@地产壹线-金域中央二期定位与营销建议

金域中央二期定位与营销建议点今置业2013.6调控失控背景下2013年行业走势分析陈啸天中国房地产业协会市场委员会副秘书长2013年5月上篇产品规划目录泗水商业分析与问卷调查宏观市场分析Part2Part1项目理解与定位本案区位及指标介绍Part4Part3PART

1宏观市场分析2010年以来,从首付比例提高到限贷、限购，政府调控频繁化、常态化，看2012年楼市怎么走的……一、中国房地产宏观分析2010年2011年2012年9月29日三套房停贷建议限购1月10日二套房首付不得低于40%4月14日二套房首付不低于50%6月14日二套房认定既认房又认贷1月26日二套房首付不低于60%一二线城市全面限购既限增量又限存量中央频繁喊话3月14日温家宝调控不能放松。如果放松，不利于房地产长期健康和稳定发展。7月7日温家宝要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归7月12日三四线城市要求限购2009-2012年300个城市住宅和商办用地成交面积（单位：万平方米）首先，土地市场冷场了。据统计全国300个城市，2012年1-11月住宅用地成交同比下降达26%。2009-2012年300个城市土地楼面均价及平均溢价率同时，住宅用地、商业用地溢价率都大幅下滑，分别比去年同期低6.3和7.6个百分点。地方政策闯关不断（2012年6-7月份）公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道（额度、利率）甚至珠海等城市取消限购、限价土地成交面积整体下滑楼面地价整体下滑溢价率整体下滑政策缓和，需求开始释放。经过16个月的政策强压，2012年下半年以来，由于地方政策逐渐缓和，住宅成交量稳健攀升……2010年至今10大重点城市商品住宅月度成交量（单位：万平方米）政策强压16个月需求释放12个月备注：10大重点城市为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、武汉、成都、重庆2006-2012年全国商品房和住宅销售面积及销售额同比增速于是从去年8月起，住宅销售面积及销售额由下降转为上升且增幅不断扩大。企业业绩大幅增长。2013年1-4月，房地产企业销售业绩持续增长。2013年1-4月典型房企销售业绩情况表（单位：亿元，万平方米）企业名称

4月销售金额同比

4月销售面积同比1-4月销售金额同比1-4月销售面积同比

万科地产12467%11144%56045%48227%恒大地产73-11%110-21%25052%39447%华润置地4411%37-3%23291%19159%碧桂园4757%7352%231154%344134%世茂房地产4624%34-16%18367%14648%绿城中国56100%2618%179127%8468%融创中国3349%1732%145121%7071%富力地产3729%3360%12632%11147%合生创展9/

5/

3551%1735%首创置业11-10%9-52%33-4%39-24%合景泰富1332%1032%5375%41

/花样年7-14%88%2437%2940%瑞安房地产15

/6/

47340%16

/中骏置业790%49%34248%27133%中渝置地632%713%30102%3576%赚到钱了，投资升了。2012年下半年之后，随着市场环境的持续好转，全国投资增速企稳回升。2006-2012年房地产开发投资额及其同比增速土地市场见火爆。2013年1-4月，企业对市场预期乐观，土地市场投资热情高涨，溢价率上升。2009年至今15个典型企业拿地楼板价（单位：元/平方米）全国重点城市经营性用地溢价率分布情况重2013年3月1日《国五条》出台1、地方政府问责2、房价控制目标3、限购政策升级4、限贷政策升级5、个税20%征收说明什么？明的调控，暗地升温然后呢？市场看好，风险并存看看市调如何？投资商铺排在前三位的硬指标分别是：位置、交通、价格投资商铺排在前三位的软指标分别是：经营定位、市场管理、开发商实力投资商铺的面积段选择：20-39㎡、40-59㎡共占据50%，其次是100-149㎡投资商铺的总价段选择：50-99万占比32%，其余占比皆15%以下（四线更低）投资商铺的商业管理模式：统一管理占比62.5%据绝对优势哪些是确定的？你怎么看？知己知彼，为我所用1、对商业投资前景与价格走势很乐观，为什么反而投资住宅的双倍于投资商铺？哪些是不确定的？点今：人是铁，住是钢，而商业复杂，要点专业常识，短时间内看不到未来，那么如何沟通说服？对租金收益与物业增值的价值点引导很关键。2、常规思维对商业投资看地段，为什么大家选择城市次中心区域超过60%？点今：不是地段大家不认同，好地段价格高，投资更希望低门槛、高收益，所以在保障收益的同时降低门槛，将获得更多投资者的认可。二、当地房地产宏观分析济宁何去何从2013年一季度济宁市房地产开发投资高速增长全市房地产市场建销两旺2013年5月14日

一季度，受全国性的房地产市场回暖、刚性需求逐步释放、宏观经济量化宽松、房地产企业加大促销力度等因素的共同影响，全市房地产开发投资高速增长，施工面积平稳扩大，商品房销售面积和商品房销售额大幅增长。数据显示，一季度全市房地产开发投资完成额45.9亿元，同比增长42%，商品房销售面积73.1万平方米，同比增长109.5%，济宁房地产市场呈现建销两旺的态势。来源：济宁市统计局从全市房地产开发投资构成看，一季度，济宁住宅投资回落3.1个百分点，但商业营业用房投资同比增长达到103.2%。32.8亿元8.1亿元1.9亿元36.1%103.2%386.2%2013年一季度济宁市房地产开发投资柱状图2008-2012年济宁市社会消费品零售总额柱状图2013年一季度济宁市房地产开发投资高速增长全市房地产市场建销两旺2013年5月14日

“国五条”政策对我市房地产市场的影响：2013年初中央加大房地产市场调控力度，出台新“国五条”政策，对济宁房地产市场的影响甚微。就今后山东省何时出台实施细则，对济宁的影响都不会太大。原因是济宁于2012年4月率先强制实施了有关二套房个税以差价的20%征收个税的地方政策。也就是说此次新“国五条”中关键的，也是社会普遍关注的个税征收条款，在目前山东省还没有明确出台实施细则的情况下，济宁已早于全省强制实施了近一年时间。“国五条”下一步如何实施，对于济宁房地产市场来讲都没有太大变化，虽然在个人二套房首付比例等方面有些许变化，但这对济宁整体房地产市场影响不大。来源：济宁市统计局

红头文件如下表述：四句话评说政策“影响不大”，说明这对济宁发展“影响很大”泗水路在何方济宁霸气外露泗水县位于鲁中南，东临平邑县，南毗邹城市，西连曲阜市，北接新泰市，总面积1118.96平方公里。泗水县位于环渤海经济圈，327国道、日东高速、兖石铁路横贯东西，244省道纵穿南北，城区西距京福高速和京沪高铁18公里。全县人口62万，城区人口13.2万人。2012年地方生产总值119.20亿元，同比增长12.1%。县委、县政府制定了“西扩平原、北上南控”的城市发展方向，目前东部老城区诸多改造进行中，中部综合区基本形成，西部产业区建设已基本饱和，规划的“七纵五横一环”的主干路系统已形成。自2003年以来9年的时间，城市建成区由8平方公里扩展为16平方公里，目前，城区到2030年达到40平方公里的新一轮规划正在修编。山东138县市GDP分布图2007-2012年泗水三大产业占比表2007年2008年2009年2010年2011年2012年农业24.723.724.327.826.925.2工业45.948.144.644.144.144.9第三产业29.428.231.128.228.929.9六年了，泗水三大产业比重没多大变化六年了，第三产业比重始终在29%左右徘徊六年了，经济结构没变，泗水还是以前的泗水……2008-2012年泗水第三产业、批零贸易业、房地产业增长率宏观分析GDP全市排名靠后第三产业比重较轻房地产业一行领秀1、福利房到房改房阶段

城区在1994年以前，基本以单位福利性租赁公房和街村自建的私房为主，城区住宅房屋约2.2万余处，建筑面积200余万平方米。随着1994年、1996年两次房改，城区居民住房自有化率达到80%。

2、第一轮旧城改造阶段

2003年原工会地段实施改造，建设了“君泰新城”小区，拉开了旧城改造和商品房开发的序幕。到2004年相继开发建设了“同济花苑”、“圣源居”、“盛达小区”、“居安花园”等小区，共开发建设32.27万平方米，城区居民住房自有化率达到90%。

3、第二轮旧城改造阶段

2005-2011年，随着旧城改造不断深入和土地挂牌出让制度的完善，城区先后实施或完成“府前花园”、“滨河水苑”、“三发舜和”、“海情圣地”、“金泉广场”等22个房地产开发改造项目，总规划建筑面积480.9万平方米，目前已完成或基本竣工239.9万平方米，尚未建设的有241万平方米。4、第三轮旧城改造阶段

2012年，房地产完成投资10.1亿元，同比下降26%。全县商品房销售面积28.55万平方米，同比下降21.92%。其中：住宅销售面积26.03万平方米，同比下降19.93％；商业营业用房销售面积2.22万平方米，同比下降25.66%；其他房屋销售面积0.30万平方米，同比下降71.88%。为什么？10.112.710.19.38.2亿元3230.72828.6万平米幅/万平米34.711627.5513112.413968.841545.88626.368销售面积下滑，政府幕后推手。2010年泗水土地出让面积112.41万平方米，带动2011年开发投资额与销售面积的双增长，而连续两年土地出让放缓后，投资额、销售面积双双下滑，基本回落至2010年水平。2009-2012年泗水销售面积柱状图2008-2012年泗水开发投资额柱状图2007-2012年泗水土地出让柱状图980110014001500178018502020245026503300元/平米（1）城市化率。2012年我国平均城市化率已超50%，泗水仅35.7%，而每提高1%将有6200人进城，随着城镇化的推进，潜在市场需求极大，故空置率低。（2）消费群体。泗水是劳务大县，仅在人社局登记的县外劳务人口约为13.8万人，国外劳务还有近5000人，收入增加渴望脱离农村进城置业。从泗水房地产价格发展趋势来看：价格看涨，市场旺盛。1君泰小区11居安小区21金域中央2金冠阳光花园12三发舜和22壹公馆3珍珠泉小区13同济小区23福临城4滨河水苑14阳光花园24天下景城5恒兴小区15圣源居25棕榈泉6金泉广场16府前花园26永胜茗筑7盛达小区17龙城之春27盛世名门8海情圣地18中兴新城28欧洲城9圣源丽都19圣融庭院10圣源新天地20绿景国际2010年，泗水启动第一批新型农村社区建设，计划3年内基本完成39个新型农村社区示范点建设任务。如图，15个社区共规划5793户，达75.09万㎡。随着旧城改造不断深入和土地挂牌出让制度的完善，城区先后实施或完成“府前花园”、“滨河水苑”、“三发舜和”、“海情圣地”、“金泉广场”等房地产开发改造项目，尚未建设的预计有240万平方米左右。建材、家居市场需求旺盛相关风险分析与认识（1）泗水GDP、人均收入、第三产业比重等各经济指标相比曲阜、兖州、邹城等县级市低，人均支撑商业不足，投资不仅要挖掘泗水客源，还需要走出去、引进来。（2）泗水开发投资热度与政府推动有关联，未来市场的竞争趋势与土地出让的幅数、体量、频率成正比，那么早定位、早推广、早受益，对本项目较为重要。PART

2泗水商业分析与问卷调查一、周边商业物业研究华联超市：经营10年以上，装修档次高，辐射泗水城区及各乡镇人群，全县影响力大，1.5万平米，均日进20万销售额。大富豪超市：经营10年以上，绿景国际三期位置，档次中低，经营观念落后，年轻人认可度低，辐射老居民区，门口人流量进场购物少，有地段无人气，被华联超市分流，约8000㎡。财富广场：10年，装修中等，一楼首饰、超市，二楼服饰区正搬迁至正合服饰，3层家居，4层家电，1万平。辐射绿景国际、金域中央、金泉广场、圣融庭院等，但容易被华联、苏果超市分流。苏果超市：江苏品牌，与财富广场5年租约到期后搬迁，截留城区西部客群，装修较好，客流稳定。三发超市：经营2年，装修级别最高，一楼首饰，二楼服装，辐射三发舜和、恒兴家园、福临城、圣源丽都、同济花园、居安花园、圣源新天地等新建小区，但与苏果超市、银座商城直接竞争，市场不容乐观，辐射范围广，人流量较差，约1万方。银座商城：2013年5月份开业，装修档次较高，一楼化妆品、首饰；二楼女装；三楼男装；四楼电影院、餐馆。周边有金泉广场、恒兴家园、三发舜和、圣融庭院项目较近，区域氛围不旺，人流量较差。君泰步行街：经营10年以上，位置偏，入口多，不聚人气，无管理，档次较低，约1万平。金泉广场：2012年“腊八”开业，小商品城，人气差，价格高，公摊面积还高达50%，店铺已出现转让、甩货等情况，市场几乎不振。三联家电：专业市场，经营10年以上，泗水唯一家电专业市场，较受欢迎，但高档消费支撑不足，有钱人多去济宁买品牌家电，甚至价格还便宜。九龙家电进驻财富广场后，客源被大幅分流。约7000-8000㎡。泗水步行街：传统商贸区，周边超市、实小、银行等配套完善，人流量较多，较受欢迎。泗水商贸城：15-20年，泗水最早的商贸中心，经营针织、衣服、鞋子、床上用品、小家电等日用百货，价格便宜，人流量较多，特别受到乡镇客群的青睐。调研一调研时间：2013年5-6月调研方式：陌生拜访+问卷调查调研区域：泗水城区主要路段（人民路、健康路、青年路、泉源大道、中兴北路、泉济路、文化路）调研内容：商业业态与体量实收问卷：442份二、商业环境调查分析各经营行业经营面积分析：泗水经营餐饮、日常类铺面较多，面积主要集中在100㎡上下的一拖二式传统商铺。建材、家居业商铺经营面积分析：五金建材面积多在200㎡以内，装饰材料、厨卫主要集中于101-200㎡，家居面积则在200㎡以上，500㎡以上的只有家居与装饰涂料类铺面。建材、家居业总经营面积达17271㎡。其他业态人民路、健康路、青年路、泗河路家居建材业态泉源大道、文化路、中兴北路、泉济路建材家居业态与其他业态租金比较：（1）泗水目前每平米日租金基本在0.9-1.1之间；（2）家居建材业态小面积商铺，高于泗水整体租金水平，市场需求旺盛。调研二调研时间：2013年6月28日-29日调研方式：陌生拜访+问卷调查调研区域：泗水城区主要路段调研内容：商铺经营者问卷实收问卷：86份调研路段：青年路、泉济路、文化路较多，基本上老城区、新城区比例均等。受访者年龄：绝大部分40岁左右。满意度调查：不太满意、很不满意占比最大的选项是租金、商铺面积、周边配套、统一管理，租金分列不太满意、很不满意两项态度的最高值。现有商铺面积：100㎡以上（一拖二式）为主。未来面积需求：100-200㎡占比32%依然是主流面积需求，其次是70-100㎡占比24%、200-500㎡占比12%。经营方式：以租赁为主，持有为辅，未来选择购买的商户占比大幅提升，占1/3强。选择商铺考虑要素：对地段考虑依然位列首位，占比29%，其次是客流量21%，商铺面积20%，租金19%。0.5以内0.5-0.70.7-0.90.9-1.11.1-1.31.3-1.51.5以上2514510952可承受日租金：0.5以内占比最大，综合考虑经营面积、路段等因素，预计可承受日租金在0.9-1.3左右。819173可承受价格：就一层或一拖二而言，5000-9000元/㎡是目前可承受的价格空间。181413675理想路段:泉源大道最受欢迎，其次是人民路附近，三发因新城优势颇受青睐。非常可能比较可能不太确定完全不考虑2183430是否愿意选择本项目（投资或租赁）：不太确定最多，完全不考虑达到30票。抗性：对价格的顾虑最多，所以投资门槛是重要参考因素。三、相关风险分析观念：现有面积以一拖二式为主，传统认知更倾向于街铺，对集中商业缺乏认识和投资信心（且金泉商品城成了反面教材），观念上需要加以引导与说服。物业：大势所趋，人心所向专业市场：建材、家居市场需求旺盛，但需求面积大，与投资者少首付、低总价有冲突，适宜化整为零，采取“分割式产权商铺”概念销售，减少阻力。心理：通过市调发现，经营户对本地段售价高有抗性，要引导投资者，一起顺应潮流、抓住商机、率先定位，“别担心，未来只会好上加好”，依然值得投资。百货商业：已现饱和倾向，除华联超市、苏果超市外其他人流量不太好，三发、银座等档次较高，也没有高端客群或大量人气去支撑。PART

3本案区位及指标介绍1、项目名称：泗水精品家居广场2、区位：地处泗水老商业区核心区域3、地理位置：泉源大道与人民路交汇处4、总建筑面积：31694.2㎡5、地上建筑面积：27874㎡6、建筑规划：5层7、容积率：1.718、开发商：山东恒瑞房地产开发有限公司一、家居广场基本数据该地块系老汽车站位置，已拆迁完毕,在绿化施工中。二、本案现状分析三、项目四至北侧：泉源大道南侧：泗水步行街西侧：人民路东侧：商业区泉源大道：宽约20米，系327国道人民路：宽约10米，系泗水主干道四、周边道路现状及规划宽度、性质PART

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项目理解与定位优势劣势机会威胁1）地段位于泗水核心区域。2)交通便捷，327国道东西贯通。3）周围生活配套完善，商业配套成熟。1）周边居住区、配套及商业建筑形态都过于老旧，影响项目高档定位形象。2）依托有利区位与地段，销售和租赁价格相对较高，对低利润品类经营者带来难度，搞活市场是关键。1）泗水房地产业蓬勃发展，建材、家居市场需求旺盛，相关铺面遍地经营，租金走高。2）建材、家居业规模小、分布散，管理乱，无号召力，经营户对面积、消费者对集中提出要求、呼唤专业市场出现。3）现有建材、家居档次较低，尚无专业化市场定位，填补空白点是市场机会。1）临街建材、家居铺面对本项目的直接威胁，主要是租金低。2）金泉广场、新汽车站有同等规划，威胁程度直接取决于开发时间如何。3）泗水低端楼盘较多，对家装要求不高，对品牌家居认可度还比较低。一、SWOT分析交叉分析：S与O相互碰撞（发挥优势，把握机会）借助优势地段与交通环境打造泗水专业化、精品家居广场1）地段位于泗水核心区域。2)交通便捷，327国道东西贯通。3）周围生活配套完善，商业配套成熟。1）泗水房地产业蓬勃发展，建材、家居市场需求旺盛，相关铺面遍地经营，租金走高。2）建材、家居业规模小、分布散，管理乱，无号召力，经营户对面积、消费者对集中提出要求、呼唤专业市场出现。3）现有建材、家居档次较低，尚无专业化市场定位，填补空白点是市场机会。交叉分析：S与T相互碰撞（发挥优势，转化威胁）1、以好地段、好前景引导，配合招商优惠措施，引导入驻。2、先入为主，发挥交通优势，专注泗水城乡市场的培育与经营，集“天时、地利、人和”与一身。3、利用好区位人气优势，灌输品牌意识，逐渐提高对品质的需求。北面街铺租金低潜在开发、同质化竞争品牌认可度不高1）地段位于泗水核心区域。2)交通便捷，327国道东西贯通。3）周围生活配套完善，商业配套成熟。交叉分析：W与O相互碰撞（利用机会，弱化劣势）1、借助专业化市场定位，诉求新概念：商业升级，繁华依旧。2、给投资者返点，收回招租权，再以灵活的招商策略促进市场培育，市场好了，有人气了，租金就不高了。老商业区形象差区域租金较高影响市场培育1）泗水房地产业蓬勃发展，建材、家居市场需求旺盛，相关铺面遍地经营，租金走高。2）建材、家居业规模小、分布散，管理乱，无号召力，经营户对面积、消费者对集中提出要求、呼唤专业市场出现。3）现有建材、家居档次较低，尚无专业化市场定位，填补空白点是市场机会。交叉分析：S与T相互碰撞（减少劣势，避免威胁）1、采用“block”街区、一站式消费业态等时尚规划，体现高档，与老商业区明显区隔，避免“打包式”影响。1、以专业化说服分散经营，以未来前景化解眼前利益，以减少入驻阻力换来市场培育。2、对未来竞争，一是比专业化，二是抢时间，对开发进度提出了要求。3、建筑规划要充分考虑品牌店的空间与布局，体现品牌气质。1）周边居住区、配套及商业建筑形态都过于老旧，影响项目高档定位形象。2）依托有利区位与地段，销售和租赁价格相对较高，对低利润品类经营者带来难度，搞活市场是关键。1）临街建材、家居铺面对本项目的直接威胁，主要是租金低。2）金泉广场、新汽车站有同等规划，威胁程度直接取决于开发时间如何。3）泗水低端楼盘较多，对家装要求不高，对品牌家居认可度还比较低。SWOT综合分析1、做专业化精品家居广场2、专注泗水城乡市场的培育与经营3、为品牌做好规划与服务4、以画饼、信心、利诱三方面培育市场5、给投资者返点统一经营6、抢时间看谁跑得快二、项目定位分析产品定位功能定位管理定位客群定位经营定位项目定位形象定位产品定位：泗水最大的品牌建材家居专业市场，入场商家最多，建材品类最全、品牌最多，年交易额最大，专业市场配套最优。功能定位：集建材、家居用品批发、零售、仓储、展览、家居装饰设计、办公、餐饮服务、建材配送于一体的新型“一站式”专业市场。经营定位：以专业规模，做品牌生意。管理定位：管家式服务，专业化培育。形象定位：泗水建材、家居业的“航空母舰”，泗水专业化市场中的“辽宁号”，敢于亮剑、敢于“耍大牌”，哪怕租金高了，商户也会说……因为这是金域中央投资客群定位：1、固定收入：政府机关、医院、学校……2、生意人：商贸城、街铺经营户……3、经营户：文化路、泉济路、中兴北路、泉源大道……4、其他城区及乡镇投资者5、外地专业投资客调控失控背景下2013年行业走势分析陈啸天中国房地产业协会市场委员会副秘书长2013年5月下篇营销整合招商策略及组织销售计划与策略Part2Part1目录PART

1销售计划与策略一、销售总体计划销售产品：泗水步行街华联超市人民南路泉源大道健康路1#2#3#4#5#层数销售面积（㎡）占比一层7433约27%二层7433约27%三层7433约27%四五层557520%合计27874100%投资者利益观念培育：二、销售策略租金收益物业增值赚钱机器、一铺养三代市场房地产支柱产业、投资首选＋售还是持？销售模式：如何树信心、卖放心、表忠心？体量看得见、市场看得见、前景看得见，建议销售。“钱”是目的，销售是直接手段，持有表的是自信心，并间接持续盈利。控制力逐步强化经营定位、形象规范品类布局、管理公约售后自营（自行经营）：售后代租（委托经营）：售后返租（统一经营）：售后自租（自行出租）：代租年限、租金标准返租年限、投资回报管理模式：溢价空间更大开发商经营户投资者直接租赁关系间接租赁关系销售关系价格策略：降低门槛，提前返租指标70㎡以下70-100㎡100-200㎡200-500㎡500㎡以上最高日租金（元/天/㎡）1.640.761.10.70.37最高均价（元）89794161602338332026最低日租金（元/天/㎡）0.550.630.370.270.27最低均价（元）30113449202614781478注：最高/最低均价按照15年的商铺投资回报期计算，忽略银行利率因素，假定商铺租金无任何增值贬值。2013年泗水建材、家居商铺各面积段租金与均价换算表价格较低原因：（1）老商铺：环境差，档次低、价格滞后。（2）一拖二式：被二楼居住区分摊，实际一层售价要高。本案综合考虑现有商铺价格区间与心理售价承受能力可承受价格：就现有一拖二式商铺而言，5000-9000元/㎡是目前可承受的价格空间，选择7000元/㎡较多。建议一层成交均价16000元/㎡。层数销售面积（㎡）占比预计成交均价（元/㎡）总销售金额（元）预计销售均价（元/㎡）总销售金额（元）一层7433约27%1600011892800020960155795680二层7433约27%8000594640001048077897840三层7433约27%650048314500851563291995四五层557520%400022300000524029213000合计27874100%900024900650011800326198515泗水精品家居广场分楼层定价方案另考虑到底价空间，如果定价过高，将不被市场接受。销售方式：带租约式销售售后返租（统一经营）：返租年限、投资回报每年8%返租3年为什么是8%？本案主力户型集中在1、2、4#楼30-40㎡，其次是3、5#60-70㎡之间。泗水精品家居广场主力商铺投资分析主力户型（㎡）销售均价（元/㎡）总价（元）返租（元）首付款（元）贷款年限年利率月供（元）3511800413000-207000107.552449351180041300074000170000107.552009351180041300099120157880107.551854根据泗水经济发展水平估算，月供在2000以内可被市场接受。项目区位面积（㎡)单价（元/㎡）总价（元）一次返租二次返租返租率年限返租（元）年限返租（元）打76折，即返每年8-10%（示意）红星美凯龙（15年