绿地GIC成都中央广场个案分析

绿地GIC成都中央广场（个案分析）目录项目基础信息1项目定位及价值点阐述2排号产品信息4项目推售及推广节奏5与本案对比分析6项目整体规划3项目基础信息相关指标数据总占地面积（㎡）79,962产品业态购物中心、写字楼群、住宅、住宅底商、公寓、酒店总建筑面积（㎡）约800000写字楼面积（㎡）180000中央艺术公园面积（㎡）27亩商业面积（㎡）目前排号区域共10000㎡住宅面积（㎡）公寓面积（㎡）规划中酒店面积（㎡）规划中土地性质及年限住宅产权70年，商业产权40年容积率6绿化率15%开发商/投资商上海绿地集团成都武侯置业有限公司物业管理公司成都嘉诚新悦物业管理有限公司销售方式清水销售项目占地约120亩，体量较大，综合性商业业态齐全。地块经济指标相关指标数据土地编号WH14(211/252):2013-252地块位置武侯区二环路南一段20号净用地面积79961.65㎡（合119.94亩）计入容积率总建筑面积不大于479769㎡（其中可兼容住宅建筑面积不大于179475㎡）土地使用性质商业兼容二类住宅用地使用年限商业40年、住宅70年楼面地价6250元/平方米土地底价总价299,856万元每亩地价25,000,078元/亩地块四至:东:高攀路;南:航空路;西:红星路南延线;北:二环南一段;项目四面临路，交通路网发达，但拿地成本较高，对后期销售价格可能会有较高要求。项目定位及价值点阐述酒店/公寓：精品酒店服务式公寓区域性、综合性、高端商业中心的定位，奠定了项目在区域内的核心地位。项目整体规划天际轻豪宅区超甲写字楼群精英艺术公寓星级奢侈酒店

国际购物中心业态规划全面，设计较为高端，是科华路商圈内较为稀缺的大型商业综合体项目，目前大部分商业产品仍处于概念规划状态。排号产品信息1号楼(㎡）1F2F42.6331.9351.1738.0672.362.2249.628.8468.2363.5354.5342.857.9745.3857.9745.3854.5342.865.0763.5349.628.8472.962.652号楼(㎡）1F2F82.5662.7649.1828.8467.563.5354.0242.857.4354.3857.4345.3854.0242.867.563.5349.1828.8482.5662.7668.2851.546号楼1F2F3F62.8410.03412.536.48177.34177.5836.86210.81210.8136.86300.76300.7677.5

26.8841.3243.5523.5254.7654.7654.7654.7654.7657.8595.6571.1255.2952.4450.419.27号楼1F2F3F72.15301.38134.1773.69

120.5549.78

49.7869.4458.768号楼1F2F3F42.15182.96144.8845.66167.11167.1151.71

36.9551.2447.4263.56各栋商铺面积本次推出5栋商铺进行排号，其中2栋为纯住宅底商为独栋商业，3栋为独栋商业。排号产品信息排号商铺主力面积段分析（底商）1层商铺均价预估面积段数量体量/㎡数量总占比体量总占比产品分析5W40㎡-50㎡5240.1922%17%一层商铺主力面积集中在50㎡-60㎡，其中70㎡以下户型数量占比达到72%；根据一层产品面积段分析，同时结合单层产品均价及面积情况，可以看出，一层总价段在200万~500万之间。50㎡-60㎡9499.0739%36%60㎡-70㎡5336.5822%24%70㎡-80㎡2145.29%10%80㎡-90㎡2165.129%12%总量231386.16————2层商铺均价预估面积段数量体量数量总占比体量总占比产品分析2.5W-3W20㎡-30㎡4115.3617%10%二层商铺主力面积段集中在40㎡-50㎡及60㎡-70㎡，占商铺总数量的一半以上；从二层产品总体情况来看，结合单层产品均价及面积情况，二层总价段在80万~200万之间。30㎡-40㎡269.999%6%40㎡-50㎡7307.3430%28%50㎡-60㎡2105.929%10%60㎡-70㎡8504.5135%46%总量231103.12————住宅底商中，一层商铺面积相对较高，最低总价在200万以上；二层商铺面积段较小，总价在80万以上。排号商铺主力面积段分析（独栋商业）1层商铺均价预估面积段数量体量数量总占比体量总占比产品分析6W10㎡-30㎡369.69%4%一层商铺主力面积段集中在50㎡-70㎡，数量与体量基本占一楼商铺的近一半；

一层产品中的次主力产品集中在30㎡-50㎡；

从一层产品总体情况来看，结合单层产品均价及面积情况，一层总价段在120万~600万之间。30㎡-50㎡11466.8132%26%50㎡-70㎡15847.2944%48%70㎡-90㎡4294.4612%17%90㎡以上195.653%5%总量341773.81————2层商铺均价预估面积段数量体量数量总占比体量总占比产品分析3W100㎡-200㎡3527.4143%30%

二层商铺面积分布较为平衡，但大面积商铺所占体量更大一些；

从二层产品总体情况来看，结合单层产品均价及面积情况，二层总价段在500万~1200万之间，总价较高，未来销售难度可能较大。200㎡-300㎡1210.814%12%300㎡以上31012.1743%58%总量71750.39————3层商铺均价预估面积段数量体量数量总占比体量总占比产品分析2W100㎡-200㎡5744.2963%45%三层商铺面积相对较小，面积段主要在100㎡-200㎡，数量占比为63%，体量基本达三层总体量一半；

从三层产品总体情况看，结合单层产品均价及面积情况，三层总价段在250-900万。200㎡-300㎡1210.813%13%300㎡以上2713.2625%43%总量81668.35————排号产品信息独栋商铺中，一层商铺面积段相对较小；二层商铺面积相对较大，造成总价较高，未来可能会增加去化难度。排号产品信息产品总价段分析底商商铺总价段/万数量数量总占比产品分析50-100613%底商商铺产品总价集中在300万以下，占比为80%，其中主要总价段为100万-200万，其次为200万-300万。100-2001737%200-3001430%300-400715%400万以上24%总量46——独栋商铺总价段/万数量数量总占比产品分析100-20036%独栋商业产品主要总价段为300-400万，占比33%，其次为200万-300万的商铺，占比为29%；

其中总价在600万以上的高总价商铺占比也较高，达12%.200-3001429%300-4001633%400-500612%500-60048%600万以上612%总量49——底商商铺总价段多集中在100-300万，占总商铺数量的67%；独栋商业总价多集中在200-400万，600万以上高总价商铺占比也相对较高排号产品信息住宅底商户型分析（示例）1F商铺2F商铺优势:各商铺均配备有上下水系统，商家可根据情况安装卫生间，在增加商铺业态的多样性及功能的多样化方面有一定优势。商铺户型较为方正；二层商铺设置有外廊，可增加利用空间；劣势：商铺开间进深过大，基本所有商铺开间进深比都在1：4以上；商铺内部承重墙较多，尤其以二层最为明显，不适合进行多间商铺打通后经营；到达二层商铺的通道较少，会降低二楼商铺的达到性；商铺的开间进深比过大，利用不便，商铺亮点在于各户型均配有上下水，且二楼商铺有外廊空间赠送。排号产品信息独栋商业户型分析（示例）1F商铺2F商铺优势:各商铺均配备有上下水系统，商家可根据情况安装卫生间，增加商铺业态的多样性及功能的多样化。二层及三层商铺到达性较好，每间商铺基本都配备有楼梯二层商铺设置有外廊，可增加利用空间；劣势：一层部分商铺开间进深过大，基本所有商铺开间进深比都在1：4以上；由于二层及三层各商铺均配备有楼梯，相应的公摊面积较大；部分商铺位于项目内侧，远离道路，昭示性较差，位置较偏；独栋商业多位于项目内侧，位置较偏，昭示性差可能会导致其价值下降，而二层及以上商铺虽然到达性佳，但相应公摊面积较大；。推售推广节奏6月10月18日11月中旬王府井摆展售楼中心开放开盘节点1、微信推广启动2、电商启动；3、绿地动漫沙雕音乐艺术节；1、公交站台持续投放；2、成都商报、华西都市报投放；3、销售道具到位；1、阵地包装全部到位；2、项目品牌信息楼书；3、公交站台全城覆盖；线上推广线下渠道

1、绿地致敬全城出租司机活动，进行现金发放；2、全民经纪人启动，客户推荐；3、活动：米兰时尚秀预计：公交站台持续投放；重大节点报广投放；1、后期将持续进行全民经纪人活动；2、同时根据项目情况增加案场活动，吸引客户到访诚意金收取前期蓄客时间较长，前期推广及销售准备工作充分，进场前以品牌打造为主，进场后以线下渠道为主，预计后期将增加线下渠道及活动。推售情况二环路6#7#8#1#2#排号及客户情况:排号：1、自10月18日至10月27日，11天内排号共计240于组；2、其中住宅排号共计200余组，商业排号共计40余组，商业排号量远远低于住宅排号量；客户情况：

1、住宅客户多为改善型客户，具备一定的经济实力，且有投资经验，部分住宅客户会对商业产品做关注；2、纯商业客户来访较少，日均到访约4-5组；住宅为客户重点关注产品，商业产品排号量相对较低；商业客户来访量较低，日均约4-5组。线上线下推广类项渠道内容线上推广站台全城站台覆盖：全城风暴，成都东西南北站台广告同时大面积铺开，推广力度大，推广范围广报广商报和华西都市报重要节点密集投放线下推广微信微信平台发放红包，关注及转发将免费获得红包；提升项目知名度、关注度及转发效益。电商电商平台优惠政策，助力全民营销政策，与爱淘房合作，整合渠道。全民营销推荐成交奖励10000元现金，不设上限；整合行业内渠道资源，全面覆盖，现金发放，刺激带客情绪。活动绿地动漫沙雕音乐艺术节米兰时尚秀事件营销18日—20日每天2点针对全城出租车司机进行现金发放，事件营销，配合销售中心18日开放制造热议话题，进行项目亮相炒作。其他物料销售物料全部到位，展示开发商品牌、产品信息，渠道宣传册、项目楼书、开发商品牌介绍、产品卖点宣传册、DM单、活动宣传资料等齐全包装