第三章土地增值税

第三章土地增值税本章内容土地增值税税制要素土地增值税应纳税额计算

土地增值税征收管理第一节征税范围、纳税人和税率一、征税范围（一）一般规定判定标准：1、所转让的土地使用权是否国有；2、房地产权属是否变更；3、是否取得收入。同时满足注意区分转让和出让基本征税范围1.转让国有土地使用权；2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（房地产开发）3.存量房地产的买卖。（二）具体情况判定若干具体情况是否属于土地增值税征税范围房地产继承、赠与继承：不征税（无收入）。赠与：公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；其余情况征税。以房地产投资、联营双方都不是房地产企业的，暂免征税；任何一方是房企，征税合作建房建成后分房自用，暂免征税；建成后转让，征税。投资联营企业房地产再转让，征税。若干具体情况是否属于土地增值税征税范围交换房地产单位之间换房征税；个人之间互换自住房免征税。企业兼并转让房地产暂免征税。房地产抵押抵押期不征税；抵押期满偿还债务本息不征税；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征税。房地产出租不征税（无权属转移）代建房不征税（无权属转移）下列各项中，应征收土地增值税的是（）。A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产答案：C下列房地产转移或转让行为中，应当征收土地增值税的是（）。A.直系亲属继承的房屋B.有偿转让的合作建房C.无偿赠与给直系亲属的房屋D.个人交换自有经营用房答案：BD下列行为中，应当征收土地增值税的是（）。

A.将房屋产权赠与直系亲属B.由双方合作建房后分配自用C.以房地产抵债而发生房地产产权转让D.以房地产作价入股投资房地产开发公司答案：CD二、纳税人土地增值税的纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（房地产或不动产）并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。【例题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业答案：ABCD三、税率四级超率累进税率级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除率150％以下（含50％）30％02超过50％～100％（含100％）40％5％3超过100％～200％（含200％）50％15％4200％以上60％35％累进依据为增值额占扣除项目金额的比例。增值额=转让收入—扣除项目金额【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则其适用税率为A.30%B.40%C.50%D.60%解析：增值税扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100％＝19％，适用第一级税率，即30％。第二节减免税优惠

建造普通标准住宅的税收优惠国家征用收回的房地产的税收优惠

税收优惠个人转让自有住房的税收优惠。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。超过20％的，应就其全部增值额按规定计税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。同时满足三个条件1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套建筑面积在120平方米以下；3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。个人转让自有住房的税收优惠

个人销售普通住宅暂免征收土地增值税。个人销售非普通住宅，凡住满5年的，免税；3－5年的减半征税；未满3年的，按规定计征土地增值税。第三节土地增值税应纳税额的计算一、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。

增值额=转让收入－扣除项目金额需要估价有下列情况之一，以评估价格确定转让房地产收入：1.隐瞒、虚报房地产成交价格；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。二、扣除项目的确定（重点及难点）

转让新建房（重点）转让存量房转让未经开发的土地（一）转让新建房（一手房）1、取得土地使用权所支付的金额地价款+有关费用2、房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3、房地产开发费用（难点）是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=

利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内这里的利息注意两点

不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额不包括加息、罚息4、与转让房地产有关的税金1.非房地产开发企业（3税1费）营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税2.房地产开发企业（2税1费）营业税、城市维护建设税、教育费附加注意：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。5、其他扣除项目（加计扣除）从事房地产开发的纳税人可加计20％的扣除：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％注意：此项规定仅适用于房地产开发企业例题：某房地产开发公司出售一栋写字楼，收入总额为8000万元，开发该写字楼支付地价款及有关费用1000万元，房地产开发成本3000万元，，财务费用中的利息支出为400万元（可按转让房地产项目计算分摊也能提供金融机构证明），但其中有50万元属于罚息。其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。)房地产开发费用=（400-50）+(1000+3000)×5%=550(万元)税金=8000×5%×（1+7%+3%）=440(万元)加计扣除=(1000+3000)×20%=800(万元)某房地产开发公司与某单位于2012年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(城建税为7%,教育费附加为3%，印花税为0.5‰)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元;投入房地产开发成本为4000万元;房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。房地产开发费用=(3000+4000)×10%=700(万元)税金=15000×5%×（1+7%+3%）=825(万元)加计扣除=(3000+4000)×20%=1400(万元)扣除项目=3000+4000+700+825+1400=9925(万元)难点：地价、开发成本、开发费用的配比总原则：收入与成本、费用配比（即：只有卖出去的房子对应的成本费用才可以扣除。）地价：总支出×土地面积占比×出售面积占比开发成本、开发费用：总支出×出售面积占比例题：位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：(1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元;(2)写字楼开发成本3000万元；(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元;(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。)取得土地使用权金额=(4000+160)×1/2=2080（万元）开发成本=3000×1/2=1500(万元)开发费用=(2080+1500)×10%=358(万元)相关税金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75(万元)

扣除项目总额=2080+1500+358+360.75=4298.75(万元)（二）转让存量房1、房屋及建筑物的评估价格评估价格=重置成本价×成新度折扣率2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用3、转让环节缴纳的税金（三）转让未经开发的土地1、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用2、转让环节缴纳的税金总结：转让项目扣除项目转让未经开发的土地（1）取得土地使用权时所支付的金额（2）在转让环节缴纳的有关税金转让新建房房地产开发企业（1）取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本（3）房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（印花税已列入管理费用，不允许再单独扣除）（5）加计20％的扣除非房地产开发企业（1）取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本（3）房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（印花税可以扣除）转让存量房（1）房屋及建筑物的评估价格（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（3）在转让环节缴纳的有关税金39三、计算方法和步骤速算扣除法应纳税额=土地增值额×适用税率－扣除项目×速算扣除率计算步骤：

1、计算收入总额2、确定扣除项目3、计算增值额4、计算增值率增值率=增值额÷扣除项目金额×100%5、确定适用税率6、依据适用税率计算应纳税额应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数例题：纳税人转让房地产取得销售收入3500万元，扣除项目金额1000万元，应纳税额为多少？解答：增值额＝3500－1000＝2500（万元）增值率＝2500/1000＝250%

应纳税额＝2500×60%－1000×35%＝1150（万元）例题：某房地产开发公司与某单位于2012年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(城建税为7%,教育费附加为3%，印花税为0.5‰)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元;投入房地产开发成本为4000万元;房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。房地产开发费用=(3000+4000)×10%=700(万元)税金=15000×5%×（1+7%+3%）=825(万元)加计扣除=(3000+4000)×20%=1400(万元)扣除项目=3000+4000+700+825+1400=9925(万元)增值额=15000-9925=5075(万元)增值率=5075÷9925≈51%应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75(万元)练习1：位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：(1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元;(2)写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元;(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元;将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。)取得土地使用权金额=(4000+160)×1/2=2080（万元）开发成本=3000×1/2=1500(万元)开发费用=(2080+1500)×10%=358(万元)相关税金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75(万元)

扣除项目总额=2080+1500+358+360.75=4298.75(万元)增值额=6500-4298.75=2201.25（万元）增值率=2201.25÷4298.75×100%=51.21%应纳土地增值税额=2201.25×40%-4298.75×5%=665.56(万元)练习2：某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60%(其余40%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元(只有70%能够提供金融机构的证明)。已知：城建税税率为5%;教育费附加征收率为3%;产权转移书据印花税税率为0.5‰。其他开发费用扣除比例为4%)取得土地使用权金额=8000×60%=4800（万元）开发成本=6200(万元)开发费用=500×70%+(4800+6200)×4%=790(万元)相关税金=18000×5%×(1+5%+3%)=972(万元)

加计扣除=（4800+6200）×20%=2200（万元）扣除项目总额=4800+6200+790+972+2200=14962(万元)增值额=18000-14962=3038（万元）增值率=3038÷14962×100%=21%应纳土地增值税额=3038×30%=911.4(万元)某房地产开发公司于2013年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2013年2月至2014年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率且能够合理分摊并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2014年4月～6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，依据销售合同共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。（受让土地支付契税，税率3%）（1）土地成本=6000×70%×(1-20%)+6000×3%×70%×(1-20%)=3460.8(万元)（2）房地产开发成本=5800×(1-20%)=4640(万元)（3）房地产开发费用=300×(1-20%)+(3460.80+4640)×5%=645.04(万元)（4）税金=14000×5%×(1+7%+3%)=770（万元）（5）加计扣除=(3460.8+4640)×20%=1620.16（万元）该房地产开发公司土地增值税的增值额=14000-11136=2864(万元)该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税：2864/11136=25.72%，适用税率为30%。应缴纳的土地增值税=2864×30%=859.2(万元)。

某国有企业2013年7月转让一幢2004年建造的宿舍楼，当时造价为1500万元。经房地产评估机构评定，该宿舍楼重置成本为5000万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权补交的土地出让金和按规定交纳的有关费用为1500万元（能提供支付凭据），转让时取得转让收入6200万元，并已按规定缴纳了转让环节的有关税金（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。

要求：计算该企业转让该宿舍楼应纳的土地增值税额。

（1）确定转让房地产的收入为6200万元。

（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权支付的金额为1500万元。②房地产评估价格

＝5000×70％＝3500（万元）

③与转让房地产有关的税金

＝6200×5％×（1＋7％＋3％）＋6200×0.5‰

＝344.1（万元）⑤扣除项目金额合计

＝1500＋3500＋344.1＝5344.1（万元）

（3）转让房地产的增值额

＝6200－5344.1＝855.9（万元）

（4）增值额与扣除项目金额的比率

＝855.9÷5344.1×100％≈16％

因此，应纳土地增值税适用税率为30％，速算扣除率为0。

（5）应纳土地增值税额

＝855.9×30％＝256.77（万元）

一、土地增值税清算的含义是指纳税人在符合清算条件后，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该项目应纳税款的行为。房地产开发项目土地增值税的清算二、清算单位-----房地产开发项目注意：分期开发的项目，以分期项目为单位清算三、清算条件（一）应当清算（二）可以要求清算注意区别应当清算①房地产开发项目全部竣工、完成销售的②整体转让未竣工决算房地产开发项目的③直接转让土地使用权的可以要求清算①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的②取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的④省税务机关规定的其他情况下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。（2009年）A.直接转让土地使用权的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的答案：ABC四、清算时间——90天应当清算：满足条件之日起要求清算：收到清算通知之日起五、清算收入的确认已全额开具发票的，按照发票金额确认收入；未开发票或未全额开具发票的，以销售合同金额确认收入。非直接销售和自用房地产的收入确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。视同销售收入的确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。注意六、清算时扣除项目的确定

与转让房地产时扣除的项目相同。几个具体项目的规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。所有项目扣除时需提供合法有效凭证，不能提供的，不予扣除。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。注意（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。关于公共设施的成本、费用扣除问题七、清算后再转让房地产的处理

在清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算扣除项目金额单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额/清算的总建筑面积房地产公司开发“东丽家园”项目的可售总面积为45000m2，截至2010年8月底销售面积为40500m2，取得收入40500万元;尚余4500m2房屋未销售。计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元。2010年9月主管税务机关要求该公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算。2011年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。要求：(1)计算公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。(2)计算公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。（1）单位建筑面积成本=29013.75/40500=0.72（万元）（2）扣除项目=0.72×4500=3240（万元）增值额=4320-3240=1080（万元）增值率=1080÷3240×100%=33.33%增值税=1080×3