工厂化：万科-上海区域考察报告

上海区域考察总结报告2/3/20231考察行程路线图2/3/20232提纲星河湾解密绿城工程节点做法分享万科上海区域优秀节点做法分享2/3/20233星河湾产品分析星河湾集团打造的是高端的产品及高端的物业，产品奢华，善用石材及成品木业为主。同时，星河湾集团拥有原木木业加工公司---星河湾实业，树熊是星河湾实业的知名品牌，产品经过36道工序精心打造，是星河湾装修的制定品牌，同时生产：高级木门、木地板、橱柜等木作2/3/20234星河湾解密注：以下内容为我从网上搜索，修改所成，请知悉2/3/20235目录星河湾主要卖点分析星河湾装修标准纵览星河湾精装修盘点2/3/20236星河湾在卖什么？三大主要卖点卖精装大面积石材使用、工艺高超、材料多样、风格含现代简约、现代经典、Art-Deco等。卖景观植被丰富、多层次、叠石、高差、水岸。卖建筑色彩柔和、材料质朴、做工精致、风格取自新天鹅堡。2/3/20237星河湾在卖什么？三大辅助卖点卖配套主打教育牌，包括德福双语幼儿园及星河实验小学。卖服务金钥匙服务，物业管理细致入微。卖圈层四季会打造品质社交，个性化管家服务，功能齐备，圈层近似。2/3/20238建筑风格掠影北京星河湾德国斐森新天鹅堡2/3/20239景观情景掠影星河湾园区星河湾精致的景观设计、细腻的造园手法为其赢得美誉。北京有“别墅景观看滟澜山、公寓景观看星河湾之说。2/3/202310本文重头戏——精装2/3/202311目录星河湾主要卖点分析星河湾装修标准纵览星河湾精装修盘点2/3/202312星河湾装修标准纵览户门木饰面防火门，配防盗眼及高级门锁。（约2.4m高）房门木饰面门，配高级门锁。层高三期复式首层3.8m三期平层3.5m2/3/202313入户门木门及石材门套金镶玉2/3/202314门及门套木门及木门套2/3/202315门套木门套阿富汗黑金花门槛石2/3/202316门套洞石浅啡网磨边工艺2/3/202317星河湾装修标准纵览客厅、饭厅、走廊局部采用造型天花配饰线，油进口乳胶漆；客厅、饭厅、走廊、跃式台阶铺高级进口大理石地面，局部大理石拼花装饰；墙面局部采用大理石及木作造型，配合木饰线及高级墙纸等材料。2/3/202318客厅展示金线米黄2/3/202319餐厅展示Tip：如上图一样的直线条拼花，仅增加成工艺成本的20%左右，但可以达到多种效果、减少石材种类、提高出材率。餐厅总体色调：黑白2/3/202320过道玄关展示阿富汗黑金花帝王金松香玉2/3/202321星河湾装修标准纵览主人房、书房、衣帽间天花局部吊顶，配饰线，油进口乳胶漆；地面铺木饰面地板；墙身采用高级墙纸饰面及局部木饰面造型装饰；衣帽间配豪华衣柜。2/3/202322主人居室展示仿黑檀木强化复合地板2/3/202323书房展示人造黑檀木贴皮2/3/202324衣帽间展示Tip：这等豪华衣帽间是之前600㎡左右样板间才具备的，后面300㎡左右的则没有这么奢华。2/3/202325星河湾装修标准纵览普通卧室吊顶天花，配饰线，有进口乳胶漆；地面铺木饰面地板；墙身贴高级墙纸饰面；卧室配豪华衣柜。2/3/202326居室展示2/3/202327星河湾装修标准纵览工人房天花油进口乳胶漆；地面铺木饰面木地板，墙身采用进口乳胶漆。厨房吊天花油进口防潮磁漆配饰线；地面铺高级大理石，墙身采用高级大理石饰面；配高级地柜及吊柜，高级人造石台面，煤气炉、抽油烟机、洗碗机、烤箱、微波炉，电冰箱、电磁炉、烧烤炉，煤气报警器、洗菜盆连水龙头。2/3/202328整体厨房展示阿富汗黑金花2/3/202329整体厨房展示厨房总体色调：红、白、黑2/3/202330星河湾装修标准纵览主人房卫生间吊天花油进口防潮磁漆；地面及墙身采用高级大理石饰面；按摩浴缸配高级浴缸水龙头及花酒；高级淋浴间、配高级头顶花酒及手持花酒、豪华电脑控制座厕；豪华大理石台面配高级洗脸盆及高级水龙头；配梳妆镜、挂墙风筒、吸顶式排风扇、防雾贴及卫生间五金配件。套房卫生间吊天花油进口防潮磁漆；地面及墙身铺设高级大理石；配高级淋浴间、高级花酒、高级座厕；大理石台面配高级洗脸盆连水龙头；配梳妆镜、挂墙风筒、吸顶式排风扇及卫生间五金配件。2/3/202331星河湾装修标准纵览公共卫生间吊天花油进口防潮漆；地面及墙身铺高级大理石；高级座厕；大理石台面配高级洗脸盆连水龙头；配梳妆镜、挂墙风筒、吸顶式排风扇及卫生间五金配件。工人房卫生间吊天花油防潮漆；地面铺大理石，墙身采用高级瓷砖饰面；配座厕；配花酒；配洗脸盆及水龙头；配梳妆镜、吸顶式排风扇及卫生间五金配件。2/3/202332卫生间面盆浴缸面盆没有品牌标志浴缸为HOESCH龙头为唯宝(Villeroy&Boch）2/3/202333卫生间洁具面盆阿富汗黑金花2/3/202334卫生间墙面浅啡网伯朗米黄世纪米黄浅啡网2/3/202335卫生间地面世纪米黄伯朗米黄玛雅黑金线世纪米黄玛雅阿富汗黑金花金年华2/3/202336星河湾装修标准纵览阳台地面铺地砖，配艺术铁花栏杆（部分阳台为砖砌阳台，请详见建筑立面图），墙身油进口乳胶漆。窗、阳台门断桥铝合金框配双层中空玻璃；立面窗帘盒装饰；建筑外窗可开启部位配置纱窗（八角窗除外）。2/3/202337阳台阿富汗黑金花仿古砖2/3/202338阳台砂岩阿富汗黑金花2/3/202339星河湾装修标准纵览酒柜、鞋柜配独立酒柜、鞋柜。灯具室内各功能房间的天花照明预留电源线；局部吊天花部分配石英灯；厨房配筒灯，阳台配吸顶灯；卫生间配石英灯及防雾筒灯；墙面配电器插座及开关。电器每户独立电表和开关箱，配开关插座及面板，电路管线暗埋。2/3/202340星河湾装修标准纵览供水及直饮水每户装有远程计量表，暗装冷热水及中水管道；安装管道直饮水（独立计量，费用另计）。燃气装置各户装有燃气输送管道（燃气开通费另计），配独立远程计量气表，连接厨房燃气灶与燃气热水器安装位置，配高级热水器。空调采用户式中央空调含新风系统，冬季采暖为户式两用火炉带地暖系统。视讯装置客厅配高级楼宇可视对讲机，电视、电话插座；卧室、书房配置电视、电话、网络插座、管线暗埋。2/3/202341目录星河湾主要卖点分析星河湾装修标准纵览星河湾精装修盘点2/3/202342面对星河湾的精装，无法回避的几个问题为什么星河湾给人尊贵和物有所值的感觉？它真的是拿银子砸出来的吗？我们可以借鉴其中的哪些经验？哪些是不能复制到万科的？2/3/202343Q1．为什么星河湾给人尊贵和物有所值的感觉？到位细腻的装修标准（尤其是大面积石材的使用，所谓处处贴金）整体奢华，建筑、景观、精装齐头并进，没有明显短板。2/3/202344Q2．它真的是拿银子砸出来的吗？点睛之处使用高档石材选择的进口石材大板价格在200~300之间，属于中低价位产品。国产石材与进口石材搭配使用，国产石材一般在100~200之间，国产石材主要用在做造型、异型、卫生间墙面这样的地方。每种户型的主材控制在2~3种以内，其他为辅材，用量较小。2/3/202345Q3．我们可以借鉴其中的哪些经验？——亮点分析注重设计，精于搭配：将石材的特性及价值通过合理的搭配表达出来，有效地凸显了石材的价值。相同的石材，通过不同的搭配、拼花达到不同的效果，产生眼花缭乱的效果善于套材（提高出材率）使用相对少数的材料，不同规格、形状的组合达到不同的效果，充分利用材料，使石材出材率高，相当于降低成本。工艺精细施工工艺是行业标杆。2/3/202346Q4．哪些是不建议复制到万科的？——颇有微词过于重贵气——酒店感石材种类多，让人眼花缭乱，显得过于迎合商贾之气。过于强调仪式感，所以户型走道面积很大，实用性不强。（以上两点不是缺点，而是选择，事实证明，星河湾的这个选择也成功了，只是略有不认同）速度慢，同时承担风险大超大豪宅高利润必然带来高风险。星河湾最新一期开盘的户型由一期的600平米上下改为300平米上下，应该是基于对市场的调查。2/3/202347绿城项目优秀节点做法此部分内容系网上搜索所得，与各位分享2/3/202348结构与室内装修部分2/3/202349施工控制节点（一）地下室底板或顶板翻边2/3/202350节点施工说明：由于商品砼坍落度大，在进行地下室底板或顶板翻边部位施工时，振动棒振捣使砼流座到底板，施工人员往往少振或不振捣，导致砼不密实，因此形成渗漏薄弱点。节点施工要求：针对该部位翻边混凝土，要求其坍落度达到3-5cm时，再进行砼二次振捣，确保该处混凝土密实。同时，重点关注该部位的防水施工控制。地下室底板或顶板翻边2/3/202351质量缺陷：针对大面积车库底板、顶板、平屋面因商品砼坍落度大而产生的毛孔及收缩裂缝，导致结构渗漏水现象。控制缺陷的工艺要求：砼浇捣时采用二次振捣，机械磨平工艺施工，能控制结构板裂缝及渗漏水缺陷通病。施工控制节点（二）地下室底板或顶板翻边2/3/202352结构柱脚漏浆处理方案

2/3/202353结构柱脚漏浆处理

2/3/202354注：1.本节点适用于中间一层精装修样板施工，其余尚未开始墙体砌筑;2.样板房墙体砌筑时应将上层墙体砌筑但不允许封顶，以防止上部梁结构受力变形影响样板房的墙体；3.如果中间结构分两次验收时，填充墙砌筑分界层也应按此节点施工。非常规填充墙封顶方案非常规填充墙封顶2/3/202355删掉约35页2/3/202356水池防水游泳池防水节点做法2/3/202357室外游泳池防水室外泳池防水方案2/3/202358外墙石材干挂石材做法2/3/202359所有骨架钢材需热镀锌处理。挂扣件扁钢及螺栓需热镀锌处理或为不锈钢挂件。焊缝必须饱满牢固。钢架焊接处必须除锈后涂刷两道防锈漆然后涂银粉漆处理。膨胀螺栓抗拔要求必须符合规范和设计要求。石材短槽必须机械开槽，保证槽缝宽度符合设计要求，严禁现场手提切割机开槽。石材板面需打胶时，胶缝宽窄必须一致，胶缝边缘平滑挺直无毛边。干挂不离缝石材板缝需夹胶和座胶时横竖缝内的胶浆必须饱满完整。石材厚度为25mm时，单块板平方面积不宜大于1平方米。干挂石材厚度大于25mm时，单块板平方面积不宜大于1.5平方米。干挂石材节点施工工艺说明外墙干挂石材2/3/202360外墙石材湿贴石材做法2/3/2023611.石材挂板用双股18#铜丝或钢丝钩与墙面固定，墙面用手提切割机从上而下或45度方向切槽缝，用钢钉插入缝内，单块石材板纵向长度大于300mm时不得少于两处挂点。2.门窗洞及梁底朝天板应作铝片或扁铁侧面加固方案施工(见图1)。3.石材墙面设计要求打明胶时，板缝开三角槽缝或开小凹槽施工。湿贴灌浆花岗岩石材施工说明湿贴灌浆石材2/3/2023624.石材板内灌水泥砂浆前墙体浇水湿润，要求水泥砂浆配比不得低于1:3，拌制完的砂浆以有较好的流动性为宜。5.灌水泥砂浆时要求成45度方向灌实，所有腰线顶面板及压顶板严禁半干粉砂浆铺板，必须使用流动的水泥砂浆铺贴面板(见图2、3)。6.石材墙面打胶宽度由设计确定，胶缝宽窄一致，无毛边。7.石材板墙面需做外保温时，不宜用湿灌浆方案施工。湿贴灌浆石材2/3/202363湿贴灌浆石材2/3/202364湿贴文化石、乱贴石做法湿贴文化石2/3/202365说明：1.墙体为多孔砖砌体时，砌墙时预留6钢筋,如未作预留，应将钢筋惯穿至室内墙面锚接。2.墙体为砼面时，可选用植筋方案施工。3.文化石饰面高度超过一层时，在二层圈梁部位增设一道钢筋砼支座线，如有饰面要求，可选用暗设方案施工。湿贴文化石2/3/202366硬质景观部分硬质景观2/3/202367硬质景观2/3/202368上海区域修优秀做法2/3/202369安全文明施工安全帽采用金属置物架放置，方便客户参观使用，且显品质上面施工与下面已施工完成石材墙面采用分割层保护，以免高空坠物破坏完成成品面。2/3/202370土建安全文明施工及现场管理楼层标识及