居委会与物业管理公司关系及其对社区治理的影响

中山大学硕士学位论文居委会与物业管理公司关系及其对社区治理的影响——两类社区的比较研究姓名：钟永浩申请学位级别：硕士专业：人文地理学指导教师：李立勋WernerBreitung20100610中山大学硕士学位论文居委会与物业管理公司关系及其对社区治理的影响摘要经济体制改革与社会转型给我国基层社会带来了一系列变化：管理体制由“单位制为主、街居制为辅”转向“社区制”；传统社区摆脱单位的控制，居民委员会成为管理主体；物业管理公司成为商品房社区的管理主体之一并开始介入传统社区；社区参与、业主维权、居民自治等成为流行话题，社区治理不断发展；居民委员会与物业管理公司成为社区治理的其中两个主体。在此背景下，本文运用比较研究方法，选取有代表性的两个社区（三眼井社区与丽江花园）进行实证研究，在考虑两社区的产生背景、特征、管理模式等差异的基础上，对居民委员会与物业管理公司在两类社区（有物业管理公司介入的传统社区与商品房社区）中的关系及其对社区治理的影响进行了分析，并归纳了行政推动型与“企业”主导型两种社区治理模式。关于两者关系的研究主要从政策法规、职责分工、业主委员会等方面进行，并通过应然关系与实然关系比较的方式展开。在传统社区，居民委员会具有重要地位，负责大量的社区管理事务；其对物业管理公司的监督与指导可能会出现“越位七在业主委员会的成立上，居民委员会起到较好的指导与协助作用，一般不会与物业管理公司形成利益关系。在商品房社区，物业管理公司负责大量与居民日常生活密切相关的职责，居民委员会功能弱化，对物业管理公司的监督与指导‘‘缺位”；由于受到物业管理公司力量与利益的影响，居民委员会在业主委员会的成立上会出现不作为，甚至起阻碍作用。论文接着探讨两者关系的形成机制及差异原因，主要从体制因素、两者力量对比、利益因素、居民/业主观念等方面展开。关系与差异的形成是上述因素综合作用的结果，其中力量对比与利益因素成为关键。最后，论文从居民委员会职能、业主维权、业主委员会自治、居民参与等方面着手，对两者关系影响下的社区治理进行了研究。结果显示，在传统社区，居民委员会的力量强于物业管理公司，在业主维权、业主委员会自治、居民参与等方面扮演重要角色，基本形成了行政推动型的社区治理模式；而在商品房社区，物业管理公司地位强势，居民委员会不断弱化，甚至依附于物业管理公司，两者对业主维权、业主委员会自治产生负面影响，基本形成了“企业”主导型的社区治中山大学硕士学位论文居委会与物业管理公司关系及其对社区治理的影响理模式。通过本文的研究，可以明晰居民委员会与物业管理公司在社区管理中的地位与权力边界，优化两者关系，以助于社区管理的健康发展；从居民委员会与物业管理公司关系的视角研究社区治理，不仅粗略总结出两种不同的社区治理模式，还可以反映出社区治理的现状与问题，为其水平的提高提供线索与建议。关键词：居民委员会物业管理公司社区治理比较研究11中山大学硕士学位论文居委会与物业管理公司关系及其对社区治理的影响ABSTRACTThereformofeconomicsystemandthetransformationofsocietyhavebroughtaseriesofchangestothelocalsocietyinChina：themanagementsystemhaschangedfrom,’workunitsystem’’to,’communitysystem’’；Residents’Committee(Re)tookplacetheroleofworkunitandbecamethemanagementsubjectoftraditionalcommunity；PropertyManagementCompany(PMC)becameoneofthemanagementsubjectsofcommodityhousingcommunityandbegantoentertraditionalcommunity；communitybuilding,rightssafeguardingofhomeowners,publicparticipationandSOonhavebecomepopulartopicsandcommunitygovernanceisdeveloping；RCandPMChavebecometwomanagementsubjectsofcomrnunitygovernance.Basedonsuchbackground,thispaperusesmethodofcomparativestudyandchoosestworepresentativecommunities(SanyanjingCommunityandLijiangGardenCommunity)ascasesforempiricalstudy.Baseonthedifferencesoftwocommunitiesonformationbackground,characteristics,managementmode,IanalyzetherelationshipsofRCandPMCanditsinfluencesoncommunitygovernanceintwotypesofcommunities(traditionalcommunitywhichhasPMCenteringitandcommodityhousingcommunity),andsummarizetwotypesofcommunitygovernancemodes,namely“governmentpromotingtype’’and‘’enterpriseleadingtype”.IfirstanalyzetherelationshipsofRCandPMCfromtheaspectsofpoliciesandregulations,distributionofresponsibilitiesandHomeowners’Association(HOA),bycomparingtheirshould—berelationsandactually-berelations.Themainresultsareasfollows：1.Intraditionalcommunity,RCplaysanimportantroleandundertakeslotsofmanagementaffairs.ItCansuperviseandguidePMCquitewellandsometimesevenoffside.ItCanguideandassistancetheestablishmentofHOAquitewellbecauseitdoesnothaveinterestsrelationwithPMCgenerally.2.Incommodityhousingcommunity,PMCundertakeslotsofresponsibilitieswhichhavecloserelationshipwithresidents’dailylife.RCisbecomingweakerandweakeranditisabsentinsupervisingandguidingPMC.BecauseofthepowerofPMCanditsinterestsrelationwithPMC,RCdoesnotplayashould—beroleontheestablishmentofHOA,andlit中山大学硕士学位论文居委会与物业管理公司关系及其对社区治理的影响hindersitsestablishmentsometimes.ThenIexploretheformationmechanismandreasonsfordifferencesoftherelationshipsofRCandPMCfromtheaspectsofsystem,powercomparisonofthetwosides,interestsrelationandnotionsofresMems,anddiscoverthatpowercomparisonandinterestsrelationplaysignificantroleinit.Atlast,IstudytheinfluencesoftherelationshipsofRCandPMConcommunitygovernancefromtheaspectsoffunctionofRC,rightssafeguardingofhomeowners,self—governmentofHOAandpublicparticipation.Theresultsareasfollows：l.Intraditionalcommunity,RCismorepowerfulthanPMC,anditplayssignificantroleinrightssa诧guardingofhomeowners,self—governmentofHOAandpublicparticipation.A‘‘governmentpromoting,,modeofcommunitygovernanceisformedinit・2.Incommodityhousingcommunity,PMChasstrongstatusandRCismuchweaker.Sometimes,RCisdependentonPMCandtheirrelationshipscausenegativeinfluenceonrightssafeguardingofhomeownersandself-governmentofHOA.Gradually,ac,enterpriseleading”modeofcommunitygovernanceisformedinit.Throughthispaper,wecanclarifytheirrespectivestatusandpowerboundaryofRCandPMCincommunitymanagementandoptimizetheirrelationships,whichCandoafavorforthedevelopmentofthecommunity.WealsoCansummariz

etwotypesofernancemodescommunitygovetwotypesofernancemodescommunitygovanddiscoverproblemsofcommunitygovernancebystudyingtherelationshipsofRCandPMC,whichcanprovideclueandsuggestiononthepromotionofcomrnunitygovernance.KeyWords：Residents’Committee；PropertyManagementCompany；CommunityGovernance；ComparativeStudy【▽中山大学硕士学位论文中山大学硕士学位原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名.钟永治日期：2口/口年舌月孑日中山大学硕士学位论文使用授权说明本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其他方法保存学位论文。学位论文作者签名：钟永治导师签名・/欠厂.日期：2口厂口年f月孑日日期：中山大学硕士学位论文1研究概述1研究概述1・1研究背景建国以来，由于计划经济体制的影响，我国的城市社区普遍采用单位这一特殊的社会组织形式，单位社区开始出现并在20世纪60年代获得发展。然而，单位社区具有“单位办社会”的特点，其多元化功能取代了原来的社区功能，很大程度上阻碍了我国的社区建设进程。改革开放后，“单位办社会”的弊端不断显现，基层管理体制逐渐由“单位制为主、街居制为辅”转向“社区制”，许多过去的单位职能开始向社区转移，居民委员会成为单位社区的管理主体，包揽了几乎所有的社区事务。改革开放不久后，我国第一家物业管理公司在深圳成立。此时，住房体制改革尚未提出，城市物业管理与我国传统的住房制度、住房观念摩擦较大，发展缓慢。1998年开始的住房体制改革实现了由福利分房到货币分房的转变，随着住房体制改革的深化，商品房的发展速度不断加快，商品房社区也不断增多，开始成为我国主要的社区类型，而单位社区则逐渐淡出人们的视线。商品房社区的快速增长使小区物业管理的需求随之上升，物业管理公司逐渐成为社区管理的主体之一，承担越来越多的管理职能和服务职能。过去，居民委员会一直是城市社区的管理者，不仅协助街道办事处和其他政府职能部门完成大量行政工作，还负责社区内的公共事务和公益事业。后来，物业管理公司、业主对自身物业实施自治管理的业主委员会先后出现，由此形成了由居民委员会、物业管理公司与业主委员会三大主体构成的社区治理结构。随着市场化程度的加深，物业管理的发展速度不断加快，其对小区治安、保洁、生活环境等方面的积极作用开始被人们重视。传统的单位社区普遍存在着社区安全、环境卫生等方面的问题，基于改善这些问题的考虑，不少单位社区也开始引入物业管理。在单位社区的物业管理中，既有居民委员会作为管理主体，又有物业管理公司作为管理主体，其中有物业管理公司介入部分区域的单位社区是本文要研究的社区类型之一。这样，物业管理公司不仅存在于商品房社区，还存在于传统社区，居民委员中山大学硕士学位论文1研究概述会与物业管理公司成为这两类社区共同的管理主体。这两类社区的产生背景、特征、管理模式等各有不同；居民委员会与物业管理公司也存在介入时间、管理对象、管理方法、管理目标等方面的差异，这就使得两管理主体在不同类型的社区中具有不同的关系。1986年，国家民政部首次把“社区”的概念引入城市管理，提出在城市中开展社区服务工作；1989年，“社区服务”的概念首次出现在法律条文上。随着民政部门对社区服务的倡导，社区建设逐渐在我国城市中开展起来，这与以下两方面因素具有很大关系。一是宏观的体制环境：政治体制改革使政府下放部分权力、退出部分社会管理领域，部分社会职能转向社区；经济体制改革使包括物业管理公司在内的企事业单位更加专业化、市场化，部分服务职能开始转向市场。二是基层社会的变化：人们的需求随着生活水平的提高趋于多样化，使得社会空间逐渐膨胀、分异；居民对社区事务的参与意识增强，开始重视社区价值，使得居民对社区建设产生需求（李海金，2005）。随着体制改革的深化、社区建设的发展以及治理理论的引入，国内关于社区治理的研究开始时髦。西方发达国家的社区治理有着丰富的经验，可供我们参考和借鉴；国内的沈阳、武汉、上海等城市在探索社区治理模式方面也进行了可贵的尝试，并取得了一定的成效。然而，由于我国现阶段的实际情况，社区治理并没有取得很好的效果，公众参与程度仍然不高，但社区治理是社区建设的发展方向、趋势所在。在社区治理中，政府是重要主体之一，合理界定政府与社区的权力边界是社区治理的关键，居民委员会承担了社区的大部分行政管理工作，实质上已成为社区层面的政府部门；2007年实施的《物权法》将“物业管理企业”改称为“物业服务企业”，物业管理公司的服务性质得到进一步明确。随着物业管理公司介入社区管理程度的加深，与业主矛盾、纠纷的频发，加上与居民委员会的复杂关系，其在社区治理中的作用愈加重要；此外，社区参与、业主维权、参与管理等日益成为流行话题。这些都为研究居民委员会与物业管理公司关系影响下的社区治理提供了广阔空间与实践意义。2中山大学硕士学位论文1研究概述1・2相关概念界定1.2.1居民委员会1989年通过的《城市居民委员会组织法》规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关（街道办事处）对居民委员会的工作给予指导、支持和帮助。居民委员会的设立主要考虑居民的居住状况以及居民自治的便利，其管理规模一般是100.700户，由主任、副主任及5-9个委员组成。根据需要，居民委员会可设立治安保卫、公共卫生、人民调解等委员会。172.2物业管理公司物业管理公司是专门从事物业管理的营利性企业。物业管理，是物业管理公司受物业所有人的委托，根据物业服务合同，对物业管理区域内的房屋建筑及其设施设备、治安保卫、环境卫生、园林绿化、道路交通等实施专业化管理，并向物业所有人及使用者提供有偿服务。由于物业管理的服务性质，物业管理公司属于服务性企业。根据存在形式、服务对象、服务范围、管理层次等不同划分标准，物业管理公司可以分为多种类型，本文所指的物业管理公司是从事居住小区管理的物业管理公司。2007年实施的《物权法》将“物业管理企业”改称为“物业服务企业”，以强调其服务性质。严格来说，物业管理公司应改为物业服务企业，由于习惯，本文仍采用物业管理公司的说法，并简称为物业管理公司。1・2.3业主委员会业主委员会是由业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表与维护全体业主的合法权益，向社会各方反映业主的意愿与要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织，是沟通业主与物业管理公司的桥梁。业主委员会的权力基础在于其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主行使业主自治管理权，并对该物业的有关重大事项拥有决定权。中山大学硕士学位论文1研究概述1.2.4社区关于对社区进行的研究，一般认为始于德国社会学家滕尼斯。滕尼斯在其经典著作《共同体与社会》中，用Gemeinschaft表示一种建立在家庭、宗族、信仰基础上的结合类型，是以自然形成的血缘、地缘关系和统一意向为纽带，维系一种持久共同生活的群体（Tnonies，1999）。这主要指人类在农业社会生活中形成的关系空间，即所谓的“熟人社会”。随着社会的发展，现代社区有了比滕尼斯的社区概念更多的内涵：不仅包括血缘、地缘及业缘关系，其他超越地域的共同体（如网络空间）也被包括进来。相对于滕尼斯的传统社区而言，现代社区是“陌生人社会”。可以发现，学理上的社区只是一种共同体以及由此而形成的社会关系，和地域并没有必然的联系。但我国引入“社区”概念时，开始把其意义与地域相联系，逐渐成为一个有着明确空间属性的概念。民政部的文件指出，“社区是指居住在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体”。我国有学者认为，理论界和实际工作部门对社区抱有不同的理解：理论界注重社区中的“共同体”的含义，而实际工作部门注重的是社区的“区域”含义（卢汉龙，2001）。由于研究角度的差异，社会学者对“社区”的概念尚无统一定义。但不少学者认为，社区的前提是要有一定的地理区域。一般说来，社区至少包括以下四个特征：有一定的地理区域;有一定数量的人口；居民之间拥有共同的意识和利益，并有着较为密切的社会交往与互动；有社区认同，居民可以产生社区归属感及社区情结。本文考虑的社区是建立在居住空间之上的，与学理上的社区概念相比，具有较为明确的范围，因此可被看作是狭义的社区。1.2.5社区治理虽然国外学者进行了很多关于社区治理的研究，但他们并未对社区治理给出明确定义，这主要是因为国外对社区治理有不同的认识。在国外的研究里，社区治理实际上被看作是地方治理的组成部分，与治理有着相同的本质。于是，国外学者往往只给出治理的定义，而不在明确定义社区治理。与国外不同，国内学者在进行社区治理的研究中注重“社区治理”概念的界定。在我国，不同学者对社区治理的定义不同，但都大同小异。如我国学者魏娜4中山大学硕士学位论文1研究概述把社区治理定义为“在一定区域范围内，政府与社区组织、社区公民共同管理社区公共事务的活动。”（魏娜，2003）；我国学者张宝锋则把社区治理定义为“在一定的贴近公民生活的多层次复合的地理空间内，依托于政府组织、民营组织、社会组织和民间公民组织等各种组织化的网络体系，应对社区的公共问题，共同完成和实现公共服务和社会事务管理的改革和发展过程。”（张宝锋，2006）。参考、综合以上两位学者的定义，得出本文对社区治理的界定。社区治理指的是在一定的地域范围内，政府、非政府组织、企业、社区自治组织、社区居民等主体通过合作、互动，合力解决社区层面的各种问题的过程。其中，社区治理的内容包括社区服务、治安、公共卫生、环境、物业管理、文化与精神文明建设、社会保障及完善的社区组织体系等多个方面。1・3研究综述1・3.1物业管理相关研究由于物业管理属于实践性较强的工作，因此国外学者对其研究主要集中在实务研究方面，涉及英国、美国、新加坡、日本、中国香港等地的物业管理实务，研究内容包括物业管理公司的设置、管理、制度建设、前期介入等。总体来说，国外学者对物业管理的研究可以分为微观与宏观两个层面。在微观层面，学者对物业管理的界定、。运作层次、行为、发展趋势等进行了研究；在宏观层面，学者主要集中于对物业管理的理论来源的研究，物业管理思想的理论来源主要包括管理学领域与经济学领域的相关理论，如城市经济学理论、公共选择理论、产权理论、委托代理理论等等。由于国外的物业管理历史悠久，经过多年的发展已相当成熟，有关物业管理的研究在大量实践的支撑下也很丰富。然而，关于政府在物业管理当中扮演的角色、承担的职能的文章比较少，尤其是以公共管