第七章 房地产开发工程招标与投标

第七章房地产开发工程招标与投标第一节开发工程招标投标概述

一、开发工程招标投标的基本概念及其作用开发工程招标，是面对一项开发工程，开发企业将工程可行性研究内容，或监理服务，或勘察、设计要求，或设备需求，或拟建工程的建设要求等，编制成招标文件，通过发布招标公告或向承包企业发出招标通知的形式，招引有能力的承包企业参加投标竞争(或进行协商)，直至签订工程发包合同的全过程。

开发工程投标，是指承包企业在获得招标信息后，根据开发企业招标文件提出的各项条件和要求，结合自身能力，提出自己愿意承包工程的条件和报价，供开发企业选择。直至签订工程承包合同的全过程。实行招标投标的作用是：

(1)选择最理想的承包者，有利于保证工程质量和工期，有利于降低造价。

(2)招标投标的原则是鼓励竞争，防止垄断。

(3)招标投标可以促进承包企业提高水平。

工程建设项目招标范围

使用国际组织或者外国政府资金的项目全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目工程建设项目招标规模标准单项合同估算价低于第1、2、3项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的施工单项合同估算价在200万元人民币以上的勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标。招标程序对投标单位进行资质审查，并将审查结果通知各申请投标者发布招标公告或发出投标邀请书编制招标文件和标底（如果有）成立招标组织，由建设单位自行招标或委托招标确定投标人编制投标文件所需要的合理时间组织投标单位踏勘现场，并对招标文件答疑发售招标文件评标开标接受投标书商签合同定标、签发中标通知书关于投标的禁止性规定关于投标的禁止性规定

投标人以行贿的手段谋取中标投标人与招标人之间串通投标投标人之间串通投标投标人以非法手段骗取中标投标人以低于成本的报价竞标二、开发工程招标的方式公开招标

由开发企业(或其委托的专业招标机构)通过传播媒介发布招标公告(广告)，公开招请承包企业参加投标竞争，凡符合规定条件的承包企业都可以自愿参加投标。开发商亦可不使用广告方式，而采取向业内所有相关承包企业邮寄（发送)招标公告的形式，招请承包企业参加投标竞争。

公开招标的优点是：有较多的承包商参与竞争，业主选择余地大，有利于保证工程质量、缩短工期和降低工程造价。邀请招标

由开发企业(或其委托的专业招标机构)向经过预先选择的数目有限的承包企业发出招标通知书或招标邀请函，邀请他们参加某项工程(或工作)的投标竞争。

开发企业可以直接邀请自己熟悉和信任的一些承包企业(一般3－10家)来投标。

邀请招标的工程通常是有特殊要求或保密的工程，所邀请的投标企业不得少于3家。

邀请招标的程序基本上与公开招标相同，其不同之处只在于没有资格预审，而增加了发出投标邀请函的步骤。三、开发工程招标工作机构专门机构该工作机构可以由开发企业自身的职员组成“招标委员会”或“招标小组”；也可以委托有相关资质的专业咨询机构组织招标事务委员会。专业的招标工作机构一般只负责责技术性和事务性的工作，最终决策仍由开发企业作出。

第二节开发工程监理招标一、开发工程监理招标的分类全过程监理招标设计监理招标施工监理招标二、监理招标文件的主要内容招标文件一般应包括以下几方面内容：

(1)投标须知

(2)合同条件

(3)业主提供的现场办公条件

(4)对监理单位的要求

(5)有关技术规定

(6)其它事项

三、监理招标的开标、评标与定标（一）开标在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，首先应该当众检查投标文件的密封情况公开宣布并存档备查。（二）评标评标由招标人依法组建的评标委员会负责。依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。监理评标标准：1.投标人的业绩和资信；2.项目总监理工程师经历及主要监理人员情况；3.监理规划（大纲）；4.投标价格和评标价格；5.财务状况。评标方法：P215评议法综合评分法最低评标价法（三）定标招标人根据评标委员会的报告，结合与项目有关的各种情况作出判断，选定中标人。

第三节开发工程施工招标一、申请施工招标的条件(1)招标人已经依法成立；(2)初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；(3)招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准；(4)有相应资金或资金来源已经落实；(5)有招标所需的设计图纸及技术资料。二、开发工程施工招标的程序(1)由建设单位组织一个招标班子。(2)向招标投标办事机构提出招标申请书。(3)编制招标文件和标底，并报招标投标办事机构审定；(4)发布招标公告或发出招标邀请书；(5)投标单位申请投标；(6)对投标单位进行资质审查，并将审查结果通知各申请投标者；(7)向合格的投标单位分发招标文件及设计图纸、技术资料等；(8)组织投标单位踏勘现场，并对招标文件答疑；(9)建立评标组织，制定评标、定标办法；(10)召开开标会议，审查投标书；(11)组织评标，决定中标单位；(12)发出中标通知书；(13)建设单位与中标单位签订承发包合同。开标(1)主持人宣布开标会议开始。(2)介绍参加会议的单位及有关人员。(3)由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证，检查人员对检查结果签字确认。(4)经确认无误后，由有关工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。(5)开标会结束评标(1)评标准备(2)初步评审(3)详细评审(4)提交评标报告施工评标标准

(1)施工方案（或施工组织设计）与工期；(2)投标价格和评标价格；(3)施工项目经理及技术负责人的经历；(4)组织机构及主要管理人员；(5)主要施工设备；(6)质量标准、质量和安全管理措施；(7)投标人的业绩、类似工程经历和资信；(8)财务状况。三、开发工程施工招标文件和标底的编制施工招标文件的编制程序一般是：（1）熟悉工程情况和施工图纸；（2）计算工程量；（3）确定开、竣工日期和总工期；（4）确定工程的技术要求和质量标准；（5）确定投标、开标、决标的日期及其他事项；（6）填写建设工程施工招标文件报批表。四、开发工程施工承包企业的选择方法1、选择承包企业的标准(1)标价。(2)信誉。(3)工期。(4)质量。2、选择承包企业的方法综合评标法第四节设备与材料购置的招标设备购置的招标与施工招标程序相同。开发工程材料采购1、询价

2、采购第五节开发工程勘查与设计招标

为有利于选择和公平竞争、提高开发工程质量水平，缩短建设时间，控制建设投资，开发工程勘察与设计任务，应采用招标方式。招标文件应当包括下列内容：（一）投标须知；（二）投标文件格式及主要合同条款；（三）项目说明书，包括资金来源情况；

（四）勘察设计范围，对勘察设计进度、阶段和深度要求；（五）勘察设计基础资料；

（六）勘察设计费用支付方式，对未中标人是否给予补偿