地窗17-24F为LOFT，层高为4.8米可任意分割。大气亮丽的外立面、豪华大堂、豪华公共区域装修是酒店式公寓开发成功的必备因素，自身建设的商务配套成为项目的主要亮点；2以低于100㎡中小一室两室户型为主力和畅销户型，具创新概念的LOFT公寓成为公寓市场的主流产品之一；3知名物业公司服务或者担任物业顾问提升项目品质；4多数位于城市核心区或者配套较全的地段，项目关联业态多，较小单一业态存在；1国内一线和二线城市公寓项目特点小结多数项目公寓产品为精装修，标准多在1000元/㎡以上，更有精装精配产品推出。5酒店式公寓产品定位Part3中原建议：走精品路线，以辽河生态资源为主题，文化为核心开发理念，以国际化为主要特点。因素2>.中原建议：走精品路线，以辽河生态资源为主题，以国际化为主要特点。因素1>..通过项目自身特征及市场分析，项目跟随产品市场主流方向，借助市场热点大势，认同产品基本特性因素3>.公寓概念定位：度假式国际化滨河文化生活。...酒店式公寓市场定位为：辽河南首席国际五星级文化酒店式公寓。原则方向定位123原则：居住者在每一个地方、每一个角度都能感受到大盘优越配套，如同度假；最大限度的利用地块河景资源、景观资源、交通资源，以辽河文化为代表的中华文明传承。方向：项目打造的是盘锦首个国际化居家型五星级文化酒店式公寓。辽河南首席国际五星级文化酒店式公寓。酒店式公寓目标客户定位Part4酒店式公寓目标客群定位Source：CentalineResearch根据项目总体规划情况以及目前盘锦市酒店市场租用主力客群情况，中原建议辽河左岸项目酒店式公寓产品的目标客群为：中小型成长型企业、多次房产置业人群（石油业、政府公务员、私企业主）、盘锦星级酒店的长包房客户以及少部分投资客，比例约为：2：4：3：1。酒店式公寓产品战略Part5酒店式公寓产品战略充分利用发挥河景、高尔夫球场优势与其他区域物业抗争，做足自身产品创新和细节与周边楼盘竞争。不仅满足城市高档酒店的需求，更是通过酒店开发，先期树立项目高档次形象，提升项目的知名度，增加商业影响力。辽河河景自然配套、高尔夫自建配套1城市发展潜力区域2利用五星级酒店拉升产品档次3酒店式公寓物业发展建议Part6中原地产建议公建部分的集中式商业、会展等引起物流、人流量大的建筑尽量临近辽河路布置，以规避噪声对住宅园区的影响；酒店公寓楼栋混同视觉需要修改

酒店与公寓楼栋视觉混同集中式商业会展物流人流大等需临近临河街布置中原对万宸公司设计方案中公寓平面户型分析：平层公寓户型层高3.3米，进深面宽比为北向81：35和81：53，南向进深面宽比为105：35和105：53，包括一居和两居户型。平层平面图Loft上层平面图Loft下层平面图Loft公寓户型层高5米，进深面宽比为北向81：35和81：53，南向进深面宽比为105：35和105：53，包括一居和两居户型。中原对万宸方设计方案公寓产品配比梳理：八种户型，涵盖平层和loft，户型面积在35——55㎡的一室和两室。户型配比较为合理，可适度增大平均套面积提升居住舒适度。户型结构挑高户型结构套内建筑面积（㎡）套数比户型品种平层3.3米一室一厅一卫35—4596.30%3两室一厅一卫53.723.70%1loft5米两室一厅两卫35—4292.59%2两室两厅两卫45—557.41%2中原对公寓产品户型设计优化方向建议：一居和两居的中小户型产品，适度增大平均套面积。户型定位优化：五星级商务公寓以1、2房作为基础单位，创造齐全的产品线，满足中、小企业形象、置业人群层次与面积的双重需求精装修平层和LOFT复式规划，装修标准为700—1500元/㎡，可根据客户不同要求进行菜单化定制，或提高装修标准。项目建议户型尽量方正、平层建筑面积在40—90㎡之间，loft建筑面积在30—60㎡左右；规划平层和复式产品两种产品线，满足客户多选择卫生间保持隐蔽；厨房方便日后清除、管道不造成空间使用障碍梯户比保证3—4户/梯空调中央空调，可分户控制、分户计算装修外墙：由中空玻璃幕墙和新型墙材等最新的节能材料做成，双层呼吸式玻璃幕墙晶莹剔透，冬天可以摄取热量，夏天则可以带走幕墙间的热量。大堂与配套有挑空，采用不锈钢、石材、玻璃等装修；商务中心、会议室、空中花园、办公智能设备等中原对酒店式公寓产品户型配比建议：平均套面积为50平米左右。建议以一居和两居中小户型为主，并根据工程的可实现性做适度调整。户型结构户型

功能房设置户型功能

建筑面积区间

套数比

备注楼层设置建议平层两房两房两厅一卫标两居65—80㎡10%每层15—20套单位15层以下两房两厅一卫小两居50—65㎡20%一房一房两厅一卫标一居45—55㎡45%一房一厅一卫小一居35—45㎡25%复式（loft）两房两房两厅两卫——

50—60㎡15%每层20—24套单位16—29层两房两厅一卫——45—55㎡30%一房一房两厅一卫——35—45㎡35%一房一厅一卫——30—40㎡20%产品策略：

产品价值是促进客户购买的核心驱动力，而产品价值的核心点在于需要赋予项目一个气质、个性，通过确定的风格特征，衍生项目各个重要环节的打造，比如销售大厅、样板房、公共空间、园林等。本项目要实现高均价和高销售率，产品价值将是基础。讲究个性，重于设计：创意的设计通常可以为投资者节省资金，充分利用高端商业链的客户资源：面向部分高端商务人群、入住期间可以享受部分会所待遇等等；国际化管理增强品牌效应。36建议要点：采用明快设计风格，体现商务公寓档次感；用一些突出的异构体突出昭示性利用玻璃幕墙加涂料等组合，在颜色上跳跃昭示性与品质感具备的外立面并与周围公建立面整体上统一。考虑因素：外立面为提升产品档次感的重要因素；项目昭示性好建筑外立面建议：现代主义外立面，建筑细部和建筑构件体现中国传统建筑和辽河文化特色。龙形建筑龙舟建筑宝塔建筑品字建筑酒店式商务公寓大堂：在楼栋一层可以考虑单独设立大堂，体现专属感。挑高6—10米。建议要点：采用酒店式大堂装修风格，体现商务公寓档次感；注重内装细节处理，提升客户尊贵感

合理布局，科学利用结构空间大堂挑高双层挑空。挑高6—10米大堂面积300㎡左右考虑因素：大堂为提升产品档次感的重要因素；项目大堂面积有限电梯间采用简约设计风格，在不影响外立面美感的前提下，规划外挂观光电梯。建议要点：电梯间融合酒店式内

装风格，与大堂整体效果统一；设计体现简约、档次

感，避免细部复杂处理，方便后期物业管理考虑因素：电梯厅作为客户最易感知的公共空间，体现品质感与档次感非常重要八层平面图电梯间例举一电梯间例举二标准层电梯厅装饰建议：生态型艺术型效果建议要点：电梯间设置艺术墙，突显产品个性南面的可设计空中花园，构建“明电梯厅”的健康概念。考虑因素：标准层电梯厅与空中花园相邻增加楼盘卖点中国纹装饰电梯厅龙图琉璃花瓶装饰电梯厅空中花园鹤望兰造型吊灯示意电梯厅效果示意临近卫生间的屏风公共走廊装修建议：精装修处理，高级地毯装饰，高级墙纸饰墙面。建议要点：公共走道作精装处

理，提升品质感；合理设置吊顶空间，降低立体纵宽比例，使走廊感觉宽敞，同时可充分利用吊顶空间布线布管等考虑因素：走廊风格及品质直接影响客户感受；考虑因素：电梯品牌是客户感知公寓品质的关键，原装电梯更受客户信赖。建议要点：内装：电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息；内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，酒店风格，易于后期管理和清洁；电梯内设置空调及音乐系统。电梯品牌和品质选择：高性价比的品牌电梯，考虑交通动线和与酒店业态分区原则。楼梯灯光工程：醒目的灯光工程有效提升昭示性考虑因素：灯光工程有利于提高项目昭示性，树立本项目的区域“新地标”的形象，同时可以促进物业升值、商业形象建议要点：建议灯光工程尽量能够差异化，采用LED电脑灯光工程系统，可在提高形象的同时在后期做广告发布媒体经营；启用局部造影灯，如楼顶，进一步提高昭示性商务运用建议:大小会议室、健身场所一应俱全。建议要点：商务场所应重点包括：多媒体会议厅、

大小会议室、商务会

客场所、健身场所与五星级酒店共用。考虑因素：商务会所成为现代中高档办公物业的必备元素，同时有利于物业后期经营与五星级酒店共用的大小会议室商务主题会所建议：设置在酒店式公寓的顶层，并与酒店的娱乐和商业业态实现错位经营，并采取会员制经营模式。空中泳池会所主题健康&休闲&商务会所目标为住客从头开始塑造最切合的形象，提供最舒适的美容护理服务会所设备室内泳池，热水、香薰、矿物盐及主题水疗泳池会所服务提供美容美甲护肤及水疗按摩多种服务，配有专业营养师及私人顾问房间设置健身室、营养补充站、美容顾问中心、独立美容护理套房、贵宾按摩套房、双人美容护理贵宾套房等配套设施建议：在工程造价允许的情况下，增加地下二层停车场，电梯直通地下停车场，并在地下车库入口处设置景观大堂。

景观停车场参考二景观停车场参考一公寓户型设置建议：公寓入户门建议采用指纹识别自动感应，提高项目的五星级品质指纹门锁三指纹门锁二指纹门锁一本项目将进行精装修,提高产品附加值.装修标准对外报价700—1500元/平。在精装修的基础上在赠送家电,使产品达到最高性价比.套内装修建议：700—1500元/㎡的装修标准体现五星级酒店式公寓的高端品质。智能家居系统产品：取代传统的灯光及家电控制模式，在外可通过电话、电脑来远程遥控家居

智能化家居系统智能化家居展示公寓要设置卫星电视，随时能观看国外频道，无线网络要整体大楼无死角覆盖。