第三章物权法

第三章物权法即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风能进，雨能进，国王不能进。

——威廉·皮特

18世纪英国首相

注：1756－1763年英法“七年战争”中的战略家，在一次演讲中曾这样形容过财产权的重要性和神圣性。磨坊主状告国王1866年普鲁士国王威廉一世打败奥地利，64万平方公里土地划入普鲁士。在波茨坦的一座行宫庆祝胜利。行宫前有一座破旧的磨坊，让他大为扫兴。他想拆除，但磨坊不属于王室；他想赎买，磨坊主死活不卖。暴怒的国王强令拆除，但被磨坊主诉至法庭。最后，审理案件的三位法官毅然一致裁定：被告人因擅用王权，侵犯原告人由宪法规定的财产权利，触犯了《帝国宪法》；责成被告人威廉一世，在原址立即重建一座同样大小的磨坊，并赔偿原告人150元。民法典历史与中国民法典的建立西罗马帝国被日耳曼民族大迁徙的浪潮所摧毁，但罗马法尤其是罗马私法却被日耳曼国家程度不同地继承，并逐渐从欧洲走向世界。1799年拿破仑执政后，制定了《法国民法典》，这是世界上第一部民法典。19世纪末，慈禧支持洋务派改革，要将一切现行律例，参照各国法律进行修改。1911年，大清民律草案初步拟成，中国历史上第一部民法典。1930年南京国民政府制定中国历史上第一部正式的民法典，对扭转我国重刑轻民传统、促进民族资本主义经济发展起到了积极作用。民法典历史与中国民法典的建立1998年，中国开始了第五次民法典起草工作，并议定“三步走”：第一步，制定统一合同法；第二步，制定物权法；第三步，在2010年前制定民法典。中国社会科学院梁慧星和中国人民大学王利明教授分别起草完成《中国物权法草案建议稿》。在这两个草案的基础上，全国人大法制工作委员会形成了一个内部草案。2002年12月提交人大常委会进行了第一次审议。八次审议终于在2007年3月16日全国人大会议上高票通过。物权法的产生民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、担保法等法律对物权作了不少规定，但没有一部完整的民法典对私有产权观念的抵制人与人之间的社会关系，最根本的就是财产经济关系。私人财产与商业利益、公共利益的冲突第一节物权法的概念物权法主要内容何为物权法上的物谁是物的权利人权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务物权被侵害如何补偿一、何为物物指具有经济价值并可为人们实际支配和利用的一切物质对象。包括不动产和动产。不动产，是指土地以及房屋、林木等地上定着物。动产是指不动产以外的物。著作、商标、专利等都属于精神产品，不是物权法的调整对象，主要由著作权法、商标法、专利法等单项法律调整。二、何为物权物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权的特征：绝对性、排他性

物权所有权他物权用益物权担保物权土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权抵押权、质权和留置权占有、使用、收益、处分自物权抵押权与质权1、向银行贷款以房屋抵押，抵押人是银行，对此房屋享有担保物权，被抵押人是借款人，他仍然对此房屋继续占有和使用，如不能如期还款则此房可以拍卖抵债。2、向某人借2000元，把手表押于某人处，如不能如期还款，此手表可由某人拍卖折抵欠款，某人对此手表享有的是质权。与抵押的不同点在于质权的质押物由贷款人占有。留置权债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。如甲买一块布料到乙缝纫店去裁剪西装，约定加工费200元，后甲想先赊账乙不同意甲就一直未支付200元加工费，此时乙可以行使留置权，即有权一直扣留甲已作好的西服。如一直不支付则可以变卖以折抵加工费。三、物权法之作用定分止争一兔走街，百人追之，贪人具存，人莫之非者，以兔为未定分也。积兔满市，过而不顾，非不欲兔也，分定之后，虽鄙不争。

——慎到《慎子》物权法之作用：财富聚变国家对个人的财产利益一旦予以肯定，公众对财富的进取之心就会被激发出来。公众对财富的进取之心一旦得到释放，经济和社会的发展就获得了源源不断的动力。资本主义一百年创造的财富超过人类五千年所创造的财富的总和。——马克思所有权是推动人类智慧的最有力量的原动力。——布朗基第二节物权的发生与消灭一、物权的发生从物权主体的角度看，即物权的取得。(一)物权的原始取得物权的原始取得，又称为物权的固有取得或物权的绝对发生，是指不以他人既存的权利为依据而取得物权。多数基于法律规定而取得先占、埋藏物发现、生产、收取孳息、没收、善意取得、添附等。先占：是指以所有的意思,先于他人占有无主的动产,而取得其所有权的法律事实。先占的性质属于事实行为。先占制度的价值在于:实现物有所归,有利于物尽其用。善意取得：无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权添附：指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物，如果要恢复原状在事实上不可能或者在经济上不合理，在此情况下，确认该新财产的归属问题。添附的类型附合：如将宝石镶入戒指、将木板附合于房屋上等。归属：不动产所有人、价值较大一方。混合：甲乙两家均为养鱼专业户，甲鱼塘10亩，乙鱼塘1亩，中间仅隔一坝，两家春季同时放养鲤鱼苗。到秋季，连日暴雨水势大涨，漫过堤坝而使两鱼塘合一，此时，两家的鲤鱼因混合而难以区分。加工：甲乙是邻居，甲有一段粗朴的黄杨木委托乙保管，乙为一著名的木雕艺术家。一日，乙在甲的黄杨木上进行雕刻，使之成为一件价值上万的木雕杰作。（二）物权的继受取得物权的继受取得，又称为物权的传来取得或物权的相对发生，是指以他人既存的权利为依据而取得物权。比如买卖、赠与、继承课堂测验【多选题】下列哪些构成原始取得：私营业主王某指示他的秘书张某将办公室一台旧电脑丢掉，第二天张某将电脑抱回家自用，进而获得所有权甲将朋友赠送的树根做成极具观赏价值的根雕，进而获得根雕所有权甲将乙的一块玉石雕刻成一个精美而价值连城的玉佛，进而获得所有权甲向丙借相机一部，丁到甲家见此相机，执意要买，甲便隐瞒实情卖与丁【答案】ACD课堂测验【多选题】下列属于所有权的原始取得方法的有：(

)某甲误将某乙的一颗钻石加工成钻石戒指，某甲补偿某乙料钱后取得戒指的所有权国家取得无人继承又无人受遗赠的遗产所有权王某将左邻李某委托看管的一匹瘸腿马直接卖给右邻赵某，赵某因善意取得该马的所有权农民收割自家责任田中的庄稼，并因此取得收获物的所有权【答案】ABCD课堂测验【单选题】王某将父亲的古玩偷偷卖给李某，李某不知道王某无权转让该古玩，则以下说法中正确的是（

）。

A、李某应当返还该古玩给王某的父亲

B、李某应当返还该古玩给王某，再由王某返还给其父

C、李某购得的古玩无须返还，该古玩属李某本人所有

D、李某购得的古玩应当上缴主管机关

二、物权的消灭绝对消灭：标的物灭失相对消灭：权利移转权利抛弃征收或没收物权主体的消灭课堂测验【多选题】引起所有权消灭的原因主要有（

）。

A、所有权依转让而消灭

B、所有权依抛弃而消灭

C、所有权因强制程序而消灭

D、所有权依主体消灭而消灭

课堂测验【多选题】下列能引起所有权消灭的原因是（）。

A.朱某将自己所有的电视机转让给纪某

B.王某将自己所有的一头牛抛弃

C.张某购买的化妆品被消耗掉

D.黄某的房屋被国家依法征用

E.刘某将自己所有房屋出租给马某【答案】：ABCD

第三节所有权一、所有权法律关系的主体所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。权利主体：所有权人——单个或多个（共有）义务主体：不特定——对世权（绝对权）共有与公有是两个不同的概念（1）共有财产的主体是多个共有人，公有财产的主体是单一的（只能是国家或集体）。（2）共有是法律概念，公有是所有权的独立类型，而我国的两种公有—国家所有与集体所有是所有权的独立类型。共有关系的产生大致有两个原因：一是法律的直接规定；二是依合同约定。（一）按份共有按份共有：又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。在法律没有或共有协议没有限制的情况下，按份共有人可以要求分出或转让其份额。按份共有人死亡，其继承人有权继承。按份共有人的权利义务（1）按份共有人的权利按份共有人除按其份额享有对财产的占有、使用、收益、处分权外，还享有以下可按自己意愿单独行使的权利：A、要求分出自己份额的权利。B、处分自己份额的权利。C、对其他共有人出售之份额有优先权。（2）按份共有人的义务按份共有人的义务包括基于按份共有关系发生的一切义务如交纳共有财产的捐税、支付共有财产的保管费、修缮费更新费以及基于共有财产的经营管理发生的其他债务等。课堂测验【单选题】按份共有人有权要求将自己的份额转让，但在出售时，其它共有人享有（

）。

A、请求分割权

B、同等条件下的优先购买权

C、解散共有的权利

D、同等出售权

（二）共同共有1、共同共有的概念共同共有是指共有人对全部共有财产不分份额地享有权利和承担义务的共有。2、共同共有的的特征（1）共同共有是不分份额的共有（2）共同共有是共有人对共有财产平等享有权利和承担义务的共有3、共同共有的类型（1）夫妻共有（2）家庭共有（3）遗产分割前之共有（4）合伙企业4、共有财产的管理（1）有约定的依照约定管理；（2）没有约定或者约定不明确的，各共有人共同管理（3）共有财产的处分和重大修缮须经全体共有人一致同意。（4）对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，由共同共有人共同负担。（5）共同共有的外部关系因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。案例分析甲、乙、丙三人成立普通合伙企业，出资份额1:1:1。一年后企业资产10万元，而债务高达50万。债务人要求偿还债务，应该如何偿还？首先用企业财产偿还债务，不足部分由合伙人按合伙协议或出资比例分担。若甲、乙已无个人资产抵偿企业所欠债务时，虽然丙已依约还清应分摊的债务，但仍有义务用其个人财产为甲、乙两人付清所欠的应分摊的合伙债务，当然此时丙对甲、乙拥有财产追索权。5、财产分割①以实质分割方式。在不影响共有财产的使用价值和特定用途时，可对共有财产采取实物分割的方式。②以变价分割方式。各共有人都不愿接受共有物时，可以将共有物出卖，所得由各共有人共分。③以作价补偿的方法。共有人中的一人愿意取得共有物的，取得共有物的共有人应对其他共有人作金钱补偿。课堂测验夫妻对家庭财产的所有权关系属于（

）。

A、按份共有

B、分别所有

C、共同共有

D、约定共有

二、所有权法律关系的内容积极权能1、占有：对物实际控制和管理的权能。2、使用：按照物的性能和用途对物加已利用，以满足生产和生活需要的权能。3、收益：是指从财产上获取一定的经济利益的权利。主要是指获得财产的孳息。4、处分：所有人对财产进行消费和转让的权利，实现物的交换价值。消耗、毁坏、变卖、修缮、赠与等。消极权能——物上请求权物上请求权，是指物权的圆满状态受到妨害或有被妨害的危险时，物权人为回复其物权的圆满状态可以请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。例如所有权人可以制止有碍其土地采光和通风的行为，可以自力救济（如封闭土地上的通道，砍掉伸到自己土地上的树枝）

课堂测验【多选题】按照我国民法理论，所有权的内容包括（）。

A.使用

B.处分

C.占有

D.收益

E.抵押【答案】：ABCD三、所有权法律关系的客体（一）动产与不动产不动产，指依自然性质或者法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。建筑物、矿产、植物、河流、桥梁等均为不动产。动产，指不动产之外的其他物。货币为特别动产。物权之外的其他财产权利为不记名权利时，视为动产。法律意义：因不动产发生的民事法律关系，当事人必须到有关的国家机关履行登记手续才能发生法律效力。（预告登记制度）因动产发生的民事法律关系，一般不必进行登记，交付即发生所有权转移的效力（飞行器、汽车除外）。因不动产提起的诉讼，为专属管辖，只能由不动产所在地法院管辖。因动产提起的诉讼，由被告住所地法院管辖。（二）种类物与特定物根据物是否具有相互替代性而进行的分类。特定物，指具有独特的属性或者被权利人指定，不能以其它物代替的物。包括世界上独一无二的物和从一类物中分离出来的特定化了的物。比如朱德的扁担、科比总决赛时穿的球鞋。种类物是指具有共同的属性，可以用品种、规格或度量衡加以计算的，具有可替代性的物。

2023/2/342法律意义：标的物为特定物的债，债务人可免除交付原标的物的义务，但造成对方损失的，要承担赔偿责任。标的物为种类物的债，由于其具有可替代性，一般不能免除债务人交付同种类物的义务。2023/2/343（三）流通物与限制流通物根据物在流通中是否受到限制以及受到限制的程度分类：流通物是指法律允许在民事主体之间自由流通的物。限制流通物是指按照法律规定其流转受到一定程度的限制或者禁止的物。例如金银、毒品、假币、枪支、弹药、淫秽物品等。法律意义：流通物的转让不受限制，买卖限制流通物的，买卖行为无效。44（四）可分物与不可分物可分物是指分割后不影响其经济用途或不降低其经济价值的物。例如粮食、石油、煤炭等。不可分物是指分割后影响其经济用途或降低其经济价值的物，如一台电视机、一栋房屋、一头牛等。法律意义：可分物可以进行实物分割，不可分物只能作价补偿或者变价分割；（五）主物与从物主物，指能独立发挥效用的物。从物，指非主物的组成部分而附着于主物，并对主物发挥辅助效用的物。法律意义：主物所有权转移，从物所有权随之转移，但是当事人之间另有约定的除外。在抵押中，从物应当随同主物抵押。在分割财产时，从物随同主物分割。课堂测验【单选题】对主物与从物的关系，下列说法中正确的是从物属于主物的构成部分从物所有权只在当事人有特别约定时,才随主物所有权的转移而转移从物必须依附于主物而存在从物与主物的所有权人是同一人【答案】D【分析】只有属于同一个所有人的两个独立存在的、要互相结合才能发生效用的物，才构成主物与从物的关系。如果法律或者合同没有相反规定时，从物的所有权随主物的所有权一并转移。

（六）原物与孳息原物是指能够产生收益的物。孳息是指从原物本体中产生的收益。天然孽息：是依种植物、养殖物的天然属性而产生的新物孽息。主要来源于种植业和养殖业。法定孽息：是指依据法律规定或当事人的依法行为而产生的经济孽息。法定孽息主要指利息、租金或者本金、本物投资或者负担的收入等。法律意义：确定孳息的归属。天然孳息由原物所有人取得。法定孳息，由享有取得权利的人按法定方式、约定方式或者交易习惯取得。课堂测验【多选题】下列关系中属于原物与孳息关系的是（）。

A.母鸡和所下的蛋

B.母牛和所产下的小牛

C.空调和所放出的冷气

D.山羊和其身上的羊毛

E.房屋和房屋出租的租金【答案】ABE【解析】选项AB属于天然孳息，选项E属于法定孳息

（七）可消耗物与不可消耗物可消耗物，又称消费物，指不能重复使用，一经使用就改变其原有形态、性质的物。不可消耗物，指经反复使用不改变其形态的物。如衣服、家具、房屋、汽车等。法律意义：可消耗物只能作为转移所有权的合同关系的客体，如买卖合同关系等。不可消耗物不但可以作为转移所有权的合同关系的客体，还可以作为不转移所有权的合同关系的客体，如租赁合同关系等。第四节保护所有权的方法一、确认所有权二、返还财产三、恢复原状四、排除妨害五、赔偿损害六、返还不当得利六、返还不当得利不当得利是指没有合法根据取得利益而使他人受损失的事实。不当得利的构成要件1、一方受有利益2、他方受有损失3、一方受利益与他方受损失间有因果关系4、没有合法根据海洋大学搬到临港，当地居民乙的房屋大幅升值？甲雇人耕田，雇工误耕了乙的数亩待耕之田？【单选题】王先生驾车前往某酒店就餐，将轿车停在酒店停车场内。饭后驾车离去时，停车场工作人员称：“已经给你洗了车，请付洗车费5元。”王先生表示“我并未让你们帮我洗车”，双方发生争执。本案应如何处理？A.基于不当得利，王先生须返还5元B.基于无因管理，王先生须支付5元C.基于合同关系，王先生须支付5元D.无法律依据，王先生无须支付5元【答案】D不当得利分为给付的不当得利与非给付不当得利在给付的不当得利中，原则上须返还所得利益，若系因不法原因给付，则不须返还。受损人故意使自己受损而为给付，意图成立某种债的关系，系恶意相对人，所为给付为不法原因给付，不受法律保护。如以自己草料喂他人之马，街头流浪小孩强行给路人擦皮鞋等，此类行为若双方有合意，则构成合同关系，若无合意，则系不法原因给付，受益人无须返还所受利益。课堂测验【单选题】公民甲乙分别承包了村里相邻的两块养鱼塘。一日狂风大作，大雨倾盆，甲的鱼塘涨水，鱼全部从围栏跃入乙的养鱼塘，且无法辨认，甲得主张的权利能够被法院支持的为（）A、向乙主张所有物返还请求权B、向乙主张不当得利请求权C、依承包合同向村委会主张损害赔偿请求权D、向乙主张侵权损害赔偿【答案】B不当得利返还请求权的标的及范围不当得利返还请求权的标的为受有利益的一方所取得的不当利益，其可以是原物、原物所生孳息、原物的价金、使用原物所取得的利益。受益人返还标的物的范围依其受益是否善意而不同1、受益人为善意，其返还利益的范围以现存利益为限；如利益已不存在，则不负返还义务。2、受益人为恶意，其返还利益的范围应是受益人取得利益时的数额，即使该利益在返还时已经减少甚至不复存在，返还义务也不能免除。3、受益人在取得利益时为善意，嗣后为恶意的，其返还范围以恶意开始之时存在的利益为准。课堂测验潘某的一头牛走失，被刘某发现。刘某将牛牵回家关进自己家的牛棚，准备第二天再寻找失主。但当晚牛棚倒塌，将牛压死，刘某将牛肉出售，得款200元。将牛皮出售，得款50元。因请人屠宰及销售牛肉，花去费用50元。在此情况下，下列说法中哪些是正确的？（）A．潘某有权要求刘某赔偿损失B．潘某有权要求刘某偿还卖牛肉款200元C．潘某有权要求刘某返还牛肉、牛皮款250元D．潘某有权要求刘某返还该牛的正常价款1000元【答案】B课堂测验【多选题】不当得利的恶意受益人在返还不当得利时，应当：A.应返还全部利益B.原物不存在的应作价偿还C.原物产生了孳息的应返还D.给受害人造成了损失的要赔偿损失【答案】ABCD案例分析甲与乙是好朋友，乙要出国，将其贵重家具、字画、金银手饰、电脑交给甲保管，数月后，甲患暴病死去，甲的独子丙从外地回来，由于甲的配偶已经去世，甲的全部继承由丙遗产。丙不知道贵重家具、金银手饰、电脑是乙的财产，将电脑赠送给了别人，将字画以20万元卖掉。一年后，乙从国外回来，拿出他与甲的保管协议，要求丙返还全部财产，丙说只剩下家具，和首饰可以返还，其余已经不在，不能返还。问：丙的行为是什么行为？丙是否要全部返还财产？第六节业主的建筑物区分所有权业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。购买一套房屋享有的权利：房屋所有人对房间内部享有专有部分的所有权。对分摊部分享有共有部分的共有权：电梯、过道、屋顶、绿地。参与建立业主委员会等对小区进行管理，行使的是共同管理权。《物权法》称之为“业主的建筑物区分所有权”。专有权一、专有权区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。二、专有部分所有权的客体专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分。共有权一、共有权区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。二、共有权的行使《物权法》第72条第1款规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”法定共有的类型主要有如下几种:1.绿地。2.道路。道路是指小区内没有经过市政规划的用于通行的道路。3.物业管理用房。物业管理用房是指物业管理公司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。4.维修资金。所谓维修资金，就是指由业主支付的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修所需的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修费用。

5.建筑区划内的其他公共场所和公用设施。三、车位车库的归属所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。所谓车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。根据《物权法》第74条，开发商在修建了车位、车库之后，应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人。关于业主建筑物区分所有权中的业主共有，表述不正确的是()。A占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有B建筑区划内的道路，但属于城镇公共道路的除外，属于业主共有C建筑区划内的绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，属于业主共有D建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，属于业主共有管理权一、管理权的概念区分所有权包括业主的“共同管理”权，这就确认了业主对其共有财产和公共事务的管理权。管理权是专属于业主的权利。二、管理规约所谓管理规约，又称为规约、业主公约、住户规约，是由全体业主通过业主大会就物业的管理、适用、维护与所有关系等各方面所制订的规则

三、物业管理业主对于物业管理享有如下权利:1.自行管理权。2.自主聘任权。3.解聘权。所谓解聘权，就是指在开发商前期聘任了物业服务机构之后，业主也可以通过一定的程序解聘开发商前期选聘的物业服务机构。4.监督权。第七节用益物权一、用益物权的概念用益物权是非所有人对他人所有的不动产或者动产依法所享有的占有、使用、收益的权利。地上权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权二、地上权我国台湾地区的民法第832条规定：“称地上权者，谓以在他人的土地上建筑或其他工作物或竹木的目的而使用其土地之权。”1、地上权是在他人土地上的他物权。2、地上权是以所有工作物为目的的权利。工作物指建筑物、桥梁、沟渠、堤防、隧道等地上和地下的一切设备。所谓竹木是以植林为目的。3、地上权有继承性与让与性。（一）土地承包经营权土地承包经营权是公民和集体经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的承包经营的权利。土地承包经营权是通过订立承包合同的方式确立的。1、土地承包经营权的内容（1）土地使用收益权（2）物上请求权（3）生产经营自主权（4）产品处置权（5）对权利的处分权

2、土地承包期限第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。3、土地承包经营权的流转土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。（二）建设用地使用权建设用地使用权是指公民、法人依法对国有土地享有的占有、使用、收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。1、设立建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。如在地表上设立建设用地使用权，用以建设商品房，在地下另行设立建设用地使用权，用以建设地下商城。2、设立方式设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。国家与建设用地使用者可以就特定的国有土地的有偿使用达成合意，从而以出让的方式设立建设用地使用权。出让的土地只能是国有土地。集体所有的土地必须先依法征收为国有土地后才能出让。出让方式分为拍卖、招标、协议等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。国家可以无偿地将特定土地交由建设用地使用者使用，从而以划拨的方式设立建设用地使用权。作为一种无偿取得建设用地使用权的方式，必须严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益性事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地3、建设用地使用权出让合同第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间：三维空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。4、建设用地使用权登记设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。5、建设用地使用权人的权利和义务建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。意味着政府有权批准，也有权不批准。如果续期，是否应该补交出让金？该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。上海首次规定“土地出让期满后无偿收回”引轰动2011年上海土地交易市场首拍中发现，在土地“预申请须知”中，出现了出让期满后“出让人收回并补偿相应残余价值”甚至“出让人无偿收回”的规定，而且收回的范畴包括“土地上的建筑物构筑物及其附属设施”。（三）宅基地使用权宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋而对集体所有土地享有的占有、使用的权利。1、取得主要通过申请并获得批准的形式取得宅基地的使用权2、宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。案例导读张某与王某住在同一小岛上。张某的楼房直面大海，门前是一环岛公路，地势甚佳。而王某的宅基地在张某的后边，地势低洼，视线不佳。于是，王某找到张某商量，两家签订了一份协议，约定王某一次性给张某15万元，张某在土地使用期限内不建楼层超过两层、高度超过10米的楼房。王某则建了一座三层楼的别墅，在三楼上也可以观望到海景了。两年后，王某把楼房卖给了李某。张某于是建了一座三层楼的别墅。这时，李某不干了，认为张某的行为侵犯了他的权利，但不知该以何种理由向法院起诉张某。三、地役权（一）概念地役权是指利用他人土地以便有效地使用或经营自己的土地的权利。第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。（二）特征1、地役权是权利人为了对自己所有或使用的土地上的便利而设定的用益物权。2、地役权是对他人所有或使用的土地加以利用的用益物权3、地役权的权利主体既可以是土地的所有权人，也可以是土地的使用人4、地役权的客体通常是土地5、地役权不得与需役地相分离案例分析课前案例应该如何处理？李某应该以什么理由向法院起诉？《物权法》第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”课堂测验为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，要求乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的？A.小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑B.甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑C.甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑D.甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑答案：A案例分析甲乙二人的承包地，甲地有一处水井。乙与甲达成协议，以每年1万元的代价使用甲地中水井的水，双方办理登记手续。可是在使用时，乙要在甲地中埋设管道，甲以影响耕种为由拒绝。问题：乙是否可以在甲地中埋设管道？

供役地人的权利和义务1、变更使用场所及方法的请求权2、附属设施使用权及费用分担义务3、租金请求权4、容忍土地上负担或不作为的义务案例分析李来富和张红宝同住一村。李来富的马车可以经大路回家，但从张红宝家门前通过更近一写些。于是，1999年，李来富在张红宝家门前的路上设定了以车马通行为内容的地役权。2000年，李来富买了一辆汽车，还是从张红宝门前经过，张红宝并未阻止。2002年，李来富将汽车卖掉，在原自家院子里开了一个废品收购站。此后，来往废品收购站的车辆都从张红宝家门前通过。张红宝出面阻止，不让过往车辆通过，李来富认为自己已经设定了地役权，有权让来往废品收购站的车辆通过。为此，双方发生纠纷。

问：李来富的地役权是否消灭？地役权的消灭（一）期限届满（二）约定消灭事由的出现（三）目的的事实不能（四）供役地人依法终止地役权设定合同（五）地役权的抛弃第八节担保物权一、担保物权概述二、抵押权三、质权四、留置权五、担保物权的竞合一、担保物权担保物权，是指为了确保债权的实现，在债务人或者第三人所有的物或者权利上设定的一种物权。担保财产优先受偿的权利抵押权质押权留置权二、抵押权（一）抵押权的含义抵押权，是指债权人对于债务人或者第三人不移转占有而供担保的财产，于债务人不履行债务时，依法享有的就该财产变价并优先受偿的权利。（二）抵押权的设立1、抵押合同抵押合同必须以书面要式行为订立。注意所有的担保合同均要求书面要式，即抵押合同、质押合同、保证合同和定金合同也都是书面要式合同。2、禁止流质条款【重点法条】：《物权法》第186条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。注意流质禁止条款也适用于质押合同。课堂测验【单选题】甲向乙借款并将自己的房屋抵押给乙，双方在合同中约定，乙的债权在期满后未受清偿时，该房屋的所有权为乙所有。下列表述正确的是：A抵押合同无效B抵押合同内容全部有效C抵押合同为可撤销的合同D抵押合同有效，但房屋所有权为乙所有的条款无效【答案】D3、抵押权的标的*不可抵押的财产（《物权法》第184条）１、土地所有权。（不可流通）２、集体土地使用权３、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。４、所有权、使用权不明或有争议的财产。５、依法被查封、扣押、监管的财产。6、以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效7、当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。但农作物抵押有效。1课堂测验单选题下列财产中不得抵押的财产是（）A.国有土地使用权B．个人享有的房屋产权C．企业所有的汽车D．个人承包的耕地使用权答案：D课堂测验【单选题】甲为一农民，因建房而向乙借款，双方约定，将自己承包的五亩及地上所种的小麦抵押给乙。因甲无力还款而引起纠纷。下列表述正确的是：A该抵押合同全部有效B该抵押合同全部无效C该抵押合同中涉及小麦作为抵押物的条款有效D该抵押合同中涉及的五亩承包地作为抵押物的条款有效【答案】C4、登记以登记为生效要件的为：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；正在建造的建筑物进行抵押的，抵押权自登记时设立。登记具有绝对效力，登记的内容与抵押合同的约定不一致的以登记为准。以登记为对抗要件的为：生产设备、原材料、半成品、产品；交通运输工具；正在建造的船舶、航空器进行抵押的，未经登记不得对抗善意第三人。课堂测验甲向乙借款，约定以自己的皇冠车抵押与乙。双方为此签订了抵押合同，但在抵押登记时，登记为甲的奥迪车抵押给乙。因甲未能及时还款，乙欲行使抵押权。下列表述正确的是（）A．乙只能对甲的皇冠车行使抵押权B．乙只能对甲的奥迪车行使抵押权C．乙是对皇冠车还是对奥迪车行使抵押权，由乙决定D．乙是对皇冠车还是对奥迪车行使抵押权，由甲决定答案：B（三）抵押权的效力1、抵押权担保的效力范围当事人在抵押合同中有约定的，依照当事人约定，当事人没有约定的，包括主债权、利息、违约金和赔偿金、实现抵押权的费用。课堂测验多选题抵押权所担保的范围包括（）。A．原债权B．原债权的利息C．抵押权实现的费用D．违约金或损害赔偿金答案：ABCD2、、抵押权对当事人的效力Ⅰ：对抵押人的效力——抵押人的权利*占有、使用、收益的权利*转让在抵押期间，抵押人在通知抵押权人并告知受让人抵押事实的情况下，可转让抵押物。未通知抵押权人，或未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；课堂测验【多选题】甲以其自有房屋作抵押向乙借款。在抵押期间，甲未通知乙，便将该房屋转让给丙，并办理了过户登记手续。对此，下列说法中，正确的有哪些？A乙仍可以就该房屋行使抵押权B乙不得就该房屋行使抵押权C丙不能取得该房屋所有权D丙可以取得该房屋所有权【答案】AD*出租抵押人将抵押财产出租的，抵押权实现后对受让人不具有约束力。抵押人出租时未书面告知承租人抵押事实的，承租人可要求抵押人对其损失承担赔偿责任。抵押人在出租时告知承租人财产抵押事实的，抵押权实现造成承租人损失由承租人自己承担。抵押人将出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在承租期内对抵押物的受让人继续有效课堂测验【单选题】甲向乙借款并将自己的房子抵押给乙，并办理了抵押登记。抵押后甲又将该房屋出租给丙，因甲无力还款，乙欲行使抵押权。下列表述正确的是：A甲与丙之间的租赁合同不具有效力，因为该房已抵押给乙B甲与丙之间的租赁合同具有效力，抵押权行使后租赁合同对新的受让人具有效力C甲与丙之间的租赁合同具有效力，但抵押权行使后租赁合同对新的受让人不具有效力D甲与丙之间的租赁合同效力未定【答案】C*对抵押物再设定抵押权财产抵押以后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，抵押人可再次抵押。在设定多个抵押权的情况下，各抵押权人按照抵押权成立的先后时间行使抵押权。课堂测验【多选题】下列关于抵押人权利的表述，正确的是：A抵押人享有对抵押物的占有权B抵押人不享有对抵押物的处分权C抵押人可以对抵押物设立多项抵押权D抵押人可以对抵押物设立用益物权【答案】ACDⅡ：对抵押权人的效力——抵押权人的权利*保全请求权抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或提供与减少的价值相当的担保。*变价优先受偿权抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。三、质权（一）概念和特征

概念：质权是指债权人为了担保债权的实现就债务人或第三人移交占有动产或权利于债务人不履行债务时所享有的优先受偿的权利。特征：1、质权的标的是动产和可转让的权利，质权因此分为动产质权和权利质权。2、质权是移转质物的占有的担保物权，质权以占有标的物为成立要件。（二）动产质权

1、动产质权的设立（质押合同+交付）交付是质权的成立要件。不交付标的物的质权不成立，但是不影响质押合同的效力。交付的标的物与合同约定不一致的以实际交付的为准。1课堂测验【单选题】甲向乙借款，并约定将自己的奥迪车出质给乙，乙因自己不会开车，要求甲将该车开回。后甲向丙借款，又将该车出质给丙。丙对该车进行了占有。因甲无力还款而引起纠纷。乙丙均欲行使对该车的质权。下列表述正确的是：A甲与丙之间的质押合同无效B甲与乙之间的质押合同生效C乙可依法对抗丙的质权D乙对抗丙的质权人民法院不予支持【答案】D2、动产质权的效力动产质押设立后，在主债务清偿以前，质权人有权占有质物，并有权“收取”质物所生的孳息。提示：质权人收取孳息，并非取得孳息的所有权，而是将孳