月王琨房企组织提升演示文稿

向参加房地产企业组织能力提升的来宾致意！“标杆房企组织成功要素分析与组织能力提升”

王琨2014年11月Content目录1标杆房地产企业成功要素分析2成长性房企结合项目的组织能力提升万科、龙湖、恒大2第一部分、标杆房企组织成功要素分析一、万科成功组织要素分析二、龙湖成功组织要素分析三、恒大成功组织要素分析3万科从组织角度的成功要素？万科组织成功的关键要素万科成功要素1

明确的战略与运营管理2实用的流程与操作要点4系统的经理人培训体系6万科全程客服系统5分品类的产品标准化3超级强大的万科文化

万科管理者的资质模型1）“修身”：

包括整合性思维、学习成长和持续改进三个要点；2）“齐家”：

包括发展他人、团队领导和塑造组织能力三个要点；3）“平天下”：

包括客户导向、市场敏锐、股东视角、伙伴关系

协同一致四个要点。项目土地属性的分析土地适合做哪类客户？5类客户分别看重哪些土地价值？区域位置周边配套小区内部房屋本身交通状况教育设施医疗设施生活设施娱乐设施景观历史文化氛围传统的好区域高档区域有发展潜力的新区靠近中心商务区靠近繁华商业区?9

项目工程策划的主要内容项目的分期规划及标段规划；现场总平面的布置规划，特别是展示区、样板间的规划；2、项目工程部的管理架构及内部工作划分；3、工程分判及总分包之间的施工边界划分；4、项目的计划体系策划及进度协调机制；5、项目工程质量规划及落实机制；6、项目沟通等方面的规划及约定；龙湖从组织角度的成功要素？

龙湖组织核心竞争力分析集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的投资重点。资源成长地块大规模快节奏目标客户集中于再改、豪宅客户，对目标客户的期望和需求进行有效深度解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，产品和服务创造的75％重复客户推荐率。聚焦溢价客户创新引领提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目整体的人文氛围、自然环境、优质建筑结合，让人震撼和惊艳。景观出众最佳体验3秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以品质打动客户，以品牌故事的方式，广为宣传，深入人心。细节品质人性服务5

标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中。选用适合当地气候地质的材料，优化成本。运营管控成本优化4龙湖“运营管理体系”*运营及投资发展部–集团启动会资料编制模板产品标准化下的大规模成熟复制---成熟产品—标准化：

1、全集团售楼处（未来的会所）只五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。

不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制。

2、龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），

3、要求产品90%采用标准化产品，10%自行创新。*运营及投资发展部–集团启动会资料编制模板龙湖项目运营阶段性成果*运营及投资发展部–集团启动会资料编制模板龙湖阶段评审会——项目启动会（多专业多专案综合）投资测算市场定位产品定位风险显化价值挖掘一二级计划成本测算体验区选址定位项目成功标尺（产品成功、管理成功）项目启动会最终成果《项目成功标尺》《风险显化及预案》《市场定位》《产品定位》（含建筑、景观设计任务书）《体验区选址、定位及开放计划》《产品建造标准》《项目一二级计划》(提交到计划系统)《项目目标成本及合约规划（启动版）》(提交到成本系统)《投资分析模型（启动版）》模仿、复制项目：取得土地（第一笔土地款支付）后20个工作日内。创新项目、新公司第一个项目、商业面积超过5万平米（不计社区商业门面）：取得土地（第一笔土地款支付）后45个工作日内。龙湖知识积累管理流程龙湖组织沉淀与分享管理制度客户的接触点

上的龙湖人*运营及投资发展部–集团启动会资料编制模板龙湖人力资源管理四大核心优势明确的人才素质模型完备的人力管理体系健全的人才培育计划诱人的激励水平1.注重人才的本地化与全国化互动2.构建明确的员工素质模型体系3.核心：有企业家精神的职业经理人+操心员工1.成熟的绩效考核和改进系统2.人力资源管理体系的构建3.全面的人力资源管理流程4.公开的赏罚机制5.人性的晋升渠道1.重视在校实习生的招募和培养2.管理通才-仕官生计划3.销售精英-“绽放”计划4.物业达人-“点将”计划1.齐全的薪酬管理制度2.极具竞争力的薪酬标准3.丰富的福利待遇体系恒大从组织角度的成功要素？恒大管理的特点是执行力强、反应快、周期短和内控严恒大集团的监察和审计是人数最多的部门，占比24%，负责到地方公司审核

集团制定含三十九条罚则的《房地产开发建设管理考核制度》，量化了惩罚的标准执行力强项目活动由恒大领导当夜做好策划、下达工作任务，第二天交由相关部门开始邀请全国的媒体，第三天活动成功举办反应快恒大董事局的一个指令，在半个小时之内就能传到南在海口，北在长春的最基层。周期短许家印规定一个项目从拿地到开盘须在6个月内完成长沙两个恒大新盘从拿地，到开工，再到开盘仅仅用了五个月内控严21武汉一个项目完成情况不理想，主管当场在集团会议上被撤职，不给借口、不找理由——恒大广告公司负责人突然来了一个地产项目，恒大可以在短短两个小时内，组建一个工种齐全的队伍立即操作

——易居一位负责人第一条

公司各相关部门在每月27日17:00前，将下两个月工作计划经部门负责人签字后，报综合计划部，并在公司计划例会上予以核定，否则，扣罚相关部门负责人100元——《房地产开发建设管理考核制度》

产品标准化项目形成包括示范区、售楼部、整体规划、单体产品、配套、园林标准、精装规格等各方面的一整套标准化方案，大幅减少了前期设计的工作量和时间销售包装化示范区、售楼处设计、选材和软装，注重客户的视觉体验和国际名牌效应，“把钱砸在客户看得到、摸得着的地方”，形成打击力运营军事化对重要运营节点（开工、取证、售楼处开放、样板间开放、封顶、竣工、交付等）的把控，实行军事化管理，以问责制的方式确保节点的准时完成土地规模化投资可遵循“规模拿地、快速开工、分期开发、赚取溢价”的策略，避免同时介入多个小规模项目摊薄人力资源且不能获得后期开发的土地溢价22“恒大”组织成功要素：土地规模化、产品标准化、销售包装化和运营军事化*运营及投资发展部–集团启动会资料编制模板房地产企业组织能力打造的五条关键线制度流程绩效管理项目总结、激励机制企业战略、经营目标（客户敏感需求、公司项目定位）计划及集成执行与监控组织管控（架构、权责）任务线组织线流程线评判标准有效激励核心人物团队组建有效沟通设计管理工作标准、要点人员线产品线管理体系的构建成功是必然，失败是偶然第二部分、成长性房企结合项目的组织能力提升二、如何培养房企关键人才与关键企业大学三、如何结合企业战略梳理与打造产品线四、如何做好房企管控体系的优化一、如何优化战略与提升运营能力“双提升”的发展路径组织能力提升项目绩效提升培养符合鹏渤发展战略的优秀管理队伍激活企业内部绩效激励体系通过培训与工作结合，提升内部绩效激励效果★全面提升企业管理团队的管理素养，并形成统一管理思路★建立更佳有效的绩效激励策略房企战略优化与运营体系提升第二部分、成长性房企结合项目的组织能力提升战略目标及分解公司层面业务层面（项目）愿景战略子公司战略与项目分解使命与目标·发展战略与业务计划基本战略职能战略发展战略经营战略1、确立公司使命和远景5、产品选择、定位及发展策略2、确立中长期的整体财务目标及其他产业财务目标6、核心能力选择、定位及发展策略3、各产业的定位、取舍、协同策略7、融资、投资、开发系列规划4、区域布局方式OR全国化8、新战略机会的识别和选择（蓝海）客户选择区域选择价值链选择产品选择核心能力选择产业选择四层级战略模型战略选择与组合模型战略路径战略与运营管理业务组合战略·核心能力房地产企业不同企业的战略发展路径Notes：M=Market，P=Product；产品种类P1P2P3M1M2M3区域市场123起点终局三种扩张路径优点：享受产品复制带来的规模经济；缺点：因适合的土地机会有限，需扩张市场；典型企业：星河湾、碧桂园、仁恒/晋和、华侨城、南京郎诗优点：兼顾产品复制与聚焦城市的规模经济，易把握土地机会缺点：企业规模不大时，易形不成主力产品线与根据地城市典型企业：万科、中海、金地、浙江绿城、保利优点：享受聚焦同一城市带来的规模经济缺点：为了把握土地机会，需要研发多种产品典型企业：龙湖、珠海华发、栖霞建设、合景泰富、杭州滨江1聚焦产品，扩张区域2产品与市场扩张平衡进行3聚焦区域，多业态开发房地产行业分析业务战略定位SWOT分析PEST分析宏观环境分析、行业分析标杆企业模式借鉴公司资源能力分析模式借鉴内部资源能力分析房地产业务定位房地产业务在集团中的定位战略规划战略支撑体系战略举措战略目标

房地产企业战略是如何规划出来的？1.理论支撑与规划思路

房地产企业战略规划要点12345环境分析标杆寻找战略定位确定战略目标发展路径1.1宏观经济趋势1.2市场供求趋势（区域及本地）1.3政策格局与趋势1.4行业竞争态势3.1企业战略定位3.3产业发展定位4.1确定战略目标4.2确定战略规划（未来3~5年）5.1发展路径5.2未来三~五年关键战略举措5.3区域与产品扩张路径2.1战略群分析法2.2按发展阶段寻找对应的标杆2.3总结标杆企业发展的经验6支撑体系(战略落地)6.1企业文化6.2融资模式与品牌战略6.3符合发展企业战略的组织架构6.4建立管控与流程体系6.5建立HR体系6.6支持战略的产品战略战略落地的专业计划支撑1、公司管控行动计划2、项目拓展行动计划3、运营管理行动计划4、产品研发行动计划5、营销客服行动计划6、人力资源开发行动计划7、财务管理行动计划8、企业文化行动计划房企运营体系房企针对项目进度管理的标准1、有层次2、有基准3、有责任4、有标准5、有协调6、有考核某企业去年度工作总结与问题提炼存在的问题：1。目标不明晰，计划不周全---执行效果差；2。协同管理能力弱---执行效率低；3。职业化和人员能力弱---执行不到位（目标与计划、项目管理、任务与日程、沟通与谈判能力）成为我们各自领域里的专家、出类拔萃者！2014年企业运营提升的路径1、打造执行力的文化----乐观、意志、责任、主动、沟通、协作2、运营体系的优化和提升路径计划管理（PDCA）--（解决“任务及目标”的问题）优化并执行业务流程--（解决“怎么做及能不能”的问题）绩效管理及激励--（解决“愿不愿”的问题）自我审计--（解决执行力提升的内在机制）2014年度运营提升的目标和工作重点2014年度工作重点：抓发展，盯运营、补基础

-提升各部门负责人的经营与管理的执行能力，形成富有执行力的管理团队-提升供应团队的职业素质、能力和知识，开发和保持高效、低成本的供应商关系-完善产品线规划和产品开发管理体系，提升设计效率-健全成本与费用的管理，建立公司预算体系-构建公司知识管理体系，全面提升员工的职业素质、专业管理技能和知识-导入项目管理和协同管理信息系统，提升系统化和信息化管理水平，提升运营效率-推进薪酬与绩效管理，导入整合型管理体系，健全和完善公司管理体系-以目标和任务为导向，以绩效管理为核心，倡导全体员工自我管理

项目层面公司战略年度运营目标计划编制与管理

运营监控与调整绩效目标绩效总结绩效计划绩效监控)

运营总结、知识管理房地产企业战略与运营提升的模型公司层面房企关键人才的培养与企业大学搭建第二部分、成长性房企结合项目的组织能力提升项目总经理1运营与人力管理人才2工程管理人才56营销管理人才61设计管理人才3成本管理人才4核心培养专业房企关键人才培养培养对象房企关键人才培养模型正直诚信：诚实运营，诚实坦诚，言行一致持续学习：专业知识与技巧，主动学习，学以致用驱动结果：建立高标准工作目标，维持目标聚焦，刚柔并济敢于担当：快速响应，主动承担，积极改进团队打造：明确发展方向，建立团队，促进目标达成，以身作则沟通协调：确定沟通议程和沟通重点，灵活应用沟通方法，确认双方理解，同理心，获取承诺计划与组织：确立优先秩序和关键资源，排定项目进程，善用资源，系统思考资源整合：确认资源整合需要，创造资源合作机会，建立资源整合圈子，寻求合作共赢有效决策：分析信息，确认争议点、问题和机会，评估选择策略，建立和推进执行计划，果断决策承担分享沟通协调正直诚信有效决策计划与组织能力外部资源整合持续学习驱动结果敢于承担项目经理的主要能力运营思维知人善任统筹规划资源整合沟通协调激励感召狼性精神示例建立能力素质标准自我认知成果传播成长计划应会个性辅导专项集训知训行培养路径案例分享应知房企核心人才培养模型房地产管理者学习提升的六个方式管理者提升1工作教练2内部分享4专项培训6自主选课5圈层交流3项目任务张欣培养长项、问题学习、任务提升、身边对标12345准备期认知与计划课程实施课后辅导评审汇报期阶段阶段1阶段2阶段3阶段4阶段5描述项目方案确定认知与计划确定讲师授课每季度辅导跟进学员成果汇报明确项目目标明确各方工作重点学员互动课程需求收集管理者面谈45开发课程形成期激活期优化修订完善期授课辅导试讲期阶段一评审汇报期明确项目目标前期调研研讨选定主题项目方案确定明确培养对象组建课题小组阶段二阶段三阶段四阶段五大纲设计案例选择课程内容开发实施课程开发方案教学辅助材料开发课程开发能力提升阶段描述阶段学员手册讲师授课指导书优化案例讲师PPT教学辅助材料课程开发辅导试讲完善专家与内训师互讲演练内部互评授课能力提升辅导成果汇报专家评审沉淀内部精品课程课程包装产生优秀内部讲师形成专业开发小组房企核心课程开发与内训师培养教练催化/群策群力：头脑风暴、世界咖啡、团队列名项目成果界定项目总体进度及时间安排进行确认研讨会主题研讨会成员研讨会方式/过程工具项目公司总经理公司-优秀高管（业务标杆代表）人力资源（2人）集团层面端口负责人专业端口典型项目负责人前期内训师代表（5人）1）地产课程开发引导技术；2）现场激活技术；3）教练提问技术；

4）哈弗互动模式；5）苏格拉底教学法；6）增值赋能培训研讨模式等项目团队共识研讨会-议程选题研讨会之行动学习催化安排项目课题组人员组建讨论并达成共识导入地产行业专业力课程开发介绍主题方向/课题选择进行研讨并达成共识47

投资管理部●项目前期报建流程梳理专业工作分工●项目投资合作模式分析经验分享●项目前期的税务规划●项目可研报告的模板与各个专业工作分工项目研发及规划设计●前期报建流程●设计单位管理经验分享●设计阶段成本优化管控●完善规划设计实现成本

控制开发经营与成本管理●项目成本管控●项目开发组织设计方案

的编制与计划实施●工程类招投标采购管理●工程预结算管理●项目后评价体系

营销策划管理●项目定位策划及管理●代理合同风险把控●品牌管理在产品价值链

中的落地●房地产项目营销推广

案例分享专题二专题三专题四专题一工程管理●工程进度管理●工程成本控制●工程质量管理●优化供电配套方案，

降低项目成本财务管理●全面预算管理●项目税务筹划●项目成本核算管理●房地产融资管理

人力资源管理●人力资源规划●员工殷姗管理●员工手册解读●员工培训管理

专题五专题六专题七可选择的专业组及分课题专题八

客服管理●销售价格的制定技巧●体验区打造中与工程的协调●如何管好销售代理公司●销售合同的签订与培训

专题九

采购管理●项目采购管理中各个部门的工作责任、工作成果与工作协调●如何做好主要供应商的选择与评●如何在合同执行中管控供应商……专题研讨组—价值角色分工管理制度“双管齐下”管理机制课题组教练组辅导组激励措施日常管理角色分工：

-课题组由地产各个专业团队组成；通过研讨会最终确认课题开发小组成员

-教练组和辅导组由外部房地产专家咨询专家担任。管理制度：

-激励措施

设立优秀小组、优秀个人、优秀课程、优秀案例、优秀呈现、优秀设计等奖项。

在毕业典礼上进行评选，同时宣布即将开始内部自主开发课程巡讲。课题研讨组。。。组成本专题组运营专题组工程专题组负责人（专题把关）（1人）业务高手（端口负责人/实战者/工程实战者/采购实战者）（各1人）。。。组资料搜集—（1-2人）演讲者——（1-2人）执行长—（1人）客服专题组课题开发组人员架构49专家级培训辅导主题的梳理与提炼外部老师授课组建课题小组知识分享会团队学习、专业管理提升的氛围营造。。。。。。50房企设计研发管理与产品线打造第二部分、成长性房企结合项目的组织能力提升产品标准化与核心产品线构建咨询模型*运营及投资发展部–集团启动会资料编制模板香樟林蓝湖郡、蓝湖半山悠山郡蓝湖香颂龙湖睿城大城小院郦江风格化标准化观山水资源型产品线规模型产品线春森彼岸郦江紫都城水晶郦城睿城江与城别墅系列洋房系列高层系列风格导向风格型+标准型资源型+规模型各类型产品线的特性*运营及投资发展部–集团启动会资料编制模板产品1产品2产品3产品4产品标准平台设备土建电气空调上水管保温材料门涂料配电箱……可视对讲材料选型、技术标准造价分析、成本信息招采渠道、厂家信息PBPPR钢制户门1、2木制户门1、2彩色对讲黑白对讲厂家A厂家B厂家C户型选型、品质标准营造做法、技术标准户内空间户外空间玄关客厅卧室厨卫阳台大堂入口公共空间楼梯产品标准层户型（可标准化）规划设计布局（不可控）价值导向、需求清单研发方向、产品结构客户A需求清单客户B需求清单客户C需求清单客户D需求清单产品标准平台应该结合项目运营，逐步完善，是一个长期艰巨的工程

标准化的内容模式*产品库构架及启动会成果提交要求户型信息存储位置模块信息存储位置公区信息存储位置立面、屋面信息存储位置项目数据库启动会预案重庆北京成都…重庆北京成都…项目2项目1项目3…项目2项目1项目3…分期1分期2分期3组团1组团2组团32#地块（红线内）市政路（红线外）1#地块（红线内）景观管线2#建筑1#建筑3#建筑道路管线房间楼梯间户号（含层）户号（含层）公