火炬开发区商业项目定位方案报告

P11开发区商业项目定位方案前言前言：

项目位于火炬开发区德能东路，现状为空置物业，物业建筑面积约为1万㎡，由于项目目前周边的商业气氛较淡薄，而且项目所处区域的商业发展也相当缓慢，导致项目在定位时受到很多条件的制约，因此，我司建议项目定位的前提须牢牢抓紧主力消费群，只有目标消费群定位准确，项目前期的各项工作会相对顺利。项目发展思路：牢牢抓紧目标消费群，针对性地对项目进行定位项目发展方向

以工业区送餐配套中心为基础，结合特色餐饮及娱乐，同时在业态上充分强调餐饮、休闲打造区域美食MALL研究内容及思路项目条件分析————原方案定位点评————2SWOT分析————3项目定位及策略————41项目条件分析一项目地理位置分析项目所在位置太阳城广场科技园生活区坐拥科技园大量消费者，承接太阳广场的商业氛围，发展潜力无可限量

项目位于中山市火炬开发区德能东路，项目周边工厂林立，坐拥庞大的消费群，目前项目虽然商业气氛淡薄，但随着政府大力和加快开发新的城市中心，以及大力招商引资，加上太阳广场为项目带来巨大的商机，项目必定会成为该区的重要商业枢纽之一。项目条件分析一项目现状介绍项目基础指标：项目总用地面积：10529㎡项目总建面积：9967㎡层数：3层层高：约4M项目基础设施：项目设有饮食行业排烟、排污预留位；项目建筑消防验收合格；项目天面可排放中央空调水塔和空调外置机组；项目已经配备升降电梯井；基本满足饮食、娱乐行业选铺要求。项目条件分析一项目周边商业氛围分析

开发区科技园工业区，周边工厂林立，为项目提供的大量稳定的消费者

开发区科技园经过十多年的开发建设，目前，开发区已形成了国家健康科技产业基地、中国电子（中山）基地、中国包装印刷生产基地、高科技产业园、中国技术市场产业示范基地等五大科技型产业园区。过百家企业构成了项目的庞大消费群体，成为项目最强力的支撑点。项目条件分析一项目周边商业氛围分析

世界零售巨头“沃尔玛”进驻开发区，为开发区的商业发展带来极大的发展，同样为项目带来巨大的商机。

由于目前该区域商业气氛淡薄，对项目的招商会带来巨大的压力，然而世界商业零售巨头“沃尔玛”落户开发区太阳城，虽然暂未确定具体开业的时间，就凭借该信息已经为该区域的商业发展带来不少的商机，对本项目日后的招商也起了非常大的促进作用。项目条件分析一项目交通现状

现状：东面东阳南路为双向四车道，南面为双向四车道，西面为双向两车道的祥兴路，北面为双向六车道；形成围合式的交通路网。本案表示：项目周边道路

项目的东、南、西、北面都有市政道路贯通，交通极其便利，加上开发区与石岐区的道路连接系统也相当发达。目前该区域正在大力开发与外连接的高速公路，在不久的将来将会建成多条与外市连接的高速公路。项目条件分析项目条件分析总结：项目周边没有良好的商业气氛支撑，而且周边人口密度较低；项目交通较完善，但区域没有特色资源，较难吸引外来消费者；项目周边拥有较多的厂企，有庞大的消费群；项目周边将会有大体量商业落成，将来为项目带来巨大的商机；项目发展思路：牢牢抓紧目标消费群，针对性地对项目进行定位项目条件分析————原发展思路点评————2SWOT分析————3项目定位及策略————41研究内容及思路原发展思路点评一原项目发展思路项目原发展思路：成为该区域众多的厂企的食堂以及区域的中心大酒楼，最终成为区域的美食中心；业态构成：楼层功能业态首层餐饮大型中餐酒楼（可同时容纳1000人就餐）二层餐饮工业区送餐配套中心三层娱乐KTV原发展思路点评一消费者分析项目的消费者在那里？常规商业项目的消费者通常为：当地居民消费者当地工作消费者过路的消费者区域以外的消费者旅游消费者

本项目最关键是锁定目标消费群，只要目标消费群定位准确，项目定位以及后续的招商会相对顺利，项目经营也会比较顺利，经过一定培育区域成熟后，项目的商业价值就迅速提升，物业价值就在这个时候体现。商业项目各类型的消费者结合项目分析论证结论当地居民消费者由于开发区目前正在开发中，很多楼盘都是空置的，有部分楼盘已交楼，但入住率非常低，导致该区人口密度较低，商业无法得以迅速发展。会有少量当地居民前来消费但不足以支撑项目的正常运营，只能是本项目的消费者构成其中一小部分。当地工作消费者该区有过百间企业，每个企业的工人和管理人员都是消费者，而且他们的生活区就在工厂附近，由于他们大部分都是外地人，日常的饮食开支自然就成为他们最大的消费支出。该消费群体绝对是本项目消费者构成的最重要的部分。过路的消费者由于项目位置较偏，虽交通路网能四通八达，途经本项目的路人或车辆都很少，除非该区域修建的高速公路通车后就会有大量途径车辆。该消费群体暂不能成为本项目消费群的组成部分。区域以外的消费者项目所属区域虽然可进性较高，但区域缺少特色的资源，区域以外的消费者很少会到该区域消费，除非太阳城广场正式开业，就会吸引区域以外的消费者。该消费群体暂不能成为本项目消费群的组成部分。旅游消费者项目所属区域基本没有有价值的旅游资源。该消费群体暂不能成为本项目消费群的组成部分。原发展思路点评一消费者分析原发展思路点评一消费者分析项目消费者构成：当地工作消费者成为本项目消费群的最重要的组成部分对原项目发展思路点评：楼层业态点评首层大型中餐酒楼（可同时容纳1000人就餐）由于项目主力消费者是工厂的工人，因此消费力较低，属抵挡消费，而设置这么大型中餐酒楼经营档次必须达到中档或以上，但与项目主力消费者的消费有一定的差距，因此我司意见不适宜安排大型中餐酒楼。二层工业区送餐配套中心项目主力消费者是当地工作消费者，设置工业区配套中心恰好填补了该区域的业态空白，而且为工厂解决了后顾之忧，对政府招商引资有极大的帮助，必定得到政府的大力支持，对其他楼层商业也有带动作用。我司强烈建议设置该业态三层KTV该业态也适合项目的主力消费者，但档次不能高，而且周边有同类项目，单一KTV业态吸引力和持久力都不够，应增加多一些娱乐业态来加强竞争力。项目条件分析————原发展思路点评————2项目SWOT分析————3项目定位及策略————41研究内容及思路项目SWOT分析S一优势甲方有丰富的饮食从业经验甲方“海都汇”饮食有限公司有多年从事饮食行业的经验，而且还经营娱乐行业，对于项目定位及日后的经营都有较大的帮助。交通便利项目周边市政道路四通八达极为便利，而且政府还正在大力开发区域高速公路，高速公路建成将会项目带来更多的商机和消费者。中山科技工业园项目处于中山火炬开发区，而火炬开发区已成为中山的科技工业园，项目周边工厂林立，为项目提供了大量的消费者。房地产市场发展迅猛开发区的房地产发展迅猛，项目周边的楼盘众多，将来为项目带来大量的消费者。项目SWOT分析W一劣势项目周边商业氛围淡薄，人口密度较少由于项目所处区域正在开发中，暂时未能营造很好的商业氛围，对项目招商和后续经营有一定的影响。对策：通过准确的市场定位，锁定目标消费群，大大增加了项目的生命力。甲方缺少专业的商业房地产定位经验该项目的定位及消费群锁定是项目成功与否最关键的步骤，而甲方一直从事饮食行业为主，对商业房地产的定位及消费群定位经验较少对策：聘请具有相关经验的专业机构，从而形成互补，对项目发展有很大帮助项目周边公共交通配套不完善项目所在地只有一条路线的公交车途径，除此之外就没有任何的公共交通设施，对项目发展有很大的影响。对策：在项目开业初期可租用或购买1-2台中巴，用于接送周边的消费者，方便消费者到项目消费，而且又可以在车身做宣传。项目SWOT分析O一机遇政府支持项目发展思路要成为该区送餐配套中心，对政府招商引资有极大的帮助，必定得到政府的大力支持，成为区域的重点商业，关注度高，宣传效果好。太阳城广场“沃尔玛”即将开业太阳城广场“沃尔玛”开业将会为项目带来无限的商机，项目得到更大的发展。项目SWOT分析T一威胁未来商业供应，加剧竞争中山现有商业虽然发展缓慢，但周边有较大体量的商业供应，可以预见竞争将加剧。对策：走差异化路线，引进适合当地消费的商业模式，紧紧抓住主力消费群。周边商圈形象档次低，消费层次不高周边常住人口密度低、消费层次较低，没能支撑中高档商业发展，且太阳广场商圈目前还没确定开业时间，导致区域缺乏新生的主力业态，商业氛围较差对策：设置有生命力有吸引力的业态和功能组合，引领商圈升级换代，扩大商圈影响力。研究内容及思路项目条件分析————原发展思路点评————2项目SWOT分析————3项目定位及策略————411项目定位及策略一定位依据一、项目主力消费群为：区域工作消费者，且消费力属低档消费。二、项目周边商业氛围淡薄，无法实现小型综合MALL的定位，只有向主题MALL的方向考虑。三、项目周边将会有大体量商业出现，项目必须与其形成错位经营，项目才有足够的生存空间。四、针对项目所处区域的特点，发现市场空白点：工业区的送餐配套中心以及饮食娱乐主题的MALL。项目发展方向：以工业区送餐配套中心为基础，结合特色餐饮及娱乐，同时在业态上充分强调餐饮、休闲打造区域美食MALL项目定位及策略一项目定位项目定位：区域首个休闲美食MALL休闲美食配餐中心娱乐文化区域首个休闲美食MALL以区域送餐中心为平台以特色美食为主题以文化、休闲娱乐提升品位形成区域消费者消费的首选区域首个休闲美食MALL项目定位及策略一项目业态建议楼层功能业态首层餐饮特色餐饮3-4间、露天吧（湘菜、川菜、东北菜等）二层餐饮工业区送餐配套中心三层娱乐KTV、网吧、书城等

由于目标消费群大多都是外地人，而且口味偏重，对广东菜并不太接受，因此经营特色餐厅基本可以迎合目标消费群的口味，保证经营者有稳定的消费者，因此首层设置特色餐饮最为适合；项目离工业区的配套生活区并不远，仅800米左右，而配套生活区基本没有文化娱乐的设置，只有一些档次极低的网吧，而且配套生活区的卫生条件及环境都较差，因此三层设置文化娱乐最为合适。各楼层功能及业态分布项目定位及策略一租金建议

由于项目周边可比性的项目较少，只有工业区生活配套区的有一个商业项目及少量的临街商铺，而该区商铺租金大多为30元/㎡。目前正在招商中，定位为综合性的商业广场配套区临街商铺数量不多，档次低，位置较好

针对项目的情况，生活配套区的商业较本项目有地利的优势，因此项目在招商时租金相对较生活配套区商业低，加上商业项目需要培育，因此建议项目租金均价为：15元/㎡。项目定位及策略一租金建议各楼层租金建议：楼层租金首层20元/㎡二层15元/㎡三层10元/㎡均价15元/㎡

以上租金是项目前5年的租金，每年可在此基础上递增5-8%，在招商过程中，对某些主力客户还要考虑免租期，免租期一般3-6个月不等。项目定位及策略一规划建议由于项目已建成多年，外立面已经比较陈旧“过时”吸引力不够，项目须对外立面重新进行翻新和改造，特别是灯光工程方面。项目已配备升降电梯井，但没有安装升降电梯，项目须重新安装升降电梯；项目主入口须设置一个标志性的建筑，例如：雕塑、指示牌等；项目正门前有花基阻隔，对项目的可进性有一定的影响，须打开部分花基约8-10米，增加项目的可行性；项目周边虽有部分绿化，但档次较低没有特色，项目须对外围绿化进行重新整改，在视角上有别于其他项目，从而提高项目的竞争力；项目定位及策略一形象定位项目案名：休闲MALL项目形象定位：区域配套，特色商业，休闲美食新天地

作为区域新商业模式的先行者，将休闲美食的元素引入该区域，结合项目周边的特点，以独一无二的项目特色，将项目打造成：区域配套，特色商业，休闲美食新天地项目定位及策略一招商策略项目招商主要策略：以定向招商为主导

项目由于所处位置较偏，单纯以常规的广告招商必定有一定的困难，因此我司建议已定向招商为主，在项目立项初期就开始锁定目标客户，逐个登门拜访进行推介，再配合有效的广告