房地产经济研究

1讲授要点导言关于本课程的说明第一讲基本概念第二讲基本制度第三讲基础理论第四讲房地产投资与开发第五讲房地产市场及其营销第六讲房地产中介服务第七讲物业管理第八讲房地产行政管理2房地产概念界定其它概念（物业、不动产、地产）房地产不是“房+地”狭义的土地广义的房屋核心的权益3房地产的类型按用途划分：住宅房地产，包括：商品性住房、保障性住房（廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、两限（限套型、限房价）商品住房）商业房地产，包括：商业、旅馆、餐饮、娱乐、写字楼（商务办公楼）等工业房地产社会公共服务房地产，包括：办公、医院、学校等4房地产的类型按开发程度划分：生地毛地熟地在建工程（期房）现房（含土地）5房地产的类型按是否产生收益划分：收益性非收益性按经营使用方式划分：自用销售出租营业6房地产的特点位置固定性或不可移动性独一无二性或各异性、个别性外部性或相互影响性、适应性、收益附加性政策影响性或易受限制性供给有限性保值增值性不易流动性或流动性差专业管理依赖性价值量大用途多样性寿命长久性7房地产业界定72房地产业721-7210-房地产开发经营：指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。722-7220-物业管理：指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。723-7230-房地产中介服务：指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。729-7290-其他房地产活动

8房地产业界定包括：房地产开发、房地产营销、房地产中介物业管理、房地产行政管理房地产业不同于建筑业三产与二产甲方与乙方经济与技术基础产业、支柱产业、主导产业9房地产业界定第一产业：是指农、林、牧、渔业；即A。第二产业：是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业；即B-E。第三产业：是指除第一、二产业以外的其他行业。第三产业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织，即F-T。10房地产业界定基础产业：指在产业结构系统中为其他产业的发展提供基本条件的产业。由于它是其他产业发展的基础，一般要求得到先行发展；否则，将成为瓶颈。支柱产业：指在产业结构系统的总产出中占较大份额的产业。主导产业：指在产业结构系统中处于带头地位的产业，它在很大程度上决定了该产业结构系统未来的发展方向和模式。瓶颈产业：指在产业结构系统中的短线产业。由于它的存在，使产业结构系统的综合产出能力受到很大的限制。11（一）限定房价或地价，

以挂牌或拍卖方式出让政策性住房用地。以“限地价、竞房价”方式出让土地使用权的，市、县国土资源主管部门应在土地出让前，根据拟出让宗地的征地拆迁安置补偿费、土地前期开发成本、同一区域基准地价和市场地价水平、土地使用权转让条件、房屋销售价格和政府确定的房价控制目标等因素，综合确定拟出让宗地的出让价格，同时应确定房价的最高控制价（应低于同区域、同条件商品住房市场价），一并纳入土地出让方案，报经政府批准后，以挂牌、拍卖方式公开出让土地使用权，按照承诺销售房价最低者（开发商售房时的最高售价）确定为土地竞得人。招拍挂成交后，竞得人承诺的销售房价、成交地价、土地使用权转让条件及违约处罚条款等，均应在成交确认书和出让合同中明确。12（二）限定配建保障性住房建设面积，

以挂牌或拍卖方式出让商品住房用地。以“商品住房用地中配建保障性住房”方式出让土地使用权的，市、县国土资源主管部门应会同住房建设、规划、房屋管理和住房保障等部门确定拟出让宗地配建廉租房、经济适用房等保障性住房的面积、套数、建设进度、政府收回条件、回购价格及土地面积分摊办法等，纳入出让方案，经政府批准后，写入出让公告及文件，组织实施挂牌、拍卖。土地出让成交后，成交价款和竞得人承诺配建的保障性住房事项一并写入成交确认书和出让合同。13（三）对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定，以招标方式确定土地使用权人。以“土地利用综合条件最佳”为标准出让土地使用权，市、县国土资源主管部门应依据规划条件和土地使用标准按照宗地所在区域条件、政府对开发建设的要求，制定土地出让方案和评标标准，在依法确定土地出让底价的基础上，将土地价款及交付时间、开发建设周期、建设要求、土地节约集约程度、企业以往出让合同履行情况等影响土地开发利用的因素作为评标条件，合理确定各因素权重，会同有关部门制定标书，依法依纪，发布公告，组织招投标。经综合评标，以土地利用综合条件最佳确定土地使用者。确定中标人后，应向社会公示并将上述土地开发利用条件写入中标通知书和出让合同。14保障性安居工程项目建设用地供应方式《山西省人民政府关于进一步加快保障性住房建设的意见》（晋政发〔2011〕12号）：廉租住房、经济适用住房、棚户区改造安置住房、政府直接投资建设的公共租赁住房，建设用地以行政划拨方式供应。其他方式投资建设的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。15第三讲基础理论3.1城市地租理论3.2房地产区位理论3.3房地产外部性理论3.4房地产供求理论16地租理论古典经济学的地租理论威廉·配第的地租理论：最先提出级差地租亚当·斯密的地租理论：最先系统地研究地租大卫·李嘉图的地租理论：只承认级差地租17地租理论马克思的地租理论资本主义地租的实质级差地租绝对地租垄断地租建筑地段地租和矿山地租18地租理论资本主义地租，是剩余价值的具体形态，它是资本家或租地农场主为取得土地的使用权而交给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。地租，是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益。19地租理论级差地租，是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者所占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。20地租理论级差地租I：土地肥力的差异、土地位置（距离市场远近）差异是形成级差地租I的条件。级差地租Ⅱ：由追加投资带来的超额利润，是级差地租Ⅱ的实体。

21地租理论绝对地租，理论是马克思创立的，在他之前，经济学家是否认存在绝对地租的。马克思认为，土地所有者凭借土地私有权垄断所取得的地租是绝对地租。土地所有者出租土地，不论好坏一律要求使用者支付地租，如果没有地租，那么土地宁可闲置，也不会让别人无偿使用。这种无论如何都要交纳的地租，是不同于级差地租的，这是绝对地租。22地租理论垄断地租，是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。23地租理论建筑地段的地租，是资本家为了修建各种建筑物，向土地所有者交纳的地租。建筑地段地租具有其显著特点：首先，在建筑业中，土地位置起着决定性的作用。那些地理位置好的地段，比如都市的繁华区、靠近车站、港口等地区的土地的地租就比远离这些地区土地的地租高。第二，在建筑地租中，垄断地租占有显著优势。如拥有温泉、瀑布等特殊地段，其可以提供特殊产品和服务的价格是垄断价格，从而形成垄断地租。24地租理论矿山地租，是资本家为租用矿山向土地所有者交纳的地租。25地租理论城市地租城市级差地租城市绝对地租城市垄断地租26地租理论地租与地价的关系地租的存在决定了土地价格存在的客观性。然而，地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即：土地价格：地租／利率。马克思：“土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。实际上这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率来计算的。”27地租理论现代经济学的地租理论以边际生产力论为基础的地租理论：地租取决于土地的边际生产力。如果其他要素的投入不变，土地的边际生产力同样具有递减特征，最后一个单位土地的服务产出，就决定了地租的大小。

以均衡价格论为基础的地租理论：地租是由土地市场上的土地供给曲线和土地需求曲线的交点决定的28区位理论区位理论（LocationTheory）是研究经济行为的空间选择及空间内经济活动的组合理论。简单地说，就是研究经济活动最优的空间理论，即研究经济行为与空间关系问题的理论。29区位理论：成本学派区位论农业区位论：德国，屠能（杜能），《孤立国》

第一带，最靠近市场中心，应布局不易运输、容易腐烂的农产品——蔬菜、鲜奶等。第二带，为薪炭林带。当时城市民用和工业用燃料皆为木柴，运柴工具是马车。第三带，为粮食与饲料作物集约生产地带。没有休闲的土地，实行六年轮作制。第四带，农牧交错地带。谷物、奶油、奶制品为主产品，有休闲地，实行七圃轮作制（四圃休闲），一般产量只第三带的1/2左右。第五带，为牧场和三圃轮作制谷物生产带，有二分之一的土地休闲。第六带，生产脂肪、肉、毛为主的畜牧带。第七带，为狩猎带。30区位理论：成本学派区位论工业区位论：德国，韦伯，《工业区位论》其主要论点是：工业区位决定于原料与产品的运输费用、劳动力和集聚三个因素，其中尤以运输费用最为重要；工业企业是按照生产成本最低的原则来布局的。31区位理论：市场学派区位论城市区位论：主要研究中心城市可能在哪里发育，贸易可能在哪里聚集，即城市的区位。德国克里斯泰勒的中心地理论德国廖什的中心地理论瑞典俄林的贸易区位论美国克鲁格曼的城市区位论

32区位理论：行为学派区位论20世纪60年代以来，现代区位论更强调行为因素的作用。

认为：区位的选择必然受到决策者的志向、能力、知识、现实观察力及对信息收集分析与评价所付出的精力的影响，区位决策者的思想行为及价值观念，往往成为区位的决定因素。决策者所满意的区位，不一定是成本最低或利润最高的区位，而是综合优势最显著的区位。33区位理论区位理论在房地产业发展中的作用指导城市规划指导房地产投资（开发投资、置业投资）34外部性理论所谓外部性，是指某些经济主体在房地产领域的经济活动对其他经济主体的影响，而这种影响并不属于市场交易内容，施加影响的当事人也并未将这种影响作为其决策变量加以考虑。35外部性理论按照外部影响性质，分为：房地产外部经济与不经济房地产开发导致的城市景观改善，是一种外部经济；而城市土地过度开发，造成住宅拥挤、公共绿地减少、生活质量下降等，属于外部不经济。36外部性理论按照经济活动类型，分为：开发外部性与消费外部性房地产开发的外部性。一个正外部性的例子：区位外溢。房地产开发会带动邻近地区地价升值。负外部性的例子有：新型建筑材料应用造成光污染和空气污染。房地产消费的外部性。例如，由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干扰。37外部性理论房地产外部性的治理：政府干预和调控行政法规管制土地利用分区促使当事人调解与协商法律手段38供求理论有限的供给无限的需求卖方市场缺乏弹性39第四讲房地产投资与开发4.1房地产投资概述4.2房地产投资分析4.3房地产开发40房地产投资房地产投资的类型按投资目的：开发投资（投资）与置业投资（消费）按投资渠道：直接投资与间接投资41房地产投资分析要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析的基础上，认真做好可行性分析研究、风险分析。（1）市场分析市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于投资者在进行财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。42房地产投资分析（2）财务分析投资者经由市场分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。因此，财务分析的主要目的是经由现金流量的估计，计算出预期报酬率，并以所得的结果与要求的报酬率加以比较来判定这项投资是否可行。此外，财务分析并对投资的风险进行估计，以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。43房地产投资分析（3）可行性分析可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。

44房地产投资分析（4）风险分析可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投资计45房地产投资分析方法

销售比较法选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。总租金乘数法公式：总租金乘数=投资价值/第一年潜在租金收入投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。46房地产投资分析方法直接资本化法公式：总资本化率=第一年的营业净收入/投资价值营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。税前原始股本收益率法公式：原始股本收益率=第一年税前现金收入/初始投资。初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。47房地产投资分析方法租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。48房地产投资分析方法租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。49房地产投资分析方法IRR法(内部收益率法)公式：IRR=累计总收益/累计总投入优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。弊病：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。50房地产投资分析方法国际上专业理财公司评估物业投资价值的简单方法：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。如果该物业的年收益×15年>房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择：如果该物业的月租金=房产每平方米单位价格×物业面积/100，则认为该物业物有所值。如果该物业的月租金>房产每平方米单位价格×物业面积/100，则表明该投资项目尚具升值空间。51房地产开发程序策划期：即可行性研究阶段，即投资机会的寻找、投资机会的筛选、决策分析。准备期：即办理各种手续、制定建设方案、招聘建筑商，为项目建设做准备工作。施工期：项目实施租售期：52关于房地产开发的几个观点房地产开发是智力、毅力（耐力）和苦力的结合房地产开发公司可以是“皮包公司”房地产开发的关键是市场营销房地产开发的难点是项目可行性研究

房地产开发的重点是规划设计53房地产开发是智力、毅力（耐力）和苦力的结合从内容看，房地产开发涉及市场调研、方案策划、规划设计、施工建设、租售等环节；从机构看，房地产开发涉及规划、土地、建设、房地产等政府部门（讲公平、有权）以及银行、施工等单位（讲效益、夺利）、拆迁户、购房者等个人（占便宜、耍赖）。54房地产开发公司可以是“皮包公司”房地产开发涉及范围广、工作的差异性大、专业性强，不是一个人（或一伙人）可以做好的；因此，必须借用外脑的力量；在不同阶段，选择不同的“乙方”。55房地产开发的关键是市场营销房地产开发的目的是为了销售；销售的前提是营销（营销不是销售、营销不是推销）；营销贯穿房地产开发的全过程（一切为了营销，一切服务于营销）。56房地产开发的难点是项目可行性研究（1）从投资者的角度出发，需要强调：一、要高度重视项目可行性研究：项目可行性研究，即投资机会的选择与决策分析，是整个房地产投资过程中最为重要的一个关键环节，必须予以高度重视。也正因为如此，我们才专门开设了《房地产投资分析》。二、项目可行性研究要以科学为基础：房地产投资是一项综合性经济活动，投资额大，涉及面广，风险性强，因此，可行性研究一定要使投资项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实解决和落实，最后做出结论，使投资者的决策建立在科学而不是经验和感觉的基础上。三、项目可行性研究要善于借用“外脑”的力量四、项目可行性研究的难点在于定性分析（含机会寻找、选择及敏感性分析）重点是概率分析和盈亏分析，至于各种财务指标的计算，则是次要的（即是简单的、算术的推导）。57房地产开发的难点是项目可行性研究（2）房地产商品具有不可移动性，建设周期长、占用资金多，风险较大，一旦开工，应力求缩短工期，在最佳时机投人市场；区位定位产品定位客户定位形象定位58房地产开发的重点是规划设计规划设计是房地产开发的关键规划设计决定空间形态、各类技术经济指标（包括交通组织、户型组成与布局、建筑形象与景观环境等）。规划设计处于上游环节。一个项目的上游环节解决好了，下游环节（如施工、销售、物业管理等），按程序一步步实施，就顺畅了。

规划设计是房地产开发的第一生产力万科董事长王石：规划设计占整个开发成败的70％，甚至是80%。59规划设计为房地产开发创造价值经济价值企业价值社会价值历史价值艺术价值60房地产开发中的务虚工作熟悉市场需求准确定位项目（设计“卖点”）客户定位、形象定位、产品定位引导理性消费前瞻性的眼光经济适用（性价比）61第五讲房地产市场及其营销5.1房地产市场体系5.2房地产市场特点5.3房地产市场宏观调控5.4房地产市场营销62房地产市场体系一级市场：即土地使用权的出让市场二级市场：即土地使用权出让后的房地产交易（含土地转让）市场三级市场：即投入使用后的房地产交易市场（二手房市场），以及抵押、租赁等多种经营市场63房地产市场的特殊性时点市场区域市场类型市场权益市场年期市场不完全竞争市场64未来房地产价格水平态势影响房地产价格的因素：房地产自身因素（产权、区位、户型、环境等）市场因素经济因素社会因素心理因素政策因素65未来房地产价格水平态势在刚性需求既定的情况下，未来房地产价格水平的态势，取决于如下诸因素综合作用的结果：

1.城镇住房制度改革的力度和深度2.土地价格和开发商利润的水平3.家庭收入结构的变化4.不合理收费的水平66未来房地产价格水平态势1.城镇住房制度改革的方向和力度作为最基本的生活资料，住房的生产、供应和消费，具有很强的政策性。几个观点：住房是准公共物品住房问题是政治问题住房政策是社会政策67未来房地产价格水平态势2.土地价格和开发商利润的水平房价=土地成本+建安成本+管理（含营销、利息）费用+税费+利润过去的观点：能否有效地控制土地价格的飞速增长及房地产开发商的过高利润水平，对未来的住宅房地产价格水平有着关键的影响。现在的观点：过高的房价是由地价决定的。68参加梁滨副省长在山西省建设厅调研会上的发言（2004年7月）第三，要科学地执行“价高者得”，控制土地价格。“价格性能比”、“最高最佳使用”是房地产界的两个术语，其意思都是讲，包括开发用地的土地价格在内的房地产的价格不是绝对的而是与其性能或者用途相对应的。因此，不论是出让商品房建设用地，还是划拨经济适用住房建设用地，都有必要在具体的操作过程中改变现在的做法，建议：先在论证的基础上确定与一定的容积率、建筑覆盖率、绿地率等规划条件对应的土地价格，然后通过招标、拍卖、挂牌的方式，从小区规划、户型设计、配套设施、开发周期、销售价格等方面选择合适的开发商。简单地讲，就是变过去的“比价格”为“比效果”。69欲降房价路在何方——山西百姓住房论坛

（山西新闻网，2009年3月12日，现场直播）第三个，我一直说要改变现在土地的拍卖方式，现在是价高者得，但是实际上因为我们房地产开发的土地更多的是为老百姓提供基本的住房保障，所以，我想能不能改变土地拍卖的方式，变“价高者得”为“方案好者得”。就是说，这块地就是300万，在这种情况之下，让开发商在规划条件约束下，做规划设计方案、施工方案、进度方案、价格方案，然后进行评标、决标。70地价房价互相绑架专家吁调整土地出让政策

（《经济参考报》，2009年11月19日）针对我国现行土地拍卖“价高者得”的现状和由此产生的弊端，专家建议，应将拍卖导向由“价高者得”变为“方案好者得”。在此基础上，增加房地产开发土地的供应量。山西财经大学教务处处长马培生说，城镇政府出让土地使用权时，同时应该提出该种土地的控制性规划，面向社会进行开发建设招标。各房地产开发企业根据控制性规划编制框架性方案，参加土地的开发建设投标。71太原地价（2007年12月5日）太原铜厂地块面积为92563.77平方米，山西合生帝景建设有限公司以7.62亿元拍得，每亩价格为549万元，楼面地价为每平方米2352元。为太原历史以来的最高地价。山西针织厂地块面积为53094.54平方米，山西国瑞房地产开发有限公司以2.01亿元拍得，平均每亩252万元，楼面地价为每平方米1330元。玻璃厂地块面积为87021.98平方米，太原市富力城房地产开发有限公司以2.505亿元拍得，每亩价格为191.1万元，楼面地价为每平方米815元。72未来房地产价格水平态势3.家庭收入结构的变化包括住宅在内的房地产的价格，说到底是由供需矛盾所决定的。有效的市场需求是房地产价格上扬的必要条件。城镇居民家庭年收入存在显著差异，影响商品住宅的现实购买力。因此，如何通过解决分配制度中存在的各种弊端来优化家庭收入结构，就成了一个影响住宅房地产价格水平的深层次因素。73未来房地产价格水平态势4.不合理收费的水平虽然不合理收费本身在房地产价格构成中所占的比例较低，但由此引发的房地产价格上扬则不应轻视。这主要地是指，收取了不合理费用的有关部门对房地产开发商的某些涨价行为就不过问了。因此，能否真正取消不合理收费，不仅关系到房地产价格的构成，而且影响到政府有关部门对房地产价格的宏观调控力度。74房地产市场宏观调控宏观调控目标：房地产业可持续发展宏观调控预防手段：房地产业发展预警宏观调控法律手段：房地产法律规范宏观调控的行政手段：房地产政策75房地产市场营销营销是技术、经验和悟性的综合：有人讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。营销的前提：市场分析SWOT分析方法，对比企业（项目）和竞争对象的条件，找出企业（项目）优势、劣势及核心竞争力之所在，确定目标市场。Strength(优势)、Weakness(弱势)，是内部因素Opportunity(机会)、Threat(威胁)，是外部因素76房地产市场营销营销策略：4P理论产品策略（Product）价格策略（Price）营销渠道策略（Place）促销策略（Promotion）77房地产市场营销房地产营销产品策略产品的三个层次核心产品有形产品（户型、质量、配套等）延伸产品（物业管理、品牌、公共设施等）产品的特色产品的品牌78房地产市场营销房地产营销价格策略定价方法市场比较法成本法收益法定价比例价格调整策略直接的价格调整优惠折扣79房地产市场营销房地产营销渠道策略企业直接营销委托代理营销网络营销房地产超市（连锁店）80房地产市场营销房地产营销促销策略广告促销人员促销公共关系营业推广81第六讲房地产中介服务6.1概述6.2房地产咨询6.3房地产价格评估6.4房地产经纪82房地产中介服务概述房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称。《城市房地产管理法》及《城市房地产中介服务管理规定》指出：房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询，是指为房地产活动当事人法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和代理业务的经营活动。房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。83房地产中介服务概述房地产中介服务的必要性房地产中介服务的良心性房地产中介服务的职业操守84房地产咨询房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。包括政策法律咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询以及市场交易中为当事人提供信息咨询、技术咨询等服务。85房地产经纪房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托