2023年中山电大《资产评估》第2次形成性考核作业

中山电大《资产评估》第２次形成性考核作业单项选择题:第1题:国家规定土地使用权出让最高年限按不同用途予以规定，其中居住用的最高年限为()。A、40年B、5０年Ｃ、7０年D、80年答案:C第２题：下列成新率计算式中,不对的的是()。A、Ａ.成新率＝设备的尚可使用年际÷(设备的已使用年限+设备的尚可使用年限)B、成新率＝(设备的总使用年限－设备的己使用年限)÷设备的总使用年限×C、成新率＝设备的已使用年限÷(设备的己使用年限+设备的尚可使用年限)×D、成新率=1-有形损耗率答案：C第３题:基础设施配套“三通一平”是指()。A、通水、通路、通电、平整地面B、通水、通路、通气、平整地面C、通水、通讯、通气、平整地面D、通水、通路、通热、平整地面答案:A第4题:某宗土地１000㎡,国家规定容积率为5，建筑密度为0.６,下列建设方案中哪个可行()。A、建筑物地面-原建筑面积为８00㎡，总建筑面积为４０00㎡Ｂ、建筑物地面-原建筑面积为5００㎡，总建筑面积为6000㎡C、建筑物地面-原建筑面积为600㎡,总建筑面积为48０0㎡D、建筑物地面-原建筑面积为400㎡,总建筑面积为1200㎡答案:C第5题：某被评估资产1993年购建，账面价值为５０万元，2０2３年进行评估，己知199３年与2023年该类资产的定基物价指数分别为120％与１７0%,则被评估资产重置全价为()。A、５0万元Ｂ、8５万元C、３5.2９万元Ｄ、70．83万元答案：D第6题:某待评估公司未来3年的预期收益分别为10万元、25万元和３2万元,根据公司实际情况推断,从第4年开始，公司的年预期收益额将在第3年的水平上以3％的增长率保持增长，假定折现率为11%，则该公司的评估值最接近于()万元。A、34５.17B、372.5Ｃ、384.7D、39５.6答案:A第7题:某宗土地２０23平方米，土地上建一幢1０层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米,第2层至第10层每层建筑面积为１０0０平方米，则由此计算出的建筑容积率为()。A、0.6Ｂ、５．1C、2D、６答案：B第8题:由于外部环境而不是资产自身或内部因素所引起的达不到原有设计获利能力而导致的贬值,是().A、实体性贬值B、功能性贬值C、经济性贬值D、非评估考虑因素答案：Ｃ第9题:某宗地取得费用和开发费用３00元/㎡,当时银行一年期贷款利率9%，二年期贷款利率10%，三年期贷款利率11%,开发周期为三年，第一年投资占总投资1/２,第二、三年投资各占投资１／4，则该土地每平方米应承担利息为（).A、51.75元B、３0.75元Ｃ、９9元D、71.25元答案：Ａ第10题：某砖混结构住宅宅基地200平方米，建筑面积12０平方米,月租金3０00元,土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为80００元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元／平方米，建筑物的年纯收益为（)Ａ、86００B、８800C、9000D、120２3答案：Ｂ判断题：第1题:假如评估对象的的用途不合理，且又无改选的价值,应按拆除重新运用为评估前提。(对)第2题:地产在市场交易中实际成交的价格称为交易底价。(错)第3题:由现行市场价法估价得到的价格称为比准价格。(对）第４题:路线估价法合用于单个宗地的评估，而大片土地的评估则应采用收益现值法、现行市价法或重置成本法。(错)第5题:对于大型、价高的建筑物的评估,一般可采用价格指数调整法。（错）第6题:对建筑物进行评估时，只有存在未来收益的建筑物才干采用残余估价法。（对）第７题:模拟土地按最优运用原则开发,按获取销售收入扣除开发成本、利润后的余额来推算拟定待估土地使用权转让价格的评估方法称为重置成本法。(错）第8题:市场类比法的前提条件是具有健全的产权产易市场和较广泛的可供参考公司整体资产交易资料。（对)第９题：对负债的评估重要是防止公司高估债务。(错）第10题：某公司拥有一栋房产,即可用于公寓，又可用于办公楼。若由于该房产位于某大学附近,用作学生公寓比用作办公楼合算，则评估时应按办公楼评估。(错）多项选择题：第1题:设备成新率的估测通常采用()进行.A、使用年限法B、修复法C、观测法D、功能价值法E、记录分析法答案：ABC第2题:对住宅用地价格有影响的重要区域因素是()。Ａ、建筑高度B、位置C、公共设施高度D、土地形状E、规模答案:ＢＣ第3题:成本法的优点是()。Ａ、比较充足考虑资产的损耗B、工作量较小C、有助于单项资产和特定用途资产的评估D、有助于公司投资资产保值E、便于计算经济性贬值答案:ＡCＤ第４题：运用现行市价法评估地上建筑物时，选择的参照物应当有（)方面与待估资产大体相同。Ａ、外观B、结构C、用途D、坐落位置Ｅ、建造时间答案：BC第5题:价格指数法合用于()设备重置成本的估测。A、无账面原值的B、无现行购置价的Ｃ、无财务核算资料的D、无参照物的E、无维护费用资料的答案:BD第６题:下面公式中,对的的是(）.A、楼面地价=土地总价格÷容积率B、楼面地价=土地单价÷容积率C、容积率＝建筑物面积÷建筑占地面积×1０0%Ｄ、容积率＝建筑物面积×建筑占地面积×100%Ｅ、建筑物面积=建筑物占地面积×容积率答案:BCE第7题:引起建筑物功能性贬值的因素重要有().A、政策变化B、使用强度不够C、市场不景气D、用途不合理E、商业环境变化答案:BD第８题:构成折现率的因素涉及()。A、超额收益率B、无风险利率C、通货膨胀率D、风险报酬率E、答案:BCD第9题:设备的功能性贬值通常表现为（)。A、超额投资成本B、超额营运成本Ｃ、超额重置成本Ｄ、超额更新成本Ｅ、超额维护成本答案:AB第10题:用重置成本法评估地价时，涉及的因素有（)。Ａ、土地取得费用B、土地开发费C、利润D、利息E、土地收益答案:ＡBCD第1１题:合用于收益现值法评估的不动产有（).A、商场Ｂ、写字楼C、旅馆Ｄ、政府机关大楼E、公寓答案：AＢCE第１2题：难以运用现行市价法评估的不动产有()．A、图书馆B、体育馆Ｃ、学校教学用地D、公寓用地Ｅ、写字楼用地答案：ＡBC第13题:房地产分离评估、综合计价的因素是(）。A、房产与地产价格的性质不同B、土地会折旧，而房屋则不存在折旧问题C、房屋会折旧，而土地则不存在折旧问题Ｄ、土地重要受其建筑质量和环境因素的影响Ｅ、土地重要受市场供求因素及位置、面积、形状的影响答案：ADE第14题：由政府直接制定并公布的地价为（）。A、基准地价B、标定地价C、交易底价D、市场交易价Ｅ、课税价格答案:ＡE第1５题:建筑物重置成本的估计方法有()。A、重编预算法B、预决算调整C、路线估价法D、价格指数调整法Ｅ、预期开发法答案:ABD案例分析题:第1题:某公司拥有一项地产,未来第一年的纯收益(钞票流量)为20万元,预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增长。该地产的折现率为1０％，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。规定：(1)什么是收益现值法?其合用的条件是什么?（9分)（２)评估该地产现时价值。(6分）(F/P,2％,35）=1.9999;(P/F,10%,3５)=0.0３5６答：（１）收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以拟定被评估资产资产价值的一种资产评估方法。其使用条件是:1、被评估资产必须是经营性资产,并且具有继续经营的能力并不断获得收益，公司的非经营性资产都不能采用收益现值法评估；2、被评估资产在继续经营中的收益可以并且必须用货币金额来表达；3、影响被评估资产未来经营风险的各种因素可以转化为数据加以计算,具体体现在折现率和资本化率中。（２）评估价值=２0/(10%－2%）＊[1－(Ｆ/P，2%,35）/（P/F,1０%,3５）]=２32.21万元第2题：某公司欲以一块待开发的熟地对甲公司投资,面积１000㎡,允许用途为商住混合，允许容积率为7，覆盖率≤50%，土地使用年限为50年，评估基准日为2023年8月1日。经评估人员调查分析和根据规划规定，待估地最佳用途按商住混合用途，按限定容积率7设计,建筑面积7000㎡,14层，每层５00㎡,1~２层为商铺,3~１4层为住宅。预计建设期为2年,第一年投入总建筑费用的６0％，次年投入4０%的总建筑费用。总建筑费用预计500万元，所有从银行借入,利息率为1０%。专业费用预计为总建筑费用的6%，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定大楼建成后即可所有售出，预计售价为：商铺4000元/㎡,住宅202３㎡,折现率为１０%。注:投资利润=(地价＋总建筑费用+专业费用)×20%规定:(1）房地产的评估为什么要用房地分评、综合计价?有什么依据？(4分）（2)若采用折现方法时,向银行借款的利息应否计入评估价格,为什么?(３分）(３运用折现方法，以预期开发法对该待开发的熟地进行评估,计算其熟地评估价值.(16分）(4）若某公司与甲公司均批准以评估结果确认土地价值,请分别为这两个公司编制会计分录．(设某公司原土地使用权账面价值为３00万元.)(2分）提醒:第一年投入,视为年中投入,故n=0.5;次年投入,视为年中投入,故n=1．５。答：（1）1、房产和地产价格的性质不同,房屋价格是房屋这种商品价格的货币体现，而土地不是商品，其价格是土地使用权转让的交易价格;２、房屋会折旧,甚至毁损,价格越来越低,而土地则不存在折旧问题,反而会随着社会经济的发展而升值;3、影响房产的地产评估价格的因素不尽相同，土地受市场供求因素及位置、面积、形状的影响较大,而房产重要受其建筑质量和环境因素的影响。这些都导致了评估房产和地产是须采用不同的方法和程序,因此，两者要分离评估。综合计价是由于地价是房价的基础，是构成房价的重要因素,最终通过房价来实现。（2)若采用折现方法时，向银行借款的利息不用计入评估价格,这是由于拟定折现率时已考虑利息因素，不能反复计算。（3）预期开发法进行评估总收入=４00０*100０*[１／（１+10%)^2]+202３*60００*[1/（1+10%)＾２]=1３22４0００元总建筑费用=５000000*60％*[１/（1+10%）^0.5]+500０000*40％＊[１／(1+10％）^１.5］＝45939５6.11元专业费用=４5939５６.１1*6%=2756３7.3７元租金费用及税金=１３22４０0０*5%＝661200元投资利润＝（地价+总建筑费＋专业费用)＊20%=地价*20%+（45939５6．11+27５63７．３7)*2０%＝地价*２0%＋9739１8.７０地