第一章小节投资性房地产

二、投资性房地产一、投资性房地产概述投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。

第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产；（2）作为存货的房地产

某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。注意：企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。【例题103·单选题】根据《企业会计准则—投资性房地产》，下列项目不属于投资性房地产的是（）。A．持有并准备增值后转让的房屋建筑物B．已出租的土地使用权C．已出租的建筑物D．持有并准备增值后转让的土地使用权A【例题1·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）【例题2·判断题】企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。

NY【例题3·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用权

D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物AC【例题4·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。

A.房地产企业开发的准备出售的房屋

B.房地产企业开发的已出租的房屋

C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

D.企业以经营租赁方式租入的建筑物ACD二、投资性房地产的账务处理（一）科目设置（1）成本模式投资性房地产、投资性房地产累计折旧（摊销）、投资性房地产减值准备（2）公允价值模式投资性房地产——成本

——公允价值变动（二）投资性房地产的取得（成本）外购、自行建造、转换1.外购的投资性房地产购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。借：投资性房地产贷：银行存款2.自行建造的投资性房地产的确认和初始计量自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。①发生的支出②达到预定可使用状态投资性房地产在建工程等银行存款等3.内部转换形成的投资性房地产成本模式下的转换:对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。公允价值模式下的转换◆转换日的公允价值大于账面价值的，差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目；

◆转换日的公允价值小于账面价值的，差额借记“公允价值变动损益”科目。

①企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产

第一，采用成本模式后续计量

(对应结转，不确认损益

,不确认减值准备

)第二，采用公允价值模式后续计量②企业将自用建筑物转换为投资性房地产

第一，采用成本模式后续计量(对应结转，不确认损益)第二，采用公允价值模式后续计量【例题16·计算分析题】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。2×10年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2×10年4月15日，为期5年。2×10年4月15日，这栋办公楼的账面余额450000000元。已计提折旧3000000元。

假设甲企业所在城市没有活跃的房地产交易市场。

甲企业2×10年4月15日的账务处理如下：借：投资性房地产—××写字楼450000000

累计折旧3000000

贷：固定资产450000000

投资性房地产累计折旧3000000

【例题19·计算分析题】2010年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。2010年10月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2010年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2011年1月1日，租赁期限为3年。

由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该企业能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲企业对出租的办公楼采用公允价值模式计量。假设2011年1月1日，该办公楼的公允价值为350000000元，其原价为500000000元，已提折旧142500000元。

甲企业2011年1月1日的账务处理如下：

当日的账面价值＝500000000－142500000＝357500000（元），公允价值为350000000元，公允价值小于账面价值的差额7500000元计入公允价值变动损益。

借：投资性房地产——××办公楼——成本350000000

公允价值变动损益7500000

累计折旧142500000

贷：固定资产500000000

【例题·单选题】2012年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为（）万元。

A.100

B.117

C.117.5

D.100.5A【例题·多选题】2012年7月1日，甲公司将2两年前购入自用的办公楼用于出租，该办公楼原值8000万元，已提折旧300万元，该办公楼的公允价值为8500万元，甲公司投资性房地产采用公允价值模式后续计量，在转换日的下列处理中正确的有（）。

A.应计入“投资性房地产—成本”借方7700万元

B.应计入“投资性房地产—成本”借方8500万元

C.应计入“资本公积”贷方800万元

D.应计入“公允价值变动损益”贷方800万元BC（三）投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。【例题104·判断题】企业只能采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，不得采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。（）×【例题105·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。A．不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B．满足特定条件时可以采用公允价值模式C．同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D．同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式ABD1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产（1）计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）（2）取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（3）计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备【提示】投资性房地产减值准备一经计提，在持有期间不得转回。【提示】注意投资性房地产中的房产折旧参照固定资产准则；地产摊销参照无形资产准则。【例题111·判断题】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原则与固定资产或无形资产相同。（）（2010年）【例题112·多选题】下列各项资产减值准备中，一经确认在相应资产持有期间内均不得转回的有（）。（2010年）A.坏账准备B.固定资产减值准备C.存货跌价准备D.投资性房地产减值准备√2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。【例题106·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）【例题113·单选题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。（）（2011年）×

3.投资性房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

借：投资性房地产——成本（变更日的公允价值）

投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提的折旧或摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产（账面余额）

利润分配——未分配利润[（公允价值－账面价值）×90%，或借记]

盈余公积[（公允价值－账面价值）