第九章资源税

第九章资源税类第一节资源税第二节

城镇土地使用税第三节耕地占用税第四节土地增值税第九章资源税类本章重点:1、土地增值税的征税范围2、资源税的征税范围本章难点:土地增值税的计算

第一节资源税思考：为什么要开征资源税？开征资源税的目的是什么？目前对哪些资源征收资源税？第一节资源税

一、基本征收制度

1、纳税人在我国境内开采应税矿产品或生产盐的单位和个人。

扣缴义务人——收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。具体包括：独立矿山、联合企业及其他收购未税矿产品的单位。第一节资源税

2、征税范围（7个税目）矿产品：

原油、天然气、煤炭、有色金属矿原矿、黑色金属矿原矿、其他非金属矿原矿盐：固体盐和液体盐

3、税率：幅度定额税率第一节资源税

二、应纳税额的计算

应纳资源税＝销售数量/自用数量×单位税额应代扣代缴资源税＝收购未税矿产品数量×单位税额

※计税依据——课税数量的特殊规定

注意：资源税纳税环节！

三、资源税的申报与缴纳同增值税的有关规定（见教材P180）1、纳税义务发生时间2、纳税期限3、纳税地点提问：

我国资源税有什么特点？探讨：

目前资源税需要哪些改革？

第二节城镇土地使用税一、基本征收制度

（一）征税范围：在城市、县城、建制镇和工矿区内的国有和集体所有的土地。

提示：农村土地是否要缴纳？

第二节城镇土地使用税（二）纳税人：拥有土地使用权的单位和个人→实际使用人/代管人

（包括外资企业）

（三）税率：

幅度定额税率第二节城镇土地使用税

二、应纳税额的计算应纳税额=实际占用土地面积×适用税额想一想：土地使用税的计税依据是什么？如何确定？第二节城镇土地使用税

三、税款的征收

纳税期限——按年计征、分期缴纳纳税地点——土地所在地四、税收优惠

哪些土地免缴土地使用税？

第三节耕地占用税一、基本征收制度

1、纳税人

在境内占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人。不包括外资企业第三节耕地占用税

2、征税范围：

国家所有和集体所有的耕地

3、税率

地区差别定额税率第三节耕地占用税二、应纳税额的计算和征收

1、税额的计算

应纳耕地占用税＝实际占用耕地面积×单位税额

2、税款的征收

批准占地之日起30日内申报缴纳

思考：

哪些土地免缴耕地占用税？耕地占用税与城镇土地使用税的异同点？

第四节土地增值税【知识目标】:熟悉土地增值税的征税范围，掌握土地增值税的计算原理。【能力目标】:掌握土地增值税的会计处理，领会土地增值税的纳税申报。【态度目标】:为我国税制改革献计、献策几个问题：1、为什么要开征土地增值税？开征土地增值税的意义？2、目前是否应该取消土地增值税？3、如何计征？4、会计如何进行账务处理？背景：土地增值税是1993年出台的，当时炒买炒卖房地产的投机行为盛行，开征土地增值税，有效遏制了炒卖土地、获取暴利的投机行为。探讨：（取消）

1、当前大多数房地产开发企业面临资金压力，政府应该伸出援手，取消重复的税费。

2、取消土地增值税，可以平抑房价，让利于购房者，促进市场健康发展。探讨：（继续征）1、随着经济的发展和土地资源的相对短缺，土地的自然增值会越来越大，开征土地增值税是规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家的财政收入。一旦取消这个税制，开发商可能将其作为利润的增加而不一定是降低房价。

2、房价的涨跌是受市场供求关系的影响，征收土地增值税对房价涨跌没多大影响；土地增值税在房地产开发实际支出所占比重不大，并且是作为必须的支出列入成本；土地增值税是在有销售的情况下征收，开发商的资金链紧张并不能归咎于政府征收土地增值税，而应该从自身找原因，比如过度开发。

3、土地增值税是公众利益和创造社会公平正义的一种价值体现，同时还是税收政策公平的体现。增值了本就该交，工业企业都要交，房地产企业凭什么不该交？5月25日，国务院批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见》中提出：“深化房地产税制改革，研究开征物业税。”第四节土地增值税一是有偿转让国有土地使用权的行为；二是地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让的行为。一般规定：一、征税范围征税范围包括三层含义：

1.转让的土地使用权必须是国家所有。不包括转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行为。2.产权必须发生转移。不包括未转让房地产权属的行为，如房地产的出租、抵押等。3.必须取得转让收入。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。5、以房地产投资入股：暂免税4、房地产交换：需要纳税1、出售房地产：卖地、商品房销售、存量房销售2、以继承、赠与方式转让房地产：不纳税3、房地产出租：不纳税具体规定6、合作建房的行为：免税，但转让需纳税7、对房地产重新评估增值的：免税下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的

B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的

C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的

D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的【答案】ABC二、纳税义务人:

有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权,并且取得收入的单位和个人。！

思考：外资企业与外籍人员是否是土地增值税的纳税义务人？提问：你的朋友或家人转让了房地产取得收入是否缴纳了土地增值税？三、税收优惠

2、对国家征用、收回的房地产的免征1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税。3、对个人转让房地产的税收优惠：居住满5年的，免征；满3年未满5年，减半缴纳；未满3年，缴纳。4、对房地产进行投资、联营的免税。相关链接：1、对个人转让房地产取得的收入该如何纳税？2、对个人将房屋出租取得的收入该如何纳税？【案例】某生产企业（非房地产开发企业）利用闲置土地委托某施工企业建造一幢写字楼并转让，取得转让收入6000万元（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。该企业为建造此写字楼补交土地出让金700万元；发生房地产开发成本1500万元；房地产开发费用为980万元，其中利息支出280万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）要求：计算该企业转让该写字楼应纳的土地增值税额。四、应纳税的计算及会计处理应纳土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值比例税率扣除系数1、50%以下（含50%）30%02、超过50%～100%（含100%）40%5%3、超过100%～200%（含200%）50%15℅4、200%以上60%35%房地产开发企业应纳土地增值税的计算（一）应税收入

1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。（二）确定扣除项目金额。2.房地产开发成本3.房地产开发费用--期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内2.房地产开发成本【例1】某房地产开发企业开发商品房项目时支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，开发费用210万元，其中利息支出70万元，发生的利息支出能提供金融机构证明，则开发费用扣除数额为不得超过110万元。即70+（280+520）×5%

房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内【例2】仍以上例，若纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用总扣除限额为：80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不得扣除。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：【案例】

某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；实际发生利息支出980万元，其余开发费用760万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目转让时缴纳的流转税为200万元。计算确认该商品房出售缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用的金额为（）万元。A.1500

B.2000

C.2500

D.1000【答案】D4.与转让房地产有关的税金房地产开发企业只能扣“两税一费”（即营业税、城市维护建设税、教育费附加）5.其它扣除项目财政部规定从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%（三）确定增值额（四）确定增值率，计算应纳税增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额

增值率=增值额/扣除项目金额【例3】某房地产开发公司出售一幢写字楼，取得销售收入8000万元。开发该写字楼有关支出如下：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为800万元；房地产开发成本为2200万元；实际利息支出430万元，该公司因同时建造别的商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出，其余房地产开发费用450万元。注意要求：计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税额。

扣除金额＝800+2200+（2200+800）×10%+8000×5%(1+7%+3%)+（2200+800）×20%=800+2200+300+440+600=4340(万元）增值额=8000-4340=3660增值率=3660÷4340=84%适用税率为40%应缴纳土地增值税=4260×40%-4340×5%=1704-217=1487（万元）借：营业税金及附加14870000

贷：应交税费—应交土地增值税14870000非房地产开发企业应纳税的计算：

1、支付的土地出让金及相关费用2、房屋及建筑物的评估价格。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率3、转让环节发生的税费（一）应税收入：包括货币、实物、其他收入。（二）确定扣除项目金额。（三）确定增值额（四）确定增值率，计算应纳税增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额增值率=增值额/扣除项目金额【案例】某生产企业2008年7月转让一幢1999年建造的公寓楼，当时造价为1500万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼重置成本为5000万元，该楼房七成新。转让前为取得土地使用权补交的土地出让金和按规定交纳的有关费用为1500万元（能提供支付凭据）；另支付房地产评估费用4.50万元。转让时取得转让收入6200万元，并已按规定缴纳了转让环节的有关税金（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税0.5‰）。要求：计算应纳的土地增值税并进行会计处理。收入=6200万元扣除项目金额＝1500+4.5+6200×5%(1+7%+3%）+6200×0.5‰+5000×70%=5348.6（万元）增值额=6200-5348.6=851.4增值率=851.4÷5348.6=16%适用税率为30%应缴纳土地增值税=851.4×30%=255.42（万元）会计处理：借:固定资产清理2554200

贷:应交税费---应交土地增值税2554200借：应交税费---应交土地增值税2554200

贷：银行存款2554200【练习】某生产企业（非房地产开发企业）利用闲置土地委托某施工企业建造一幢写字楼并转让，取得转让收入6000万元（城