第四章 个人住房贷款

2023/2/3广东农工商学院房地产金融与保险主讲：张炳信电邮：广东农工商职业技术学院2023/2/3广东农工商学院第四章

个人住房贷款2023/2/3房地产金融与保险Contents个人住房贷款概述1个人住房贷款工具2个人住房贷款的运作32023/2/3广东农工商学院第一节

个人住房贷款概述2023/2/3房地产金融与保险一.个人住房贷款的概念1.概念个人住房贷款时金融机构向购置、建造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。2.特点贷款期限长零售性分期归还2023/2/3房地产金融与保险二.个人住房贷款的种类自营性个人住房贷款政策性个人住房贷款个人住房组合贷款2023/2/3房地产金融与保险三.几个主要术语贷款金额首付比率贷款价值比率归还比率贷款余额2023/2/3房地产金融与保险四.个人住房贷款的性质〔一〕按揭的来源mortgage按揭是一种以不动产为主要标的的权证转移和权证回赎相结合的担保制度。按揭在香港的广泛适用于香港房地产业的特点密切相关2023/2/3房地产金融与保险四.个人住房贷款的性质〔二〕按揭与抵押按揭已完全具有抵押的根本特征，只是按揭未归还之前，产权证在办理过户后，并不直接发还购房人，而是由银行留存，购房人清偿按揭款以前方可到银行领取产权证。我国法律将按揭等同抵押处理，仍然有其特殊性〔1〕主体不同〔2〕主合同的法律性质不同〔3〕涉及的法律关系不同〔4〕标的物的范围不同〔5〕登记和设定的方式不同〔6〕实现方式不同〔7〕承担担保责任的方式不同2023/2/3房地产金融与保险四.个人住房贷款的性质〔三〕按揭权人之权利优先受偿权对按揭人的处分权的限制权物上请求权检查权其他知情权2023/2/3房地产金融与保险四.个人住房贷款的性质〔四〕按揭人之义务接受按揭之义务保管义务接受处分限制之义务告知义务成认开展商的回购权2023/2/3房地产金融与保险四.个人住房贷款的性质〔五〕个人住房抵押贷款之实质实质上就是房地产按揭按揭过程抵押与按揭的最大区别2023/2/3房地产金融与保险讨论假按揭1.什么是假按揭？2.假按揭是怎样运作的？3.它有哪些危害？2023/2/3广东农工商学院第二节

个人住房贷款工具2023/2/3房地产金融与保险一.月等额归还按揭贷款1.概念是指借款人每月以相等的金额归还贷款，即每月还贷本息合计金额相等，又称完全均付按揭贷款。是目前应用最广泛的一种按揭贷款。这种贷款适合于预期收入在整个贷款期比较稳定的借款人。2023/2/3房地产金融与保险一.月等额归还按揭贷款2.还款公式2023/2/3房地产金融与保险一.月等额归还按揭贷款3.例题某城市居民购置一套住房，申请商业性个人住房贷款20万元，年利率5.04%，贷款期限15年，假设整个贷款期内，利率未变，那么该居民每期归还额为多少？2023/2/3房地产金融与保险一.月等额归还按揭贷款4.还款分析月还本付息的金额是固定不变的，剩余本金随着时间的推移而下降，每月本息归还额中利息局部的比重逐步下降，而本金局部的比率逐步上升。月本息归还额与贷款总额成正相关关系，并随着贷款利率表的上升而提高。2023/2/3房地产金融与保险二.等额本金归还按揭贷款1.概念是指在整个贷款期内，本金局部按月等额归还，利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付。每期归还额是递减的，这种贷款适合于预期收入可能逐渐减少的借款人。2023/2/3房地产金融与保险二.等额本金归还按揭贷款2.还款公式2023/2/3房地产金融与保险二.等额本金归还按揭贷款3.例题假设贷款金额P=10万元，贷款年利率为6%，贷款期限为30年，按等额本金归还按揭贷款，该贷款每月分期付款的本息归还额是多少？2023/2/3房地产金融与保险二.等额本金归还按揭贷款4.月等额还款与等额本金归还两者还款数额不同每月还款额中本金、利息所占比例不同两种还款方式中；利息总额不同2023/2/3房地产金融与保险三.递增式归还按揭贷款指贷款期内逐年或每隔几年按一定的比例递增还款额，但每年或每隔几年内的各个月份，均以相等的数额偿付。适合于年强忍申请的个人住房贷款。一般是在贷款期内最初的5年或10年，每月的还款额相同，但逐年以一定的比率递增，随后保持恒定。2023/2/3房地产金融与保险四.漂浮式按揭指在贷款前几年中每月按固定数额还款，最后一次归还所有贷款余额的按揭贷款。最大特点就是本金归还速度很慢，最后一次还款数额大，借款人还款压力较大。对抵押合同予以展期借款人向金融机构再进行融资申请二次抵押贷款用其他房产或可以抵押的物品作抵押申请贷款。2023/2/3房地产金融与保险5.可变利率按揭贷款可变利率按揭贷款时指合同规定的利率可以浮动，这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商确定的。〔1〕随价格水平调整的按揭贷款〔2〕可调整利率按揭贷款2023/2/3广东农工商学院第三节

个人住房贷款的运作2023/2/3房地产金融与保险一.个人住房贷款的申请〔一〕借款人资格〔二〕申请人需提供的材料2023/2/3房地产金融与保险二.个人住房贷款的审查2023/2/3房地产金融与保险三.借款人资信评估〔一〕借款人的素质1.职业稳定性2.职业地位3.受教育程度4.年龄5.行为表现6.综合印象2023/2/3房地产金融与保险三.借款人资信评估〔二〕购房及还款能力1.房价收入比2.还贷收入比3.贷款保护能力2023/2/3房地产金融与保险四.贷款审批2023/2/3房地产金融与保险五.个人住房贷款的发放〔一〕签订借款合同2023/2/3房地产金融与保险五.个人住房贷款的发放〔二〕贷款额度、期限和利率1.贷款额度2.贷款期限3.贷款利率2023/2/3房地产金融与保险五.个人住房贷款的发放〔三〕贷款还款方式1.等额本息还款额2.等额本金还款法3.累进归还法4.提前还款2023/2/3房地产金融与保险五.个人住房贷款的发放〔四〕抵押权登记1.住房抵押登记〔1〕登记时限〔2〕应提供的文件〔3〕房屋抵押权的设立与变更2023/2/3房地产金融与保险五.个人住房贷款的发放〔四〕抵押权登记2.土地使用权抵押登记〔1〕土地使用权抵押登记申请〔2〕土地使用权抵押登记和变更登记2023/2/3房地产金融与保险六.个人住房贷款贷后管理与贷款归还〔一〕贷后检查1.主要内容2.贷款形态3.贷款检查的方式与程