第7章房地产转让代理

教学内容：

7.1房地产代理概述7.2房地产转让一般规定7.3土地使用权转让代理7.4商品房销售代理7.5二手房买卖代理第7章房地产转让代理2/3/20231房地产经纪人7.1房地产代理概述一、代理的概念和类型代理的概念:

代理是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的、其民事责任由被代理人承担的法律行为。代理的种类以代理权产生的依据不同，可将代理分为委托代理、法定代理和指定代理。2/3/20232房地产经纪人二、代理的特征：(1)代理人必须在代理权限范围内实施代理行为(2)代理人以被代理人的名义实施代理行为(3)代理人在被代理人的授权范围内独立地表现自己的意志(4)被代理人对代理行为承担民事责任2/3/20233房地产经纪人三、无权代理无权代理是指行为人没有代理权而以他人名义进行民事、经济活动。无权代理包括以下几种情况：(1)没有代理权的代理行为；(2)超越代理权限的代理行为；(3)代理权终止后的代理行为。谁来承担无权代理行为的民事责任？2/3/20234房地产经纪人四、代理关系的终止1.委托代理关系的终止(1)代理期间届满或者代理事项完成；(2)被代理人取消委托或代理人辞去委托；(3)代理人死亡或代理人丧失民事行为能力；(4)作为被代理人或者代理人的法人终止。2/3/20235房地产经纪人2.法定代理或指定代理关系的终止(1)被代理人取得或者恢复民事行为能力；(2)被代理人或代理人死亡；(3)指定代理的人民法院或指定单位撤销指定；(4)监护关系消灭。2/3/20236房地产经纪人五、房地产代理业务的主要类型：根据服务对象的不同

1、房地产卖方代理业务（1）商品房销售代理（2）房屋出租代理（3）二手房出售代理2、房地产买方代理业务2/3/20237房地产经纪人根据代理业务客体的交易形式不同分为：(1)房地产转让代理；(2)房地产租赁代理；(3)房地产抵押代理；(4)房地产产权登记代理；(5)房地产营销代理；(6)其他房地产代理业务。2/3/20238房地产经纪人六、房地产代理的操作程序

商品房买卖代理业务一般的操作步骤：1、确定委托代理关系2、进行市场销售的可行性论证3、制定促销计划4、与客户接洽、谈判、签约(1)接受客户的咨询，介绍所代理物业(2)与客户签订购房意向书或购房委托书(3)现场看房(4)签约、付款5、代理费的取得（1）代理费的收取（2）收费标准2/3/20239房地产经纪人七、房地产代理业务中的委托合同

1、委托合同的概念和特征委托合同是指依双方当事人约定，一方为他方处理事务的合同。特征：(1)委托合同的目的是处理或管理委托人的事务(2)委托合同为诺成合同(3)委托合同为不要式合同

2/3/202310房地产经纪人2、委托合同双方的义务和责任受托人的义务(1)办理委托事务的义务。这是受托人的主要义务(2)报告义务(3)转移利益的义务

受托人的责任委托人的义务和责任(1)支付费用的义务(2)付酬的义务(3)赔偿责任

委托合同的终止几种情况：(1)委托事务处理完毕(2)合同期限届满(3)合同履行已不可能(4)合同的解除条件成熟(5)当事人一方终止合同

2/3/202311房地产经纪人7.2房地产转让一般规定一、房地产转让概念：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式：(1)以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情形。2/3/202312房地产经纪人房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人等三种情形的房屋产权无偿赠与，可对当事双方不征收个人所得税。赠与房屋须缴20%个税三种情形可免缴2/3/202313房地产经纪人二、房地产转让的分类

1、根据转让的对象，房地产转让可分为地面有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让2、根据土地使用权的获得方式，出让方式取得的土地使用权转让和划拨方式取得的土地使用权转让

3、根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式2/3/202314房地产经纪人三、房地产转让的条件规定下列房地产不得转让：(1)对以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。2/3/202315房地产经纪人(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的(3)依法收回土地使用权的(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的

(5)权属有争议的(6)未依法登记领取权属证书的(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况

规定下列房地产不得转让：2/3/202316房地产经纪人思考：该房地产能否转让？2004年8月，广州市甲房地产开发公司和乙房地产开发公司通过合资以合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，并缴纳了土地出让金，获得了土地使用权证书。同时出让合同约定由甲公司进行住宅小区建设，该项目计划总投资5000万元，建设工期为16个月。甲公司按出让合同约定的进度投资了1000万元，后甲公司因建设资金的不足，准备将该土地转让。试问该房地产能否转让？2/3/202317房地产经纪人四、房地产转让的程序(1)房地产转让当事人签订书面转让合同。(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。2/3/202318房地产经纪人7.3土地使用权转让代理1、国有土地使用权出让概念

国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让年限：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或其他用地50年。一、国有土地使用权出让2/3/202319房地产经纪人

2、国有土地使用权出让方式、终止出让方式：(1)协议出让(2)招标出让(3)拍卖出让(4)挂牌出让

2/3/202320房地产经纪人土地使用权终止：(1)土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得(2)国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回,特殊情况下依法收回。(3)土地使用者违反出让合同有关规定，无偿收回。(4)因土地灭失而导致使用人实际不再享有土地使用权

2/3/202321房地产经纪人二、国有土地使用权转让1、国有土地使用权转让的概念土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

2、国有土地使用权转让的原则

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权转让的原则包括：(1)同时转移原则(2)产权一致的原则(3)效益不可损原则

2/3/202322房地产经纪人3、国有土地使用权转让的条件

实质要件：(1)土地使用权的转让要具备法律规定条件(土地使用权出让合同、国有土地使用权证书)(2)以完成土地使用权出让合同中规定投资的一定比例作为土地使用权转让的条件属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。(3)要按出让合同规定的期限和条件投资、开发、利用土地(4)土地使用权转让的必要条件

（遵循出让合同的规定）形式要件：(1)订立土地使用权转让合同(2)进行土地使用权转让过户登记

2/3/202323房地产经纪人思考：该房地产要转让还需满足哪些条件？2004年8月，广州市甲房地产开发公司和乙房地产开发公司通过合资以合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，并缴纳了土地出让金，获得了土地使用权证书。同时出让合同约定由甲公司进行住宅小区建设，该项目计划总投资5000万元，建设工期为16个月。甲公司按出让合同约定的进度投资了1000万元，后甲公司因建设资金的不足，准备将该土地转让。试问该房地产怎样才能转让？2/3/202324房地产经纪人4、国有土地使用权转让的程序

(1)提出申请

(2)批准(3)订立合同(4)公证和认证(5)办理登记过户手续

国有土地使用权转让合同范本P2122/3/202325房地产经纪人7.4商品房销售代理一、商品房销售代理的含义、类型和特点1、含义：商品房销售代理是指房地产经纪人接受房地产开发商的委托，按委托人的基本要求进行商品房销售并收取佣金的行为。2、商品房销售代理的分类商品房现售代理商品房预售代理2/3/202326房地产经纪人3、商品房销售代理特点(1)商品房销售代理是一种民事行为，委托方为房地产开发经营企业或购房人，代理方，即房地产经纪机构(2)商品房销售代理由房地产经纪人实施，但应以被代理人的名义进行。(3)商品房销售代理是有偿的代理行为。(4)商品房销售代理方必须是经工商登记注册，领取营业执照，并到房地产管理部门进行备案的经纪机构。2/3/202327房地产经纪人二、商品房销售代理的方式1、独家代理(1)独占销售权代理，或称买卖权委托合同(2)独占代理权代理2、共同代理3、参与代理2/3/202328房地产经纪人三、房地产销售代理的业务来源

1、房地产开发商委托代理2、单位用房委托代理3、居民委托代理4、流动人口委托代理2/3/202329房地产经纪人四、商品房销售代理1、商品房销售管理办法：商品房现售应当符合以下条件：

①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。2/3/202330房地产经纪人2、商品房销售计价商品房销售可以按套(单元)计价;按套内建筑面积;按建筑面积计价。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%2/3/202331房地产经纪人五、商品房预售代理

1.商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。④取得《商品房预售许可证》2/3/202332房地产经纪人2.预售商品房转让时应注意的问题(1)预购人如果未付清预售商品房总价款的，预购人只有在征得开发商同意后，才能与受让人订立预售商品房转让合同。(2)预购人如果已付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让合同，并书面通知开发商。(3)预售商品房转让，由预购人向相应的房地产交易管理机构提出申请，在满足预售合同已按规定办妥商品房预售合同登记手续,预购人交纳房款25%以上,房地产交易管理机构才同意转让.(4)预售商品房转让合同应由预购人、受让人和开发商三方共同签订，并作为原预售合同的背书

2/3/202333房地产经纪人六、商品房买卖合同主要内容文本P225(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；

(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记有关事宜；(11)解决争议的方法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。2/3/202334房地产经纪人7.5二手房买卖代理一、二手房买卖的概念与程序二手房买卖：是指房屋产权人将其依法拥有产权的房屋(但不包括通过商品房开发而取得产权的房屋)通过买卖转让给他人的行为。二手房买卖的一般程序为：(1)购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象；(2)交易双方签订房屋买卖合同；(3)交易过户登记。2/3/202335房地产经纪人二、二手房买卖代理及类型二手房买卖代理是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义买卖二手房的经纪行为，包括二手房出售代理和二手房购买代理。二手房买卖合同P2332/3/202336房地产经纪人三、二手房买方买房注意事项：看质量：主体结构是否遭到破坏、管线是否老化、卫生间和厨房的防水防火性能如何；看户型：结构，使用率；看位置：升值潜力；教育、购物、交通、医疗；看产权：要了解房屋产权的真实情况，要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件；向有关房产管理部门查验；是否有抵押、租约及共有人等；户籍情况；2/3/202337房地产经纪人思考：暂不过户的风险有哪些？对不满5年住房的二手买卖房交易征收5％的营业税。面对这一政策，很多人不想缴纳这个不小的税费，但又不得不买卖住房，于是采取措施变相买卖，先买后过户。这种二手房交易方式的特征是：双方对房价进行磋商，签好合同，买方付清房款或付清部分房款，卖方则将房子交给买方入住使用，将两证交给买方，待房子满期5年后，再新修一合同去办理房屋买卖过户手续。试问这种买卖的风险有哪些？

2/3/202338房地产经纪人1）买方不能通过银行“按揭”取得贷款来支付房款；2）如果卖