项目可行性研究

项目可行性研究2015年第一章概论本章主要内容

可行性研究的含义可行性研究的方法论可行性研究与项目评估可行性研究编制的主要依据可行性研究的主要内容可行性研究的含义

运用多种学科的知识，寻求使投资项目达到最好经济效益的综合研究方法。它的任务是以市场为前提，以技术为手段，以经济效益为最终目标，对拟建的投资项目，在投资前期全面、系统地论证该项目的必要性、可能性、有效性和合理性，做出对项目可行或不可行的评价。

可行性研究学是一门兼跨技术科学（如设备、工艺、材料、能源、土木工程、环境保护、建筑学等）和经济科学（如政治经济学、生产力经济学、计量经济学、技术经济学等）和自然科学（地质地理）三个领域的综合性边缘交叉科学。可行性研究的方法论1、系统分析方法①系统观点——有机的整体；②系统分析法——运筹学、风险决策方法等。2、方案比较方法通过从不同方面说明方案技术经济效果的指标，对完成同一项目的几个技术方案进行经济计算、分析和比较，最终选择最优方案。3、效益耗费对比方法经济效果——成果与消耗之比，或产出与投入之比。4、定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主可行性研究的方法论5、动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主

1920年，O‧B‧戈尔德曼在《财务工程学》中首次提出用复利法确定方案的比较值，进而发展成为工程经济学的理论基石——资金的时间价值理论。6、预测分析与统计分析相结合，以预测分析为主对建设项目从市场、技术、财务、经济、环境等方面进行以现有水平为基础的有根据的预测分析，并需对某些不确定性因素和风险作出估计。7、技术分析与经济分析相结合着眼于解决建设可能性，技术可行性，经济合理性三方面问题和矛盾。技术经济评价的基本程序目标备选方案可行方案最优方案提出评价比选满意否方案实施否是收集资料目标实现项目周期与投资的关系投资前期投资期生产期投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究投资决策谈判和订立合同项目设计施工试车投产

投资支出建设项目程序立项审批初设审批开工报告审批竣工验收后评估初步可行性研究项目建议书可行性研究报告初步设计施工图设计建设安装阶段项目完工试生产投产后三年立项咨询决策审批评估论证

投资前时期投资时期生产时期规划与研究阶段设计阶段建设阶段生产阶段项目建议书立项评估可行性研究项目评估勘察设计招标初步设计施工图设计施工招标建筑安装施工试运转正式投产达产运营我国工程项目建设程序投资决策竣工验收项目评估（前评估）

对投资项目建设的必要性、可行性及其成本、效益的评审与估价。主要内容：①建设必要性；②建设与生产条件；③技术选择；④投资项目成本、效益数据的预测与分析；⑤企业财务效益；⑥国民经济效益；⑦项目的社会效益；⑧项目效益的不确定性分析；⑨项目总评估。可行性研究与项目评估的比较研究阶段可行性研究评估和决策

机会研究初步可行性研究详细可行性研究研究性质项目设想项目初步选择项目拟定准备项目评估研究工作目的鉴别投资方向和目标；选择项目，寻求投资机会（地区、行业、资源和项目的机会研究），提出投资建议对项目初步评价，作专题辅助研究，广泛分析、筛选方案，鉴定项目的选择依据和标准，研究项目的初步可行性对项目进行深入细致的技术经济论证，重点对项目进行财务效益和经济效益分析评价，多方案比选，提出结论性意见，确定项目投资的可行性和选择依据标准综合分析各种效益，对可行性研究报告进行评估和全面审核，分析判断项目可行性研究的可靠性和真实性可行性研究与项目评估的比较（续前表）研究阶段可行性研究评估和决策

机会研究初步可行性研究详细可行性研究研究工作要求及作用编制项目建议书，为初步选择投资项目提供依据编制初步可行性报告，判定是否有必要进行下一步详细可行性研究，进一步判明建设项目的生命力编制可行性研究报告，作为项目投资决策的基础和依据提出项目评估报告，为贷款决策提供决策依据估算精度±30%±20%±10%±10%研究费用占总投资的比例%0.1~1.00.25~1.25大项目：0.2~1.0中小项目：1.0~3.0依项目大小经费不等需要时间大中项目1~2个月；小项目2个星期4~6个月大项目8~12个月或更长中小项目4~6个月依项目大小时间不等可行性研究与项目评估的关系共同点：①同处于项目投资的前期；②出发点一致——市场需求；③内容与方法相通。区别：

①工作主体不同；可研——项目业主主持（可委托咨询机构做，只对业主负责）项目评估——项目贷款金融机构负责（也可委托咨询机构做）②评价角度和重点不同；可研——主要从企业角度评价项目的盈利能力，重点为项目的经济效益项目评估——从贷款机构承担风险的角度考察投资效益中的银行收益，即贷款安全性和还本付息状况，着眼点为项目的清偿能力③在决策过程中的时序和地位不同。投资决策过程可行性研究项目业主投资决策项目评估银行贷款决策可行性研究编制的主要依据1、国民经济建设的方针、政策和发展规划具体体现：国家发展规划，地区和行业总体规划2、相关部门规划

国土开发整治规划，交通运输网、电网规划，工业基地规划，经济开发区规划，高新技术开发区规划，城市建设规划

如：2003年全国耕地为15亿亩，减少6164万亩，袁隆平提出“粮食安全”问题，警戒线为4.85亿吨，2003年产量为4.35亿吨，并粮食产量已连续4年下降。3、项目建议书和委托书可上级机关下达或有关部门委托可研任务时，要对项目提出文字设想说明和对研究的主要要求。项目建议书的主要内容（国家计委文件）1.建设项目提出的必要性和依据。引进技术和进口设备的，还要说明国内外技术差距以及进口的理由；技术改造项目还要说明项目提出的目的和改造前生产技术现状。2.产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想。技术改造项目还要说明产品方案、市场需求的初步预测，改造规模的初步意见。3.资源情况、建设条件、协作关系和引进国别、厂商的初步分析。4.投资估算和资金筹措设想。利用外资项目要说明利用外资的可能性，以及偿还贷款能力的大体测算。5.项目进度安排。6.经济效果和社会效益初步估计。项目建议书的主要内容（续）可行性研究的主要内容1、产品的市场需求和拟建规模主要内容包括：调查国内外市场近期需求状况，并对未来趋势进行预测，对国内现有工厂生产能力进行估计，进行销售预测、价格分析，判断产品的市场竞争能力及进入国际市场的前景，确定拟建项目的规模，提出市场营销战略与策略，对产品方案和发展方向进行技术经济论证比较。2、资源、原材料、燃料及公用设施情况包括：经过全国储量委员会正式批准的资源储量、品位、成分以及开采、利用条件的评述；所需原料、辅助材料、燃料的种类、数量、质量及其来源和供应的可能性；有毒、有害及危险品的种类、数量和储运条件；材料试验情况；所需动力（水、电、汽等）公用设施的数量、供应条件、外部协作条件，以及签订协议和合同的情况。可行性研究的主要内容3、厂（场）址选择——指出建厂地区的地理位置，与原材料和产品市场的距离。根据建设项目的生产技术要求，在指定的建设地区内，对建厂的地理位置、气象、水文、地质、地形条件、地震、洪水情况和社会经济现状进行调查研究，收集基础资料，了解交通运输、通讯设施及水、电、汽、热的现状和发展趋势；厂（场）址面积、占地范围，厂（场）区总体布置方案，建设条件、地价，拆迁及其他工程费用情况；对厂（场）址选择进行多方案的技术经济分析和比较，提出选择意见。可行性研究的主要内容4、项目设计方案在选定的建设地点内进行总图和交通运输的设计，进行多方案比较和选择，确定项目的构成范围、主要单项工程的组成、厂内外主体工程和公用辅助工程的方案比较论证；项目土建工程总量的估算，土建工程布置方案的选择，包括场地平整、主要建筑物和构筑物与厂外工程的规划；采用技术和工艺方案的论证、技术来源、工艺路线和生产方法，主要设备选型方案和技术工艺的比较；引进技术、设备的必要性及其来源国别的选择比较；与外商合作制造方案设想；以及必要的工艺流程图。可行性研究的主要内容5、环境保护与劳动安全对项目建设地区的环境状况进行调查，分析拟建项目“三废”（废气、废水、废渣）的种类、成份和数量，并预测其对环境的影响，提出治理方案的选择和回收利用情况；对环境影响进行评价，提出劳动保护、安全生产、城市规划、防震、防洪、防空、文物保护等要求以及采取相应的措施方案。6、企业组织、劳动定员和人员培养全厂生产管理体制、机构的设置，对选择方案的论证；工程技术和管理人员的素质和数量的要求；劳动定员的配备方案；人员的培训规划和费用估算。可行性研究的主要内容7、项目施工计划和进度要求根据勘察设计、设备制造、工程施工、安装、试生产所需时间与进度要求，选择整个工程项目实施方案和总进度，并用线条图和网络图来表述最佳实施方案。8、效益与风险评价包括：总投资费用、各项建设支出和流动资金的估算；资金来源、筹集方式，各种资金来源所占的比例；资金的数量和资金筹集成本；总生产成本、单位生产成本的计算，财务内部收益率、净现值、投资回收期、固定资产投资借款偿还期、外汇效果分析、不确定性分析等财务效益评价和国民经济效益评价，并进行社会效益分析与评价。可行性研究的主要内容9、综合评价与结论、建议包括：建设方案的综合分析评价与方案选择，运用各项数据，从技术、经济、社会、财务等各方面论述建设项目的可行性，推荐一个或几个可行方案供决策参考，提出项目存在的问题以及结论性意见和改进建议。可行性研究的三大支柱场址选择物料投入项目设计环保安全实施规划组织人员技术研究市场研究效益研究社会效益经济效益1.2可行性研究报告结构和内容项目可行性研究报告，一般应按以下结构和内容编写（一）总论项目提出的背景项目概况问题与建议（二）市场预测市场现状调查产品供需预测价格预测竞争力分析市场风险分析（三）资源条件评价资源可利用量资源品质情况资源贮存条件资源开发价值（四）建设规模与产品方案建设规模与产品方案构成建设规模与产品方案比选推荐的建设规模与产品方案技术改造项目与原有设施利用情况（五）场址选择场址现状场址方案比选推荐的场址方案技术改造项目现有场址的利用情况（六）技术方案、设备方案和工程方案技术方案选择主要设备方案选择工程方案选择技术改造项目改造前后的比较（七）原材料燃料供应主要原材料供应方案燃料供应方案（八）总图运输与公用辅助工程总图布置方案场内外运输方案公用工程与辅助工程方案技术改造项目现有公用辅助设施利用情况（九）节能措施节能措施能耗指标分析十）节水措施节水措施水耗指标分析（十一）环境影响评价环境条件调查影响环境因素分析环境保护措施（十二）劳动安全卫生与消防危险因素和危害程度分析安全防范措施卫生保健措施消防设施（十三）组织机构与人力资源配置组织机构设置及其适应性分析人力资源配置员工培训（十四）项目实施进度建设工期实施进度安排技术改造项目建设与生产的衔接（十五）投资估算建设投资估算流动资金估算投资估算表（十六）融资方案融资组织形式资本金筹措债务资金筹措融资方案分析（十七）财务评价财务评价基础数据与参数选取销售收入与成本费用估算财务评价报表盈利能力分析偿债能力分析不确定性分析财务评价结论（十八）国民经济评价影子价格及评价参数选取效益费用范围与数值调整国民经济评价报表国民经济评价指标国民经济评价结论（十九）社会评价项目对社会影响分析项目与所在地互适性分析社会风险分析社会评价结论（二十）风险分析项目主要风险识别风险程度分析防范风险对策（二十一）研究结论与建议推荐方案总体描述推荐方案优缺点描述主要对比方案结论与建议项目可行性研究报告附件：一、研究工作依据文件项目建议书初步可行性研究报告各类批文及协议调查报告及资料汇编试验报告及其他二、厂址选择报告书三、资源勘探报告书四、贷款意向书五、环境影响报告书（表）六、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告七、对国民经济有重要影响的产品市场调查报告八、引进技术项目的考察报告、设备协议九、利用外资项目的各类协议文件十、其他可行性研究报告基本报表基本报表1.

项目的现金流量表（项目资本金现金流量表、项目投资各方现金流量表）基本报表2.

损益（利润）表基本报表3.

资产负债表基本报表4.

财务计划现金流量表表基本报表5.

外汇平衡表（按财务分析、国民经济分析分别编制）.基本报表6.

国民经济效益费用流量表（按全部投资、国内投资分别编制）可行性研究报告主要辅助报表辅助报表1.

固定资产投资估算表辅助报表2.

流动资金估算表辅助报表3.

投资总额及资金筹措表辅助报表4.

投资借款还本付息表辅助报表5.

产品销售收入和销售税金估算表辅助报表6.

总成本费用估算表辅助报表7.

固定资产折旧费估算表辅助报表8.

无形资产摊销估算表1.4案例：开设一间老年浴室的项目论证一、机会研究上海某街道健身房内，有五位下岗工人，一边锻炼身体，一边议论再就业问题。A女士讲：“我今年只有40多岁，身体健康，下岗后呆在家里真没劲，很想找份工作。”B先生讲；“对，我也有同感，50多岁的男同志，坚持上班没问题，可惜文化程度低，再找工作不容易。”C先生讲：“各级政府对我们这批年龄大，文化程度低的下岗工人再就业中的困难是了解的，专门设立了‘4050’工程项目，帮助我们再就业。”D女士讲：“在等待组织介绍工作的同时，我们自己也应主动想想办法。”这一建议得到大家的支持，他们找了个地方坐下来议论就业机会。A女士首先发言，她建议开个理发店，“因为启动资金少，不要太高的技术。”D女士讲：“目前开理发店，多数是年青人，他们理出来的发式比较新潮，有吸引力。”E先生补充说：“我们小区已有三家小理发店，再开新店，生意会好吗？我建议开饮食店，家常小炒，面条饺子，我们都内行。”B先生讲：“周围大小饮食店五六家，加上临时流动点心摊，还有多少市场空间？加上办饮食店，要定期做身体检查，审批麻烦，营业时的食品卫生也极重要。”D女士建议开一个面向中老年人的浴室，她胸有成竹地讲：“我经过仔细观察，这几年人们住房条件改善，洗澡也不难。可是老年人的洗澡仍是一个社会难题。老人特别是有病老人，自己单独洗澡有困难，小辈甚至钟点工、保姆不会耐心负责帮助老人洗澡，有的老人一提洗澡就发愁。”B先生立即支持，说：“我家老爸洗澡就是困难，我一个人搬不动，老婆女儿帮不上忙，去年一年只洗两次澡，说来真不好意思。如果我们办一个面对中老年人的浴室估计是一个受欢迎的项目。”大家你一言我一语，最后比较一致的意见就是发挥“4050”群体肯吃苦有爱心的优势，在小区内办一个小型浴室。推选D女士和B先生作进一步调查，一周后拿出一个方案来。思考题：五位下岗工人的议论，从理论上讲是处于项目寿命周期哪个阶段？是什么性质的工作？二、初步可行性研究

一周后，五位下岗工人又聚在一起开会，D女士和B先生将他们调查到的情况以及初步设想向大家作了报告。D女士说：“本小区共有4000户，60岁以上老人1800人，调查问询时，老人和小辈都表示支持办浴室，并提出两点建议：①在退休者中聘请1-2位医务工作者，将洗澡、推拿、按摩、医务咨询结合起来，更受欢迎。②面向老人，服务态度一定要好，要确保老人安全。B先生讲：“经过市场摸底，目前淋浴设备有三种类型：燃气设置、电热水器设置、太阳能设置。三种设施各有利弊，现列表对照如下（表1），本人建议采用燃气设置。”

因素项目价格使用成本客户心理因素其他优缺点燃气设置1000-1500元较多使用时较安全燃气管道普及，安装方便温度任意调整，用水量不限热水供应稳定，不受时间限制通风环境要好电热水器1500-2000元最多

使用时有心理恐惧，怕不安全用热水量不受限制温度调整随意如遇停电会影响正常使用太阳能装置500-3000元最低使用时最安全用水量不能太大阴天雨季，供热水有困难楼层越高，光照越好，但不适合老年人经过讨论，大家认为选择燃气设置比较合理，预计投资费用（含淋浴设备、床、台子、椅子、空调等）12万。每年营运成本（含房租、燃气、水电、税收、工资等）4万。预计4年能收回投资。五年净收益4万元。详见表2

表2净收益估算表（单位：万元）

年份12345投资12营业成本4444营业收入8888净现金流量-124444累计净现金流量-12-8-400

Pt

=4年（包括建设期）思考题：D女士和B先生提供的方案可行吗？他们的估算能作为决策依据吗？三、详细可行性研究C先生表示，他的女儿在财经大学读MBA，正在学习项目管理，可以请女儿帮助做一份详细的可行性研究报告。大家很高兴，商定用5%做贴现率，现预计5年的经济效益。净现值估算表该项目的净现值估算表见表3-4表3-4净现值估算表

年份

内容12345投资12成本4444收入8888净现金流量-1244445%贴现系数0.95240.90700.86380.82270.7835净现值-11.42883.6283.45523.29083.134累计净现值-11.4288-7.8008-4.3456-1.05482.0792四、进一步思考的问题

一份可行性研究报告，需要系统详细的从多个方面对项目的可行性进行分析，本案例只涉及到了其中的一些方面，下面是几个值得进一步思考的问题：作为一份可行性研究报告，只做净现值分析和盈亏平衡点分析够吗？12万元投资资金来源落实了吗？（如果向银行贷款应计算利息。）根据已有资料，如果您是项目决策者，您会批准吗？你认为此项目可行吗？请以此案例背景资料，写一份比较规范的项目建议书。第二章

项目背景分析1项目实施背景分析2项目投资者分析与评价3项目审批程序的分析与评估4投资环境的考察与评估1项目实施背景分析1）产业背景分析主要应深入研究国家在这一时期的产业政策。包括：产业结构政策产业组织政策产业分布政策2）区域背景分析项目对生产要素、市场和环境的区位指向类型主要有以下几种：原料指向型市场指向型劳动力指向型资金指向型技术指向型3）项目市场（产品）定位分析产品定位过程行业动态活动消费者构成市场进入可能性供应者构成产品替代可能性2项目投资者分析与评价主要是对投资企业的资质和信用度进行检验和系统分析，并做出科学客观的评价。包括：企业素质评估（对企业领导群体、职工素质、产品素质、技术装备素质、资产素质、管理素质、企业行为分析与评估）企业信用分析与评估（借贷资金信用、经济合同履约信用、产品信誉分析与评估）企业经营管理分析与评估企业经济效益分析与评估企业发展前景分析与评估3.项目审批程序的分析与评估项目审批程序否决项目决策部门提出审批意见金融机构提出评估报告提出立项项目下达计划文件否决项目承诺贷款提出贷款意向开始施工提出项目提出项目建议书提出立项报告否决项目编制可行性研究报告决策部门提出审批意见1）项目建议书的审查按现行规定，大中型项目由国家计委审批；投资2亿元以上的。小型项目由地方计委审批。地方投资的地方院校、医院及其他文教卫生事业的大中型项目，由省级计委审批，报国家计委备案。2）可行性研究报告的审查实质就是项目评估（前评估）包括决策部门组织的项目评估，和金融机构组织的项目评估。一审查其内容是否全面；二审查其数据来源是否可靠准确；三审查其所用方法是否正确。4.项目投资环境的考察与评估社会政治环境及其评估经济环境及其评估自然、技术和物质环境及其评估第三章

市场分析

1市场调查与预测

（1）市场调查的方法

（2）市场预测的方法

2市场战略研究

第一节市场调查方法

市场调查是运用适当的方法，有目的、系统地搜集整理市场信息资料，分析市场的客观实际情况。市场调查是市场预测的基础，是工程项目可行性研究的起点。一、间接搜集信息法

间接搜集信息法，是指调研人员通过各种媒体(互联网、报刊、杂志、统计年鉴、电视、广播、咨询公司的公益性信息等)，对现成信息资料进行搜集、分析、研究和利用的活动。间接搜集信息法一般包括查找、索讨、购买、交换、接收等具体的手段。

间接搜集信息法的特点是获取资料速度快、费用省，并能举一反三。缺点是针对性较差、深度不够、准确性不高，需要采用适当的方法进行二次处理和验证。1．间接搜集信息法应遵循的原则

(1)先易后难的原则。应先搜集那些比较容易得到的历史资料和公开发表的公益性信息资料，而对那些商业性信息和内部保密信息，只有在现成资料不足时才作进一步搜集。

(2)由近至远的原则。搜集信息应从最新的近期资料着手，然后采取追踪的办法逐期向远期查找。

(3)先内部后外部的原则。在间接搜集信息时，先从本企业、本行业或与本单位有业务往来关系的贸易伙伴着手，然后再到有关的单位与行业搜集有关的信息资料。2．间接搜集信息法的作用

(1)为直接搜集信息提供指导。在实地调研之前，应制定调研计划，明确调研目的，才能做到心中有数、有的放矢。而这些工作都必须根据已有的信息来推断。

(2)对直接调查方法起弥补修正作用。在市场经济条件下，直接调查一般难以获取竞争对手的商业信息。但通过间接信息的统计推断可以对市场的整体情况进行估计和把握。甚至这些经过处理的信息还能替代实地调查的资料。

(3)鉴定、证明直接调查法所获资料的可信度。直接谓研所取得的信息资料，由于受多种因素的影响，在搜集过程中容易出现某些差错。因而，分析人员可以通过间接获得的信息对比、鉴证、证明实地调研资料的可靠程度，井对其中明显的错误及时纠正。二直接访问法

１.面谈调查法

面谈调查法的优点是；当面听取被调查者的意见，可以全方位观察其本身的状况和对问题的反应；信息回收率高；谈话可逐步深入，获得意想不到的信息。面谈调查法的缺点是：调查成本高，调查结果受调查人员影响较大。面谈调查法中应注意的事项：

(1)调查人员不应对问题的含义发表过多的主观见解，以免限制被调查者的思路。

(2)访问的时间不宜持续的太长。

(3)问话应尽量清楚而简短。

2．电话调查

由调查人员根据抽样规定或样本范围，通过电话询问对方意见。电话调查法的优点是：可在短时间内调查较多样本，成本较低。电话调查法的缺点是：不易获得对方的合作，不能询问较为复杂的问题。3．问卷调查

问卷调查是一种应用较广泛的直接调查方式。它是通过设计调查问卷将调查意图清晰展现给被调查者的调查方式。问卷调查的优点是；调查成本低；能在短时间内使被调查者了解调查意图。由于问卷对每一问题往往设置选择项，节省了被调查者思考的时间；消除由于调查人员本身素质的差异造成的调查结果的误差；加强了调查工作的计划性和条理性。问卷调查的缺点是：有时回收率低，有时被调查人员不配合，影响调查人员的工作情绪。设计问卷时应注意的问题：

(1)问卷的内容不宜太多，问题应具有代表性

(2)问句应词义清楚，不能摸棱两可。

(3)每个问句后，最好有选择项供被调查人员判断。

(4)问题要引起被调查者的兴趣，使其愿意回答问题。问卷设计的原则（1）可接受性原则调查问卷的设计要能地比较容易地让被调查者接受（2）顺序性原则

①最初的提问应当是被访者容易回答且较为关心的内容；

②提问的内容应从简单逐步向复杂深化，容易回答的问题放在前面；

③对相关联的内容应进行系统的整理，使被访者不断增加兴趣；

④作为调查核心的重要问题应在前面提问；

⑤专业性强的具体细致问题应尽量放在后面；

⑥敏感性问题也应该尽量放在后面。

⑦封闭性问题放在前面，开放性问题放在后面。（3）简明性原则

简明性原则主要体现在以下三个方面：

1、调查内容要简明。

2、调查时间要简短，问题和问卷都不宜过长。根据经验，一般问卷时间应控制在30分钟左右。

3、问卷设计的形式要简明易懂、易谈。

调查问卷示例

住房消费者调查问卷（注：本调查问卷由北京通产永利地产策划公司提供）

问卷编号：

访问员：

尊敬的先生/女士：

您好！我是

公司的访问员，目前正在进行一项居民住房需求与消费方面的情况调查。现在想就这方面的话题问您几个问题，并希望以此建立起彼此之间的信息沟通与联系。您的回答无所谓对错，只要是您真实的想法，都会对我们有很大的帮助。我们将对您的回答严格保密，请不必有任何顾虑。谢谢您！

被访人姓名：

地

址：

电

话：

访问时间：

年

月

日

时

分至

时

分

访问地点：

访问员保证：我忠实地按照公司要求进行作业，如有欺骗，愿意赔偿公司损失，并承担由此引起的全部责任。

访问员签名：

甄

别

部

分

S1、请问您本人或家人是否在以下单位工作？（访问员读出选项）

1、房地产开发公司

若有，终止访问

2、房地产中方代理/顾问公司

若有，终止访问

3、广告公司/市场研究机构

若有，终止访问

4、以上都没有

继续

S2、请问您在最近三个月内是否接受过市场研究方面的访问，或者参加过消费者座谈会？

1、

是

终止访问

2、

否

继续

S3、记录被访者性别：1、男

（

）

2、女

（

）正式问卷（可针对不同调查对象将以下各部分拆分提问）

A、住房需求调查

A1、您现在的住房属于

□自己所有

□父母所有

□单位所有

□租房

□亲戚朋友借住的房子

□其它

A2、您对现有住房不满意的原因是：

□住房太小

□并非自己房子

□所在社区环境不理想

□离工作单位太远

□生活不便

□户型结构不合理A3、您在购房时最关注的因素是（限选4项）

□位置

□价格

□交通

□户型

□配套设施□二周边环境

□物业管理□小区规模及发展趋势

□房屋质量

A4、您在购房时希望选择：

□普通住宅

□经济适用房

□公寓

□别墅

□二手房

A5、您在购房时希望选择：

□现房

□期房

A6、您比较喜欢哪一类楼型：

□多层楼（6层以下）

□高层塔楼

□高层板楼

□小高层楼（7-9层）

A7、您在购房时所接受的价格是：

□3000-4000元/平方米

□4001-6000元/平方米

□6001-8000元/平方米

□8001-10000元/平方米

□10001元/平方米以上

A8、您对户型的面积是：

□一居室

□二居室

□三居室

□四居室

□复式结构

□跃层结构

A9、您希望选择的面积是：

□50平方米以下

□51-80平方米

□81-100平方米

□101-130平方米

□131-150平方米

□151-180平方米□181平方米以上

A10、您购房时希望选择哪种付款方式：

□一次性付款

□分期付款

□银行贷款

A11、您在选择户型时对装修的要求是：

□厨、卫精装修

□全部精装修

□毛坯房

A12、您在购房时希望单独设立：

□儿童房

□书房

□佣人房

□家庭办公房A13、您对阳台的需求是：

□一个

□二个

□二个以上

A14、您对卫生间的需求是：

□一个

□二个

□二个以上

A15、您希望小区停车标准为：

□机动车每户至少一个车位

□非机动车不受限制□无所谓

A16、您计划在今后多长时间内购房：

□半年内

□一年内

□1-2年内

□2-3年内□3-5年内

□5年以后B、投资意向调查

B1、您决定购房的原因是：

□用于自住

□用于投资

B2、银行降息后，您的资金将投入到：

□购房

□购车

□储蓄□股票证券投资

□其它

B3、您选择购房作为投资方式是因为比较看重：

□房屋的升值潜力

□房屋的实用性

□房屋的保值功能B4、中国加入世贸组织（WTO）后，您是否选择购房作为投资方式：

□是

□否

□视市场行情而定

B5、作为投资，您在购房时愿意选择哪种付款方式：

□一次性付款

□分期付款

□银行贷款

B6、您认为在西四环区域内购房：

□升值潜力很大

□无升值潜力，但不会贬值

□可能贬值

B7、作为投资，您是否愿意在西四环区域内购房：

□非常愿意

□可以考虑

□不考虑C、周边环境调查

C1、您在购房时把周边环境作为：

□首要关注因素

□一般关注因素

□无所谓

C2、您在购房时希望选择的方位是：

□东部

□南部

□西部

□北部

□东南部

□西南部

□西北部

□东北部

C3、您在购房时希望选择的区域位置是：

□二环路以内

□2-3环

□3-4环

□4-5环

□郊区C4、围绕四环路，您在购房时选择的顺序是：

□东四环

□南四环

□西四环

□北四环

□东南四环

□西南四环

□西北四环

□东北四环

C5、您希望所居住社区周边环境的类型是：

□商贸区

□文化区

□新开发小区

□高科技区

C6、如果您在西四环区域内购房，是因为：

□交通方便

□离工作地点近

□一直住在该区域

□价格便宜

□周边环境好

□地理位置好

C7、如果您不在该区域内购房，是因为：

□地理位置不好

□离工作地点远

□价格较高

□周边环境较差

□对该区域不熟悉C8、您认为西四环区域内周边环境及配套设施：

□很好

□一般

□不理想，需要改进

□很差

C9、您认为目前西四环区域内的商品房是否令您满意

□很满意

□不满意

□一般

C10、您认西四环区域的交通是否令您满意：

□很满意

□尚可

□需改进

□很不满意

C11、您认为西四环区域周边环境的污染对您购房的影响程度

□很大

□一般

□很少D、媒介偏好调查

D1、您每月平均花费在购阅报刊上的费用为

□100元

□50-70元

□30-60元

□15-20元

□20元以下

D2、您平均每日用在收听广播及观看电视节目的时间在

□4个小时

□2-3小时

□1-2小时

□1小时以下

D3、您比较关注的房地产报刊广告媒体是

□北京青年报

□精品购物指南

□北京晚报

□北京晨报

□北京日报

□其他报纸

□参考消息D4、您比较关注的房地产电视广告媒体是

□京城广厦

□北京电视台置业直通车

□其他

□不太注意

D5、您比较关注的房地产电台广告媒体是

□北京交通台

□北京音乐台

□不太注意

D6、您对大中型房地产户外广告牌及宣传横幅敏感度

□非常注意

□不太注意

□不注意

□反感

D7、您对房地产广告的信任度

□非常信任

□信任但还需进一步了解

□不信任

D8、您的购房信息来源主要源于

□报纸广告

□房展会

□杂志广告

□电视广告

□电台广告

□路牌广告

□朋友介绍

□其他D9、您在购房时，针对房地产项目广告，首先关注的是

□地理位置

□社区规模

□房屋单价

□房屋总价□开发商实力

□按揭支持力度

□周边人文环境

D10、您在购房时，哪些因素影响您的决策

□房地产市场的火爆程度

□房地产方面的政策动向

□房地产专家意见

□房地产广告宣传

□从众心理□家人意见

□朋友建议

□其他

D11、您对举办房地产展示交易会这一集中销售模式的看法

□认为很好、很有效

□认为一般

□认为对个人购房影响不大

□很讨厌E配套设施需求调查——商业服务

E1、您平时购买高档商品习惯去

□著名大商场

□附近商场

□专卖店

□超市

E2、您平时购买日用品习惯去

□著名大商场

□附近商场

□专卖店

□超市

E3、您认为社区周围哪家商场令您满意（请写出商场名称）E4、您评价满意的商场的原因是

□商品品种全

□价格便宜

□服务态度好

□购物方便

E5、您认为社区周围的商场是否已满足您的需求

□是

□否

E6、您认为周围应再建何种商业设施

□大型高档商场

□普通商场

□专卖店

□超市F配套设施需求调查——文化设施

F1、您每月去文化娱乐场所的次数

□1-2次

□3-5次左右

□6-10次

□10次以上

□无

F2、您每次在文化娱乐方面的花费是

□50元以下

□50-100元

□100-200元

□200-500元

□500元以上

F3、您平时喜欢去哪类文化娱乐场所（可多选）

□影剧院

□文化馆

□图书馆

□体育馆

□少年宫

□公园F4、您去文化娱乐场所的原因是（可多选）

□带孩子去

□陪老人去

□放松自己

□和朋友一起

□随意性

F5、您平时喜欢去哪类公园（可多选）

□著名公园

□附近公园

□历史悠久的公园

□无所谓

□主题突出的特色公园

□娱乐活动丰富的公园

F6、您认为文化设施与娱乐设施的设置应

□分开设置

□设置在一起

□无所谓

F7、您认为社区周围缺少哪些文化娱乐设施

□影剧院

□文化馆

□图书馆

□体育馆

□公园

□少年宫

□不缺少G、配套设施需求调查——学校

G1、您对社区周围学校的教学质量感到

□很满意

□一般

□不满意

G2、您认为社区周围缺少哪类学校

□普通学校

□名牌学校

□中小学联校

□大专院校□职高学校

□不缺少

G3、在家庭收入允许的条件下，您愿意送孩子

□上名牌学校读书

□就近读书

□上私立学校读书

□无所谓

G4、您的孩子现在在哪类学校读书

□名牌学校

□附近学校

□私立学校

□普通学校

G5、您希望社区周围兴建哪类学校

□普通学校

□名牌学校

□中小学联校

□大专院校

□职高学校

G6、在收入允许的条件下，您是否愿意将孩子送到教学质量高但需要交纳赞助费的学校

□愿意

□不愿意

G7、如果交纳赞助费（一次性），您能够接受的价格是

□1万元以下

□1-3万元

□3-6万元

□6-10万元

□10万元以上H、配套设施需求调查——医院

H1、您平时的就医习惯是

□附近医院

□市级大医院

□单位指定医院

□专科特色医院

H2、您认为周边哪些医院令您满意

H3、您选择就医医院的原因是

□交通方便

□设施齐全

□医疗水平高

□服务态度好

□价格合理

□单位指定

H4、您认为附近的医院是否满足您的就医需求

□是

□否H5、您认附近缺少哪类医院

□中小型医院

□大型医院

□专科特色医院

□名牌医院

□不缺少

H6、您希望社区周围兴建哪类医院

□中小型医院

□大型医院

□专科特色医院

□名牌医院

□卫生所

H7、若排除单位指定就医的因素，您希望选择的就医医院是

□中小型医院

□大型医院

□专科特色医院

□名牌医院

□不缺少

□中小型医院

□市级大医院

□专科特色医院

□无所谓W．个人资料

W1、您现在居住的区域

□东城

□西城

□宣武

□崇文

□朝阳

□海淀

□丰台

□石景山

□通州

□郊区

W2、您的户口所在地

□北京市城镇

□北京市郊区

□外埠

W3、您的家庭成员构成是

□独身

□二口之家

□三口之家

□三口以上W4、您的年龄段属于

□20岁以下

□21-30岁

□31-40岁

□41-50岁

□51岁以上

W5、您的家庭年收入为

□2万元以下

□2-4万元

□4-6万元

□6-10万元

□10-30万元

□30万元以上

W6、您现在月均收入为

□2000元以下

□2001-3000元

□3001-4000元□4001-6000元

□6001-8000元

□8000元以上W7、您的工作单位是

□企业单位

□事业单位

□国家机关

□外企单位

□私营企业单位

□其它

□无

W8、您的职业（或职务）是

□国家机关中高级干部

□国家机关一般工作人员

□国企中高级干部

□国企一般职员

□外企高级职员□外企一般职员

□文体工作者

□私企老板

□教师□律师

□医生

□自由职业者

□其它

W9、您的学历是

□大专以下

□大专

□大学

□硕士

□博士

三直接观察法

直接观察法特点是，被调查者并未察觉时，调查工作已完成。因为这种方法是调查人员在调查现场，从旁观察其行动的一种调查方法。直接观察法有以下几种。

1．交通量观察为研究某城市区域的商业价值或改善交通秩序，常需要调查某一街道的车流量以及人流量或方向。其方法是调查人员亲临现场或用仪器记录该街道在一定时间内所通行的车辆及行人数量、种类及方向。

2．售房量观察例如，为研究受消费者青睐的住宅尸型，房地产开发企业的调查人员可作为普通消费者．到各樱盘发售现场，观察墙上标示的各房型的销售进度。销售较快的房型必然是较受消费者欢迎的房型。

3．商场观察在商场可以观察到什么品牌、种类、式样的商品销售速度较快。观察法的优点是因被调查者没有意识到自己正在接受调查，一切状况均保持自然，故准确性较高。观察法的缺点是：观察不到内在因素，有时需要作长时间的观察才能求得结果。第二节市场预测方法

可行性研究中往往需要财产晶的寿命周期、销售量和投人物、产出物的市场价格、未来各种市场行情发生的概率等进行预澜。市场预测是在市插调查的基础上，通过对市场资料的分析研究，运用科学的方法和手段推测市场未来的前景。一德尔菲法

1．德尔菲法的特点和应用范围德尔菲法是在专家个人判断法和专家会议法基础上发展起来的一种专家调查去，它是以不记名方式多轮征询专家意见，最终得出预测结果的一种集体经验判断法。德尔菲法的主要特点是匿名性、反馈性和收敛性。采用时，一般视项目的大小和对市场预测的要求，选择20-50位对预测问题有深入研究，知识渊博，经验丰富，具有创造力和洞察力，并且参与性强的专家。征询专家意见采用背靠背的函询方式进行，一般进行3-4轮。德尔菲法筒便易行，用途广泛，据报道，专家会议法和德尔菲法的使用在各类预测工作中所占比重约为1／4。对某些长期的、复杂的社会、经济、技术问题的预测，对某些无先例事件和突发事件的预测等，数学模型往往无能为力，只能使用德尔菲这一类专家预测方法。二、回归分析预测法回归分析预测法是根据预测变量(因变量)与相关因素(自变量)之间存在的因果关系，借助数理统计中的回归分析原理，确定因果关系，建立回归模型并进行预测的一种定量预测方法。回归分析分为一元回归模型和多元回归模型，

三、移动平均法移动平均法是用分段逐点推移的平均方法对时间序列数据进行处理，找出预测对象的历史变动规律，并据此建立预测模型的一种时间序列预测方法。优点是：简单易行，容易掌握。缺点是：值的选取没有统一的规则，事实上，不同n值的选择对所计算的平均数有较大的影响。市场预测例题例1回归分析年份汽车保有量汽车配件销售量年份汽车保有量汽车配件销售量（千辆）（百万元）（千辆）（百万元）19814.338.45199113.8420.1519824.769.30199216.9717.8119835.939.90199320.5731.3019846.8010.96199424.5526.8419856.7011.12199530.5242.0219867.3010.57199636.9243.3119878.5212.34199743.4949.5219888.4311.23199851.3661.06198910.4314.65199957.9969.60199011.9716.90年份XYXYX219814.338.4519824.769.3019835.939.9019846.8010.9619856.7011.1219867.3010.5719878.5212.3419888.4311.23198910.4314.65199011.9716.90199113.8420.15199216.9717.81199320.5731.30199424.5526.84199530.5242.02199636.9243.31199743.4949.52199851.3661.06199957.9969.60合计371.20477.0315008.5112302.617平均值19.53725.1071)设汽车配件销售量Y汽车保有量X汽车保有量X平均值=19.537汽车配件销售量Y平均值=25.1072)参数计算根据公式求系数b=1.1264a=3.101回归预测方程为y=3.101+1.1264x3)销售量预测该地区汽车保有量“十五”期间的年均增长率为10%，2005年将达到x(2005)=(1+r)6x(1999)=(1+10%)6*57.99=102.74（千辆）2005年汽车配件销售额为：y（2005）=3.101+1.1264x（2005）=118.83（百万元）例2时间序列1）简单移动平均法时间t时序实际销售量St（台）3个月移动平均预测2005.11532005.22462005.33282005.4435422005.5548362005.6650372005.7738442005.8834452005.9958412005.101064432005.111145522005.12124256采用3个月移动平均法，2006年一月电视机销售量预测Q1=(64＋45＋42)/3=502006年二月电视机销售量预测Q2=(45＋42＋50)/3=462006年三月电视机销售量预测Q3=(42＋50＋46)/3=462006年一季度电视机销售量预测Q=50＋46＋46=142也可采用加权移动平均法，如对预测的前一期、前二期、前三期分别赋予3、2、1的权重2006年一月电视机销售量预测Q1=(64＋45×2＋42×3)/6=472006年二月电视机销售量预测Q2=(45＋42×2＋47×3)/6=452006年三月电视机销售量预测Q3=(42＋47×2＋45×3)/6=452006年一季度电视机销售量预测Q=47＋45＋45=1372）指数平滑法(ɑ值取0.3)时间t时序月消费量Xt（万吨）一次指数平滑值Ft预测值035.122005.1131.6734.0935.122005.2233.9934.0634.092005.3339.7135.7534.062005.4439.7136.9435.752005.5540.2937.9436.942005.6640.4738.7037.942005.7737.0738.2138.702005.8839.0538.4638.212005.9940.5939.1038.462005.101041.9539.9539.102005.111144.0341.1839.952005.121250.3143.9241.182006.143.92首先计算初始平滑值F0=(31.67+33.99+39.71)/3=35.12按照指数平滑法计算公式：F1=ɑx1＋(1－ɑ)F0=34.09F2=ɑx2＋(1－ɑ)F1=34.06F3=ɑx3＋(1－ɑ)F2=35.75……..F12=ɑx12＋(1－ɑ)F11=43.292006年1月水泥需要量x13=F12=43.29例3弹性系数法弹性是一个相对量，可衡量某一变量的改变所引起的另一边量的相对变化，弹性值越大两个变量之间的关系越密切。收入弹性商品需求的收入弹性是指商品价格保持不变时，该商品购买量变化比例与消费者收入的变化比例之比收入弹性=购买量变化比例／收入变化比例价格弹性商品需求的价格弹性是指收入水平保持不变时，该商品购买量变化比例与价格变化比例之比价格弹性=购买量变化比例／价格变化比例例题价格如果降到2000元用价格弹性系数法预测2002年空调需求量年份空调价格（元/台）空调消费量（万台）1995499632199645473519974012391998358044199931984920002820542001245062年份空调价格（元/台）价格增长（%）空调消费量（万台）消费增长（%）价格弹性系数199549963219964547－9.0%359.4%－1.0419974012－11.8%3911.4%－0.9719983580－10.8%4412.8%－1.1919993198－10.7%4911.4%－1.0720002820－11.8%5410.2%－0.8620012450－13.1%6214.8%－1.13预测2002年空调需求量。将1996——2001年各年价格弹性系数的平均值作为2002年的价格弹性系数，则空调价格弹性系数为：－1.04，即价格每降低10%，需求量增加10.4%当价格降到2000元/台，较2001年价格降低了18.4%，相应需求量增长18.4%×1.04=19.1%2002年空调需求量=62×(1＋19.1%)=74（万台）能源弹性

能源弹性可反映能源消费与国民经济发展指标的关系，用以分析预测国民经济发展对能源的需求和能源生产量、消费量增长变化的影响。能源的国内生产总值弹性=能源消费量变化比例／国民生产总值变化比例例题某市2000年GDP1788亿元，当年电力消费量269.13亿千瓦小时预计未来10年中前5年和后5年，GDP保持9%和8%的速度增长。据统计，该市1985——2000年GDP增长和电力消费数据见下表请计算1986——2000年各年的电力消费弹性系数。专家预计2001——2005年合006——2010年电力需求弹性系数分别为0.66和0.59。请用弹性系数法预测2010年该市的电力需求量。年份GDP指数电力消费年份指数电力消费（以上年为100）（亿kWh）（以上年为100）（亿kWh）1985113.582.361993113.5165.551986108.887.431994112.6181.191987111.695.731995110.5200.461988111.3105.841996109.6215.281989104.1116.131997108.8225.681990103.8124.601998107.8231.961991109.2136.081999107.1246.101992114.2148.472000108.0269.13年份GDP增长速度（%）电力消费增长速度（%）电力消费弹性系数198513.5019868.806.160.70198711.609.490.82198811.3010.560.9319894.109.722.3719903.807.291.9219919.209.211.00199214.209.100.64199313.5011.500.85199412.609.450.75199510.5010.641.0119969.607.390.7719978.804.830.5519987.802.780.3619997.106.100.862