松江佘山世茂纳米魔幻城商业产权投资型别墅

世茂纳米魔幻城个案分析投资及运营管理部营销组2013年4月土地概况：世茂集团于2005年11月通过挂牌方式底价获取，土地总款3.2亿元，折合楼面价1590元/平，40年产权商业用地土地出让信息占地面积42.82万方建筑面积20.13万方容积率0.47土地总价3.2亿溢价率底价楼面地价1590元/平拿地时间2005年11月拿地方式招拍挂土地性质商用，40年地块四至横山塘东侧、花辰路北侧项目位于上海佘山国家旅游度假区辰花路5088弄，由世茂集团于2005年11月通过公开挂牌方式底价获取，成交总款3.2亿元，折合楼面价1590元/平，土地性质为40年产权商业用地，用地条件为公共设施（酒店、旅游商业、度假设施）。

松江区政府纳米魔幻城辰山植物园佘山欢乐谷珑源项目松江大学城注：通过非官方渠道大致了解到，当时世茂以此相对较低的价格获取佘山板块低密度用地，主要是以建造、运营“深坑酒店”作为拿地的基础条件。区位条件：位于佘山国家旅游度假区内，典型T2类土地属性，但项目并非佘山板块核心区域，内部及周边配套有待开发板块优势交通优势豪宅板块大势已成从规划和价格上看，都是以低密度、高价、高品质别墅为主，主流产品总价在600万元以上传播角度上，通过强调稀缺的自然生态占有与成熟的区位配套，已被公认为豪宅板块众多稀缺自然资源佘山作为大上海后花园，独占天时地利，占据众多稀缺自然资源——月湖雕塑公园、佘山森林公园、佘山天主教堂、福寿园、辰山植物园、天马山公园、上海天文博物馆等休闲配套日益成熟交通、娱乐、休闲度假、星级酒店等基础配套设施日益完善区位条件路网交通距上海市中心区约40公里，0.5-1小时公路圈可达上海城区主要地点，其中，距离人民广场约39公里、虹桥28公里、陆家嘴43公里。公路交通沪杭铁路、沪杭高速公路等干线纵横交错，形成“六横五纵”的道路交通网北：A9（G50）沪渝高速南：A8（G60）沪昆高速西：A30（G1501）上海绕城东：嘉松公路专线巴士佘山旅游度假区的环线旅游巴士专线，将有3个站点设在项目周边早期规划：早期主要规划建设度假酒店、运动休闲和旅游商业设施等，未包含当前热销的叠加别墅产品项目从05年到现在，历经7年多才开盘，期间除深坑酒店规划基本未有变化外，其他产品历经多次调整。早期规划的主要产品为：项目早期规划效果图①酒店及服务式公寓：

包括一座五星级酒店、一座三星级酒店、四幢服务式公寓。其中五星级酒店即为建在大石坑内岩壁上的深坑酒店。②体验中心：以娱乐休闲为主题的大型体验式消费中心，规划配置疯狂刺激的户内游乐设施、奇妙海底世界、康体娱乐中心、水上乐园、影视天地、超级购物中心、美食汇等服务设施。当前规划：围绕“亲子主题”的旅游地产定位，由叠加别墅、主题商业和超五星级酒店组成，集旅游、休闲、娱乐和居住功能于一体纳米魔法小镇：110-180平米叠加别墅产品，占地面积为28万方，建面约14.5万方，容积率0.515，由32栋地中海风格的精装城堡别墅组成。纳米假日城：室内亲子主题商业中心，占地约7万方，建面近5万方。以家庭多元生活体验为核心，融汇消费、娱乐、教育、健康等四大亲子趣味主题消费区。深坑酒店：建成后将是负80米的超五星级度假酒店，包括地上3层、地下16层（其中水下2层），是世界海拔最低的酒店，也是世界首个深坑酒店，拥有370间客房。整体规划效果图深坑酒店：由废弃采石场改造而成，深80米，计划由洲际酒店管理深坑早年是一个人工采石场，1950年开始石材开采，2000年正式关闭，坑深约百米，四周悬崖峭壁，数年风雨后坑底形成了一个湖泊。

深坑酒店由迪拜帆船酒店的设计公司阿特金斯团队操刀，暂定由洲际酒店集团运营管理。酒店深达80米，共19层，近3.7万方，依附大坑南部岩壁建造，同时提升了周边土地的利用率，而370间客房均则设有观景露台。酒店效果图酒店效果图深坑实景图主题商业：打造以儿童多元生活体验为核心的室内亲子主题商业以“纳米假日城”命名的商业部分，与低密度住宅区南侧紧密相连，辐射整个居住区，占地约7万方，建面近5万方。

以“亲子乐园”为主题，融消费、娱乐、教育、健康等情境体验于一体，一站式解决家长和孩子的旅行、玩乐、购物和餐饮等需求。项目建成后将是华东地区最大的室内儿童主题乐园。主题商业：打造以儿童多元生活体验为核心的室内亲子主题商业纳米邻里中心&纳米小镇：定位为高端美食及购物区，意向商家：屈臣氏、麦当劳、大润发等纳米乐园：定位为儿童玩乐王国、梦幻嘉年华，包括各种玩乐设施、互动项目、奇趣游戏等，意向商家：愤怒的小鸟主题乐园等纳米城邦&纳米学堂：定位为职场体验及国际早教中心，意向商家：星期八小镇、中澳123教育机构、维多利亚教育机构、熙康健康管理机构等亲子

IMAX影城：规划世界最大的IMAX巨幕影院，划分有成人影厅和小孩影厅别墅规划：三层退台式多单元连缀别墅产品排布而成，分东西两区一期：东区二期：西区别墅组团占地约17万方，地上总建筑面积约10万方，组团容积率0.6。规划上，通过蓝色屋顶的法式乡村风格和红色屋顶的英式都铎风格两种别墅产品混合排布而成。

建筑外型上，设计成多单元连缀，地上共三层，地面有南北双入户花园；二三层做退台处理，设计多个阳台和大面积露台。

建筑立面为涂料，屋顶面砖，现场实景效果一般。建筑单体效果图别墅规划效果图别墅户型：创新设计，三层楼的产品中实现上中下叠三种户型实景图户型剖面图如何三层楼的产品中实现上中下叠三种户型——每一个户型都与另外一个户型分享某层平面的面积。如下图户型剖面所示：下叠（红色，180平）：南向花园入户，地上一层+地下室，地下室挑高5米，可分割成两层使用中叠（蓝色，150平）：北向花园入户，地上一层+二层+地下室，地下室5米上叠（黄色111平）：北向外挂楼梯连接的二层露台入户，地上二层+三层别墅户型：下叠，地下室+地上一层，产权面积约180平米下叠（地下室+1F）：地下室计入产权面积，但不计算容积率产权面积约180㎡地上建筑面积：80㎡地下附赠面积：100-103㎡（可隔成两层使用）包含额外附赠面积：65平方米（含南入户花园、下沉式庭院）下叠户型优势：

附赠面积为三套户型里最多送南入户花园且花园面积最大下叠户型劣势：

受面宽限制，空间略感局促多数生活空间基本处于地下地上1F北向卧室基本无采光地下赠送空间：地下室5.2m挑高，可配置夹层地上1F地下一层（夹层）注：夹层为选配采光井采光井南入户花园（赠送）地下二层下沉式庭院（赠送）地面南入户注：赠送使用权车位1个别墅户型：中叠，地下室+地上一层+二层，产权面积约150平米产权面积约150㎡地上建筑面积：约95㎡地下附赠面积：55-58㎡（含地下空间及地上南露台）包含额外附赠面积：65平方米（含北入户花园、下沉式庭院、北露台）中叠（地下室+1F+2F）：地下室计入产权面积，但不计算容积率地下空间：地下室5.2m挑高，可配置夹层地下一层(夹层)地下二层注：夹层为选配地上1F地上2F地面北入户北入户花园（约10㎡）下沉式庭院(赠送)南露台北露台中叠户型优势：三种户型内唯一一套既送地下空间又有南北露台

北向卧室空间舒适感优于上下叠，且连接露台注：赠送使用权车位1个中叠户型劣势：

餐厅与客厅分设两层，不利于起居生活

二楼卫生间靠近南卧室，对于北卧室动线距离较长别墅户型：上叠，地上二层+三层，产权面积约111平米产权面积约111㎡地上建筑面积：约101㎡地上附赠面积：10-12㎡（南向大露台）包含额外附赠面积：58平方米（含北入户花园、北露台、南卧露台）地上2F地上3F地面北入户南大露台南卧露台北露台上叠户型优势：户内舒适度最强，客厅面积大，连接南向大露台，采光较好卧室与卫生间的动线合理布置，避免造成起夜用侧不便上叠户型劣势：餐厅与客厅分设两层，会客起居生活稍显不便北卧室面宽有限，基本职能作为功能房，无法放置标准尺寸床

需要通过户外楼梯走上2楼入户，入户方式稍显麻烦户型小结：通过大面积附赠控制产品总价，但同时也损失了一定的居住舒适度；并且地下室大开挖也会产生附加的成本问题户型特色户型不足高性价比户型，附赠面积多，附赠率达100%-150%，尤其是中下叠，均附赠地下空间南北不对称空间分割，保证每户都有一个楼层南北通透且南向双开间，保证主功能区舒适度将中叠和上叠的餐厨空间移至下层部分，在不影响使用性的情况下，较好利用了原本“鸡肋”的北区空间小户型叠加产品面宽尺度受限，内部空间相对比较局促，舒适度受影响

叠墅产品上下楼梯较为不便，下叠户型基本活动空间在地下；中叠既有向上空间又含向下空间，楼梯运动最频繁；上叠户外楼梯入户，内部楼梯上三层下叠北卧采光有限；上叠次卧过小，只能做功能房地下空间挑高5.2M，夹层改造增加成本户型小结装修标准：别墅产品以精装修交付，根据户型的不同配置不同装修风格；地下室若选择隔成两层，加收20万元（含装修费）功能空间地面墙面功能配置品牌配置厨房地砖瓷砖以西门子和海尔为主橱柜、电磁炉、电冰箱、油烟机、水槽卫生间地砖瓷砖以科勒品牌为主淋浴器、浴缸、座便器、台盆、水龙头卧室复合地板墙纸——设备中央空调（品牌以三菱重工为主）、电热水器备注若选择配置夹层，加收20万元（包含装修费用），临向内庭设置百叶窗保证夹层起居私密性卫生间厨房夹层下叠地下空间上叠—客厅上叠—露台下叠—楼梯中叠—地下空间样板房展示：整体样板房装修展示效果较为普通，但结合经济型低总价叠加别墅的售价情况，客户接受度较高示范区展示：围绕“亲子旅居”的概念定位，打造欧式“魔幻城堡”，现场售楼处、园林景观均以儿童城堡的形象展示，展示效果佳售楼处正面实景图售楼处背面实景图景观示范区实景图“途家”托管模式：签约途家网，在自住之外的多余时间提供专业的房屋管家和托管服务，作为投资类旅游地产销售的一种噱头途家•管家服务：引入美国斯维登酒店管理品牌入户式贴身管家服务7*24小时自住、度假、租赁的灵活转换针对空置房，私人管家全权打理，常住常新，保值增值途家•托管服务：开放式租约：售卖自住之外多余时间托管收益按月结算：业主随时可登陆平台查询订单收益，收益按月结算全国交换入住：途家全国房源交换入住将“旅游风景”与“居家”融合，满足深度旅行的个性化需求将业主的闲置房产做五星级酒店的打理与经营，收益与业主分成为开发商提供增值服务，促进销售：有管家、带租约、可交换的房产出售对游客途家&业主对开发商途家模式引入美国HomeAway商业模式，把空置的旅游不动产出租给游客，通过专业的经营管理和平台资源，充分发挥业主房产空余价值的实现，从而获取额外的租金收益。利润可观：据第三方机构从开发商方面的了解，考虑土地（含资金成本）、建安（含地库大开挖）、装修及其他成本，按目前销售价格，仍有较大盈利空间；且近10万方地下面积不计容，更可以带来额外的附加利润。销售情况：以低总价高性价比的产品获得快速去化，且盈利情况乐观；成交客户中，度假投资类客户占到绝大多数产品产权面积套均总价(对外报价)销售单价上叠111平230万2.1万/平中叠150平290万1.9万/平下叠180平270万1.5万/平销售价格（按产权面积）计容面积计容单价111平2.1万/平95平3.0万/平80平3.4万/平计容面积价格（扣除地下室）还原单价去化率2.0万/平95%2.4万/平80%2.2万/平95%综合还原单价注：地下室面积计入产权，但不计算容积率；综合还原单价按地下二层打2折、地下一层打3折、上叠2.2米阁楼打3折，综合计算得出，作为参考数值；上表为对外报价，开盘成交均价打88折左右3月31日开盘，推出东区约350套产品，当天认购超九成，金额约10亿；中叠实际均价较高，去化相对较差，但也所剩无几。

开盘销售的东区产品带装修均价2万不到，剔除装修成本（对外报价3000元），实际毛坯销售价格仅1.4-1.6万元，与松江新城的公寓产品接近；而此项目是在公园环境内的低密度跃层产品，且总价控制在230-290万，以高性价比获得快速去化。

（后期加推的西区产品，受当前销售状况良好、且资源更优影响，价格涨幅在15%-20%）附：合作资源情况类别合作单位别墅设计华东建筑设计研究院酒店设计英国阿特金斯景观设计联点机构销售代理同策广告企划白羊世茂集团是以房地产开发为主的企业集群，现